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Guy35
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49 réponses |
 Posté - 27 janv. 2009 : 11:00:09
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le syndic (professionnel) adresse aux copropriétaires les 5 annexes obligatoires pour l'AG
Il apparait que le compte fournisseur du SYNDIC est DEBITEUR à l'égard du syndicat des copropriétaires.
ce qui signifie que le syndic a prélevé en 2008 sur le compte bancaire du syndicat un montant supérieur à ses différentes factures.
le syndicat au 31 12 2008 est donc créancier du syndic ce qui n'est pas banal
il s'octroie sans autorisation des copropriétaires une avance financière sans intérêts et à l'insu des copropriétaires
Est-ce répréhensible par la loi ?
si oui quel texte.
Quoi faire à l' AG ?
par ailleurs ce n'est pas la seule anomalie constatée
D'avance Merci pour votre réponse
Guy
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 27 janv. 2009 : 11:13:38
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La position débitrice d'un compte fournisseur est toujours anormale.
A fortiori pour le syndic.
Il peut s'agir dune erreur de traitement : omission d'enregistrement d'une facture du syndic qui, par ailleurs a été payée.
Il suffit alors de rectifier mais il est étonnant que le syndic présente comme définitif un compte comportant cette anomalie.
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Guy35
Contributeur actif
49 réponses |
Posté - 27 janv. 2009 : 11:29:25
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le montant du compte débiteur au nom du syndic représente environ 40% de ses honoraires annuels.
Il ne s'agit pas une simple anomalie comptable mais une irrégularité.
Avant de transmettre les comptes aux copropriétaires les comptes doivent être justifiés par des écritures conformes et juste.
Il n'y a aucune facture du syndic correspondant à ce solde débiteur.
le syndic joint le relevé de ses frais et factures d'honoraires.
A l'AG il est sollicité d'approuver les comptes .
la rectification comptable est insuffisante car le solde à la banque est aussi FAUX
Je sollicite une réponse plus précise compte tenu de la gravité des faits.
il est impossible d'approuver des comptes FAUX
Merci d'avance
Guy
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Guy |
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alice78
Pilier de forums
917 réponses |
Posté - 27 janv. 2009 : 13:07:15
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Soit le syndic produit une ou des factures d'honoraires correspondant au montant litigieux et vous voyez si elles sont justifiées : si oui approbation en AG, sinon, refus pour la part contestée.
soit le syndic ne produit pas de facture(s) (=note(s)) pour le montant contesté et cela constitue une infraction pénale selon les dispositions de l'arrêté n°83-50/A du 3 octobre 1983 relatif à la délivrance de note.
Vous pouvez déposer une plainte auprès de l'UDCCRF (ex DDCCRF) de votre département. |
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Guy35
Contributeur actif
49 réponses |
Posté - 27 janv. 2009 : 13:52:43
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Merci Alice pour la réponse.
le syndic va avoir des difficultés de trouver une facturation complémentaire pour apurer artificiellement son compte débiteur.
Tout d'abord les comptes ont été adressé aux copropriétaires avec l'ordre du jour.
Un état des dépenses ordinaires et exceptionnelles a été joint ave les comptes.
les honoraires au forfait ont été facturés selon contrat et la résolution de nomination
Les honoraires libres représentent un complément d'honoraires de 61.24% des honoraires au forfait.
Les honoraires ordinaires et les honoraires du syndic représentent une charge annuelle au lot d'un 1 155 € !
Je précise qu'il n'y aucune charge commune à gérer pas de chauffage pas de concirge pas d'élecricité ni eau pas d'ascenseur etc...
N'est-ce pas des honoraires hors norme voire abusifs !
d'avance Merci
Cordialement
Guy
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Guy |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 27 janv. 2009 : 14:36:35
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| il me semble urgent de procéder à un audit complet des comptes |
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Guy35
Contributeur actif
49 réponses |
Posté - 29 janv. 2009 : 14:42:08
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Le contrôle comptable minutieux va être fait s'il accepte l'accçs aux comptes et aux pièces comptables
Comment sauvegarder les preuves car après l'AG le syndic va tenter de supprimer son erreur.
le fait d'effectuer des prélevements sur le compte du syndicat un montant supérieur aux factures émises est ce considérer comme un détournement d'argent ?
