| Auteur |
 Sujet  |
|
|
manech
Pilier de forums
1418 réponses |
 Posté - 27 déc. 2008 : 11:35:18
|
Citation :
un copropriétaire peut, à tout moment, réclamer sa part,
Si je comprends bien, quelle que soit l'affectation du produit de la vente de parties communes, qu'il y ait eu vote ou non en AG, n'importe quel copropriétaire peut à tout moment réclamer au syndic que SA part lui soit versée par chèque.
Est-ce exact? |
Signaler un abus  |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
|
|
EurydiceEglantine
Contributeur senior
52 réponses |
Posté - 27 déc. 2008 : 11:50:21
|
A Manech
C'est cela que laisse supposer la lecture de l'article 16.1.
Ou alors il comporte des subtilités que je n'ai pas décelées. |
| Signaler un abus |
|
|
JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 27 déc. 2008 : 11:54:10
|
O.K.,j'ai pris note que les 15.000 € concerne l'indemnité que le syndicat a été condamné à payer. C'est donc cette indemnité qui devrait figurer dans l'état des dépenses exceptionnellles et soumise à l'A.G.
Effectivement l'affectation, sans décision de l'A.G., d'une partie du produit de la vente au Fonds travaux, constitue une "une affectation AUTORITAIRE"
De JPM:
"Dans le pot du syndicat, il n'y a que des créances et des dettes, en totaux parfaitement égaux."
et
"Qui dit personne dit patrimoine ! Il n'y a pas de personne, physique ou morale sans patrimoine. Le patrimoine est un des attributs de la personnalité."
Le patrimoine n'est pas dans le pot mais à coté.
Dans une comptabilité d'entreprise on fait un "BILAN" qui est la situation de l'entreprise à un moment donné, avec les actifs, le patrimoine, et en contre partie le "CAPTITAL" qui appartient aux actionnaires.
En copropriété on ne présente pas le patrimoine, ce qui ne signifie pas qu'il n'existe pas, on ne présente donc pas de bilan mais une "Situation Financière".
En copropriété si le syndicat fait l'acquisition de parties privatives on enregistre l'opération comme une dépense, on ne fait pas apparaître le "patrimoine".
De même si le syndicat fait un emprunt, l'opération est comptabilisée comme un "produit" on n'enregistre pas la dette du syndicat.
|
| Signaler un abus |
|
|
EurydiceEglantine
Contributeur senior
52 réponses |
Posté - 27 déc. 2008 : 11:54:46
|
A Parmenion.
Toutes mes excuses pour avoir accaparé le sujet, mais il est brulant dans l'actualité de notre copro.
J'espère que tous les posts des différents contributeurs vous auront apporté les réponses que vous attendiez. |
| Signaler un abus |
|
|
EurydiceEglantine
Contributeur senior
52 réponses |
Posté - 27 déc. 2008 : 12:25:14
|
AJb22
Certains lots créés depuis le début des opérations ne sont toujours pas vendus et restent la propriété du syndicat des copros.
A ce jour notre copro 'Les doux pigeons' est débitrice d'une partie de ses charges. Son patrimoine "imposé" n'est constitué que des lots invendus.
L'état 'Situation financière' Total des propriétaires, indique
un débit de 1917.36 euros, un crédit de 552.06 euros donc un solde débiteur de 1365.30 euros.
Devrons nous à un moment ou un autre, nous pauvres copros qui n'ont eu aucun intéret à ces créations, délier notre bourse pour régler ce solde débiteur ? |
| Signaler un abus |
|
|
JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 27 déc. 2008 : 12:57:05
|
"'Les doux pigeons'"
J'aime bien!
"Devrons nous à un moment ou un autre, nous pauvres copros qui n'ont eu aucun intéret à ces créations, délier notre bourse pour régler ce solde débiteur ?"
