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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
 Posté - 15 févr. 2009 : 19:41:40
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Citation :
Initialement posté par axe
Citation :
Initialement posté par Ankou
La démo de sgnu est parfaitement exacte,
sauf que dans la majorité des cas le foncier représente la partie la plus importante du prix, par exemple dans les grandes villes et leurs périphéries (là où se traitent le plus de transactions),
on est jamais loin d'un rapport 65% foncier 35% construction en maison individuelle.
Pour le prix de la construction:
dans quelques mois les entreprises du batiment baisseront leurs prix pour pouvoir payer leurs salariés et leurs crédits ou tout simplement survivre.
les matériaux vont aussi baisser, pour les raisons que j'ai déjà donné.
Il faut prendre un exemple, pour une construction de pavillon neuf, c'est plus clair.
65 terrain 35 construction dont acte, nous avons les mêmes références (il y a 30 ans c'était 25 terrain 75 construction ....)
marge totale brute au peak haut? 20 c'est correct? trop? pas assez?
Pour un prix de 100 prenons donc:
52 pour le terrain
28 pour la construction
20 pour la marge
Par ailleurs, au niveau de la construction:
la baisse des prix des matières dont acte
la baisse de la main d'oeuvre? vous voulez rire je suppose? ou nous n'avons pas les mêmes références! les miennes sont terribles, la totalité des entreprises contactées préparent des lendemains difficiles pour leurs ouvriers, c'est très inquiétant, que va nous sortir encore Nicolas pour atténuer la vague de licenciements?
L'ordre est simple: d'abord les CDD, puis les départs "volontaires" ensuite le chomage technique, enfin le licenciement.
Raisonnement avec 37% de baisse pour la construction d'un pavillon neuf:
le 100 devient 63
la marge (brute) est supposée divisée par 3 donc 7 (faisable si très court dans le temps compte-tenu de tous les frais et taxes)
la construction baisse de 10% (lié au prix des matéraux) donc 25
il reste pour le terrain 31, soit à coups de louches un prix des terrains quasi divisé par 2
Est-ce possible?
Je réponds non dans ma région. Une raison, au hasard: En 1998 le prix des terrains était supérieur à ceux de 1990 ........ Une autre? il n'y a (quasi) plus de terrains à vendre dans mon coin, alors en cherchant au coeur de la France profonde, peut-être, mais il faudra délocaliser sec, et la tendance est plutôt la délocalisation hors de France.....
Alors que va-t-il se passer? une chute drastique de la mise en construction de maisons individuelles, qui a déjà commencé, avec toutes ses conséquences. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 15 févr. 2009 : 19:46:00
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Citation :
Initialement posté par Ankou
alors en cherchant au coeur de la France profonde, peut-être, mais il faudra délocaliser sec, et la tendance est plutôt la délocalisation hors de France.....
Si on pouvait délocaliser Ankou, pour que ça puisse baisser tranquillement en France pendant ce temps.  |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 15 févr. 2009 19:46:27 |
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sgnu
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 15 févr. 2009 : 20:59:48
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Citation :
Initialement posté par larocaille
Pour revenir sur la baisse des prix au regard des prix du foncier et du bâti, on ne peut pas considérer que le coût de la construction est incompressible et en déduire qu'il y aurait ainsi une limite "physique". Il faut prendre en compte le fait qu'en 10ans les prix immo ont progressé de 140% alors que les autres prix et le pouvoir d'achat n'ont progressé que de 30%.
Il s'agit de faire la part des choses, comme dans une analyse en composantes principales.
De la même façon, dans le prix d'une construction, il faudrait décorréler les différentes composantes de ce prix (prix des matériaux, main d'oeuvre, marges, ...) pour y voir clair et éviter certains amalgames.
Mais quelques chiffres dans ce sens seront peut-être plus parlant qu'un long discours. Sur une période de 10 ans :
- l'inflation a été de 18.6% (source INSEE)
- le SMIC a augmenté de 41.1% (indice INSEE)
- le coût de la construction (prix des matériaux) a augmenté de 43.75% (indice INSEE), soit du même ordre que le SMIC. L'augmentation du prix de construction d'une maison a bien été aussi du même ordre (autour de 800€ à 1200€ par mètre carré en 1997, selon le niveau de prestation et la région)
- le prix de l' "immobilier" a effectivement augmenté de 140% (indice Notaires-INSEE) ...
Citation :
Initialement posté par larocaille
Si on applique la logique de l'incompressibilité, on en arrive à la conclusion qu'il y a 10ans tout projet immobilier était impossible à réaliser sans une perte énorme.
Je ne comprends pas la phrase et le raisonnement.