La régle devrait être pas de facture pas de paiement en sa faveur.
le syndic a proposé une résolution qui vise à restreindre les jours de contrôles et à rendre payant le contrôle.
Normalement le droit de consultation est GRATUIT
Pourquoi imposé un quelconque honoraire non prévu au contrat ?
le texte de la résolution est la suivante:
Fixation des modalités de consultation des comptes de la copropriété ( article 24)
L'assemblée générale décide que les copropriétaires le souhaitant pourront consulter les comptes et les pièces justificatives des charges , les lundi, mercredi et vendrdi matin précédant l'assemblée sur rendezvous.
Lorsqu'un copropriétaire voudra consulter les comptes en dehors des dates prévues il devra prendre les frais et honoraires relatifs à cette consultation
Que pensez de cette proposition de résolution ?
Merci d'avance
Cordialement
Guy |
Guy |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 29 janv. 2009 : 16:29:57
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Votre syndic fait tout pour que personne ne vienne regarder les comptes...
rappeler-lui que le cs a accès aux documents de la copro en permanence... même si comme le nôtre le syndic explique au CS que cela n'est possible qu'une fois par an !
pour les autres copros, je trouve inepte de proposer un contrôle une semaine avant l'AG : les copros devrait pouvoir le faire avant l'envoi du dossier de l'AG
certains syndics se payent leurs honoraires sur travaux dès l'envoi du 1er AF ...
pour ce que je vois sur plusieurs copros
- impossible de faire corriger avant l'AG
- impossible de faire mettre des réserves
- lorsqu'on y arrive, pas de correction l'année n+1 comme annoncé
quand à faire payer les contrôles c'est une plaisanterie à laquelle j'ai eu droit à 2 reprises pour la mise à dispo des documents (dont il manque toujours une partie sous divers prétextes
donner un dossier et préter un coin de table ..... payant? votre syndic se moque de vous!
à vous de l'expliquer aux autres... |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 29 janv. 2009 : 16:50:23
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Guy35 Citation :
Fixation des modalités de consultation des comptes de la copropriété ( article 24)
L'assemblée générale décide que les copropriétaires le souhaitant pourront consulter les comptes et les pièces justificatives des charges , les lundi, mercredi et vendrdi matin précédant l'assemblée sur rendezvous.
Lorsqu'un copropriétaire voudra consulter les comptes en dehors des dates prévues il devra prendre les frais et honoraires relatifs à cette consultation
Vous ne pouvez faire voter cette résolution. Vous avez élu un CS qui a pour mission de contrôler les comptes et la gestion du syndic. Ceci est dans la loi, il n'y a pas de résolution à voter pour faire appliquer la loi apr votre syndic !!!
Le CS contrôle les facutres, le compte de dépenses,.... Le syndic DOIT lui fournir tous les documenst comptables pour cette vérification: grand livre, relevés bancaires,....
Pourquoi votre CS n'a t'il pas relévé cette " anomalie" ( pour rester poli) ????
Cette vérification des comptes fait partie de la mission courante du syndic, elle est donc gratuite. N'oubliez pas que vous vérifiez les comptes de votre syndicat de copropriétaires, ce n'est pas les comptes du syndic. Ces documents sont la propriété du syndicat.
Il est très étonnant qe le syndic vous fournisse un tel document avec un compte syndic débiteur !!!
Faites vous partie du CS ???? Pourquoi celui-ci n'a t'il pas vérifier plus sérieusement la compatbilité ????
De plus un copropriétaire mamda, qui ne fiat pas partie du CS, peur vérifier les comptes entre la convocaton et le tenue de l'AG, c'est aussi la loi, le syndic ne peut s'y opposer.
Votre syndic doit se replonger immédiatement dans une vérification profonde, l'AG ne doit pas approuver des comptes en l'état, elle peut poser des réserves sur le compte du syndic, et sur d'autres écritures " bizzares, vous avez dit bizzare !!", et approuver les comptes avec ses réserves et ses rejets.
