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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
 Posté - 28 déc. 2008 : 18:28:33
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C'est à moi-même que je posais la question relative aux lots créés et invendus  J'ai bien entendu fourni la réponse : Ils sont la propriété indivise des copropriétaires en place.
Vous avez écrit qu'il reste 5 ou 6 lots invendus pour 138/10000. Il fallait écrire pour 138 / 10275 emes.
Si tout a été fait correctement, les charges sont présentement réparties en base 10275. Elle se fait en deux temps :
Le syndicat contribue pour 138/10275 dans un premier temps
Le montant ainsi déterminé est ensuite réparti entre les copropriétaires en place en base 10275 - 138 = 10 137.
Ceci est pour les charges générales. S'il y a d'autres catégories de répartition, il faut procéder de la même manière.
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JB22
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2388 réponses |
Posté - 28 déc. 2008 : 21:44:28
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Je ne suis pas d'accord avec la méthode proposée par JPM, qui est en contradiction avec l'article 10 de la loi:"Les copropriétaires (pas le syndicat)sont tenus de participer aux charges entraînés par les services collectifs..."
Méthode JPM, sur la base de 100.000 € de charges à répartir:
Charges imputées dans un premier temps au syndicat:
100.000 x 138/10275 = 1343.06
Charges imputées dans un premier temps au copropriétaire, sur la base de 200 tantièmes (Exemple):
100.000 x 200 / 10275 = 1946.47
2e répartition : les charges imputées au syndicat:
1343.06 x 200 /10137 = 26.49
Le copropriétaire supporte donc une charge de 1.946.47 + 26.49 = 1.972.97
C'est la manière dont procéde le syndic de EurydiceEglantine
la seconde répartition étant faite sur l'exercice suivant.
Méthode répondant aux dispositions de l'article 10 de la loi, Répartition aux seuls copropriétaires:
100.000 € x 200 / 10.237 = 1.972.97
Evidemment, comme dit JPM:"Ceci est pour les charges générales. S'il y a d'autres catégories de répartition, il faut procéder de la même manière."
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 28 déc. 2008 : 22:37:04
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La méthode de JB 22 aboutit au même résultat.
La formule n'est pas 100.000 € x 200 / 10.237 = 1.972.97
Elle est (100.000 € x 200) / 10.137 = 1.972.97
C'est la formule qu'utilisent la plupart des syndics pour aller plus vite. L'article 10 n'a rien à voir la dedans car, exacte mathématiquement, elle ne l'est pas juridiquement.
Les lots non vendus ne sont pas des lots sans maître. Ils sont la propriété de l'indivision de tous les copropriétaires. De ce point de vue, l'article 10 ne permet pas de les exclure de la répartition des charges. La liste des copropriétaires doit refléter cette situation, étant entendu que les voix afférentes à ces lots sont neutralisées à l'occasion des assemblées.
Par ailleurs il n'y a pas lieu de reporter les charges des lots invendus sur l'exercice suivant. La régularisation doit être effectuée sur l'exercice concerné de la même manière que pour un lot privatif utilisé comme loge de concierge.
Pourquoi choisir la méthode légale, un peu plus complexe ?
- d'abord parce qu'elle légale
- en second lieu parce qu'en cas de recouvrement judiciaire contre un ou plusieurs copropriétaires, un avocat pinailleur pourra faire observer que l'ensemble des charges est réparti en base 10137 et non en base 10235. Il faudra expliquer le mécanisme qui ne sera pas forcément compris d'emblée par le juge.
J'ai connu une affaire de ce type qui a abouti à une expertise judiciaire qui a confirmé les comptes présentés par le syndic, mais après huit mois et quelques francs  d'honoraires d'expert, qui ont été laissés à la charge du syndicat, au motif que les comptes avaient été mal présentés.