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Edité par - sgnu le 16 févr. 2009 00:47:41 |
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ali gator
Pilier de forums
9527 réponses |
Posté - 15 févr. 2009 : 22:29:09
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Citation :
Initialement posté par Ankou
Une raison, au hasard: En 1998 le prix des terrains était supérieur à ceux de 1990 ........
Oui, mais bien moins qu'en 2008 !!! 
J'ai l'impression que vous voyez toujours la bouteille à moitié vide .
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Les chiens vous regardent tous avec vénération.
Les chats vous toisent tous avec dédain.
Il n'y a que les cochons qui vous considèrent comme leurs égaux .
(Winston Churchill)
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 16 févr. 2009 : 00:49:26
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LeNabotCitation :
Initialement posté par LeNabot
Vous allez faire de la peine à Fanette.
http://www.lesechos.fr/patrimoine/banque/300329803-placements-financiers-des-menages---les-previsions-pour-2009.htm
Citation :
Tout s'inverse en 2009. Les placements qui ont connu un franc succès en 2008 vont retourner dans l'ombre, comme les Livrets A, les comptes à terme (CAT), selon les Caisses d'Epargne. L'assurance-vie, elle, va revenir sur le devant de la scène, mais plus modérément : son image est brouillée par les pertes enregistrées sur les unités de compte. La Bourse suscite toujours beaucoup d'inquiétude.
Je vais mesurer l'épaisseur de mes murs demain et je vous dirai en fin d'année combien de milimètres ils ont perdus
Ce sont plutôt vos petites économies qui risquent de fondre LeNabot  |
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sgnu
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 16 févr. 2009 : 01:21:21
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Citation :
Initialement posté par ali gator
J'ai l'impression que vous voyez toujours la bouteille à moitié vide .
Ankou veut dire que, dans sa région, la crise immo des années 90 ne s'est pas traduite par une baisse du prix des terrains, au contraire ...
Citation :
Initialement posté par Ankou
Raisonnement avec 37% de baisse pour la construction d'un pavillon neuf:
le 100 devient 63
la marge (brute) est supposée divisée par 3 donc 7 (faisable si très court dans le temps compte-tenu de tous les frais et taxes)
la construction baisse de 10% (lié au prix des matéraux) donc 25
il reste pour le terrain 31, soit à coups de louches un prix des terrains quasi divisé par 2
Une baisse de 10% du prix de construction, liée uniquement au coût des matériaux, est même trop forte car la part des matériaux ne représente qu'autour de 20% du prix de revient d'une construction : sinon ça reviendrait à une baisse du coût des matériaux de 50%.
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Edité par - sgnu le 16 févr. 2009 01:23:32 |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 16 févr. 2009 : 08:04:41
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Citation :
Initialement posté par sgnu
.../...
Ils savent aussi que, si un prix baisse de 37%, le rendement à l'achat augmente mécaniquement d'environ 59% (1/0.63) :
- un bien à 3%, ça ne fait toujours que 4.8%,
- mais un bien à 6%, ça devient du 9.5%, soit quasi de l'auto-financement
- etc ...
Comme quoi, la crise peut avoir du bon pour certains (pour ne pas dire les mêmes que d'habitude), mais ça aussi c'est connu depuis longtemps.
Bien d'accord. Le bon côté de cette crise, c'est que les rendements locatifs risquent à moyen terme d'augmenter de façon intéressante, et à long terme, les remboursement d'emprunts à taux fixes se faire en monnaie de singe si l'inflation repart comme c'est plus que probable.
Je remarque accessoirement qu'on parle donc de rendement approchant les 10% 
Pour ce qui est des artisans, je n'attendrais pas trop de baisse, je suis d'accord avec Fanette sur ce point. Pour l'instant, ils sont toujours surbookés, et leur matériaux subissent encore les baisses de prix de ces deux denrières années.
Acheter sans travaux oui, acheter avec travaux non.... |
Festina lente |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 16 févr. 2009 : 09:17:10
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Citation :
Initialement posté par sgnu
Une baisse de 10% du prix de construction, liée uniquement au coût des matériaux, est même trop forte car la part des matériaux ne représente qu'autour de 20% du prix de revient d'une construction : sinon ça reviendrait à une baisse du coût des matériaux de 50%.
La tendance n'est pas à une baisse significative du prix des matériaux. Les études actuelles visent à créer des matériaux qui nécessitent moins de main d'oeuvre pour leur pose.
Le mur en agglo 20 X 20 est facturé environ 100€/m² alors que le côut des matériaux est d'environ 10€/m². Les matériaux ne représentent qu'une très faible part du coût facturé (entre 10 et 20% selon la technicité). En moyenne, les 85% du coût servent donc à rémunérer la main d'oeuvre, les frais, la marge, les impôts et taxes.
