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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
 Posté - 09 déc. 2008 : 21:39:36
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C'est une très mauvaise idée !
Il ne faut jamais refuser les comptes 'globalement' !
Car TOUT n'est pas faux !
Vous n'approuvez QUE ce qui est "approuvable" ...
Notez que la question des comptes est de nature "comptable", celle du quitus de nature "juridique", et qu'il n'y a aucun lien entre les 2 : rejet du quitus et approbation des comptes ne sont pas opposables, ces 2 points portant sur des choses totalement dissociées.
Mais comme vous savez que litige ou pas il ne faut JAMAIS donner quitus au syndic "pro" .... 
Petite fiche à copier/coller :
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Approbation des comptes par l’assemblée du syndicat des copropriétaires :
1/- Toutes les dépenses sont identifiées, justifiées, conformes au budget prévisionnel et aux avis du CS
= approbation à l'unanimité.
2/- Toutes les dépenses (125.800 €) sont identifiées, dans le budget, mais il manque les pièces (factures) pour celle-ci de 125,38 € et celle-là pour 1.579,42 €.
= "Approbation des comptes pour 125.800 €, sous réserve de présentation sous 15 jours au CS des factures pour les 125,38 + 1.579,42.
Le CS devra rendre compte par écrit aux copropriétaires de l'existence de factures conformes présentées dans ce délai.
A défaut, les comptes sont approuvés pour un montant de ….... €, montant qui sera à répartir comme il convient entre chacun des propriétaires de lots.
3/- Les dépenses (125.000 €) sont identifiées, justifiées, ...."sauf les factures suivantes : . Ste X pour 125,42 €, Ste Y pour 895,25 €, ste .....etc ... soit un montant global de 3.500 €, engagés sans justification et abusivement par le syndic, hors budget prévisionnel, sans avis du CS ou décision de l'AG. Ces dépenses sont rejetées.
Les comptes de l'exercice ...... sont approuvés pour un montant de 121.500 € (125.000 - 3.500 .ndlr) qui seront répartis comme il convient entre chacun des propriétaires de lots.
Il peut également y avoir mixage entre les points 2 et 3, avec des réserves sur certaines dépenses et des rejets sur d'autres.
Voila ce que devrait être une véritable analyse des comptes par l'AG convoquée à cet effet, analyse qui est sollicitée par la question posée, ce qui doit ressortir du débat indispensable et de la décision définitive qui en résulte.
S'il s'agit spécifiquement d'une contestation sur les honoraires du syndic, qui sont imputés dans les comptes, l'AG doit rejeter ces honoraires hors contrat ou pour des tâches de gestion courante qui sont abusivement imputés en sus des honoraires prévus pour la gestion courante. Là aussi, l'AG a pouvoir de corriger les comptes sur ce point, et donc le montant global des dépenses à répartir.
En conclusion : les comptes du syndicat ne peuvent être globalement rejetés. L’AG doit préciser ce qui est refusé et les réserves. Le reste des comptes du syndicat, estimé conforme, doit être approuvé en rappelant préalablement à l’AG le montant soumis aux voix, montant approuvé qui devra être rapporté dans le PV."
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Pour la note aux copropriétaires, elle devra être d'un ton neutre, sans polémique, sorte de rapport, de constat sans complaisance mais sans extrémisme, afin de ne pas indisposer les copropriétaires frileux, qui ne sont pas des rouspéteurs, qui sont du genre "moutons" ou potiche ....
Votre note sera principalmement destinée à convaincre ceux-là.
Attention donc à ne pas leur faire peur par un ton de "révolutionnaire" !
Peur en raison d'un danger causé par le syndic, oui, peur en raison d'un ton agressif et vengeur, non ! .
Les autres, ceux qui veulent mettre le syndic à la porte, au besoin à grands coups de pieds aux fesses en lui tordant le cou n'ont pas à être convaincus .. 
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Edité par - gédehem le 09 déc. 2008 21:53:13 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 déc. 2008 : 22:39:53
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Je suis globalement d'accord avec Gedehem avec toutefois ces réserves :
Pour 2 : Il faut impérativement énumérer les réserves et donner délégation au CS de valider des comptes pour un montant déterminé après contrôle. Si le syndic a retrouvé tous les manquants : validation conforme au projet. S'il en manque encore une : validation pour le montant présenté - montant de la facture manquante. Prévoir une note du CS à joindre aux comptes pour rendre compte de sa mission et justifier les montants réclamés.
A défaut : l'approbation des comptes est boiteuse.
Pour 3 : S'agissant d'initiatives contestables du syndic, la solution du rejet ne se suffit pas à elle-même puisque le syndicat est engagé envers le fournisseur et que, le plus souvent elles ont été payées. Le résultat du rejet sans autre suite n'a pas d'autre résultat que la présence de factures orphelines dans la comptabilité.
La solution est de les présenter à la ratification de l'assemblée et c'est le syndic qui devrait en prendre l'initiative dans l'ordre du jour. A défaut le CS lui enjoint de le faire.
Le CS donne son avis ; le syndic donne le sien l'assemblée vote pour ou contre. Bien entendu, si le syndic a conscience d'avoir fait une boulette, il le dit et se débrouille pour la faire passer en tout ou partie et/ou prendre une partie à sa charge.
Dans d'autre cas, le syndic peut estimer, à tort ou à raison, qu'il avait bien le pouvoir d'engager la dépense.