Ce qui a été imputé aux lots créés non vendus c'est autant de moins dans vos charges! il est donc normal que vous les supportiez en l'absence de vente et d'acquéreurs pour les supporter. |
| Signaler un abus |
|
|
EurydiceEglantine
Contributeur senior
52 réponses |
Posté - 27 déc. 2008 : 13:34:34
|
Très juste !
Je n'y avais pas pensé, mais tout cela est tellement impalpable pour un 'non pro'. |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 27 déc. 2008 : 14:40:57
|
"Son patrimoine "imposé" n'est constitué que des lots invendus."
D'où viennent ces lots que vous semblez indiquer comme étant propriété du syndicat ???
Comme le précise JB, les lots privatifs propriété du syndicat n'entrent pas en ligne de compte pour la répartition de charges ... ni pour les votes en AG !
Si vous avez (mettons) 2000/10.000° pour (mettons) 10 lots "invendus" qui seraient propriété du syndicat (à confirmer !) dans votre copropriété de 100 lots, la répartition des charges et les votes se fait sur 8000/8000°, comme si votre syndicat ne comptait que 80 lots ...
D'où l'importance de connaitre l'origine de ces lots dont le syndicat serait propriétaire !
Ce ne serait pas plutot le promoteur d'origine, ou le "découpeur" ??? |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 27 déc. 2008 : 15:25:31
|
Dans tous les cas d'acquisition d'un bien par le syndicat, ce bien devient la propriété indivise des copropriétaires.
La régle s'applique aux biens mobiliers comme aux biens immobiliers.
Dans le cas des biens immobiliers, ils viennent en accroissement des parties communes, sauf quand le bien acquis est une partie privative de la copropriété concernée (voire même d'une autre copropriété).
Mais la partie commune acquise volontairement ou par obligation légale, si elle ne vient pas en accroissement des parties communes, n'en devient pas moins la propriété indivise des copropriétaires.
C'est vrai pour l'acquisition volontaire d'un studio pour faire une loge de concierge.
C'est aussi vrai pour l'acquisition forcée d'un appartement ayant fait l'objet d'une saisie immobilière à la requête du syndicat et pour lequel il n'y a pas eu d'enchérisseur lors de la vente judiciaire (cas qui devrait être moins fréquent depuis la réforme de la saisie immobilière).
L'explication juridique est très simple. Elle est calquée sur la distinction classique entre capacité de jouissance et capacité d'exercice. La capacité est l'aptitude d'une personne à être titulaire de droits et à les exercer.
Une personne peut toujours être titulaire de droits.
Mais elle peut être privée par la loi du libre exercice de ses droits ou de certains d'entre eux. C'est le cas pour les mineurs et les aliénés mentaux. Ils doivent être assistés ou représentés pour l'exercice de leurs droits.
Quant aux personnes morales, elles peuvent exprimer leurs décisions par le truchement des assemblées générales, mais elles sont frappées par une incapacité naturelle : pas de main pour écrire et signer, pas de voix pour parler. Elles doivent être représentées par un mandataire social.
Ainsi les copropriétaires ont en indivision la propriété du studio acquis pour faire une loge. Mais, comme l'a fort bien écrit le professeur Lombois " le syndicat n'est pas propriétaire, mais il est l'organe d'exercice de la propriété indivise de ses membres ". C'est bien entendu le syndic qui agit pour le compte du syndicat.
La solution vaut aussi bien pour les parties communes initiales que pour celles acquises sans modification de leur qualité de partie privative.
Notez aussi que toute acquisition volontaire par le syndicat est encadrée par la règle de la spécialité : il faut que l'acquisition soit conforme à l'objet du syndicat : conservation de l'immeuble et administration des parties communes.
Le patrimoine du syndicat reste donc bien limité aux créances et aux dettes avec un solde toujours égal à zéro.
A cet égard les nouveaux textes comptables sont assez logiques.