La main d'oeuvre chantier coute à peu près autant que les matériaux.
Pour 100€ facturés de notre mur la ventilation des coût serait donc:
- Impots et taxes = 20
- Matériaux = 15
- Main d'oeuvre chantier = 15
- Frais professionnels = 10
- Gestion = 10
- Marge = 30
En simulant un retour 10 ans en arrière expurgé de l'évolution des prix des matériaux et de celle des salaires et pour résorber les 100% d'augmentation (140 - 40 d'évolution générale) des 10 dernières années, il faudrait donc ne facturer que 50€ au lieu des 100 actuels, ce qui conduirait à une ventilation des coûts à peu près comme celle-ci:
- Impots et taxes = 10
- Matériaux = 15
- Main d'oeuvre chantier = 10
- Frais professionnels = 5
- Gestion = 5
- Marge = 5
On voit que pour arriver à tenir un tel prix, il faut réaliser un gain de productivité de 30% de la main d'oeuvre, optimiser drastiquement la gestion et les frais et accepter une marge commerciale de 10%.
Même si on considère que le marché expansif a conduit les entreprises à moins de rigueur, il reste peu probable que la ventilation ci-dessus soit celle qui existait réellement il y a 10ans. Raisonnablement, les prix il y a 10ans devaient donc être de l'ordre de 20% suppérieurs.
Au global, on peut donc estimer qu'au cours des 10 dernières années les entreprises ont progressivement accumulé environ 30% de gras sur la construction. On rejoint ainsi le constat fait ces denières années qui tendait, à prestations égales, à considérer qu'un maçon traditionnel pouvait être moins cher qu'un promoteur.
Continuons le raisonnement:
Sur un projet immobilier à 300.000€ (prix 2007), considérons que le foncier représente 200.000€ et le bâti 100.000€.
En dégraissant le poste construction, celle-ci reviendrait donc à 70.000€.
Si on veut réduire les prix de 50% (pour compenser l'augmentation de 100%), il resterait donc 80.000€ pour le foncier. Soit une baisse de 60% des prix du foncier.
Je suis bien incapable d'affirmer que c'est le scénario que nous vivrons, mais ce calcul pernet d'identifier certains points d'équilibre. On peut aussi refaire le calcul en modifiant la répartion foncier/bâti, ce qui conduirait à affirmer que les baisses de prix ne seront pas uniformes car dépendant largement du prix du foncier et de sa part dans le projet.
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Dominique |
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axe
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 16 févr. 2009 : 09:35:29
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Citation :
Initialement posté par Alecton
J'ai un ami plombier dont les paroles ne resonnent pas de la même manière :
j'aurai du préciser que mon voisin le plombier chauffagiste était salarié et qu'il n'avait certainement pas connaissance de tout les paramètres comme le "taulier".
j'indiquai tout de même qu'il y avait eu presque division par deux de l'équipe de production.
les inquiétudes de votre ami paraissent donc plus proche de ce qui risque de se passer dans les métiers de la construction ! |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 16 févr. 2009 : 09:37:34
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Citation :
Initialement posté par larocaille
.... Soit une baisse de 60% des prix du foncier.
Je suis bien incapable d'affirmer que c'est le scénario que nous vivrons, ....
Tous les chemins mènent à Rome ........ quelles que soient les hypothèses retenues, on en arrive toujours, ce que j'ai dit plus haut et répète à l'envi, à une baisse drastique du foncier pour arriver à la baisse du prix de la maison.
Je ne suis pas capable non plus, pas plus que les autres!
Je suis les prix du foncier depuis plus de 30 ans dans ma région, c'est ma seule expérience. Ils n'ont jamais baissé, même dans les périodes de cycle bas de l'immobilier.
Ils ont été multipliés par plus de 30 en 30 ans.
Demain? à suivre |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 16 févr. 2009 : 09:46:19
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Citation :
Initialement posté par Ankou
Je suis les prix du foncier depuis plus de 30 ans dans ma région, c'est ma seule expérience. Ils n'ont jamais baissé, même dans les périodes de cycle bas de l'immobilier.
MENTEUR !
Un exemple et ça ne date pas d'hier.
La dépêche
Publié le 03/05/2008 08:20 | J.-M. L.S.
L'immobilier ralentit, le foncier plonge
Economie.
Face à l'attentisme des clients, les promoteurs décalent de nombreux programmes et renégocient les terrains. L'âge d'or est terminé.
