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Parmenion
Contributeur actif
42 réponses |
 Posté - 26 déc. 2008 : 14:33:15
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Bonjour,
Une petite question.
Le produit de la vente d'une partie commune doit être reversé aux copropriétaires sur les tantièmes qui existaient avant la modification du rcp et l'acceptation par le syndicat de la vente d'une partie commune.
Par contre lorsque cette vente concerne un petit bout de couloir d'un bâtiment, le produit de cette vente doit il être reversé à l'ensemble du syndicat (puisqu'il s'agit de parties communes) ou seulement à l'ensemble des copropriétaires du bâtiment concerné sur la base des tantièmes spéciaux dudit bâtiment ?
Merci pour votre réponse.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 26 déc. 2008 : 16:41:03
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Il faut connaître la nature des tantièmes spéciaux dont vous parlez.
L'expression implique l'existence de parties communes spéciales à chaque bâtiment, clairement définies par le RC. Si la partie commune vendue entre dans les parties communes spéciales indivises entre les propriétaires des lots du bâtiment concerné, le prix est réparti entre ces mêmes propriétaires au prorata des tantièmes spéciaux.
Dans d'autres cas, le RC ne prévoit pas l'existence de parties communes spéciales, mais prévoit seulement la spécialisation de certaines catégories de charges. Il existe un ou plusieurs tableaux de quotes-parts dans ces charges spéciales, qui ne sont pas des tantièmes spéciaux. Alors la partie vendu est commune générale à tous les copropriétaires du groupe d'immeubles. Le prix est réparti entre tous les opropriétaires en fonction des tantièmes généraux.
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EurydiceEglantine
Contributeur senior
52 réponses |
Posté - 26 déc. 2008 : 17:00:15
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Bonjour,
l'article 16.1 dit la part du prix revenant à chaque copropriétaire lui est remise directement par le syndic et ce nonobstant l'existence de toute sureté grevant son lot .
Le syndic peut il conserver à titre d'avances sur charges ces sommes là et ne pas les remettre directement aux copros ou bien en a t il l'obligation ?
Je vous précise que dans ma copro de vacances nous avons vendu au cours des années 2007 et 2008 plusieurs lots anciennement parties communes pour un montant approximatif de 30000 euros, que nous n'avons pas vu arriver le moindre chêque et que nos charges pour l'exercice 2008 n'ont pas varié.
Je vous précise aussi que notre syndic n' a jamais fait allusion à cet article.
Merci à tous. |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 26 déc. 2008 : 17:17:29
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JPM vous a répondu sur l'attribution du prix de la vente.
Pour le versement des fonds il faut voir dans la résolution de vente ce qui a été prévu par l'A.G., à défaut le montant des ventes doit être "remis aux copropriétaires".
Dans votre situation financière au 31 décembre 2007 vous devriez voir apparaître un compte créditeur "Produits" du monant de la vente.
Dans la situation qui sera présentée pour l'approbation des comptes de 2008, vous devriez trouver également, en "produits" le montant de la vente de 2008. |
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EurydiceEglantine
Contributeur senior
52 réponses |
Posté - 26 déc. 2008 : 18:27:53
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Les AG des années 2005, 2007 comportent chacune une résolution sur la vente des lots. Aucune de ces résolutions ne précise le devenir du produit de ces ventes
Il en est de même pour l'AG de 2008 mais qui elle comporte deux résolutions relatives à des ventes : la première concerne des lots précédemment créés et l'autre des lots qui on été créés au cours de cette AG 2008. La encore aucune de ces résolutions ne précise le devenir du produit de ces ventes
Quant aux différents documents, dépenses détaillées, budget provisionnel, situation financières qui nous sont communiqués avec la convoc à l'AG, voici ce que j'y ai trouvé.
Exercice 2007:
Dans la balance des comptes. Une ligne "Produits vente lots copro" avec le montant de la vente en colonne crédit et colonne solde créditeur (17250 euros)
Dans la situation financière. Une ligne "Produits vente lots copro"
avec le montant de la vente en colonne crédit (17250 euros)
Exercice 2008:
Dans la balance des comptes. Une ligne "Produits vente lots copro" avec le montant de la vente en colonne débit et en colonne crédit (26750 euros)
Dans la situation financière. Aucune information.
J'avoue que j'ai beaucoup de mal à lire et surtout comprendre ces documents.
Merci de m'éclairer.
Quant au fait que rien n'est prévu par les différentes résolutions à propos du produit de ces ventes, que pouvons nous faire ?
Pouvons nous exiger du syndic qu'il distribue aux copros le montant qui leur revient ? ou autre action ?
