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 Sujet  |
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remilestri
Contributeur vétéran
155 réponses |
 Posté - 12 févr. 2009 : 20:54:02
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je suis interressé par un local professionnel ( divisé en 3 locaux selon agence). 2 professionnels et 1 en habitation.
Je me suis rendu compte que finalement à la base il etait divisé qu'en 2 locaux professionnels au permis de construire. Aucun modificatif ou"changement de destination" n'a ete fait depuis. Donc l'habitation est"illégale"????
Pour info, on a quand meme le droit de faire de l'habitable dans une certaine limite de shon professionnel mais ce local reste a priori "illégal".
-Est ce un bon moyen de "faire pression" sur l'agence et le proprietaire pour baisser le prix?
-Et si je m'engage, est ce que je peux mettre en clause suspensive le changement de destination que je deoserai pendant le compromis pour rendre ce local habitable?
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remilestri
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 14 févr. 2009 : 10:22:16
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| re-bonjour, après vérification un seul pc de construire a ete depose il y a quelques années et sur ce pc est indiqué "1 seul bureau". Donc les autres division (c'est a dire le 2nd bureau et l'appart)ont ete faites sans autorisation. Je pense que dans ce cas là, ca ne concerne que l'urbanisme en mairie et non les impots (si le proprio declare bien les revenus locatifs). Donc , si le proprio (en voyant que j'ai un peu tout capté) ne veux plus me vendre ces locaux, y a t'il un moyen tout en etant diplomate et bien sur sans pratiquer la délation de faire "pression"comme je l'ai indiqué dans le post précédent? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 14 févr. 2009 : 10:31:16
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| et si ils ont un autre acheteur, ils prendront l'autre : la négociation elle même n'est pas encadrée par la loi, seul son résultat l'est. |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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remilestri
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 14 févr. 2009 : 12:21:45
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merci
vous semble t'il bon que je depose comme clause suspensive LA transformation de 1 bureau en 2 bureau + 1 appart (la zone autorise l'habitation dans une certaine limite qui n'est pas depassée dans mon cas)? Au moins quand la vente réelle se fait, tout est en règle. |
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remilestri
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 14 févr. 2009 : 13:33:22
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peut etre que ma question change change de sujet de forum,
mais si j'achète et qu'il y a un locataire dans l'appart "qui n'en est pas un",
1-dois je re-signer un bail ? Parce que il existe deja un bail.
2-Quels sont mes droits par rapport a ce locataire qui habite certe dans une habitation, mais dans une habitation non déclarée? Car je ne suis pas censé savoir qu'il y a un locataire car ce que j'achète c'est 1 et 1 seul bureau.
3-Et, chez le notaire comment ca va se passer? Sera t'il au courant OU faudra t'il lui dire qu'il y a eu transformation des locaux ? Car lui sortira le cadastre et le pc et verra bien qu'il n'y a pourtant qu'un seul bureau.
MERCI |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 14 févr. 2009 : 15:27:31
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| bien sur que vous serez sensé savoir qu'il y a un locataire quand vous achéterez...car ce sera indiqué dans l'acte de vente! |
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remilestri
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 14 févr. 2009 : 18:04:24
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donc le notaire autorise la vente d'un appart non autorisé!!!!
ALORS ca ne sert à rien de faire un modif de pc????je comprends pas trop
Et pour finir, est ce que je peux faire les modifs légales "sous clauses suspensives" pendant le compromis? MERCI |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 14 févr. 2009 : 18:31:13
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et si vous arrêtiez de mélanger civil et administratif ?
vous pouvez mettre dans le compromis toutes les clauses suspensives que vous voulez, si le vendeur les accepte. à défaut, il n'y aura pas de compromis.
la régularisation administrative ne permettra pas de virer un locataire...
voyez un notaire, le votre, avant de rédiger quoique ce soit : ça évitera des déconvenues ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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remilestri
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 15 févr. 2009 : 00:45:55
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alors maintenant j'ai un dilemme.
Je ne demande a ce sujet qu'un avis personnel sur la question posée.
