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cashmire
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28 réponses |
 Posté - 02 janv. 2009 : 17:59:03
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Bonjour,
Il y a quelques semaines j'ai rédigé un post sur l'irrégularité du CS, les réponses obtenues nous ont été d'un grand soutien. Nous voici désormais à un mois de notre prochaine AG et nous nous posons la question de l'ordre d'apparition des résolutions en AG.
Nous avons transmis le contrat d'un nouveau syndic et avons demandé l'inscription du vote à l'ordre du jour. Cependant, comment doivent se présenter l'ordre des décisions. Je suppose que le syndic sortant présentera sa candidature en 1er et celle du confrère en second. Quelle doit être notre attitude. Nous demandons au préalable au syndic sortant de quitter les lieux, ce qu'il va s'empresser de refuser .
Lors du vote sur le choix du syndic sortant doit-on pour ceux qui s'opposent à son renouvellement s'abstenir et ne pas voter ou bien voter contre.
Merci de votre aide précieuse
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ETASPAK
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3782 réponses |
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felix1930
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Posté - 02 janv. 2009 : 18:58:00
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en AG ce n'est pas au syndic de "diriger" la séance mais au président de l'AG,élu.
Vous avez donc tout intérêt à avoir un président qui connaisse les textes et,surtout,ne se laisse pas imfluancer par le syndic; syndic qui ne devra même pas être secrétaire en fonction de l'article D15 = syndic secrétaire sauf décision contraire de l'assemblée
Si le syndic n'est pas secrétaire,il devient un "étranger" à la réunion et doit sortir sur demande du président
Il n'y a pas "renouvellement' mais nomination ou désignation
drole de dernière question.....vous ne voulez plus de ce syndic alors!!!où est le problème?? vous votez CONTRE |
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cashmire
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 02 janv. 2009 : 20:26:42
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Bonsoir,
Sur la question de la décision du président de changer l'ordre d'apparition des résolutions. L'an dernier les choses se sont déroulées ainsi:
Le président; "je propose de placer le quitus en dernier.."
Le syndic; "vous en avez pas le droit"...
s'en suit 15 minutes de débats stériles, le président propose de mettre au vote à l'article 24, les copropriétaires renoncent et paf! on garde l'ordre d'apparition devant le silence assourdissant de l'assemblée qui n'y entend rien à ces débats techniques.
Moralité ==> quand on a un syndic véreux il faut s'attendre à tout sauf à un débat courtois et construit mais plutôt à un pugilat ou le syndic interrompt les débats sans cesse. Quand à lui demander de quitter la salle !
Sur la question abstention ou vote contre, on parle ici de la prise en compte des voies contre dans le vote à l'inverse d'une absention qui ne compte pas.
Qu'en pensez-vous
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 02 janv. 2009 : 21:52:16
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pourquoi parlez vous d' "ordre d'apparition des résolutions"?
il y a un ordre du jour
les résolutions n'apparaissent pas et disparaissent par un coup de magie............ |
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ETASPAK
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3782 réponses |
Posté - 02 janv. 2009 : 22:17:57
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Bonsoir,
L’article 15 du décret du 17 mars 1967 précise :
« Au début de chaque réunion, l'assemblée générale désigne, sous réserve des dispositions de l'article 50 (alinéa 1er) du présent décret, son président et, s'il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs. »
« Le syndic assure le secrétariat de la séance, sauf décision contraire de l'assemblée générale. »
De ce fait, suite à la désignation du président de séance et des membres du bureau, il appartient à l’assemblée générale de ne pas désigner votre syndic comme secrétaire de séance.
A partir de là, il n’a plus rien à faire et à dire !....
Voyez ces liens :
LE DÉROULEMENT DE L’ASSEMBLÉE :
Qui peut-être secrétaire de séance?
