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lefuret
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 Posté - 15 janv. 2009 : 09:35:23
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les pages du procés-verbale de l'assemblée générale doivent elles être parafées par les signataires pour être valables jurdiquement ?
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 15 janv. 2009 : 17:31:53
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Voyez les derniers posts de ce sujet sur "la signature du PV".
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=75502
Pour résumer, et contrairement à une idée reçue, seuls les opposans et défaillant à une AG ont droit à notification du PV d'AG.
Les copropriétaires présents ou représentés n'ont droit à rien.
L'envoi à tous d'une copie du PV n'est qu'une pratique, certes pertinente, mais qui n'a rien d'obligatoire !
Il importe peu que le PV d'AG soit signé ou paraphé !
Cela n'enlève rien à la validité des décisions prises telles qu'elles sont rapportées dans le PV.
La validation du PV par au moins la signature du pdt de séance n'est nécessaire QUE lors d'un recours au juge, donc d'un litige !
Seule la validation du PV 'officiel' conservé par le syndic dans le registre prévu à cet effet est imposée.
Les copies délivrées aux copropriétaires devraient être certifiée exacte et conforme par le syndic.
Quand bien même elles ne le seraient pas, cela n'enlève rien a ce qui a été décidé. |
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lefuret
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103 réponses |
Posté - 16 janv. 2009 : 18:02:59
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Mais quel recour si le président de sceance avec le secretaire de sceance(établsse un faux).
quel valeur à la résolution figurant dans le procès-verbale et différente avec celle inscrite à l'ordre du jour de la convocation.
pour information cela implique pour les coprop un appel de fond de 50.000€ alors que cela n'a pas été débattus en AG
Quelle preuve sur la véracité d'un P.V si le président et le syndic sont complice?? |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 16 janv. 2009 : 18:13:40
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Tout moyen de preuve est admis pour démontrer au juge que le PV est faux ou non conforme à ce qui a été effectivement décidé en AG !
Reste qu'au départ il y a un problème :
"... si le président et le syndic sont complice."
Comment un "complice du syndic" a t-il pu être désigné Pdt de séance si c'est à ce point un "bandit complice ..." ???? 
"la résolution figurant dans le procès-verbal et différente avec celle inscrite à l'ordre du jour de la convocation."
Vous avez vu par ailleurs que cela n'avait pas d'importance si la résolution inscrite avait été modifiée, amendée par l'AG.
Autre chose est de décider sur une question qui n'est pas inscrite ou de voir indiqué dans un PV une 'décision' dont il n'a pas été question en AG et dont personne n'a entendu parler !
Dans ce cas c'est le recours classique en "contestation d'AG", ou de telle résolution, selon L.art.42. Dans votre cas une action par un groupe de copropriétaires serait sans doute plus efficace, chacun témoignant que cet appel de fonds pour 50.000 € n'a jamais été décidé...
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lefuret
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103 réponses |
Posté - 17 janv. 2009 : 08:38:06
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le président de scéance ainsi que le scruteur sont complice en ayant signé le procès-verbal de l'AG nous avions des doutes sur le président mais nous ne pensions pas qu'il signerait un faux.
nous pensons faire une pétition pour la joindre à la contestation.
1 question faut il un avocat?
2 à qui et sous quelle forme la contestation doit-elle être adressée ?
par ailleurs la loi dit que seule les questions inscrites à l'ordre du jour peuvent être voté,en l'occurence il ne s'agit pas d'un amendement mais de l'intégration d'une decision au sein d'une résolution.
Le réglement de copropriété indique c'est l'AG qui vote le montant du fonds de roulement or la question n'a pas été inscrite à l'ordre du jour (celui-ci date de 1973 et n'a pas mis en conformité avec les nouvelles dispositions maglgré nos relances
pour l'article 42 de quel loi ou décret s'agit'il?
Ce qui nous choque c'est le faux et le fait que cette copopriété de 180 lots est constituée de nombreux retraités et de presonnes agées seules dont le syndic profite avec la complicité maintenant avéré du président du conseil (et de scéance)quand aux membres du conseil hors d'âge et non compétent.
