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Carolina75
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9 réponses |
 Posté - 16 févr. 2009 : 13:40:43
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Bonjour à toutes et à tous,
Je souhaiterais avoir un conseil sur le cas suivant :
J'habite au 1er étage et j'ai une fenetre qui donne sur un toit plat d'environ 50m2. ce toit abrite un passage dans la cour, il n'y a pas d'habitation en dessous. La structure (sous le toit) est composée de grosses poutres en acier et de solives en bois (cela a l'air très solide).
Nous sommes 2 copropriétaires à avoir une fenetre qui donne sur ce toit. Nous souhaiterions l'aménager en réalisant une terrasse (que nous partagerions en 2 parties égales).
Quelle est la démarche à adopter pour pouvoir profiter de cet espace et l'aménager en terrasse ?
Faut-il obligatoirement acheter cette partie commune (le toit) pour l'aménager, ou y-a-t-il d'autre solutions que l'achat ? (ex : en avoir la jouissance et pouvoir l'aménager sans en être propriétaires... ? hum..)
La prochaine assemblée ayant lieu en avril, nous souhaiterions proposer un projet au vote (en faisant appel à un architecte et à un notaire). Est-il posssible de faire tout voter en 1 assemblée (achat de la partie commune + conditions + nature des travaux exécutés) ?
Comment estimer la valeur de cet achat ?
Merci beaucoup à ceux qui pourront répondre à certaines de ces questions!
Bien à vous,
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 16 févr. 2009 : 14:00:56
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Posez vous deja la question du montant des travaux que vous auriez à faire, car c'est très très cher, et de otoutes façon il vous faudra présenter un projet chiffré pour être crédible.
Ajàpoutez 6 à 10% pour l'architecte.
Il y aura certainement une assurance dommage ouvrage à prendre avec ces travaux, n'en négligez pas le montant (phénoménal). |
Festina lente |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 16 févr. 2009 : 14:20:09
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Reste à savoir quel est le régime juridique exact de cette terrasse-couverture !
Qu'en dit-on dans le règlement de copropriété ?
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Carolina75
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 16 févr. 2009 : 14:38:26
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Merci pour ces réponses
Je vais faire faire des devis pour avoir une estimation des coûts (merci de m'avoir fait pensée à l'assurance dommage ouvrage)
Par rapport à la prochaine assemblée, est-il possible de prévoir de mettre à l'ordre du jour et la proposition de rachat, et les travaux associés ?
ou faut-il que cela se fasse en plusieurs temps ?
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 16 févr. 2009 : 19:16:43
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Non, surtout si votre dossier est bordé, vous pouvez dores et deja demander au syndic de mettre a l'ordre du jour uen résolution. Il faut que vous la rédigiez ou la prérédigiez et que vous fournisseiz les docuements annexes de façon a convaincre vos copropriétaires.
Contactez le sydnic, histoire de savooir si lui-meêm a un architecte de la coprorpriété que vous pourriez alors contater ou si le syndic a uen proposition particulière a vous faire qui pourriat aller dans votre sens.
Préparez-vous a avooir beaucoup de questions des copropriétaires.
Avant, il faut quand même que vous ayez répondu a la question de JPM, c'est un minimum, et vous avez de toutes facons besoin de la réponse à cette question pour rédiger votre résolution. |
Festina lente |
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Carolina75
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 16 févr. 2009 : 19:25:31
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Merci ribouldingue,
Je n'oublie pas la question de JPM, mais le règlement de copropriété est chez moi, et là... je suis encore au travail ! (damned) Je regarde cela ce soir et je vous dis. En tout cas merci pour ces conseils, on se sent vraiment épaulée... |
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Carolina75
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 16 févr. 2009 : 19:42:03
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Citation :
Initialement posté par ribouldingue
Non, surtout si votre dossier est bordé, vous pouvez dores et deja demander au syndic de mettre a l'ordre du jour uen résolution. Il faut que vous la rédigiez ou la prérédigiez et que vous fournisseiz les docuements annexes de façon a convaincre vos copropriétaires.
Contactez le sydnic, histoire de savooir si lui-meêm a un architecte de la coprorpriété que vous pourriez alors contater ou si le syndic a uen proposition particulière a vous faire qui pourriat aller dans votre sens.
Au fait ribouldingue, pour résumer - d'après toutes les infos que j'ai pu récupérer- il faut donc que je soumette 3 éléments au vote pour la prochaine assemblée (merci de me corriger si ce n'est pas cela) ?
1 - Un modificatif au règlement de copropriété pour la création de 2 lots correspondant au toit mentionné (un lot pour moi, et un lot pour l'autre copropriétaire).
2 - La vente de ces lots par la copropriété à nos profits respectifs à un prix proposé et éventuellement négocié en cours d'AG (avec des engagements ex : ne pas étendre du linge, pas faire de barbecue etc)
3 - L'accord sur les travaux qui seront opérés dans le cadre de la modification du toit en terrasse. Ces travaux devant faire l'objet d'une description précise en annexe par un cabinet d'architecte (je crois qu'il n'y a pas d'architecte "officiel" pour l'immeuble)
C'est bien cela?
Merci encore,
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 16 févr. 2009 : 19:47:53
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| Attendez d'avoir lu le RDC... |
Festina lente |
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Carolina75
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 17 févr. 2009 : 00:58:39
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Bonsoir,
J'ai bien lu le règlement de copropriété, ce toit est bien une partie commune. est-ce que cela répond à votre question de régime juridique exact ? (je ne suis pas sûre de bien comprendre votre question)
Si oui est-ce que mettre au vote les 3 points ci-dessus est une bonne méthode ?