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JB22
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2388 réponses |
Posté - 28 déc. 2008 : 23:44:21
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Question à JPM:
Supposons que les lots invendus 138 / 10275 le soient le 1er septembre 2008, comment "légalement" faites-vous la répartition, les charges générales étant de 100.000 € .
L'acquéreur ne devant sa quote-part des charges qu'à partir du 1er septembre. (Comme il y a eu plusieurs créations de lots il y a eu certainement plusieurs dates de vente, mais ne compliquons pas).
Répartition:
"un avocat pinailleur pourra faire observer que l'ensemble des charges est réparti"..."en base 10235".et ensuite que des charges sont réparties une deuxième fois sur une base de tantièmes différents; 10137 . "Il faudra expliquer le mécanisme qui ne sera pas forcément compris d'emblée par le juge."
Effectivement j'ai fait une faute de frappe, le chiffre est bien de 10.137 qui a été pris dans le calcul. |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 29 déc. 2008 : 08:51:18
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Question de JB 22 : Citation :
Supposons que les lots invendus 138 / 10275 le soient le 1er septembre 2008, comment "légalement" faites-vous la répartition, les charges générales étant de 100.000 € .
L'acquéreur ne devant sa quote-part des charges qu'à partir du 1er septembre. (Comme il y a eu plusieurs créations de lots il y a eu certainement plusieurs dates de vente, mais ne compliquons pas).
Il n'y a pas de procédure spéciale. Une particularité de fait tout de même : Le syndic a un double chapeau :
- représentant du syndicat, il établit l'état daté et aura à apurer les comptes.
- représentant de l'indivision il est le vendeur.
De plus il est difficile de prétendre que les conventions insérées dans l'acte de vente seront inopposables au syndicat . Ce qui veut dire que le syndic aura à établir un compte prorata temporis pour boucler l'opération.
Dans un premier temps : l'acquéreur (on suppose qu'il achète tous les lots invendus) aura à payer l'appel du 1er octobre et on doit considérer que l'indivision aura payé les provisions antérieures.
Dans un deuxième temps, le syndic établira un compte prorata temporis, si cel est prévu dans l'acte.
En présence de lots invendus appartenant aux copropriétaires, le syndic est, de toute manière obligé de créer une clé de répartition en base 10137, à côté de la clé officielle en base 10275. Il joue avec les deux clés.
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 29 déc. 2008 : 10:26:15
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JPM, vous répondez à coté de la question:
"Il n'y a pas de procédure spéciale."
"Dans un deuxième temps, le syndic établira un compte prorata temporis, si cel est prévu dans l'acte.""
Je vous ait demandé un exemple pratique de calcul pas une dissertation.
"le syndic établira un compte prorata temporis, si cel est prévu dans l'acte."
Le syndicat ne peut pas exonérer l'acquéreur de ces charges, ce serait contraire à l'intérêt du syndicat, la décision pourrait être contestée par tout copropriétaire.
Légalement l'acquéreur sera débiteur des charges, étant propriétaire à la clôture des comptes, mais il ne doit des charges que pour la période où il est copropriétaire. Comment en pratique, exemple chiffré, établira-t-il le décompte.
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manech
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1418 réponses |
Posté - 29 déc. 2008 : 10:53:08
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En dehors des stricts problèmes de comptabilité soulevés par JPM et JB22, je crois qu'il est bon de dégager quelques conclusions concernant la question de base: affectation du produit de la vente de parties communes.
D'abord le principe légal, finalement très clair; Les ex- parties communes vendues (après être devenues lots privatifs) étaient propriété indivise des copropriétaires. La somme d'argent, elle, n'est pas en indivision, et logiquement et légalement, elle peut et doit doit être partagée et remise à chacun sous forme de chèque, chacun décidant de l'usage de la somme.
anomalies:
Où est placé l'argent après la vente?
