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RLB
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 Posté - 03 févr. 2009 : 16:04:37
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Bonjour,
j'aurais souhaité une confirmation sur la question suivante :
le président du TGI désigne X en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété Y, avec mission de :
- gérer la copropriété avec les pouvoirs attribués au syndic de copropriété par les articles 18 et suivants de la loi du 10 juillet 1965;
- se faire remettre les fonds et archives de la copropriété;
- convoquer une assemblée générale en vue de la désignation d'un syndic;
Fixe à Z mois la durée de la mission de l'administrateur provisoire, laquelle en toute hypothèse, prendra fin de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic désigné par l'assemblée générale.
Que doit contenir l'ordre du jour de la convocation qu'enverra l'administrateur provisoire à tous les copropriétaires :
REPONSE A = le seul point : "vote de désignation d'un syndic"
REPONSE B = le point "vote de désignation d'un syndic" mais aussi le cas échéant, tout autre point à la demande du conseil syndical ou de tout copropriétaire, ou à l'initiative de l'administrateur provisoire, ou autre...
?
Merci par avance de votre éclairage<
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rambouillet
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888 réponses |
Posté - 03 févr. 2009 : 16:37:13
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au vue de la mission telle que décrite, il s'agit :
1- de la gestion la plus simple possible, "faire survivre" la copropriété tenant compte de l'existant
2- convoquer une assemblée générale en vue de la désignation d'un syndic.
La réponse est A.
Le terme " en vue de " donne le libellé de l'OdJ.
Les deux autres points concommitants qui pourraient etre rajoutés :
* mandat au président du CS ou président de séance pour signer le mandat de syndic
* ouverture du compte bancaire séparé au nom de "syndicat des copropriétaires tartempion" auprès de la banque X ouvert par le syndic Y. Encore que le compte bancaire séparé utilisé par l'administrateur provisoire peut-être utilisé en votant un pouvoir/mandat donné au syndic Y pour l'administrer à son tour.
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 04 févr. 2009 : 12:43:22
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Sur la question de RLB, l'AG convoquée par l'administrateur provisoire est une AG lambda dont l'ODJ peut comporter toutes les questions souhaitées, dont la question de la désignation du sydic, puisque c'est principalement pur cela qu'il a été désigné..
Concernant la désignation du syndic, la question est ...." Désignation du syndic" ...
S'il s'agit de désigner les membres du cas , la question est ..." Désignation des membres du CS" 
Il faut ici que le Cs prenne rapidement contact avec cet administrateur pour préparer l'AG.
Pour que Rambouillet puisse mettre ses fiches à jour :
L'ouverture du compte séparé au nom du syndicat est obligatoire depuis 01.2000 et au plus tard le 31.12.2002 (terme de rigueur) (L.art.18).
Si le syndicat ne veut pas de ce compte séparé, il doit en dispenser le syndic, dispense décidée à la maj.art.25 et dont la durée doit être fixée (D.art.29)
Donc, plus de question " Ouverture d'un compte mancaire ....."
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rambouillet
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888 réponses |
Posté - 04 févr. 2009 : 13:01:44
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Info pour Gedehem,
mon propos n'était pas de revenir sur le compte séparé car je sais qu'il est présumé d'emblée obligatoire et c'est seulement si on veut passer à un cimpte unique, qu'il faut procéder à un vote. Je suis à jour sur ce sujet avec les textes.
Mon propos de mise à l'OdJ étant seulement de bien faire désigner par l'AG la nouvelle personne qui est autorisée à l'administrer 
En effet, la banque n'est pas censé savoir que l'administrateur du compte bancaire à changer  |
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RLB
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233 réponses |
Posté - 05 févr. 2009 : 00:02:43
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récapitulons
REPONSE A ...one point
REPONSE B ...one point
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rambouillet
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888 réponses |
Posté - 05 févr. 2009 : 09:22:01
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RLB je vous suggére :
OdJ avec seulement désignation du syndic.
Ensuite vous attendez de voir la réaction de la banque...