C'est dans le carnet d'entretien qu'il faut placer des calculs d'usure et les amortissements qui en résultent. C'est la gestion prévisionnelle tant vantée et pour laquelle on ne fait rien.
|
| Signaler un abus |
|
|
EurydiceEglantine
Contributeur senior
52 réponses |
Posté - 27 déc. 2008 : 19:42:41
|
A Gedehem et JPM
Je vais essayer de vous préciser pour quelles raisons ces lots me semblent être propriété du syndicat.
A l'origine notre copro était composé de 10000 tantièmes.
Après avoir eu l'accord du syndicat au cours d'une AG extraordinaire sur le principe d'aliénation de parties communes, création et ventes des lots résultant de ces opérations, le syndic et le pdt du CS (ce sont eux deux qui préparent l'OJ des AG), ont au cours de plusieurs AG successives proposé des résolutions allant en ce sens.
3 AG différentes ont pris les résolutions de créer des nouveaux lots, à mon sens privatifs, affectés de tantièmes de charges générales et spécifiques.
Ces opérations ont eu pour résultat la création de 275 tantièmes de charges supplémentaires.
Des numéros ont été affectés à ces lots et ils ont été ensuite proposés à la vente.
Le RC a été modifié, l'EDD aussi et des tantièmes de charge ont été affectés individuellement à ses nouveaux lots.
Certains ont été vendus d'autres ne le sont toujours pas à ce jour. Il reste à ce jour environ 138/10000ème invendus pour 5 ou 6 lots.
1)La répartition des charges s'effectue maintenant en 10275ème.
2)La feuille de présence à l'AG 2007, que j'ai obtenue après intervention de mon avocat, comptabilise au total 10275 tantièmes, la copropriété y figurant comme un copro lambda avec les numéros des lots invendus dans la rubrique lots du propriétaire, et les tantièmes de chaque lots dans la rubrique tantièmes des propriétaires.
Elle n'est pas représentée à l'AG et ne participe pas aux votes.
3)Dans 'Les arrétés des comptes annuels de la copropriété' état 'balance des propriétaires' la copro figure au même titre que les autres copro avec un montant de charges, un montant de versements et un solde débiteur.. On retrouve ces mêmes informations dans l'état 'Situation financière' : total des propriétaires.
Voilà les précisions que je pouvais vous apporter. Ces lots n'ont pas été effectivement ACHETES par le syndicat mais comme ils ne sont toujours pas vendus, ils sont affectés à la copropriété.
|
| Signaler un abus |
|
|
nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 27 déc. 2008 : 20:56:15
|
que représentent ces lots ?
des jardins? |
| Signaler un abus |
|
|
EurydiceEglantine
Contributeur senior
52 réponses |
Posté - 27 déc. 2008 : 21:38:44
|
| Non, il s'agit de parties communes intérieures inutilisées. Locaux vide ordures, paliers devant appartements etc etc... |
| Signaler un abus |
|
|
manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 28 déc. 2008 : 08:59:17
|
Je dirais que votre syndicat a procédé à l'envers: par retrait sur les parties communes il a créé des lots privatifs à vendre sans qu'il y ait de demande suffisante. C'est le syndicat qui a pris en charge les frais de modification du RDC, de l'EDD, alors que "normalement" ce sont les acquéreurs qui prennent en charge ces frais.
La création de lots privatifs avec tantièmes de propriété et de charges supplémentaires a pour effet mathématique de diminuer la quote part de ceux qui n'achètent rien si et seulement si ces lots sont achetés bien sûr.En attendant, les charges afférentes aux nouveaux lots non vendus sont donc payables par tous. Pour moi, D'un point de vue strictement financier vous n'y perdez strictement rien (à part bien sûr les frais initiaux de mise à jour du RDC) |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 déc. 2008 : 11:04:01
|
Question de Nefer à propos de " lots " demeurant la propriété du syndicat : que représentent ces lots ? des jardins?
Réponse d'Eurydice : Non, il s'agit de parties communes intérieures inutilisées. Locaux vide ordures, paliers devant appartements etc etc...