« Sauf décision contraire de l’assemblée, le syndic assure habituellement le secrétariat. »
« La loi exige une séparation entre les rôles joués par chacune des personnes qui composent le bureau. Le président de l’assemblée ne peut jouer de double rôle. »
« Dans la situation où le syndic sait qu’il ne va pas être réélu, il est probable qu’il quittera l’assemblée après le vote. »
« Mieux vaut le prévoir et désigner un secrétaire parmi les copropriétaires. »
http://www.conso.net/bases/5_vos_droits/1_conseils/conseil_720_fj236-copropriete_assemblee_generale.pdf
QUELLE MAJORITÉ POUR DÉCIDER ?
La majorité simple : article 24
C’est la majorité des voix (tantièmes) exprimées des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée.
Pour le calcul de cette majorité, les abstentionnistes ne sont pas pris en compte.
En pratique, sont considérées comme adoptées à la majorité des présents et représentés, les décisions ayant recueilli une majorité de votes POUR ou une majorité de votes CONTRE, majorité calculée à partir des présents et représentés, et sans aucun décompte des abstentions.
Exemple : un syndicat dont le total des voix est de 1000/1000e
Sont présents et représentés à l'assemblée 600/1000e
S’abstiennent : 150/1000e
Votent pour : 250/1000e
Votent contre : 200/1000e
Majorité requise 450 :2 +1= 226/1000e
http://www.anil.org/fileadmin/ANIL/Editions_grand_public/serie_copropriete/copro-4_AG.pdf
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 :
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006068256&dateTexte=20080213
Décret 67-223 du 17 mars 1967 :
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006061423&dateTexte=20080213
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felix1930
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5611 réponses |
Posté - 03 janv. 2009 : 00:31:14
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pour le vote il convient de poser les 3 questions: pour,contre,abstention, le détail des 3 réponses doit figurer dans le PV de l'AG.
Pourquoi le quitus en dernier? cela n'a aucun intérêt,il doit être refusé et c'est tout!! |
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cashmire
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 03 janv. 2009 : 07:02:48
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J'ai compris que le syndic ne doit même pas assurer la fonction de secrétaire. Ce faisant (sans jeu de mots) il quittera la salle, ce qui serait l'idéal mais en pratique, je me doute qu'il partira avec la liste des copropriétaires et fera tout pour nous contrarier. Par expérience, son interprétation des lois et textes et très particulière. La seule loi qu'il connaisse est la sienne, il n'hésite pas à affirmer des âneries avec beaucoup d'aplomb. Sans compter qu'il y a des copinages avec le syndic.
L'apparition du quitus en dernier visait à exposer aux copropriétaires présents la gestion calamiteuse de notre groupe afin que ces derniers se prononcent en connaissance de cause. Ca n'a pas été le cas et le quitus a été accordé de justesse mais accordé...
Je vous remercie pour les nombreux liens très utiles que je conserve. |
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cashmire
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 03 janv. 2009 : 07:40:05
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Encore moi,
Le renouvellement du contrat de syndic étant voté à la majorité art25, le vote contre ou l'absention se pose lors du 2ème vote puisque dès lors que la proposition recueille 1/3 des voix on revote immédiatement après à la majorité art24. Pour cette majorité on ne tient pas compte des absentions.
On en revient donc à l'ordre d'apparition des résolutions, est-on vraiment obligé de proposer le renouvellement du contrat de l'ancien avant de proposer le contrat du nouveau? Car dans le 1er cas de figure, notre syndic, même véreux conserve toutes ces chances
Avez-vous eu des expériences en ce domaine.
@++ |
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felix1930
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5611 réponses |
Posté - 03 janv. 2009 : 08:05:46
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copropriété de 1978 -nous avons changé de syndic pour la 5ème fois en septembre 2000 donc.......
Une fois élu,le président de l'AG.....préside,il "récupère" la feuille de présence et les mandats,il précise "étant donné les difficultés que nous avons avec M.XXXX syndic et la nomination possible d'un autre syndic pour le remplacer ,en fonction des possibilités (ou de notre droit)données par l'article 15D1967 nous vous proposons M.XXX copropriétaire pour être secrétaire de l'assemblée -vote- + élection de 2/3 scrutateurs (voir votre RDC ce qui est prévu)
Si les copropriétaires arrivent après ces "formalités" c'est le président + scrutateurs qui font signer la feuille de présence,note l'heure d'arrivée...)