Une bonne lettre RAR du CS en précisant les textes de lois de la loi de 1965.
Un peu de lecture pour votre CS, cela ne fait pas de mal!!!! |
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Guy35
Contributeur actif
49 réponses |
Posté - 29 janv. 2009 : 16:55:28
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Il n'y a pas de Conseil syndical car il n'y a que 2 copropriétaires
Ses honoraires sont très élévés sisproportionnés car il n'ya aucune charge commune à part les travaux de réfection du toit
Il ne sera jamais réélu.
par contre s'il y a un motif pour le révoquer ce serait très bien |
Guy |
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alice78
Pilier de forums
917 réponses |
Posté - 29 janv. 2009 : 18:11:07
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| 2 copropriétaires, mais combien de lots pour nécessiter un syndic pro ?? |
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Guy35
Contributeur actif
49 réponses |
Posté - 29 janv. 2009 : 18:17:32
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2 lots
La nomination du syndic a été obligatoire pour obtenir la réfection du toit et de la charpente, en raison de l'opposition du copropriétaire du rez de chaussée
Une expertise immobilière a conclu à l'obligation de refaire entièrement la charpente et le toit.
Le syndic a été désigné par le tribunal;
Il a des pratiques professionnelles surprenantes
Cordialement
Guy
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Guy |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 29 janv. 2009 : 18:50:18
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Le fait de ne pas avoir un conseil syndical vousmet dans l'illégalité ,si vous n'avez pas décidé,en AG, de vous en passer .
Cela arrange le syndic , et il en profite ...
Pourquoi s'en priver ?
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Salutations
François |
Edité par - oldman24 le 29 janv. 2009 18:54:07 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 janv. 2009 : 23:19:20
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Guy35 : Le syndic a été désigné par le tribunal;
Il eut été bon de le dire plus tôt !
C'est un syndic judiciaire, peut être même un administrateur judiciaire ;
S'agit-il d'un professionnel immobilier désigné comme syndic judiciaire par le tribunal, ou réellement d'un administrateur judiciaire ?
Quoiqu'il en soit le régime des honoraires est différent. Mais l'intéressé est quand même tenu de mettre les comptes à la disposition des copropriétaires et les soumettre à leur approbation.
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Guy35
Contributeur actif
49 réponses |
Posté - 30 janv. 2009 : 08:14:10
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Ce n'est pas tout à fait cela.
Quelques précisions
Le 1er syndic désigné dans le réglement de copropriété en 1974 a été le propriétaire majoritaire du rez de chaussée.
pendant plus de trente ans il n'a accompli aucune formalité pas d'assemblée.
Il y a bien eu carence de gestion et d'entretien notamment de la charpente et de la toiture.
Tous les propriétaires ont finis par jeter l'éponge et se résigner à vendre les uns après les uns découragés par le blocage systématique de la copropriété.
Aucun n'ont engagé de procédure judiciaire
C'est l'arrivée récente d'un nouvel copropriétaires de l'étage qui a mandaté son avocat pour faire désigner par le tribunal un syndic.
l'avocat a proposé comme syndic une de ses relations.
Il a été désigné en qualité de syndic provisoire et non judiciaire
Il a convoqué une AG pour désigner un syndic avec comme alternative
un administrateur judiciaire ou un mandat de syndic classique.
L'AG n'a eu comme choix de retenir ce syndic ( aucune concurrence possible) sinon l'admnisttrateur judiciaire le cout était encore plus élévé.
Actuellement ce n'est pas un syndic judiciaire mais un syndic normal
Cordialement
Guy
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Guy |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 30 janv. 2009 : 09:01:32
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guy35 : vous n'avez pas donné toutes les données dès le départ.
Il semble qu'il y avait un syndic " bénévole" au début de votre copro, qui est parti car il a vendu, vous étiez donc sans syndic.
le nouveau copro. a demandé au tibunal de nommer un syndic judiciaire qui gère maintenat votre copropriété en l'attente du choix de l'AG pour un syndic pro.