Est ce que lorsque j'achète, je declare administrativement les 2 bureaux et appart? ou alors je la ferme et dis rien a personne?Il n'y a pas de réponse type, mais je ne demande qu'un avis
car, a priori si je declare je ne vois qu'un inconvénient (pour les impots fonciers je passerai d'1 bureau à 2 bureaux + 1 appart DONC LOGIQUEMENT PLUS CHER)
alors peut etre si je dis rien a personne, et lorsque je voudrais vendre par exemple l'appart seul, alors la je ferai venir un géomètre pour détacher l'appart juste avant la vente.
LA ENCORE JE NE DEMANDE QU'UN AVIS, mais si je dis rien a personne et que je ne légalise pas, y a t'il un risque Quelquonque (incendie , problème ou contentieux bail,impots,urbanisme mairie.......)????? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 19 févr. 2009 : 20:30:23
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trop de fils ouverts sur le même projet.
chosissez en un et on poursuivra dessus... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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remilestri
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 19 févr. 2009 : 21:39:53
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j'essaye de supprimer mon message "C'est bon la" mais je n'y arrive pas donc si vous , vous pouvez merci de le supprimer
donc je continue sur ce fil, mais comme ca concernait un autre point, je croyais qu'il fallait ouvrir un autre sujet
bon bref,
désolé j'ai posé ma question a 2 titres de forum différents car je ne savais lequel choisir. Bon finalemnt, je reste avec celui spécialisé dans l'urbanisme
Mon projet est tjrs le meme, c'est a dire achat de locaux pro
je dois signer 1 compromis la semaine prochaine, et j'ai besoin d'info pour mes"clauses suspensives et particulieres" du compromis
je reprend donc mon message
En vue d'acquerir des locaux professionnels, j'ai une grande interrogation.
Mes "futurs locaux" sont en copro.A La base (il y a quelques années) des locaux ont ete construits sur une parcelle de 1000m2.Les locaux (etant peu etre trop grand) ont ete divisés en 2. Et vendu. Donc 2 coproprietaires.J'ai vu en mairie qu'aucun pc ni changement de destination n'a ete deposé depuis le pc initial. Par contre un géomètre a lui etablit les plans de division et le tableau de repartition des milliemes qui ont ete repris pour etablir le reglt de copro. Ce reglt stipule donc qu'il existe desormais 4 lots (2 lots concernent les 2 locaux et 2 lots concernent les terrains avec les acces (chacun a son acces).
Tous ces lots sont donc en copropriete.
Moi ce que je veux acheter, c'est les lots 1 et 3.(local + terrain).
MAIS !!!!!! je veux vraiment savoir si le terrain est a moi ou........ a moi ET à l'autre.
CAR...si il est a moi en pleine propriete, il me reste a priori du shon et je voudrai l'utiliser et construire.
Quel est mon droit?
Peut etre fo demander l'accord du copro.
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remilestri
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 20 févr. 2009 : 16:00:11
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bon je continue ici
mon geometre m'a conseillé d'acheter sans projeter dans le compromis une future division de terrain pour construire. Car selon lui, si cette condition est mise dans le compromis : premierement ca risque d'etre lourd et complexe et deuxiemement, les vendeurs peuvent se dire "le prix pourrait etre re-evalué du fait que vous projetter autre chose que la vente principale et initiale".
Donc, je vais signer et puis apres je m'occuperai de cette fameuse division.
Cette decision vous semble t'elle pas mauvaise??
Ensuite pour la division "en copro" j'ai 1 peu buché dessus. Et j'en ai parlé avec mon géometre.
1-soit, on sort les 2 lots de la copro
2-soit, on reste en copro pour tous les lots et je fais un agrandissement dans ma partie. Mais ca sera tjrs en copro.
MOI, en terme de cout j'ai l'impression que ca reviendra a peu pres au meme. ET.......dans ces 2 cas de figure, dans tous les cas il faut l'accord de l'autre.