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lefuret
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103 réponses |
Posté - 17 janv. 2009 : 10:46:47
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Pour compléter notre réponse nous citons:
résolution inscrite à l'ordre du jour de la convocation de l'assemblée,débattues à l'assemblée et votée.
"Modification du budget prévisionnel exercice du 01/10/2008 au 30/09/2009.(article 24)
L'assemblée générale conformément à la loi 65-557 du 10 juillet 1965,décide de modifier le budget prévisionnel de l'exercice du 01/10/2008 au 30/09/2009,voté lors de la dernière assemblée générale du 11 décembre 2007,selon le nouveau budget prévisionnel joint à la convocation.
Ce budget sera appelé et exigible pour les trimestres restants le premier de chaque trimestre civil.
(ce texte a été présenté,débattue et voté)
texte de la résolution figurant dans le procès-verbal
"L'assemblée générale conformément à la loi 65-557 du 10 juillet 1965,décide de modifier le budget prévisionnel de l'exercice du01/10/2008 au 30/09/2009,voté lors de la dernière assemblée générale du 11/12/2007,selon le nouveau budget prévisionnel joint à la convocation.
Conformément à l'article 35 du décret mars 1967,le syndic ajustera à 1/6 du montant du budget prévisionnel l'avance de trésorerie.
(ce texte n'a pas été présenté et donc pas voté)
Ce budget sera appelé et exigible pour les trimestres restants le premier jour de chaque trimestre de chaque trimestre civil.
est-ce plus claire
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ETASPAK
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3782 réponses |
Posté - 17 janv. 2009 : 12:50:38
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Citation :
Initialement posté par lefuret
Pour compléter notre réponse nous citons:
résolution inscrite à l'ordre du jour de la convocation de l'assemblée,débattues à l'assemblée et votée.
"Modification du budget prévisionnel exercice du 01/10/2008 au 30/09/2009.(article 24)
L'assemblée générale conformément à la loi 65-557 du 10 juillet 1965,décide de modifier le budget prévisionnel de l'exercice du 01/10/2008 au 30/09/2009,voté lors de la dernière assemblée générale du 11 décembre 2007,selon le nouveau budget prévisionnel joint à la convocation.
Ce budget sera appelé et exigible pour les trimestres restants le premier de chaque trimestre civil.
(ce texte a été présenté,débattue et voté)
texte de la résolution figurant dans le procès-verbal
"L'assemblée générale conformément à la loi 65-557 du 10 juillet 1965,décide de modifier le budget prévisionnel de l'exercice du01/10/2008 au 30/09/2009,voté lors de la dernière assemblée générale du 11/12/2007,selon le nouveau budget prévisionnel joint à la convocation.
Conformément à l'article 35 du décret mars 1967,le syndic ajustera à 1/6 du montant du budget prévisionnel l'avance de trésorerie.
(ce texte n'a pas été présenté et donc pas voté)
Ce budget sera appelé et exigible pour les trimestres restants le premier jour de chaque trimestre de chaque trimestre civil.
est-ce plus claire
Bonjour,
L’article 35 du décret du17 mars 196 précise :
Le syndic peut exiger le versement :
1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1/6 du montant du budget prévisionnel ;
2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux alinéas 2 et 3 de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues à l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ;
4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ;
5° Des avances constituées par les provisions spéciales prévues au sixième alinéa de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
Ce texte est d’ordre public, nul besoin de le présenter, il suffit de l’appliquer.
Et l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 de préciser :
« Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. »
« Lorsque le juge, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. »
Qu’en est-il de votre règlement de copropriété ?
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 :
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006068256&dateTexte=20080213
Décret 67-223 du 17 mars 1967 :
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006061423&dateTexte=20080213
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Edité par - ETASPAK le 17 janv. 2009 12:51:28 |
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lefuret
Contributeur vétéran
103 réponses |
Posté - 17 janv. 2009 : 14:28:52
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notre réglement de coprop date de 1973 il n'a pas été toiletté pour mise en conformité,malgré nos relances.
il indique que c'est l'assemblée générale qui détermine le montant de l'avance de trésorerie.
la loi dit le syndic Peut ce qui sous-entend une autorisation de l'assemblée (comme le prévoit d'ailleur le réglement).