Merci encore. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 26 déc. 2008 : 19:00:06
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Peu de syndics connaissent l'article 16-1 et on peut en dire autant de beaucoup d'avocats.
La somme provenant de la vente d'une partie commune se divise de plein droit entre les copropropriétaires dans les lots desquels figurait cette partie commune et proportionnellement à la quotité de cette partie afférente à chaque lot.
Dans ce cas, le syndic n'intervient pas en qualité de mandataire social du syndicat mais en qualité de mandataire légal des copropriétaires, propriétaires indivis de la partie commune vendue.. Si l'on suit le texte à la lettre :
Le chéque représentant le montant global de l'opération devrait être établi à l'ordre du syndic lui-même
Le syndic devrait le déposer sur un compte bancaire ouvert à son nom.
Puis, à l'expiration du délai d'encaissement, il devrait établir sans autre délai six chèques à l'ordre respectivement de chacun des copropriétaires vendeurs
Le syndic ne devrait pas faire mention de cette opération étrangère au syndicat dans la comptabilité syndicale.
Dans la pratique, et si le syndicat comporte 6 copropriétaires vendeurs :
1) Le prix est remis au syndic. Le chèque est généralement établi à l'ordre du syndicat.
2) A l'instant de la remise, le prix se trouve immédiatement divisé entre les six copropriétaires concernés (au prorata de leurs tantièmes généraux antérieurs à la vente), sans qu'aucune décision préalable de l'assemblée puisse contrarier cette division. Voir ci dessous la procédure à suivre en cas de décision d'emploi.
3) Le chèque est déposé au compte du syndicat, même s'il s'agit d'un compte bancaire séparé de l'article 18
4) La part du prix revenant à chaque copropriétaire lui est remise directement par le syndic ? Que faire à ce propos ?
4 a) Le syndic doit sans délai, créditer le compte de chaque copropriétaire de sa quote-part. C'est une opération purement comptable.
4 b) Dans certains cas le syndic établit effectivement des chèques tirés sur le compte du syndicat et établis à l'ordre des copropriétaires. Le chèque expédié viendra en contre partie du crédit passé
4 c) Dans d'autres cas, la décision de vente de la partie commune prise par l'assemblée est accompagnée d'une décision d'emploi du prix de la vente. Par exemple la constitution d'une provision pour travaux.
Le syndic doit alors effectuer un appel de fonds d'une somme égale au prix, réparti de la même manière que le prix de la vente. Il ouvre un compte de placement et vire la somme du compte de banque ordinaire du syndicat vers son compte de placement.
Les copropriétaires trouveront sur leur relevé de compte individuel le crédit correspondant à l'encaissement du prix de vente, et le débit correspondant à la constitution du fonds de prévoyance, pour des montants égaux, et les mouvments financiers correspondants.
5) Ces opérations sont enregistrées dans la comptabilité du syndicat.
La première procédure décrite est la seule légale. Elle permet d'éviter qu'un créancier impayé du syndicat faisant une saisie attribution ou même une saisie conservatoire puisse appréhender des fonds qui n'auraient pas dû se trouver dans le compte du syndicat.
Pour la même raison, le syndic mandataire des copropriétaires doit déposer les fonds sur un compte officiellement affecté.
La procédure couramment utilisée n'est pas conforme à la loi. Le syndic doit veiller à ne pas l'utiliser quand le syndicat est sous le coup d'une procédure de recouvrement importante. Sa responsabilité pourrait être lourdement engagée.
Le syndic ne doit jamais conserver au compte du syndicat les fonds provenant d'une vente de partie commune, demeurant inemployés. Il doit toujours boucher très rapidement ce genre d'opération.
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 26 déc. 2008 : 19:22:42
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De JPM
"Dans ce cas, le syndic n'intervient pas en qualité de mandataire social du syndicat mais en qualité de mandataire légal des copropriétaires, propriétaires indivis de la partie commune vendue.. "
C'est pourtant bien le syndicat qui décide de la vente et qui est le vendeur. Les opérations effectuées par le syndic pour le compte du syndicat doivent figurer dans la comptabilité du syndicat, comme toutes les opérations effectuées par le syndic pour le compte du syndicat.
De EurydiceEglantine
"Exercice 2008:
Dans la balance des comptes. Une ligne "Produits vente lots copro" avec le montant de la vente en colonne débit et en colonne crédit (26750 euros)
Dans la situation financière. Aucune information."