- dans certaines copropriétés, cet argent demeure en quelque sorte en indivision:
soit en grossissant la trésorerie du syndicat, (avec le risque que cet argent qui appartient en propre à chacun soit utilisé par des créanciers du syndicat)
soit en grossissant un compte provisions pour travaux futurs (avec quelques problèmes de calcul en cas de vente d'un lot)
- L'argent peut aussi être porté au crédit de chacun des vendeurs, sur son compte, donc uniquement pour payer ses charges personnelles, ce qui garantit au syndicat l'absence d'impayés, permet au copropriétaire d'avoir l'impression de ne pas payer de charges, mais prive le copropriétaire de son droit à disposer de son argent comme il veut au moment où il veut: (on a vu, sur ce même site, quelqu'un qui, ayant un besoin d'argent immédiat, devait selon son syndic se contenter d'avoir 10 ans de charges payées d'avance par une vente de parties communes).
Qui décide?
peut-être le syndic, simplement en omettant d'informer les copropriétaires de leurs droits et en versant le produit de la vente sur le compte du syndicat, sur un compte provisions travaux futurs, ou sur un compte individuel.
or le syndic n'a aucun pouvoir de décision en la matière. Il y a donc abus, même si aucun copropriétaire ne peut se dire financièrement lésé (les 15000 euros de frais de justice auraient dû être appelés à part s'ils n'avaient pas été prélevés sur le produit des ventes).
Si le CS a pris cette décision, il est bien sûr totalement hors de son rôle légal.
ce peut être à la suite d'une décision d'AG, à porter impérativement à l'Ordre du jour, en même temps que la vente, ou après si on a "oublié" de poser le problème.:
mais cette décision -même si elle n'est pas contestée au TGI- ne peut l'emporter sur la volonté individuelle, dès lors que la volonté individuelle s'exprime par LRAR en s'appuyant sur l'article 16-1.
Car fondamentalement il n'y a pas d'indivision sur la possession d'une somme d'argent. Alors Eglantine a le droit de réclamer son argent. (elle devra aussi payer sa quote part des frais de justice)
Quel intérêt pour chacun?
Pour le syndicat, cela permet incontestablement d'éponger certaines dettes et de faire faire des travaux sans douleur.
Pour le syndic, ce peut être une source non négligeable de revenus, si, comme c'est le cas le plus fréquent, l'argent du syndicat est géré en compte unique ou individualisé (ce qui est la même chose) et non en compte véritablement séparé. Alors cela accroît notablement la masse des sommes que le syndic peut placer à son profit. En ce qui concerne lees provisions pour travaux futurs, encore faut-il voir dans quelles conditions exactes ces sommes sont placées, si elles le sont.
Pour l'individu, c'est son problème et c'est son choix. Et il me semble important de rappeler que dans ce cas précis, il sort des contraintes de la copropriété et retrouve ses droits d'individu.
Dans la mesure où se prépare chez moi, une vente de parties communes, j'avais besoin de clarifier les choses. En tous cas, je ne permettrai pas la désinformation -même pour le bien supérieur de la copropriété, et je ferai en sorte que chacun connaisse ses droits et décide.
PS Je serais ravie qu'on pointe mes erreurs.
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 29 déc. 2008 : 11:17:21
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Légalement, l'acquéreur devra payer l'appel du 4e trimestre. Il devra payer l'insuffisance éventuelle en fin d'exercice et il encaissera l'excédent dans le cas contraire.
L'avantage de la répartition en deux temps est qu'on connait pour chacun des lots invendus puis vendus en septembre, les montants exacts des provisions appelées et du solde final, dans la répartition en base 10275.
Pour un budget prévisionnel de 100 000, les provisions pour 138 / 10275 auront été de 1343,07 €
Si les charges ont été de 102000, la quote-part pour 138/10275 est de 1369,93, d'ou une insuffisance pour l'exercice de 26,86.