Ensuite approbation des comptes avec ou sans réserve,quitus.... refusé + élection syndic en 1)votre candidat!!
petit rappel : l'article 21 L indique (extraits)........
< En outre, il (CS)donne son avis au syndic ou à l'AG sur toutes questions concernant le syndicat,pour lesquels il est consulté ou dont il se saisit lui même >
c'est qq jours avant l'AG qu'il faudra faire passer l'information,au besoin par du porte à porte.....pas toujours simple,mais il n'y a que comme ça que vous pourrez y arriver |
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felix1930
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5611 réponses |
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cashmire
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 03 janv. 2009 : 11:27:29
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Felix 1930 je ne sais comment vous remercier pour ces liens et conseils pro. Il reste que le PV d'AG est tenu sur un fichier électronique par le syndic. Nous avons donc un gros travail de préparation pré AG.
Pensez-vous que nous devons aller faire un tour chez le syndic avant notre AG, question de discuter de son comportement en cas de désignation d'un confrère lors de la prochaine AG. Je ne suis pas sur que le CS dont je ne fais pas partie ait obtenu la liste exhaustive des copropriétaires de notre résidence.
Heureusement il y a la galette des rois, ça tombe bien, on va pouvoir organiser une rave de copro pour informer de nos choix. Cool !!!  |
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oldman24
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5732 réponses |
Posté - 03 janv. 2009 : 12:50:14
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Vous devriez avoir les adresses de tous les copropriétaires sur la feuille de présence qui sera signée au début de votre AG ou alors jointe au précédent PV.(Voir registre ad hoc)
Elle doit être aussi signée par le président, le(la) secrétaire, le (les) scrutateur()s.
PS:Evitez que le syndic soit secrétaire |
Salutations
François |
Edité par - oldman24 le 03 janv. 2009 21:09:38 |
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felix1930
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5611 réponses |
Posté - 03 janv. 2009 : 14:24:09
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la feuille de présence est bien une annexe du PV (article D13) mais elle n'est pas adressée avec le PV de l'AG
Par contre le syndic doit "délivrer" copie de cette annexe aux demandeurs (éventuellement = service payant)
sauf erreur de ma part, le syndic n'est tenue de remettre la liste,à jour,des copropriétaires qu'aux membres du CS.
Par contre il "doit" permettre à tout copropriétaire demandeur dans prendre connaissance en SES bureaux (1° de la Recommandation n°3 de la Commission relative à la copropriété et R.M du 02.04.1990)
Je ne vois aucune raison,pour le CS, de "rencontrer" CE syndic afin de connaître le climat de la prochaine AG;il peut juste les "embrouiller" avec des promesses qu'il ne tiendra pas |
Edité par - felix1930 le 03 janv. 2009 14:28:45 |
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cashmire
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 03 janv. 2009 : 20:44:49
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Dans un premier temps nous allons décider ce qui nous convient le mieux. Mais les deux axes me semblent parfait. D'une part une visite au syndic et ensuite un hold up sur la feuille de présence.
Les petits conseils sur les srutateurs, fallait y penser. En quelque sorte, la fève dans la galette
@++ |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 03 janv. 2009 : 21:11:13
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Cashmire, il faut vous (vous collectitf) inscrire dans la démarche : "C'est notre AG à nous, à nous les copropriétaires".
Bien que Félix ait indiqué le lien, il est important de redire les choses ...
"Du moment qu'une AG est convoquée avec à l'ODJ la question
"-Designation du syndic"
avec joint la candidature d'un autre, c'est que l'AG est appelée à élire soit le nouveau soit le sortant !
Notez que le syndic sortant qui sollicite un nouveau mandat n'est pas "renouvelé" : il est "désigné à nouveau".
Dans l'hypothèse où le nouveau syndic est désigné, le mandat du syndic sortant prend fin aussitot sans qu'il y ai là "révocation".
Dans un tel cas, il n'y a aucune justification à apporter au changement de syndic !