En outre,il convient aussi d'acter que l'objet de cette avance de trésorerie soit respecté, or le syndicat est très bon payeur et de plus le budget est très large.(cette année augmentation de plus de 6%)
Le problème est le fait que cette question d'augmentation n'a pas été porté à l'ordre du jour de l'assemblée.
c'est pour cette raison que nous avons cité les deux textes (convocations et procès-verbale).
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 17 janv. 2009 : 14:32:24
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Lefuret :
"pour l'article 42 de quel loi ou décret s'agit'il ?"
Ici nous parlons des textes régissant les copropriétés, Loi du 10.07.1965 modifiée et son décret d'application du 17.03.1967 modifié.
Par convention nous indiquons L.art... pou un article de la loi et D.
art.. pour un article du décret.
Ces textes sont la "Bible" de tout coropriétaires et surtout membres des CS.
Pour ce qui concerne la réserve de trésorerie, qui a sans doute été décidée par une AG il y a des années, son "ajustement" est quasi automatique sans que l'AG n'ait à se pronocer spécifiquement sur ce point ....
Le problème que vous soulevez sur ces copropriétaires agés qui n'y entendent rien et dont profite le syndic n'est pas lié à l'age. C'est une constante dans bien des copropriétés : les copropriétaires ne veulent pas savoir et s'enremette les yeux fermés au syndic, "Maitre en la matière", censé détenir non seulement le savoir mais la direction du syndicat !
Résultat : lorsque que des copropriétaires 'moutons' désignent parmi eux des membres du CS cela ne fait pas aussitot de ceux-ci des "sachants" mais, sinon des 'potiches', au mieux des 'complices' par méconnaissance !
C'est là un très grand classique, un des maux de la copropriété. |
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lefuret
Contributeur vétéran
103 réponses |
Posté - 17 janv. 2009 : 14:44:08
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Nous confirmons que l'avance de trésorerie de 1/6 n'est pas prévu au réglement de copro compte-tenu que c'est l'assemblé générale qui décide de son montant.
d'autre part le montant de 1/6 est un montant maximum pour éviter les abus des syndic et de plus la loi ne précise pas de montant mini.
le montant actuel de l'avance de trésorerie à été fixé en son temps par l'assemblé générale et n'a jamais été réajusté compte-tenu que nous avons toujours été en excédent budgétaire. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 janv. 2009 : 15:43:29
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Si vous disposez d'un vrai compte bancaire séparé, l'actualisation, serait-elle irrégulière, est une bonne solution.
Si vous n'avez pas de compte bancaire séparé, permettez-moi de vous suggérer de traiter prioritairement cette question.
Vous avez toujours un excédent ? Qui peut vous garantir que vous n'allez pas avoir demain une succession difficile à régler avec des retards de paiement auxquels il est difficile de remédier dans ce cas ?
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ABCT
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414 réponses |
Posté - 17 janv. 2009 : 15:56:05
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Comme évoqué ci-avant par ETASPAK et Gédehem, la copropriété est toujours régie par la loi de 1965 et le Décret de 1967. Nonobstant le non "toilettage" de votre RDC de 1973 vous êtes tenu par ces textes qui ont été modifiés aux cours des années par l'adjonction de nouveaux textes qui sont référencés toujours "1965" ou "1967" sans qu'il soit nécessaire de modifier votre RDC ( Heureusement car vous seriez toujours chez votre notaire...)
Donc le 1/6 du montant de votre Budget Provisionnel constituant l'avance de trésorerie sollicitée par le syndic est légal. Il peut évetuellement être ajusté selon chaque BP.