A l'égard du syndicat, l'acquéreur aura donc payé (1343,07/4) + 26,86, soit 362.63
A l'égard de l'indivision, si l'on fait un prorata temporis classique, l'acquéreur doit (1369,93 /12) x 4 = 456,64. Il devrait rembourser 94,01 à l'indivision.
Si le syndic a réparti les appels, au moins les trois premiers en base 10 137, il est obligé de tout redresser.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 déc. 2008 : 11:40:47
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Les observations de Manech sur les pratiques courantes sont exactes mais n'insistent pas sur les règles applicables :
1) le syndic signe la vente en qualité de mandataire social du syndicat mais encaisse le prix, divisé de plein droit, en qualité de mandataire de chacun des copropriétaires.
2) il a donc l'obligation, à l'égard de chacun des copropriétaires, de lui remettre le prix.
3) si l'assemblée a décidé de constituer une provision sur travaux futurs avec le prix l'obligation pour le syndic de remettre le prix subsiste. Mais par ailleurs il a aussi l'obligation d'appeler la provision sur travaux futurs.
4) la compensation lui permet de créditer le compte de chaque copropriétaires du versement du prix et de le débiter de l'appel de fonds pour constituer la provision.
De cette manière, les voeux de l'assemblée sont exaucés : vente signée, prix perçu et distribué, provision appelée, constituée et placée. Tout cela apparaîtra clairement dans la comptabilité du syndicat et sur les comptes individuels. Un rêve
Que, dans la pratique, des prix non distribués et non placés traînent dans les comptabilités, c'est une autre histoire.
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 30 déc. 2008 : 08:02:44
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Citation :
Que, dans la pratique, des prix non distribués et non placés traînent dans les comptabilités, c'est une autre histoire.
Désolée, mais c'est une part importante de l'histoire, si l'on cherche les raisons des "anomalies" si souvent constatées. On voit, y compris dans votre dernière réponse, JPM, qu'il y a tendance à privilégier le point de vue de l'AG, c'est à dire le point de vue collectif, pour une question qui justement vient de sortir du collectif.
Je comprends que sur une vente d'un bout de couloir pour 1000 euros, il soit difficile de demander au syndic de faire un chèque pour chacun. Mais pour la vente d'une loge, l'importance de la somme et surtout la loi donnent à chacun le droit d'en juger différemment.
J'espère que ce sujet initié par Parménion, et dévié par Eglantine, aura été pour d'autres aussi utile qu'il le sera pour moi. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 30 déc. 2008 : 09:43:16
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Le sujet a été utile. Vos observations aussi.
Quant aux prix qui trainent, la faute à qui ?
Plutot la faute à quoi ? Une méconnaissance générale du régime légal de ce genre d'opération.
Quand l'assemblée générale est saisie de la question de la vente d'une partie commune, elle doit être également invitée à décider le sort réservé au prix. Si on envisage de créer un fond de roulement, une provision sur travaux futurs, les projets de résolution adéquats doivent être inclus dans l'ordre du jour. Il faut en effet que ces décisions soient opposables à tous les copropriétaires. Il faut aussi que le syndic sache sur quel pied danser le moment venu.
On revient donc toujours au même point : manque d'information des copropriétaires souvent lié à une compétence insuffisante du syndic.
Ajoutons y les rengaines : oh ! la loi, toujours la loi !
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 30 déc. 2008 : 11:18:50
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De JPM le 29/12:
"L'avantage de la répartition en deux temps est qu'on connait pour chacun des lots invendus puis vendus en septembre, les montants exacts des provisions appelées et du solde final, dans la répartition en base 10275.
Pour un budget prévisionnel de 100 000, les provisions pour 138 / 10275 auront été de 1343,07 €"
Exact, mais les trois 1er appels ont été faits au nom des copropriétaires et payés par eux et comptabilisés en "701 Provisions pour opérat(ions courantes". Il faudra donc expliquer aux copropriétaires, si ont fait la répartition, comme présentée, sur la base de 102.000 € pourquoi on ne reprends pas les montants appelés pour chacun.