Réponse A : elle accepte le changement de l'administrateur du compte bancaire sur la parole du syndic. Bravo
Réponse B : elle demande un justificatif ou décison de l'AG, Bravo, vous avez gagné une nouvelle AG avec son cortège de frais (convocation et envoi du CR, salle, etc...)
Devant ce choix, personnellement je prends le risque de ma solution qui en cas de contestation (et la quelle ?) n'entrainera pas de nullité de l'AG ! |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 05 févr. 2009 : 10:36:09
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Pour le compte séparé, un nouveau syndic n'a pas besoin de décision d'assemblée pour l'ouvrir. Il présente seulement la PV d'AG le désignant.
Un administrateur judiciaire gère habituellement par son compte unique d'administrateur judiciaire. Il n'est pas soumis aux dispositions de la loi Hoguet. Je ne pense pas toutefois qu'il lui soit interdit d'ouvrir un compte séparé au nom du syndicat. Dans ce cas, le tranfert du compte est de plein droit.
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RLB
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233 réponses |
Posté - 05 févr. 2009 : 12:04:12
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il m'interesse surtout de savoir si l'ordre du jour de la convocation de l'assemblée générale par l'administrateur provisoire peut comporter d'autres points que le seul vote de désignation d'un nouveau syndic ?
j'ai deux réponse : une fois non, une fois oui
qu'en dîtes-vous ? |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 05 févr. 2009 : 13:47:07
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Bien sur que oui !
La mission fixée à l'administrateur de "- convoquer une assemblée générale en vue de la désignation d'un syndic;" , ne limite pas cette assemblée à cette seule désignation !
L'administrateur judiciaire exerce " ...avec les pouvoirs attribués au syndic ...", donc avec l'obligation d'inscrire à l'ODJ de l'AG les questions qui lui sont demandées dans les règles ! |
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RLB
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RLB
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233 réponses |
Posté - 08 avr. 2009 : 19:18:43
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autre question, cette fois concernant la date de la convocation :
le président du TGI désigne X en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété Y, avec mission de :
...
- convoquer une assemblée générale en vue de la désignation d'un syndic;
Fixe à Z mois la durée de la mission de l'administrateur provisoire...
cela signifie t-il que l'assemblée doit impérativement se tenir avant l'échéance de ces Z mois ou bien que la convocation à l'assemblée générale doit etre envoyée avant l'échéance de ces Z mois et donc que cette assemblée peut se tenir après ces Z mois ? |
Edité par - RLB le 08 avr. 2009 19:23:28 |
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gédehem
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Posté - 08 avr. 2009 : 22:12:07
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Peu importe, pourvu qu'il soit toujours "administrateur" au moment ou il convoque !
Ceci étant, si la mission de 6 mois permet (aux copros, au CS, à l'Admini) de chercher un syndic, ce n'est pas pour autant qu'il doit se tourner les pousses .
L'administrateur qui passe 6 mois à ne rien faire, il faut en informer le pdt du TGI qui l'a désigné ... |
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RLB
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Posté - 09 avr. 2009 : 17:31:45
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Citation :
Initialement posté par gédehem
Peu importe, pourvu qu'il soit toujours "administrateur" au moment ou il convoque !
que voulez-vous dire par là ? 
pourvu qu'il soit toujours "administrateur" le jour où il poste les convocations à l'attention des copropriétaires ?
ou
pourvu qu'il soit toujours "administrateur" le jour où l'assemblée générale a été convoquée ?
s'il n'est plus "administrateur provisoire" le jour de l'assemblée générale, dans la mesure où l'échéance de la mission pour laquelle il a été désignée par le président du TGI est dépassée, quelle est alors sa place ?
en d'autres termes : peut-il légalement assister à cette assemblée et à quel titre ? |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 09 avr. 2009 : 18:16:39
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Je disais pas là ... qu'il ne peut convoquer l'AG régulièrement que durant la période fixée pour sa mission.
Il est au même régime que le sydic : passée l'échéance de sa mission il est "pékin lambda" sans pouvoir pour convoquer une AG .
Ceci étant, l'administrateur provisoire désigné pour 6 mois qui n'a rien fait durant cette période peut se faire tirer les oreilles !