Dans tous les cas, il est mauvais de présenter une résolution négative du genre l'assemblée décide de refuser ... ; la bonne solution est l'assemblée décide d'autoriser ... ; les copropriétaires ont toute latitude pour voter contre.
Un avantage est que le vote est plus clair.
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 09 déc. 2008 : 23:39:25
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cashmire : Vous avez la chance !! d'avoir "maitre" gedehem et JPM " le sage" (ex-syndic) pour son retour ?? ( encore un faux départ annoncé) sur ce forum, mais qui ne vous seront d'aucun secours.
JPM " le sage" : Citation :
Bien entendu, si le syndic a conscience d'avoir fait une boulette, il le dit et se débrouille pour la faire passer en tout ou partie et/ou prendre une partie à sa charge.
La on est totalement dans la quatrième dimension; un syndic qui avoue à l'AG qu'il a fait des "erreurs" (on ne parle jamais de fautes graves pour un syndic vous le remarquerez souvent) et qui prendra toutes ses reponsabilités, et remboursera tous.... PIPO!!! Si le votre est comme celui de JPM (ex-syndic) alors il vous faudra le proposer au livre des records!!
gedehem nous fait un de ces copier-coller favori sur l'approbation des comptes,... Radotage !!
cashmire : le Quitus n'existe pas en copropriété, c'est une invention des syndics sans AUCUNES bases légales. Quand à l'approbation des comptes, je vous ai résumé eu UNE ligne la marche à suivre. Il faut évidemment approuver les comptes avec des réserves et des rejets, et voter le budget, sinon vous bloquez votre copropriété, le syndic en sera satisfait, il se satisfera du b....l qu'il aura lui même initié
cashmire : attention aux conseils des syndics ou ex-syndics sur UI, et aux personnages cachés derrière quelques pseudos!!! N'oubliez pas que les conseilleurs ne sont pas les payeurs.
Si vous pensez que votre syndic ne convoquera pas l'AG en janvier, alors magnez vous pour démarcher d'autres syndics, et dès que possible préparez votre ODJ, demandez au syndic actuel de convoquer une AG AVEC les résolutions que vous proposez, ne laissez pas le syndic diriger cette AG ( ce n'ets pas son rôle, il faut le lui rappeler fermement ),et soyez convaincants à l'AG avec un dossier béton , des arguments bien concrets, des questions sur les comptes très précises, une approbation des comptes très très précises avec les réserves argumentées,un budget sérieux, et 6 membres du CS prêts à se présenter imédiatement l'AG vous suivra sans aucun problème sur votre étude de la gestion; votre aurez alors le temps de régler les problèmes un par un.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 10 déc. 2008 : 09:10:02
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"N'oubliez pas que les conseilleurs ne sont pas les payeurs."
Philippe, vous n'êtes effectivement pas le "payeur" de cashmire, sans aucun doute que vous n'en êtes pas le "conseilleur"..
Au lieu de venir systématiquement critiquer ce qui est exposé ici non seulement en droit mais surtout au regard de ces règles de droit, qui plus est sans rien proposer ou avancer comme idée qui soit conforme aux règles, vous feriez mieux d'en prendre note pour votre propre syndicat (sans parler de l'Union !), dont les plus anciens connaissent les dysfonctionnements et pratiques folkloriques que vous nous avez exposé en long et en large, pratiques folklo qui ne vous donnent aucun crédit pour venir donner des leçons de bonne gestion et de conduite à tenir ...!
Quant à votre connaissance des règles qui s'imposent dans un syndicat de copropriétaires, dont nous savons que vous n'avez que faire, sans parler de votre compréhension des textes, du moins ceux qui trouvent grace à vos yeux .....!
"(le quitus) c'est une invention des syndics sans AUCUNES bases légales."
Que voila une vérité vraie "selon Philippe" : ce n'est prévu que dans ce pôôôvre Code civil ..., donc c'est sans aucun interet d'en parler selon Philippe ..
Ils vous arrive d'ouvrir un ouvrage de droit ?
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Edité par - gédehem le 10 déc. 2008 09:17:27 |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 10 déc. 2008 : 09:46:16
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gedehem : toujours aussi prétentieux !! on attends encore vos conseils dans le cas de cashmire. Mais il faut osez avancer une idée !! être responsable !!!
Quand à ma copropriété, vous radotez encore, et vous jugez sans avoir voulu comprendre notre dossier. Il est vrai que nous ( les CS) avons choisi la bonne méthode puisque tout a très bien fonctionné cette année, avec le même cabinet de syndc, mais quelquefois il faut avouer qu'il s'agit également d'une question de personnes. Le nouveau directeur est un "bon" syndic, ouvert aux avis du CS,...
gedehem : Donnez nous alors un texte qui oblige une AG de copropriétaire à voter un Quitus !!! Connaissez vous un seul syndic qui fasse un rapport moral et financier de sa gestion ???
Il faut également sortir de vos bouquins et du net , gedehem, et vous promenez dans votre copropriété. Mais vous allez rencontrer vos voisins, vos conseillers syndicaux si abrutis, si ignares, si incompétents,....voilà la réazlité du terrain, "maitre"
Vous ne pouvez pas me reprocher de ne pas m'être informé sur les textes depuis quelques années, et contrairement à vous je ne donne aucunes leçons (même d'ortaugraf !!)
Il est si facile de faire du copier-coller des textes sans donner son propre avis sur une bonne démarche, sur les pièges à éviter,...
alors que doit faire cashmire maintenant contre ce "bon" syndic (à vos yeux) |
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