"Si le syndic a réparti les appels, au moins les trois premiers en base 10 137, il est obligé de tout redresser."
Non, il suffit d'appliquer les dispositions légales:
Imputation au copropriétaire en titre au moment de la répartition (L'acquéreur) de l'excédent ou de l'insuffisance de l'exercice.
Dans le cas exposé répartition de l'insuffisance de 2000 € imputée à l'acquéreur: 2.000 x 138 / 10.275 = 26.86
Les copropriétaires auront donc payés les trois premiers appels, l'acquéreur le 4e appel plus 26.86 € résultant de la répartition de l'insuffisance.
"A l'égard de l'indivision, si l'on fait un prorata temporis classique, l'acquéreur doit (1369,93 /12) x 4 = 456,64. Il devrait rembourser 94,01 à l'indivision."
Le prorata temporis n'est à faire que si des dispositions ont été prises entre le syndicat et l'acquéreur.
Les 94.01 € constituent un profit qu'il faudra répartir.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 30 déc. 2008 : 13:12:28
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Si le syndic a effectué les trois premiers appels en base 10137, il ne peut pas faire d'emblée la régularisation finale en base 10235, quelle que soit la méthode utilisée. Il doit reconstituer les opérations en 10235, ce qui n'est d'ailleurs pas bien difficile.
Rien de nouveau sous le soleil. La situation était déjà identique il y a quarante ans.
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 31 déc. 2008 : 08:05:55
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Citation :
si l'assemblée a décidé de constituer une provision sur travaux futurs avec le prix l'obligation pour le syndic de remettre le prix subsiste.
Désolée, JPM, mais l'esprit de l'escalier et l' inquiétude à l'approche de l'AG me poussent à questionner encore.
Je ne pense pas qu'il soit possible de proposer à l'AG de décider de constituer une provision avec le prix. En effet cet argent appartenant en propre à chacun, je ne pense pas qu'il soit au pouvoir de l'AG d'affecter autoritairement le produit de la vente, à quelque majorité que ce soit (hormis l'unanimité peut-être).
Je pense en revanche que, après la résolution concernant la vente (majorité de l'article 26 vraisemblablement), on peut mettre à l'ordre du jour la traditionnelle proposition de provision spéciales pour travaux futurs, à la majorité de l'article 25. Cette proposition, si souvent rejetée, aurait cette fois une chance de passer puisque les provisions se feraient sans douleur pour les copropriétaires, et elle serait opposable à tous.
Dans mon cas il s'agit d'une réfection de toiture qui serait proposée. La concomitance de la vente et de la réfection devant inciter à voter la réfection, ce qui ne signifie pas que l'AG déciderait l'affectation du prix de la vente, (affectation qui pour moi serait illégale et non opposable à tous.) |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 31 déc. 2008 : 09:04:54
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Manech : Citation :
Je ne pense pas qu'il soit possible de proposer à l'AG de décider de constituer une provision avec le prix. En effet cet argent appartenant en propre à chacun, je ne pense pas qu'il soit au pouvoir de l'AG d'affecter autoritairement le produit de la vente, à quelque majorité que ce soit (hormis l'unanimité peut-être).
Vous pensez mal
A tout moment, l'assemblée peut décider à la majorité de l'article 25 la création d'une provision sur travaux futurs.
Le bon sens élémentaire commande de le faire, si bon semble à la majorité des copropriétaires, à l'occasion d'une vente de partie commune. Formellement, il ne s'agit pas " d'affecter autoritairement le produit de la vente ".
1) l'assemblée décide de créer une provision sur travaux futurs sous une condition : vente de la loge prévue en 2. Elle décide que le montant initial de la provision sera égal au montant net du prix de vente. Elle décide éventuellement que des appels trimestriels de nn € seront effectués ensuite pour porter le montant de la provision à NNNN €.