Il faudrait pouvoir connaître quel compte à été crédité en contrepartie du débit de 26750 € dans le compte "Produits vente de lots copro". Vous devriez trouver dans la balance générale et dans la situation financière un compte créditeur de 26750 €, normalement un compte "Copropriétaires", à défaut un "compte d'attente".
Donnez-nous le détail de la situation financière présentée.
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 26 déc. 2008 : 19:30:06
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Pour que le syndicat soit "vendeur" il faudrait qu'il soit 'propriétaire', ce qu'il n'est pas !
La partie commune vendue est une partie de la part de parties communes dont chacun détient la propriété indivise, part de parties communes constitutive de leur 'lot de copropriété'
Ce sont donc chacun des copropriétaires qui vendent une part de ce qui est leur propriété et non le syndicat qui, le pauvre, n'a rien du tout à vendre ....
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EurydiceEglantine
Contributeur senior
52 réponses |
Posté - 26 déc. 2008 : 20:21:06
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JPM, je vous cite:
4) La part du prix revenant à chaque copropriétaire lui est remise directement par le syndic ? Que faire à ce propos ?
Vous envisagez 3 possibilités:
-créditer le compte de chaque propriétaire de sa quote part.
Je ne trouve aucune trace de cet éventuel crédit sur mes appels de fonds ni sur mon décompte de charge de l'exercice. Est ce que j'oublie quelque chose?
-établissement et expédition d'un chêque correspondant à la quote part.
Je n'ai jamais reçu de chêque du syndic correspondant à ma quote part de ces ventes.
-aucune décision d'emploi du prix de la vente n'a jamais été prise. Nous provisionnons des travaux futurs mais cela s'effectue par appel de fonds.
Suis je en droit de me demander ce que sont devenus ces fonds d'autant plus que cette année notre syndic nous annonce que nous disposons d'une petite cagnotte composée de 30000euros de provisions travaux futurs et 11000 euros en avances vente lots?
Je me pose des questions.
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 26 déc. 2008 : 20:39:26
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Guide de la copropriété (LITEC):
" La personnalité morale du syndicat se traduit par la possibilité d'avoir un patrimoine (V.art.16, al.2 de la loi). Les créanciers du syndicat peuvent pratiquer une saisie arrêt entre les mains du syndic."
Article 16, alinéa 2:
"Le syndicat peut acquérir lui-même, à titre onéreux ou gratuit, des parties privatives, sans que celles-ci perdent pour autant leur caractère privatif, il peut les aliéner dans les conditions prévues à l'aliéna précédent..."
En cas d'aliénation de parties communes il y a création de parties privatives qui font l'objet de la cession. |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 26 déc. 2008 : 20:56:05
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De EurydiceEglantine
"Je me pose des questions."
Vous avez la réponse ci-dessous:
"Suis je en droit de me demander ce que sont devenus ces fonds d'autant plus que cette année notre syndic nous annonce que nous disposons d'une petite cagnotte composée de 30000euros de provisions travaux futurs et 11000 euros en avances vente lots?"
Votre syndic a donc crédité un compte "Provisions pour travaux futurs" et également un compte "d'avances non définies" sans décision d'A.G. selon vos dires. Vous pouvez donc demander le règlement de votre quote-part. Prendre contact avec votre conseil syndical, que fait-il ? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 26 déc. 2008 : 21:07:32
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Qui dit personne dit patrimoine ! Il n'y a pas de personne, physique ou morale sans patrimoine. Le patrimoine est un des attributs de la personnalité.
Mais en droit, un patrimoine, c'est un pot, un vase, un récipient.
Et pour nous tous dans la vie courante, un patrimoine, c'est ce qu'il y a dans le pot.
Dans le pot du syndicat, il n'y a que des créances et des dettes, en totaux parfaitement égaux. Donc : rien dans le pot  , Même le balai du concierge est en indivision 
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 26 déc. 2008 : 21:15:41
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Du moment que les montants figurent au crédit (dette du syndicat), ils sont forcément au débit, tout simplement dans la trésorerie. Comme beaucoup de copropriétés, vous faites des prix de ventes une sorte de fonds de roulement.
Il vous suffit d'écrire au syndic en lui demandant de vous adresser par retour du courrier un chèque représentant le montant de votre quote-part. S'il renâcle, LRAR et plus s'il y a lieu.
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EurydiceEglantine
Contributeur senior
52 réponses |
Posté - 26 déc. 2008 : 22:10:06
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A JB22:
-L'approvisionnement du compte "travaux futurs" a reçu l'aval de l'AG lors du vote du budget prévisionnel.
-Prendre contact avec votre conseil syndical. Que fait il?