Cocasse  Il faut vite constater qu'il s'agit en fait de parties communes et qu'il faut annuler les lots correspondants.
|
| Signaler un abus |
|
|
EurydiceEglantine
Contributeur senior
52 réponses |
Posté - 28 déc. 2008 : 11:24:27
|
| Non, puisque plusieurs décisions successives d'AG ont décidé d'aliéner ces parties communes, de créer des lots figurant dans le RC et l'EDD et de les vendre aux copros intéressés. |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 déc. 2008 : 14:53:39
|
OK ! Des parties communes ont été " privatisées ", on a créé des lots nouveaux. Certains on été vendus. D'autres pas.
Quel est le régime des lots invendus ? Ils étaient, comme parties communes, la propriété indivise des copropriétaires. Ils n'ont pas été vendus, donc il n'y a pas eu de transfert de propriété.
|
| Signaler un abus |
|
|
manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 28 déc. 2008 : 15:52:49
|
Eurydice, quelques questions:
1 Etes-vous gérés en compte unique ou en compte séparé?
2 Les provisions spéciales pour travaux futurs sont elles placées sur un compte au nom du syndicat rémunéré au profit du syndicat?
|
| Signaler un abus |
|
|
JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 28 déc. 2008 : 16:15:30
|
De EurydiceEglantine
"Dans 'Les arrétés des comptes annuels de la copropriété' état 'balance des propriétaires' la copro figure au même titre que les autres copro avec un montant de charges, un montant de versements et un solde débiteur.. On retrouve ces mêmes informations dans l'état 'Situation financière' : total des propriétaires."
De ce qui précède on peut en déduire, comme le syndicat ne peut se payer à lui-même, que les charges de l'exercice précédents au titre des lots invendus, ont été imputées en charges communes par le crédit du compte "syndicat" figurant dans les comptes copropriétaires. Le solde du compte "syndicat" représente les charges réparties de l'exercice.
Cette solution n'est pas la bonne, les charges devraient être réparties sur les seuls tantièmes attribués aux copropriétaires.
Comment sont répartis les charges des copropriétaires acheteurs en cours d'année des nouveaux lots créés ?
|
| Signaler un abus |
|
|
EurydiceEglantine
Contributeur senior
52 réponses |
Posté - 28 déc. 2008 : 17:07:46
|
A JPM
Excusez mon ignorance, mais je ne comprends pas le sens de votre question. "Quel est le régime des lots invendus ?"
J ai indiqué tout le déroulement de la procédure de création et ventes des lots, précisé comment les invendus sont affectés au niveau des états comptables. Je ne peux vous fournir des éléments qu'à partir des documents auxquels j'ai accés.
A Manech
1) Les fonds de la copropriété sont placés sur un compte au nom de la copro
2) Quant aux fond spécifiques "travaux futurs" je pense, je dis bien je pense car nous n'avons aucun élément écrits qu'ils sont effectivement placés sur un compte rémunéré au nom du syndicat.
A JB22
Je ne peux répondre à votre question. Je n'ai pas accés au décompte des charges des autres copropriétaires. Je connais les tantièmes de charges générales et spécifiques affectés à chaque lot créé et je pense donc que les charges afférentes à ces nouveaux lots, tout du moins ceux qui ont été vendus, ont du être imputées au copro acheteur lors de l'appel trimestriel suivant l'achat.
Lisez mon post de 10h08 dans le sujet "Le président du cs n'est pas copro personnellement" et vous verrez qu'il est impossible d'obtenir la moindre info ou le moindre document à part ce que veut bien nous transmettre le syndic.
Je ne crains pas de le dire mais chez nous, dès qu'un des copros sort du rang et semble s'interesser d'un peu trop prêt à son fonctionnement, les représailles pleuvent...
J'en ai fait les frais et ce malgré plusieurs plaintes déposées en Gendarmerie... |
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
Produit de la vente d'une partie commune
Forum fermé