2) l'assemblée décide ensuite de vendre la loge à M. X pour une prix de n € .........
3) elle décide de subordonner la mise en oeuvre de la la décision 2 à l'absence de contestation de la décision 1 dans le délai de l'article 42 alinéa 2
4) elle décide qu'en l'absence de toute contestation le syndic effectuera l'appel de la provision dans le délai de quinze jours à compter de la perception du prix.
5) elle décide que le syndic effectuera en même temps la répartition du prix par inscription des quotes-parts du prix au crédit des comptes individuels des copropriétaires.
Si un copropriétaire n'est pas content, il peut contester le tout et la vente n'est pas réalisée.
S'il est d'accord pour la vente mais pas sur la constitution d'une provision, il peut contester la décision 1. La vente est paralysée, mais que peut-il invoquer à l'encontre de la décision 1 ? rien de sérieux sauf s'il y a une fraude quelconque.
Son action ne peut prospérer que si les travaux en question ne le concernent pas. Il faut effectivement veiller à ce que l'ensemble du dispositif soit cohérent. Il ne peut y avoir de problème lorsqu'il s'agit de travaux entrant ans la catégorie des charges communes générales.
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 31 déc. 2008 : 09:18:13
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En l'occurrence, je ne pense pas si mal, mais j'ai méconnu la puissance de la rédaction des projets de résolution par quelqu'un qui s'y connaît. Grâce à vous je sais maintenant comment de fait, sinon en droit, l'AG peut décider de l'affectation du produit de la vente d'une partie commune.
Merci et meilleurs voeux. |
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Lupita
Contributeur senior
63 réponses |
Posté - 31 déc. 2008 : 09:30:36
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Bonjour,
j'ai une question a vous poser sur la repartition du prix de la vente d'une partie commune que nous vendons dans notre immeuble.
Il s'agit de la vente d'un locaL/chambre situé au 6 eme étage,anciennement mis a disposition pour le gardien.
Ce local, partie commune depend de l'escalier de service et non de l'escalier principal.
Le prix de la vente doit-il etre repartit selon la cle de repatition de l' escalier dit de service ou bien la somme doit elle etre reprtie entre tous les coproprieraires?
Sachant que cette partie commune est aujourd'hui privative et depend donc du fait de sa situation de l'escalier de service.
Cordialement |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 31 déc. 2008 : 10:56:14
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Si le local vendu était partie commune générale à l'ensemble des copropriétaires la répartition du produit de la vente doit intervenir entre tous les copropriétaires.
Si le local vendu était partie commune particulière à un bâtiment la répartition du produit de la vente doit intervenir entre tous les copropriétaires du bâtiment concerné.
De manech
"En l'occurrence, je ne pense pas si mal"
"je sais maintenant comment de fait, sinon en droit"
Toutes décisions ayant pour but de détourner la loi, ici l'obligation de verser le prix de la vente aux copropriétaires, et un "abus de droit" donc peut faire l'objet d'une contestation.
En copropriété beaucoup de décisions irrégulières sont prises et appliquées faute de contestation dans les délais. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 31 déc. 2008 : 11:49:08
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Il n'existe aucune fraude à la loi dans le mécanisme décrit !
L'assemblée peut créer une provision sur travaux futurs
Elle peut décider la vente d'une partie commune et assortir sa décision de conditions
Le prix est réparti conformément à l'article 16-1
On lit souvent que l'assemblée peut " affecter le produit de la vente d'une partie commune ". Cette formulation est exacte dans le langage commun mais juridiquement vicieuse. Elle néglige en effet la répartition de plein droit du prix.
Il n'empêche qu'on trouve trace de son application dans des décisions judiciaires.
Le mécanisme décrit la respecte au contraire.
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 31 déc. 2008 : 12:02:45
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| Personnellement JPM m'a convaincue: sa succession de propositions -basée sur une décision sous réserves- est astucieuse, mais pas contraire à la loi. |
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