Lorsqu'un adminiprov ne bouge pas ou met des batons dans les roes, il faut (CS, coropriétaires) en informer le pdt du TGI l'ayant désigné.
L'admini.prov rencontrant des difficultés doit lui aussi en informer le pdt du TGI. S'il lui faut prolonger sa mission il doit également le demander au pdt du TGI en motivant le pourquoi !
Un peu facile de se tourner les pouces 6 mois et demander 3 ou 4mois de plus !!!
S'il n'st plus "en mission" le jour de l'AG (qu'il devra avoir convoqué avant son échéance) il peut sans doute paricper à l'AG au tout début, comme secrétaire provisoire pour l'émargement, mais une fois désigné le pdt de séance, l'AG peut le remercier et lui demander de sortir étant étranger à l'assemblée. |
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RLB
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233 réponses |
Posté - 09 avr. 2009 : 19:16:19
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Citation :
Initialement posté par gédehem
passée l'échéance de sa mission il est "pékin lambda" sans pouvoir pour convoquer une AG .
S'il n'st plus "en mission" le jour de l'AG (qu'il devra avoir convoqué avant son échéance) il peut sans doute paricper à l'AG au tout début, comme secrétaire provisoire pour l'émargement, mais une fois désigné le pdt de séance, l'AG peut le remercier et lui demander de sortir étant étranger à l'assemblée.
cela pourrait paraître quelque peu contradictoire...
"il peut sans doute paricper à l'AG au tout début, comme secrétaire provisoire pour l'émargement" : sans doute ! ?
passée l'échéance de sa mission il serait donc devenu "pékin lambda" avec quelques "pékins pouvoirs" ! ?
légalement, qu'en est-il ?
il semblerait y avoir un "vide" à ce niveau, non ?
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Edité par - RLB le 09 avr. 2009 19:22:14 |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 09 avr. 2009 : 19:38:42
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Si la tenue d'une AG répond à un formalisme pointilleux, il y a un vide abyssal pour toute la partie qui précède la désignation du pdt de séance !
- qui fait procéder à l'émargement ?
- qui controle (identité des signataires, des mandataires, conformité des mandats) ?
- qui fait procéder à l'appel à candidature pour la désignation du pdt de séance, personnage capital, substentiel à l'AG. ?
- qui décompte les voix pour ce vote ?
- qui en proclame le résultat ?
- Quid lorsque celui qui a convoqué est hors mandat ou mission ??
Sur tous ces points pourtant très importants les textes sont silencieux !
Face à ce silence, la jurisprudence à introduit un personnage, le "secrétaire provisoire", fonction temporaire exercée par ...le syndic sortant.
Sauf qu'un syndic dont le mandat est échu n'est plus "syndic" et ne peut donc exercer cette fonction. Même chose pour l'administrateur passée l'échéance de sa mission ....
On peut sans doute avancer que le CS(*), organe de controle du syndicat, ou du moins son pdt, serait à même d'exercer ce "secrétariat provisoire" !...
C'est à mon avis la solution a adopter, qui serait difficilement contestable.
Une fois désigné le pdt de séance, c'est à lui de prendre les renes de la suite des opérations, à commencer par la désignation du secrétaire, ainsi que des scrutateurs indispensables.
(*) la mission de "controle et assistance" du CS n'est pas suspendue par le tenue d'une AG. Le CS doit donc "assister et controler" le syndic durant cette phase préparatoire à l'AG. Durant l'assemblée, le CS peut/doit donner son avis "sur les points dont il se saisi lui-même" |
Edité par - gédehem le 09 avr. 2009 19:43:05 |
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RLB
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Posté - 09 avr. 2009 : 21:11:33
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très interessant, merci
c'est effectivement un vide très important au niveau des textes de loi ! |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 09 avr. 2009 : 22:51:01
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Gedehem, sans doute par une pratique locale, prend un peu trop les administrateurs provisoires pour des zozos larbins.
Lorsqu'il s'agit d'un administrateur judiciaire du tableau, il mène la danse, sans pour autant avoir à jouer au dictateur.
Pour la durée du mandat : ou bien il n'y a pas de difficultés majeures et il arrive à se caler dans la durée initialement fixée, ou bien il y a des problèmes. Dans ce cas il rend compte au Juge et obtient une prolongation de sa mission.