Que fait-il ? that is the question. J'ai eu plusieurs fois l'occasion de dire que notre CS "n'est que de la poudre aux yeux" des copros. En effet tout se passe entre le syndic et le président du CS liés par ailleurs par des intérets communs. Donc aucune attente à avoir de ce coté là.
J'ai bien l'impression en effet que le produit de ses ventes est rentré tout simplement dans la trésorerie du syndicat et qu'il aurait probablement servi à régler une condamnation du syndicat en justice (15000 euros à un copro reconnu comme ayant subi des préjudices dans son commerce en raison de "l'incurie du syndicat à résoudre les pbs d'infiltration")
A JPM:
Expliquez moi le "S'il renâcle, LRAR et plus s'il y a lieu."
Parce que je crois qu'il faudra que j'use du "plus s'il y a lieu".
Je veux bien aller dans l'arène mais j'aimerai avoir des atouts en main, non pas pour la valeur de ma quote part mais simplement pour essayer de clouer le bec à mon syndic et lui démontrer que nous ne gobons pas tout ce qu'il nous assène ou qu'il nous cache.
Je m'étonne parfois de ma grande naiveté.....
Merci encore.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 26 déc. 2008 : 23:44:54
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A vous lire, je pense que vous avez bien vos fonds ou qu'ils ont partiellement été employés à payer la condamnation au profit du bonhomme.
La demande de restitution des fonds permettrait d'éclairer la situation quitte à vous faire répondre que vous ne savez pas lire une situation de trésorerie. Si on pouvait lire une copie de ce document, ne serait-ce que la dernière, les réponses seraient plus claires.
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EurydiceEglantine
Contributeur senior
52 réponses |
Posté - 27 déc. 2008 : 08:19:50
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Je viens de reprendre l'arrété des comptes de 2008 et je me suis aperçue que j'ai oublié de vous préciser dans mon post de 18h 27 que dans la balance des comptes juste au dessus de la ligne "produits vente lots"(26750 en colonne débit et en colonne crédit) figure une ligne "avance vente lots" avec 11750 en colonne crédit et en solde créditeur.
Ces 11750 euros figurent aussi dans la situation financière en "avances ventes lots" en colonne crédit et en solde créditeur. Ils sont donc encore dans les comptes du syndicat.
Ce qui me confirme bien que la différence entre ces deux sommes (soit 15000 euros) a servi à payer la condamnation puisque je retrouve dans la balance des comptes une ligne "durand Dupont" (avocat de la copro) avec 15000 euros en colonne débit et en colonne crédit
Arrétez moi si je me trompe !!!!!mais j'essaie de comprendre.
Pour corriger mon post de 20h 20 le syndic dans sa 'NOTE DU SYNDIC' annuelle nous annonce une avance travaux futurs de 29000 euros et une avance vente lots de 11750 euros qu'il affecte d'ores et déjà "à la réalisation de travaux futurs" alors que cela n'a jamais fait l'objet d'une résolution en AG et que dans la situation financière elle fait bien l'objet d'une ligne spécifique 'avance vente lots' et qu'il existe bien aussi une ligne 'avance travaux futurs'.
En procédant ainsi, agit il légalement ?
JPM, je veux bien vous faire lire ces documents mais comment procéder ?
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EurydiceEglantine
Contributeur senior
52 réponses |
Posté - 27 déc. 2008 : 08:28:33
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En fait je réalise que notre syndic est en train de démembrer notre copro, voir le sujet 'aliénation parties communes', pour payer à la fois les conséquences de ces errements (procés perdu) et constituer un pécule qu'il affecte autoritairement à des 'travaux futurs'. Je vous précise, mais vous le savez déjà puisque vous avez apporté vos contributions au sujet 'aliénation parties communes, qu'il continue à procéder ainsi puisque cette année il a obtenu la création de 9 nouveaux lots qui devraient représenter à la vente environ 18500 euros.
Est ce bien moral tout cela alors que ce montage est ignoré des copros ? |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 27 déc. 2008 : 09:39:52
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Juste une question à JPM: si le produit de la vente appartient non au syndicat mais à chacun des copropriétaires, comment une décision du syndicat en AG pourrait elle décider de l'usage qu'un copropriétaire veut faire de la part qui lui revient en propre?
Pour moi, l'argent devrait être immédiatement reversé sur le compte de chacun, en prévenant chaque copropriétaire que, s'il en émet le désir, un chèque lui sera envoyé. |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 27 déc. 2008 : 10:09:33
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De EurydiceEglantine Posté - 26 déc. 2008 : 22:10:06
"-L'approvisionnement du compte "travaux futurs" a reçu l'aval de l'AG lors du vote du budget prévisionnel."
et de EurydiceEglantine Posté - 27 déc. 2008 : 08:28:33
"et constituer un pécule qu'il affecte autoritairement à des 'travaux futurs'."