J'espère que vous avez d'autres arguments quant vous évoquez :
"Ce qui nous choque c'est le faux et le fait que cette copopriété de 180 lots est constituée de nombreux retraités et de presonnes agées seules dont le syndic profite avec la complicité maintenant avéré du président du conseil (et de scéance)quand aux membres du conseil hors d'âge et non compétent"
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lefuret
Contributeur vétéran
103 réponses |
Posté - 17 janv. 2009 : 19:57:29
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Désolé veuillez relire mes dires
1-le texte de résolution figurant dans le procès-verbal n'existe pas dans les questions de l'ordre du jour de la convocation de l'assemblée générale donc ne peut-être soumis au vote au vote de l'assemblée générale.
2-le syndic peut demander (ou solliciter)donc c'est l'assemblée qui décide.
3-un montant n'excédant pas un 1/6 Donc c'est un MAXIMUM et c'est l'assemblée qui décide du montant.
Conclusion le syndic n'ayant pas inscrit cette question à l'ordre du jour de l'assemblée Le montant de l'avance de trésorerie existant ne varie pas. |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 17 janv. 2009 : 20:22:14
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Je trouve l'argumentation de lefuret impeccable.
Si l'avance de trésorerie n'est pas prévue au RDC, elle a été créee par une décision d'AG, et son montant ne peut être modifié (en + ou en - que par une décision d'AG. L'ajustement automatique peut et doit être accepté s'il s'agir de réduire le montant au maximum autorisé par la loi, en aucun cas s'il s'agir d'augmenter le montant.
quant à la référence à l'article 35 du décret c'est pipeau, c'est d'ailleurs pour cela que le syndic prudent se garde bien de citer ledit article, qui fixe un maximum, mais ne l'autorise nullement à augmenter l'avance sans décision d'AG.
le syndic semble avoir utilisé un truc connu: mêler budget et avance de trésorerie dans un seul projet de résolution, alors qu'il devrait s'agir de deux questions distinctes.
Si l'augmentation de l'avance de trésorerie n'a pas été mise à l'ordre du jour, il n'y a là aucune décision qui puisse s'imposer aux copropriétaires. |
Edité par - manech le 17 janv. 2009 20:26:36 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 17 janv. 2009 : 20:58:53
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| Bien que non inscrite à l'ordre du jour si une "demande" est votée et non contestée dans les deux mois suivant la notification du PV ,elle est valable |
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lefuret
Contributeur vétéran
103 réponses |
Posté - 17 janv. 2009 : 21:39:49
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je redis cette résolution n'a été pas soumise au vote de l'assemblée mais introduite après coup par le syndic dans le procès-verbale et signé par le président de scéance et le scrutateur.
en conséquence il s'agit d'un faux en écriture...dont le président de scéance est complice par méconnaissance dans le meilleur des cas.
De plus le réglement de copro ne prévoit pas d'avance de trésorerie.
en conséqence nous allons demander le remboursement pur et simple du fond de roulement.
l'avance de trésorie devra faire l'objet d'une résolution pour modification du réglement de copro vote à l'article 26.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 17 janv. 2009 : 23:05:12
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Citation :
Initialement posté par lefuret
je redis cette résolution n'a été pas soumise au vote de l'assemblée mais introduite après coup par le syndic dans le procès-verbale et signé par le président de scéance et le scrutateur.
en conséquence il s'agit d'un faux en écriture...dont le président de scéance est complice par méconnaissance dans le meilleur des cas.
De plus le réglement de copro ne prévoit pas d'avance de trésorerie.
en conséqence nous allons demander le remboursement pur et simple du fond de roulement.
l'avance de trésorie devra faire l'objet d'une résolution pour modification du réglement de copro vote à l'article 26.
si cette résolution figure dans le procés verbal comme ayant été votée en AG, il va falloir introduire une procédure judiciaire |
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lefuret
Contributeur vétéran
103 réponses |
Posté - 17 janv. 2009 : 23:23:53
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Comme faux en écriture?
nous avons la preuve qu'elle n'a pas été soumise aux vote,et de plus l'avance de trésorerie ne figure pas dans le réglement de copropriété et que la question ne figure pas dans la convocation de l'assemblée?