Mes questions sont : s'il ne voudra pas (car ca ne sert d'aller le voir maintenant) car il pourra changer d'avis lorsque ca se fera, quel recours je pourrai avoir sachant que les 2 parties de terrain font la meme surface, qu'a priori on aurait le meme droit a batir(ca peut egalement l'interesser), qu'il y a 2 acces differents pour chacun. sinon, y a t'il un autre moyen ou.......subtilité pour obtenir son accord???????? |
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remilestri
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 28 févr. 2009 : 23:35:48
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(désolé emmanuel je veux effacer les 2 derniers posts qui n'ont pas été postés par moi, mais par le collegue du boulot qui utilise mon compte . Je n'arrive pas a les effacer, pourtant je croyais que l'on pouvait effacer un post tant qu'il n'a pas de reponse.)
**modération**
demande traitée
BON BREF, par contre j'ai une question plus pertinente que les 2 derniers post ET vous allez pouvoir m'aider facilement:
vous m'aviez deja dit une fois qu'il etait possible de diviser un terrain bati et que après division l'ensemble pouvait bien faire MOINS que la surface initiale de constructibilité du pos. Sauf que dans ce cas la, le terrain qui a subi la division devient inconstructible. OK
Alors la, j'explique :
a la base, sur une parcelle de 1500m2 un batiment d'environ 750m2 de shon a ete construit. Cos de la zone 0.5.
il y a 2 coproprietaires et (la copro est de type horizontale et verticale.)
A possede disons à droite le rez de chaussee d'un batiment
et B possede l'etage de ce batiment et un autre batiment accollé disons à gauche.
A et B ont des acces différents et distincts. Le geometre avait deja d'ailleurs fait une division de ce terrain MAIS ils sont tjrs en copro.
1-Deja, peut on sortir de la copro que pour les 2 terrains?
pour info, JE SAIS QU'UN reglt de copro stipule si on peut ou non diviser ultérieurement les lots, mais ca tombe peut etre bien car notre reglement on va le refaire car il n' y a plus de syndic depuis des années.
2-Comme le cos a ete utilisé initialement, du fait de cette division et de cette sortie de copro, mon terrain libre que je veux detacher RETROUVERA T'IL DU COS?
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 01 mars 2009 01:16:48 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 01 mars 2009 : 01:13:23
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(la fonction d'effaçage est actuellement défaillante en attente de réparation de la base... j'élimine vos deux messages)
la question de la copro est purement civile. il me semble difficie de sortir de la copro sachant que les murs/façade sont nécessairement en copropriété !
la question de la récupération de COS dépend exclusivement des précisions apportées par le POS/PLU quant à la constructibiliyté des parcelles issues de division de parcelles baties... il faut donc aller le consulter. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 01 mars 2009 01:14:43 |
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remilestri
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 01 mars 2009 : 01:50:37
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JE NE PARLAIS DE SORTIR DE LA COPRO que pour les 2 terrains libre de construction. je reste en copro pour le bati et si je peux sortir de la copro pour les terrains ET qu'en plus je peux y re-construire je n'aurai donc plus besoin de demander l'accord de l'autre.
Comme on va refaire un reglement de copro et l'etat descriptif de division , je peux lui dire que j'aimerai sortir de la copro pour les terrains (faudra que je trouve une raison , une excuse valable). Et une fois cette sortie faite, si je peux y reconstruire tant mieux je le ferai sans avoir besoin de son accord, car si je reste en copro faudra que je lui demande l'accord et la il ne me le donnera jamais.
Ensuite concernant la re-constructibilité, comme je vous ai expliqué, a la base parcelle de 1500m2 cos 0.5 et donc cos utilisé au max.
Mon bout de terrain libre fait 500m2 aujourd'hui, ca serait trop beau d'avoir encore 250m2 de shon sans déduire les places de stationnement.