L'A.G. a approuvé la constitution du fonds travaux.
Par contre l'affection des honoraires de l'avocat de 15.000 € directement sur les fonds provenant de la vente dissimule cette dépense qui devrait apparaître dans les charges exceptionnelles et soumise à l'approbation des copropriétaires. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 27 déc. 2008 : 10:43:49
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Sauf erreur, 15 000 € ne sont pas des honoraires d'avocat mais des dommages et intérêts soit une condamnation du syndicat. Pas grand choix pour les payer
Pour la question de Manech : Citation :
si le produit de la vente appartient non au syndicat mais à chacun des copropriétaires, comment une décision du syndicat en AG pourrait elle décider de l'usage qu'un copropriétaire veut faire de la part qui lui revient en propre ?
Pas de problème pour ceux qui ont voté POUR, se sont abstenus et plus généralemet ne sont pas opposés à l'emploi décidé.
Mais quid de Dupont qui veut bien voter pour la vente de la partie commune mais voudrait toucher sa quote-part du prix ? La réponse est dans la loi : la résolution mise aux voix peut comporter une ou plusieurs conditions. L'une de ces conditions peut être l'affectation du prix à un emploi précis.
Si la décision de vente exige l'unanimité : il suffit à Dupont de voter contre.
Si la décision de vente peut être prise à la majorité de l'article 26, Dupont s'incline devant la majorité.
Dans la pratique, tout celà se négocie avant l'assemblée et il existe des moyens réguliers de surmonter ce genre de difficulté.
Mais il faut inscrire aux frontons des édifices que l'emploi du prix doit être toujours être décidé en même temps que la vente.. C'est le seul moyen de permettre au syndic avec ses deux chapeaux (mandataire des copropriétaires et mandataire du syndicat) de gérer convenablement l'opération.
Pour autant, on sait bien que souvent le prix de vente traine pendant des mois dans les comptes du syndicat, placé provisoirement ou non. Plusieurs mois après la vente, l'assemblée peut-elle prendre régulièrement une décision d'emploi ? OUI, sans aucun doute. Les irrégularités initiales de la procédure ne privent pas l'assemblée de son pouvoir de décider, dès lors que les fonds sont toujours disponibles.
Par contre, un copropriétaire peut, à tout moment, réclamer sa part, notamment s'il vend son lot.
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EurydiceEglantine
Contributeur senior
52 réponses |
Posté - 27 déc. 2008 : 11:21:39
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A JB22
- Effectivement l'AG a approuvé depuis plusieurs années l'approvisionnement d'un compte travaux futurs mais cet approvisionnement s'effectue chaque année par appel de fonds.
L'année N nous avons dans 'le budget prévisionnel' de l'année N+1 une ligne 'provision travaux futurs' avec un montant de 5000 euros et dans 'l'état des dépenses détaillées' de l'année N+1 nous retrouvons bien la ligne 'provision travaux futurs' avec le même montant de 5000 euros. Donc le montant actuel des fonds affectés aux travaux futurs (29000) ne devrait être le reflet que des différents appels de fond. Dans sa 'Note Technique" le syndic fait bien état de deux montants différents, que l'on retrouve bien dans la 'situation financière' sous deux lignes différentes, 29000 euros en 'avances travaux futurs' et 11750 euros en 'avances ventes lots'. Mais dans la phrase qui suit il nous dit "Nous disposons donc maintenant de 40750 euros (total des deux sommes) qui nous aideront grandement dans la réalisation de TRAVAUX FUTURS. Cest donc, à mon sens une affectation AUTORITAIRE l'AG n'ayant jamais pris de résolution sur la destination et l'usage des 11750 euros. Béats comme le sont la plupart des copros quand notre syndic pérore, ils ne pensent pas le moins du monde à l'article 16.1. Le connaissent-ils seulement ? Il est vrai que notre syndic a de grands talents d'orateur et nous rappelle régulièrement son pedigrée qui selon lui le rend 'intouchable'
-Quant au 15000 euros, pris pour payer la condamnation du syndic, il ne s'agit pas des honoraires de l'avocat, qui eux figurent chaque année dans 'l'état des dépenses détaillées' (et ce depuis 1992) mais bel et bien de la somme que nous avons été condamnés à verser au copro, aux titres de dommages et interets, qui avait assigné le syndicat en 1992
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Produit de la vente d'une partie commune
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