NB : il est extremenet important de bien préparer l'AG. Petite fiche :
"" Tout d'abord, lorsque la question de la désignation du syndic est inscrite à l'ODJ, c'est que le mandat du syndic sortant est censé se terminer à la date et à l'heure de cette AG.
Ensuite il ne s'agit pas pour le sortant d'un "renouvellement", qui n'existe pas le mandat de syndic étant obligatoirement à durée déterminée, mais de la désignation "à nouveau" de l'ancien syndic, ce qui n'est pas du tout la même chose.
Autrement dit, que ce soit le sortant ou un autre, les 2 propositions concourent à égalité sans qu'il y ait primauté de l'une sur l'autre à la quetion : "Désignation du syndic".
Dit autrement : c'est à l'AG de déterminer quelle candidature elle va examiner en 1er.
Ceci sous entend que l'AG soit préparée avec rigueur par une équipe, un groupe qui sait de quoi il s'agit du déroulement d'une AG, ici particulière s'agissant éventuellement de changer de syndic.
IMPERATIF :
- trouver un Pdt de séance sachant diriger, présider une réunion et ayant quelques connaissance sur l'AG d'un syndicat.
- trouver un secrétaire de séance : c'est capital lorsqu'on change de syndic.
- trouver des scrutateurs (au moins 2) chargés de procéder aux décomptes des voix lors des votes.
Il faudra aux scrutateurs une liste des copropriétaires (ordre alpha) avec leurs tantièmes servant de "feuille de votes" : à préparer à l'avance.
Si impossible, l'établir à partir de la "feuille de présence" (on prend le temps qu'il faut) ou on la complete s'il manque des infos à celle préparée à l'avance.
Ensuite, une fois élu, le pdt de séance se fait remettre la "feuille de présence" (émargement controlé par les présents et le CS). Il ne commence pas l'AG tant qu'il n'a pas vérifié et validé cette pièce indispensable et les mandats annexés.
Ceci fait, le pdt ouvre la séance et passe à l'ODJ.
La 1ère question à aborder est généralement l'approbation des comptes.
Ensuite c'est sans doute la question du "quitus". Vous savez qu'il ne faut JAMAIS le donner ...
Après vient tout de suite l'élection du syndic, même si ce n'est pas cet ordre qui est prévu : ici, la pertinence des choses fait que c'est cette question qui doit s'imposer, au pdt de séance d'être ferme là dessus.
Pour l'élection du syndic, le pdt demande au "sortant", qui n'a pas de fonction dans l'AG si ce n'est celui de "conseil", ...de sortir !
(Il faut rappeler ici que la présence d'un syndic n'ayant aucune fonction officielle dans l'organisation et le déroulement de l'AG n'est pas indispensable à sa tenue ni à la validité des décisions prises.)
L'autre candidat (le nouveau), qui attend dans le couloir, entre pour se présenter et "se vendre" à l'assemblée. (Idem si plusieurs candidats)
Présentation faite il ressort pour papoter avec son "collègue" et l'AG, sous l'animation du PDT, débat et décide par QUI elle va commencer le vote, le candidat A ou le candidat B.
(On peut faire à pile ou face, mais c'est moins démocratique ).
Vous comprenez que le choix de l'ordre des candidatures et le débat sur ces candidatures doit se faire hors la présence des candidats concernés .. donc du "sortant".
C'est la pratique courante de tout jury : les délibérations ne sont jamais faites en présence des candidats.
ATTENTION : En présence de candidatures/propositions multiples (syndic mais aussi travaux), les personnes ayant procédé aux recherches et tractations commerciales (CS, commission ad hoc, ..) doivent donner leur avis, doivent préciser leur préférence en l'expliquant.
Il faut impérativement éviter la dispersion des voix.
C'est le point le plus important, et sans doute le plus difficile, en présence de candidatures multiples. C'est pourquoi l'avis et donc le choix de ceux qui ont fait les recherches est capital.
Le choix étant fait, le pdt de séance fait procéder au vote sur le candidat retenu majoritairement.
Les scrutateurs scrutent, donnent le résultat au pdt, lequel l'annonce à l'assemblée, le secrétaire l'enregistre.