En conséquence il suffit que le président de scéance et le secrétaire soient complices et le syndic fait ce qu'il veut et la porte est grande ouverte à tous les abus financier.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 18 janv. 2009 : 00:48:01
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Citation :
Initialement posté par lefuret
Comme faux en écriture?
non
en annulation de résolution! |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 18 janv. 2009 : 09:48:11
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Bonjour,
Voyez ce lien, votre situation est pratiquement similaire à l’abus évoquer par l’ARC.
FONDS DE ROULEMENT ET AVANCE DE TRESORERIE PERMANENTE : ATTENTION AUX GRANDES ET PETITES MANŒUVRES
On sait que, depuis la loi SRU du 13 décembre 2000, les fonds de roulement existants dans les copropriétés n’ont plus de raison d’être, puisque les copropriétaires payent des charges provisionnelles en début de trimestre. Or nombreux sont les syndics qui ont conservé le fonds de roulement existant, voire même l’ont augmenté. Jusqu’à présent ces syndics répondaient que rien dans le décret de 1967 ne l’interdisait.
Ceci était exact, mais le nouveau décret du 27 mai 2004 a modifié en profondeur l’article 35 du décret du 17 mars 1967, lequel supprime expressément le fonds de roulement et limite à une somme correspondant à deux mois du budget prévisionnel l’éventuelle " réserve " ou " avance " de trésorerie prévue au règlement de copropriété (qui peut servir, en cas d’impayés de charges ou d’imprévu).
1er cas : l’avance est prévue au règlement de copropriété
Ce cas se décompose lui-même en deux situations :
a/ Première situation : le règlement prévoit une base (par exemple : 1/4 du budget annuel des charges).
Dans ce cas, un vote de l’assemblée générale n’est pas nécessaire pour transformer le " fonds de roulement " en " réserve ".
Il convient juste de s’assurer que le montant de cette avance ne dépassera pas deux mois du budget prévisionnel voté (or, fréquemment, les fonds atteignaient trois mois, voire cinq mois ; d’où l’intérêt de ce contrôle).
b/ Deuxième situation : le règlement renvoie à une décision d’assemblée pour en déterminer le montant.
Dans ce cas, il faut un vote à la majorité simple, sachant que l’assemblée générale peut très bien refuser le chiffre proposé par le syndic et ramener le montant à une somme plus faible, voire symbolique (un demi-mois du budget).
2ème cas : l’avance n’est pas prévue au règlement de copropriété : attention !
Il résulte d’informations qui nous ont été adressées par des adhérents que certains syndics veulent faire voter la création d’une avance de trésorerie permanente à la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 afin de conserver les sommes figurant initialement sur l’ancien fonds de roulement.
Or, la mise en place de cette avance constituant une modification du règlement de copropriété, CELLE-CI doit donc impérativement être votée à la double majorité de l’article 26 de la loi.
Si vous vous trouvez dans cette situation et que le syndic veut faire voter la réserve à la majorité simple, protestez et demandez à ce que soit mentionné sur le procès-verbal :
Mme X ou Mr Y demande au secrétaire d’indiquer sur le procès-verbal la réserve suivante : " la création de la réserve non prévue au règlement constituant une modification de ce règlement, elle doit être votée, à peine de nullité, à la majorité renforcée de l’article 26 ".
Incitez les autres copropriétaires à ne pas voter.
A défaut, il vous faudra intenter une action en nullité de la résolution, dans les deux mois à compter de la notification du procès-verbal, devant le tribunal de grande instance, ce qui est évidemment très lourd (ceci dit, avec une bonne assurance de protection juridique…).
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0904/abus225.htm
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Edité par - ETASPAK le 18 janv. 2009 09:48:53 |
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lefuret
Contributeur vétéran
103 réponses |
Posté - 18 janv. 2009 : 09:51:02
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Nous sommes d'accord pour action auprès du TGI.
Mais afin de pas commettre d'erreur quelle est la Procédure d'action?
1-Dépot de plainte auprès du TGI?
2-Faut il un avocat?
3-Formulation de la demande d'annulation de la résolution figurant dans le procès-verbal pour remplacement par la résolution figurant dans la convocation de l'assemblée?
Merci de nous indiquer les points complémentaires.
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Sujet |
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validité légale notification A.G
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