Dans mon reglement 3 articles vous interresseront:
1-EMPRISE AU SOL :les constructions ne doivent pas avoir une emprise au sol superieure à 50 % du terrain
2-COEFF D'OCC DU SOL : le cos est egal à 0.50
3-concernant la constructibilité des parcelles issues de division de parcelles baties IL N'Y A PAS D'ARTICLE.
pour info " concernant le point 3 , je trouve que dans les pos ca n'est jamais indiqué ou voir tres peu" ca laisse le doute.
qu'en pensez vous? cela vaut il le coup de sortir de la copro pour ce terrain libre. Car tant qu'à faire des frais c'est le moment car le rdc et edd vont etre refaits.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 01 mars 2009 : 08:34:11
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| ça s'tente, mais pourquoi ne pas faire un CUO avant l'opération ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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remilestri
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 01 mars 2009 : 11:51:40
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CUO , le o c'est quoi?
je veux pas faire de cu car je suis juste "futur" acquereur. Et je veux pas mettre la puce à l'oreille à l'autre copro (c'est pour cela que je vous ai dis que fallait que je trouve une raison ou excuse à lui exposer pour sortir de la copro pour les 2 parcelles).au moins quand j'achete, j'achete mes lots en copro ET un terrain libre sans copro.
Si la mairie me refusera en me disant que le cos initial a ete utilisé dans sa totalité, y a t'il un moyen de recours?
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remilestri
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 01 mars 2009 : 19:11:04
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alors c'est quoi ce O dans CUO?
et....y-a t'il un recours possible si la mairie me refuse du "nouveau" shon? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 02 mars 2009 : 00:27:52
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CU"o" : opérationnel, avec description d'un projet.
quant au recours, tout dépend du motif de refus opposé. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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remilestri
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 02 mars 2009 : 01:01:05
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merci,
concernant un CUO, vaut peut etre mieux passer directement à l'action quand je serai proprio, c'est a dire le pc direct. Car je me suis en peu documenté sur le sujet des shon redistribuées ou "residuelles" après division , ET a priori il n'y a qu'un texte de loi qui y fait reference, le L123-1-1.
Et moi concernant mes 2 pos (1 de base et 1 autre juste en complément du pos initial)il n'y a a aucun moment un article faisant reference a cela.
Donc on peut diviser et se retrouver avec moins de la surface autorisée. OK .
*Mais peut on CARREMENT SUPPRIMER le terrain initial? C'est a dire diviser juste autour du bati. Peut etre que la il y a un gros probleme de sur densité. Mais qui peut interdire?
*Après vient l'histoire du delai de 10ans après division ou je crois que MEME SI LE POS ou plu FAIT une quelquonque REFERENCE A UN BLOCAGE DE SHON, ON retrouve la shon classique de la surface divisée????
Derniere chose, moi dans mon cas de copro, un géomètre avait fait l'edd il y a plus de 10 ans et mon terrain libre de construction est un lot a part, bien distinct des autres lots comme tous les autres lots.
*FAUT IL CONSIDERER QUE CETTE DIVISION DU GEOMETRE est comme une autre division dite classique? Ou peut etre que non car c'est peut etre qu'une division au niveau des lots de copro?
Parce que la, si c'est une division dite classique, comme elle a plus de 10 ans, je n'ai meme plus à me soucier des articles refletant les shons residuelles ou pas de parcelles issues de division de parcelles baties. |
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remilestri
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 03 mars 2009 : 01:19:33
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emmanuel, besoin d'un conseil, mais pas un conseil de pro, plutot celui d'un forumeur.
SI ma scission (1lot) de copro peut se faire, comment l'annoncer ou 'persuader" l'autre à me donner son accord pour realiser cette sortie d'un lot?
-Soit en lui disant que je veux par exemple avoir le moins de chose possible en copropriete
-Soit en lui faisant croire que pour les impots , ils seront mieux repartis car chacun aura son terrain.
-Soit en lui disant que plus tard je voudrais soit cloturer, soit refaire le parking soit autre chose... pour ne pas a avoir a lui redemander un quelquonque accord
Soit """une autre idée dont vous avez peut etre dans votre tete!!!!!""fo que je trouve quelque chose qui va bien et qui semble valable
Car vous l'avez peut etre bien compris, j'aimerai tout faire d'un coup si scission il doit avoir car comme je vous l'ai dis on va tout refaire (edd et rdc). Au moins les frais de division , scission et reglement ne seront à supporter qu'une seule fois.
Merci d'avance |
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Quasi- faux argument de vente
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