Si les choses sont bien faites, c'est ce candidat qui sera élu à la maj.art.25.
On fait un tour dans le couloir, on leur donne le résultat et on invite l'élu à rejoindre l'assemblée.
Eventuellement, mais je le conseille vivement, le secrétaire de séance démissionne et le pdt propose la candidature du syndic élu à la fonction de secrétaire.
Hormis les 3 questions qui précèdent (comptes, quitus, élection syndic) c'est lui qui établira le reste du PV et qui procédera plus tard, étant LE syndic, à la notification de ce PV à ceux concernés. ""
En conclusion, l'équipe qui prépare l'AG doit s'organiser elle même pour en arriver au but : changer de syndic.
Concernant le syndic sortant, vous devez le cantonner à son role de "secrétaire provisoire" le temps de l'émargement, sous l'étroite surveillance de l'équipe organisatrice (à défaut de CS).
Une fois désigné 'votre' président, à lui de tenir les renes !
En particulier pour se faire remettre aussitot la feuille de présence et mandats annexés pour vérification et validation.
Ce point est impératif.
Ensuite, pour couper la parole au syndic sortant qui voudrait la prendre, lui rappelant que c'est le pdt d'AG qui préside les débats et qui donne la parole ou non après qu'on la lui ai demandé ....
C'est la règle dans toutes les réunions, publiques ou privés !..
Concernant la "liste des copropriétaires", c'est très curieusement que la loi n'en prévoit pas la diffusion à tous les copropriétares !!!
Imagine t-on la création d'une socité dont aucun des membres n'aurait le droit de connaitre les autres associés, de connaitre certaines données les concernant ??? Certainement non !
A noter que la norme CNIL N°21 énonce les données non confidentielles que le syndic est en droit de demander et d'obtenir des titulairesz de droits, qui sont de libre accès pour le syndicat !
Pour la présence aux AG, chacun doit savoir qui est propriétaire en titre. Pour l'élection au CS, chacun doit connaitre la position des candidats, qui est titulaire de droits, leur régime matrimonial, etc ....
En conclusion : au CS et/ou à l'équipe organisatrice de bien préparer son affaire, votre AG, sans vous laisser détourner.
AJOUT :
Concernant la "feuille de présence" : le pdt d'AG DOIT se la faire reettre dès son élection, avec courtoisie bien entendu, éventuellement ensuite avec une grande fermeté si le syndic refuse !
Il ne doit pas commencer l'AG tant qu'il n'a pas lui-même, aidé des scrutateurs, procédé à la vérification des tantièmes présents mais aussi représentés, c'est à dire des mandats.
Ce point est très important.
Eventuellement prévoir l'épreuve de force. Préparer au mieux une feuille de présence 'de secours' (tableur) :
"D.art.14: -Il est tenu une feuille de présence pouvant comporter plusieurs feuillets, qui indique les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé et, le cas échéant, de son mandataire, ainsi que le nombre de voix dont il dispose, compte tenu, s'il y a lieu, des dispositions de l'article 22 alinéas 2 et 3 et de l'article 24 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.
(....)"
Si le syndic quitte la réunion de façon intempestive avec la feuille de présence d'origine, faire signer cette "feuille de présence" de secours, éventuellempent établie ou complétée en séance : signée du pdt de séance et annexée au PV d'AG qui sera dressé elle sera valide. |
Edité par - gédehem le 04 janv. 2009 16:44:15 |
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cashmire
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 04 janv. 2009 : 18:02:20
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Bonsoir à tous,
Merci pour tous ces conseils trés complets et pratiques. Notre RDC ne prévoit rien en termes de scrutateurs. Savez-vous si nous pouvons toujours demander la feuille de présence de notre AG 2008 même si elle date de plus d'un an. Les textes prévoient cette possibilité à la demande d'un copropriétaire.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 04 janv. 2009 : 18:21:18
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D.art.33 n'apportant aucune restriction, la demande de PV d'AG et de ses annexes (dont feuille de présence et mandats annexe de cette feuille) concerne toutes les AG souhaitées, peu importe son ancienneté.