Le montant débiteur du compte syndic sont les honoraires du syndic judiciaire, il dit vous donner une facture pour cela. Ces honoraires ne sont pas fixés par un contrat qu'il n'a pas, puisque nommé par le tribunal, ils sont donc libres. Vous devrez payer.
Il doit faire une AG pour que les copros approuvent les comptes, vous pouvez lui demander tous les documents de la copro. qu'il doit vous fournir.
Vous êtes 2 copropriétaires, il est impossible de gérer une telle copro. si vous êtes en conflit avec votre voisin et d'appliquer les lois courantess de la copro - conseil syndical,....
Rapprochez vous de votre voisin, et essayez le médiateur, cela n'a rien à voir avec votre syndic nommé par le tribunal. Il vous faut un syndic pro. en urgence, cherchez de votre coté et proposez le à votre voisin sinon vos continuerez à payer des honoraires importants au syndic judiciare. |
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Guy35
Contributeur actif
49 réponses |
Posté - 30 janv. 2009 : 09:23:14
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dans votre commentaire il y a des 2 erreurs
Actuellement c'est un syndic professionnel adhérent à la FNAIM et non un syndic bénévole (précision indiquée dès le début de mon post).
le 1er syndic (copropriété majoritaire) n'a jamais vendu.
il est toujours là , il n'a accompli aucune formalité et s'oppose à toutes décisions.
La réfection du toit et de la charpente a été décidé par une ordonnance du TGI sur la base d'un rapport d'expertise il n'a pas eu d'autre choix que de voter les travaux.
Il ne reste plus qu'à choisir l'entreprise la mieux placée.
ce point est à l'ordre du jour de la prochaine AG
le syndic professionnel n'a pas a prélévé sur le compte bancaire du syndicat un montant supérieur à ses honoraires..
C'est le seul fournisseur de la copro.
Cordialement
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Guy |
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Guy35
Contributeur actif
49 réponses |
Posté - 30 janv. 2009 : 09:29:35
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Précisions
je ne suis pas ni son voisin , ni copropriétaire seulement un ami |
Guy |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 30 janv. 2009 : 18:44:23
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guy35 : vous avez posté 2 fois sur votre copropriété sans donner des informations très cohérentes, certainement du à un manque de connaissances sur le fonctionnement d'une copropriété.
Vous n'êtes donc pas un des 2 copropriétaires de cette copro à 2, ceci n'était pas du tout évident dens votre premier post, puisque les intervenenats d'UI se sont tous trompés sur votre état de non-copropriétaire mais d'ami du voisin !!
Je crois aussi que vous n'avez pas toutes les données concernant ce syndic, et également sur vo AFFIRMATIONS premières : Citation :
compte bancaire du syndicat un montant supérieur à ses différentes factures.
et Citation :
il s'octroie sans autorisation des copropriétaires une avance financière sans intérêts et à l'insu des copropriétaires
et vous nous affirmez maintenant le contraire : Citation :
le syndic professionnel n'a pas a prélévé sur le compte bancaire du syndicat un montant supérieur à ses honoraires..
Etes vous mandaté par un des deux copros pour assister à l'AG ?? d'ou sortez vous ces affirmations comptables confidentielles ?? |
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Guy35
Contributeur actif
49 réponses |
Posté - 30 janv. 2009 : 20:08:36
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Il n'y a absolument aucune contradiction
Vous ne savez pas lire
Vous déformez complètement mes propos
c'est inadmissible §
ARRETEZ de faire des déductions et affirmations mensongères
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Guy |
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Guy35
Contributeur actif
49 réponses |
Posté - 30 janv. 2009 : 21:03:59
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Je dispose copies
de l'acte de propriété
du réglement de copropriété
de tous les PV d'assemblées et convocations
de l'ordonnance du tribunal
des différentes annexes des comptes joints à la convocation.
des échanges avec l'avocat
je connais parfaitement les lieux parfaitement et tous les acteurs
Alors il n'y a aucune incohérence ni affabulations
Je maitrise parfaitement la comptabilité
salutations
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Guy |
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Compte fournisseur SYNDIC débiteur
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