L'immobilier ralentit, le foncier plonge
DDM
En apparence, tout va bien dans le meilleur des mondes de l'immobilier. A Toulouse et autour, les grues continuent de monter, les appartements de pousser comme des champignons. En coulisses, la situation est moins riante. Beaucoup de programmes se vendent avec difficulté, dans une ambiance vraiment morose depuis le début de l'année. Ici et là, des projets ne se feront pas. Trop grands, trop onéreux, trop compliqués à réaliser et pas assez rentables. Cela risque d'être le cas des immeubles projetés par la Cogedim rue du Chant-du-Merle, en bas de la Côte Pavée et d'autres réalisations moins spectaculaires.
« Après une année 2007 record, le premier trimestre n'est pas bon au niveau national, reconnaît Roger Metellus, le président de la Fédération des promoteurs-constructeurs de Midi-Pyrénées. On ressent un très net ralentissement, ce qui nous oblige à recalibrer nos offres, à proposer par exemple la gratuité des frais de notaire. Dans tout ce qui est à construire, des projets trop chers, mal placés ne se feront pas ».
Directeur régional de Kaufman & Broad Sud-Ouest, Jacques Rubio affiche néanmoins une certaine confiance. « Quand les prix sont corrects (entre 3000 et 3500€ en moyenne le m2), que les logements sont bien situés, à proximité des transports en commun, des écoles, des commerces, les clients achètent, indique le promoteur. C'est vrai que nous proposons tous des opérations de relance en terme de promotion, comme nos maisons de Montrabé (T4, 90 m2 + jardin) à 220 000€. Mais il n'est pas question pour nous d'annuler des programmes, juste de revoir leur planification. Le marché toulousain se porte bien. Un seul exemple, dans le haut de gamme, Quai de la Chaussée (entre Palais de justice et Garonne) : alors que la construction commence, il ne nous reste que cinq appartements à vendre sur 45. »
Dans une période qui reste incertaine, les promoteurs s'activent pour réduire les dépenses. En ligne de mire : des terrains achetés à des prix « faramineux » que tous s'efforcent de renégocier. Beaucoup de particuliers, qui s'imaginaient assis sur un tas d'or, déchantent aujourd'hui avec des promesses de vente qui fondent comme neige au soleil. Selon les superficies (terrains libres ou avec des bâtiments à démolir), les prix ont chuté de 30 à 50 %.
« Pour que la pilule passe, il faut expliquer aux gens : que le marché a changé, que les acheteurs n'ont plus autant de moyens, que la raison doit l'emporter, résume Roger Metellus. Ce n'est pas évident à faire comprendre ».
Pour autant, les acheteurs ne doivent pas s'attendre à une baisse de prix très importante. D'abord parce que le marché reste dynamique, notamment grâce à l'arrivée de nouveaux toulousains. A la fin 2008, seulement 300 logements sur 4 500 logements devraient rester dans l'escarcelle des promoteurs, ce qui est très raisonnable.
Ensuite, l'économie réalisée sur le prix des terrains sera compensée par les 15 % de dépenses de constructions supplémentaires liées aux obligations du Grenelle de l'environnement (en matière d'isolation notamment).
« Durant les années folles, on vendait tout sur plan, longtemps à l'avance, conclut Roger Metellus. Aujourd'hui, nous revenons à une situation normale, à un marché sain, à une pratique vertueuse avec appartement témoin et possibilité de se loger dans les six mois, pas dans les trois ans ».
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 16 févr. 2009 09:51:07 |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 16 févr. 2009 : 10:15:34
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Citation :
Ankou Posté - 16 févr. 2009 : 09:37:34
Je suis les prix du foncier depuis plus de 30 ans dans ma région, c'est ma seule expérience. Ils n'ont jamais baissé, même dans les périodes de cycle bas de l'immobilier.
Citation :
LeNabot Posté - 16 févr. 2009 : 09:46:19
Citation :
Initialement posté par Ankou
Je suis les prix du foncier depuis plus de 30 ans dans ma région, c'est ma seule expérience. Ils n'ont jamais baissé, même dans les périodes de cycle bas de l'immobilier.
MENTEUR !
Un exemple et ça ne date pas d'hier.
La dépêche
Publié le 03/05/2008 08:20 | J.-M. L.S.
L'immobilier ralentit, le foncier plonge
La vérité,
la VRAIE,
Révélée par lenabot...
Ankou habite TOULOUSE |
Christophe
Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967 |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
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papanoel
Pilier de forums
1568 réponses |
Posté - 16 févr. 2009 : 10:59:54
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Citation :
initialement entré par Ankoules biens
Quelles que soient les hypothèses retenues, on en arrive toujours, ce que j'ai dit plus haut et répète à l'envi, à une baisse drastique du foncier pour arriver à la baisse du prix de la maison.