Notez que cette procédure s'impose du fait que les copropriétaires qui ne sont ni opposants ni défaillants aux AG n'ont pas droit à la présentation d'un PV d'AG.
Etant censés avoir une parfaite connaissance des décisions d'AG ils n'ont droit à rien !
S'agissant ici d'une obligation faire au syndic, la demande non satisfaite peut être suivi d'une injonction de faire, puisqu'il ne peut y avor contestation du syndic.
Demande :
"LRAR.
M. le syndic,
Conformément à l'art.33 du décrert de 1967, je vous demande de me faire parvenir copie, et à mes frais, du PV de l'AG du ..., ainsi que de ses annexes, dont sa feuille de présence et les mandats annexés.
Remerciements.
Cashmire."
Cette demande spécifique aux copropriétaires ne concerne pas le CS, lequel .."(Il) reçoit, en outre, sur sa demande, communication de tout document intéressant le syndicat." (L.art.21) .. comme par exemple la "liste des copropriétaires" dont il s'agit D.art.32.
"Les documents qu'un CS doit détenir :
Copies à demander au syndic (L.art.21)
- RDC et plans annexés (VRD, etc ....)
- contrat de mandat du syndic.
- attestation RCP syndic + coordonnées et montants couverts par garant financier.
- liste des copropriétaires à jour (et à tenir à jour !) Liste selon CNIL norme n°21-2003
- contrat de travail des employés.
- contrat(s) d'assurance(s) du syndicat.
- contrats des différents prestataires permanents du syndicat (chaufferie, ascenseurs, espaces verts, entretien ...etc )
- Carnet d’entretien de l’immeuble.
- DTA : Document technique amiante
- éventuellement, si le syndicat a des employés, DUERSST : Document Unique d'Evaluation des Risques pour la Santé et la Sécurité des Travailleurs. (DUER dans le langage courant)
- (liste non exhaustive)..
A prévoir :
- loi de 1965 et décret de 1967 (à jour)
- code de la copropriété (Litec, dalloz …..
- Le manuel du CS (ARC..)
- autres docs juridique ou technique (selon besoins)
- les PV des AG.
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beau-soleil
Pilier de forums
391 réponses |
Posté - 05 janv. 2009 : 16:58:15
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Cashmire
Comme le conseille Gédehem équipez-vous de textes officiels sur la copropriété.
Ils vous permettront de consolider votre avis devant la contestation éventuelle du syndic "qui applique sa loi"
Le fait de brandir le document prouvera, à l'assistance, que vous êtes bien informé et que vous vous référez à la loi.
Je pense que le syndic en place battra en retraite et ne contestera pas.
"Ce n'est pas parce que l'on parle haut et fort que l'on a raison.
Salutations
Assurez-vous que tous les coproprios qui se sont engagés à vous suivre restent fidèles à leur promesse |
Jean-Marie |
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cashmire
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 07 janv. 2009 : 06:31:11
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Bonjour,
Beau-soleil, nous avons bien textes de la réglementation mais il n'y a pas grand monde qui en connaisse le contenu. Je ne pense pas que nous sommes un cas particulier, disons que les textes rebutent le plus grand nombre d'entre nous. Il faut dire que le sujet est dense et demande de l'investissement. Dans notre groupe, il y a pas mal de personnes âgées qui soit ne s'y intéressent pas ou n'y comprennent rien. Le syndic monte les copropriétaires les uns contre les autres pour affirmer qu'il a raison. Mais cela commence à changer avec l'arrivée de nouveaux copropriétaires plus soucieux de leur patrimoine.
Actuellement, il y a une bonne cohésion entre nous ce qui est finalement le principal car nous avançons sereinement.
Merci de vos conseils et avis.
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 07 janv. 2009 : 07:15:39
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Citation :
posté initialement par cashmire
Dans notre groupe, il y a pas mal de personnes âgées qui soit ne s'y intéressent pas ou n'y comprennent rien.
et......paf!: une fois de plus, c'est une maladie!!!
ils attendent peut être que les jeunes montrent la voie
oldman24, quand pensez vous????? |
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ordre d'apparition des résolutions
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