Sa mission ne s'achève pas avec la désignation du nouveau syndic mais avec l'acceptation de celui ci. S'il n'est pas présent à l'assemblée, la mission de l'administrateur se poursuit.
Par ailleurs le texte est assez hypocrite. Sauf présence et désignation d'un président digne de ce nom, l'administrateur dirige de fait l'assemblée.
L'ordre du jour peut comporter d'autres questions que la désignation du syndic et ses annexes. Elle doit comporter celles dont l'inscription a été demandée par des copropriétaires.
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 09 avr. 2009 : 23:23:51
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JPM, ce n'est pas à vous que j'exposerais ce que sont certains de ces "administrateurs" dans nos régions !
Combien, sans être des zozos, connaissent "la copropriété", sans ?
En écrivant cela, j'ai le souvenir d'un ex-géometre croisé à plusieurs reprises, sans doute une "exception", qui n'était pas piqué des vers !
Même la 5° fois il n'avait toujours pas compris ...
"Par ailleurs le texte est assez hypocrite. Sauf présence et désignation d'un président digne de ce nom, l'administrateur dirige de fait l'assemblée."
C'est vrai, ça ! Quelle hypocrisie que ce texte, qui reconnaitrait au pdt de séance des pouvoirs que les syndics ont déja du mal à lui reconnaitre !
Alors un administrateur désigné par le juge, vous n'y pensez pas !!!
Peut-être faudrait-il que l'ordonnance le précise ?
Le prochain coup, il faudra prévoir le tapis rouge .... |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 10 avr. 2009 : 09:28:28
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Je ne sors pas du sujet en rappelant l'article D 50 alinéa 1 qui, pour la convocation d'une AG de l'art. D 8 (AG demandée par le CS ou 25 % des voix) permet de saisir le président du TGI pour qu'il habilite un copropriétaire ou un mandataire de justice à effectuer la convocation.
Dans le cas de désignation d'un mandataire de justice, le président du TGI peut aussi l'habiliter à présider l'assemblée.
Le bon sens et la transparence me paraissent commander la préparation d'un amendement à la loi de réforme de la pêche en rivière. Cet amendement permettrait à l'administrateur provisoire d'un syndicat de présider aussi l'assemblée générale.
Un second amendement modifierait le mécanisme de l'article D 47.
Sous réserve de deux conditions :
1) l'administrateur provisoire est un administrateur judiciaire inscrit
2) le syndic en place (mais mandat expiré ou annulé) est manifestement en état de fonctionner normalement
la mission de l'administateur serait limitée au contrôle de la gestion courante par ce syndic et, s'il y a lieu à la remise en ordre des anomalies, outre bien entendu la convocation d'une assemblée.
Cela éviterait le temps perdu à transférer les pièces, archives et fonds.
L'administrateur pourrait lancer rapidement la recherche de candidats syndics et la convocation de l'assemblée pour désignation du syndic.
Il faut noter que, dans la moitié des cas au moins, le syndic en place est désigné à nouveau par une assemblée de l'article D 47. Il faut alors rapatrier tous les dossiers remis à l'administrateur.
Dans le cas de désignation d'un syndic autre que celui en place, l'administrateur provisoire aurait à contrôler le transfert des dossiers et fons dans les meilleures conditions.
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RLB
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233 réponses |
Posté - 10 avr. 2009 : 11:02:10
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Citation :
Lorsqu'il s'agit d'un administrateur judiciaire du tableau, il mène la danse, sans pour autant avoir à jouer au dictateur.
Pour la durée du mandat : ou bien il n'y a pas de difficultés majeures et il arrive à se caler dans la durée initialement fixée, ou bien il y a des problèmes. Dans ce cas il rend compte au Juge et obtient une prolongation de sa mission.
( qu'est ce qu'un "administrateur judiciaire du tableau" ? )
vous suggérez donc dans le cas présent (tenue de l'assemblée au delà de l'échéance de la durée de la mission de l'administrateur) une prolongation de la mission de l'administrateur par le juge... |
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