Vous devriez éviter de "repeter a l'envie"
cet argument qui ne fait qu'accréditer la thèse selon laquelle les prix ne peuvent baisser
que la ou le terrain vaut cher. Vous nous avez pourtant aussi
"repeté a l'envie", vous et le reste du club des proprios bailleurs d'UI, que la baisse épargnerait les biens géographiquement biens situés.Cherchez l'erreur..
Citation :
Je suis les prix du foncier depuis plus de 30 ans
Et pourquoi ne pas considerér l'évolution des prix de l'immo depuis Vercingétorix, juste histoire de gommer encore un peu + la présence de la bulle immobilière qui s'est formée les dix dernières
Citation :
Ils ont été multipliés par plus de 30 en 30 ans (les prix).
Si ca c'est pas une bulle immobilière!
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Les professionnels de l'immo qui prétendaient
qu'il n'y aurait pas de baisse nous ont menti. |
Edité par - papanoel le 16 févr. 2009 11:05:19 |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 16 févr. 2009 : 11:08:58
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Citation :
Initialement posté par quelboulot
La vérité,
la VRAIE,
Révélée par lenabot...
Ankou habite TOULOUSE
Merci de pointer cher collègue, vous ne vous attendiez pas à autre chose, je suppose?
Orientée plein soleil, la Vérité du Nabot |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 16 févr. 2009 : 11:16:14
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Citation :
Initialement posté par quelboulot
La Drôme n'est pas toulouse,
je préfère la Drôme, pour plusieurs raisons:
- c'est plus joli
- on y fait de sacrées randonnées
- on ne risque pas, j'espère, de croiser des personae non gratae
La différence par rapport à d'autres baratineurs, entre autres les ceusses qui parlent de nos ancêtres, c'est que mes chiffres sont tirés de mon expérience, des achats, quoi, et je sais combien j'ai payé
Et malheureusement la vie est trop courte .....
Bref!
Par ailleurs, on a volontairement retiré ma dernière phrase, (détestable habitude d'aucuns) dans laquelle je spécifiais bien:
"Demain? à suivre!"
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papanoel
Pilier de forums
1568 réponses |
Posté - 16 févr. 2009 : 11:29:51
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Citation :
les prix du foncier...
Ils ont été multipliés par plus de 30 en 30 ans.
Citation :
Ankou et quelboulot les "cher collègues":
Votre principal argument visant a conforter l'idée que les prix ne peuvent pas baisser consiste a dire: "regardez comment ca a monté".
La seule chose que vous mettez ainsi en lumière, c'est la présence d'une grosse bulle spéculative sur l'immobilier.
Conclusion:
Comme l'ont justement souligné les collègues Ankou et Quelboulot, l'immobilier est clairement surévalué |
Les professionnels de l'immo qui prétendaient
qu'il n'y aurait pas de baisse nous ont menti. |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 16 févr. 2009 : 11:51:41
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Papanoel,
Quand cesserez vous donc de faire dire aux autres ce que vous souhaitez qu'ils disent.
De vos "profondeurs" vous balancez des mots et en arrivez à "vos" conclusions alors que je me suis contenté de donner une stat, qui vaut ce qu'elle vaut, pour une région donnée, mais qui n'est pas une création personnelle de ma part.
J'indique par ailleurs à votre compère de solitude sur le site que je ne savais pas qu'Ankou était de la région Toulousaine.
Vous êtes, tout comme Lenabot, parfaitement heureux de la tournure que prend l'économie actuellement, et l'immobilier en particulier, c'est bien. Je ne sais par ailleurs ce que deviens votre "secteur" d'activité !
Que l'immobilier baisse ne me gêne en rien, si cela vous fait plaisir, tant mieux. |
Christophe
Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967 |
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axe
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 16 févr. 2009 : 12:38:13
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y a de la vigne dans la Drome ???
sinon les prix en euros du graphique pourrait être divisé par 100,
enfin hors magouilles communales ...
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 16 févr. 2009 : 12:56:16
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Citation :
Initialement posté par Ankou
c'est que mes chiffres sont tirés de mon expérience, des achats, quoi, et je sais combien j'ai payé
vos chiffres sont tirés de l'esbrouffe. Je me souviens très bien d'un forum dans lequel vous vous êtes vanté d'être parmis les dix plus gros kadors en je ne sais plus quoi, et vous avez bien fait rire tout le monde avec les salves que vous avez reçues.
Ankou, ce n'est que de la propagande gouvernementale. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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Les prix de l'immobilier doivent baisser de 37%
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