Encore merci pour votre aide,
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Carolina75
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 17 févr. 2009 : 18:44:20
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| personne pour m'aider aujourd'hui ??? :-( |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 17 févr. 2009 : 20:36:16
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http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?whichpage=0,9&TOPIC_ID=75499#488511
Je ne suis pas certain qu'il faille acheter les parties communes, et de plus celles-ci sont difficile a définir, car si vous êtes propriétaire d'une terrasse, aurez-vous envie de réparer les fuites qui inondent le rez-de-chausée.
Il faut aussi ne pas oublier que vous aurez besoin d'une autorisation d'urbanisme (sans doute une DP).
Je ferais une proposition de deux résolutions , une pour chaque propriétaire:
Autorisation donnée à X de transformer a ses frais la toiture xxx en toit terrasse. Le toit terasse reste partie commune mais a usage privatif de X sous conditions de
- Obtention de l'autorisation d'urbanisme
- Accord de l'architecte xx désigné par le syndic pour représenter le syndicat et qui sera rémunéré par X sur la description des travaux donnée en annexe ou sur toute définition modifiée exigée par l'architecte
- Production de l'attestation d'assurance dommage ouvrage (ou de l'engagement de..) avant le début des travaux
- Prise en charge du cout de modification du RdC (définition spécifique des usages privatifs de ces parties communes, restriction à l'usage de .... et interdiction de modification de ... obligation de l'entretien .... interdiction d'y étendre du linge, ...)
Idem pour Monsieur Y
Eventuellement les copropriétaires pourraient exiger également en contrepartie uen modification des millièmes, mais ce n'est pas la peine de leur suggérer...
J'espère que d'autres que moi plus pointus dans le droit de la copropriété vous répondront.
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Festina lente |
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Carolina75
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 18 févr. 2009 : 01:11:02
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Merci Ribouldingue!
Merci beaucoup pour cette piste... Cela me fait réfléchir... Dans l'idéal je préfère tenter l'achat, car ça valorisera davantage mon appartement (surtout en cas de revente), et il n'y pas de risque de fuites graves puisqu'il n'y a pas d'habitation sous le toit... il y a une cour sous le toit (ou plutôt ce toit abrite une "partie" de la cour).
Il y a un problème que je ne comprend pas au niveau de l'achat d'une partie commune:
On me dit qu'il faut faire créer en AG un lot pour cette partie commune pour pouvoir l'acheter. et donc faire intervenir un géomètre et un notaire à mes frais (apres l'AG).
Peut-on décider au cours de la même AG d'acheter le lot en question alors qu'il n'a pas encore été défini (par le notaire)?
d'après ce qu'on me dit le résultat du géomètre doit être validé en AG (surtout s'il y a une modification des tantiemes). je dois donc attendre 1 an et la prochaine AG pour démarrer le travaux? que se passe-t-il s'il n'y a pas de validation ? quid de la vente ? est-elle bloquée?
il est tard, je suis fatiguée et j'espère que vous me comprenez! je suis un peu paumée...
En fait, ce serait adorable si vous pouviez me montrer ce qu'il faut faire pour un achat de partie commune, sur le même type de formulation que l'exemple de résolution que vous avez gentiment fait pour l'usage privatif d'une partie commune... si vous avez le temps, évidemment...
Merci encore,
Bien à vous, |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 18 févr. 2009 : 06:34:37
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Désolé, j'avais mal lu, j'avis cru un rangement.
Il faut donc modifier le RdC et il faut définir correctement le morceau à acheter et les millièmes, ce qui nécessite un géomètre et un notaire, sujet deja traité sur le forum, faites un peu de recherche, avec google plutot que le moteur de recherche de universimmo, ajoutez simplement www.universimmo.com dans la fenetre de recherche pour restreindre a ici.
La vente ne peut se fiare tant que le géomètre et le notaire ne sont pas intervenu, puisque voous n'achetez pas un morceau, mais un morceau ET de nouveaux millièmes, encore faut-il connaitre le nombre de millièmes.
En revanche, si vous devez attendre la modification du RdC pour acheter je ne suis pas certain que vous ne puissiez pas faire tout dans la même résolution. Siunon il faut convoquer une nouvelle AG dont vous payez tous les frais, c'est possible aussi. |
Festina lente |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 18 févr. 2009 : 08:41:47
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Question de vocabulaire: est-ce une toiture? on peut en douter dans la mesure où il n'y a pas de bâtiment en dessous. Ce qui vous permet sans doute d'en envisager l'achat. (Sinon, on ne vend pas une toiture)
A ma connaissance, vous avez précédemment énuméré correctement les 3 opérations requises:
1 création de 2 lots privatifs par retrait sur les parties communes, ce qui entraînera l'intervention d'un géomètre, d'un notaire, pour la modification de l'atat descriptif de division, et l'ajout de millièmes de propriété et de charges communes générales + réserves, sur l'entretien, l'utilisation etc...)
Tous les frais étant à la charge des demandeurs
2 vente à la majorité de l'article 26 (vente de partie commune non nécessaire à la destination de l'immeuble) des lots ainsi constitués (prix partagé aux millièmes entre tous les copropriétaires, vous compris, et remis à chacun d'eux et non au syndicat)
3 autorisation de travaux (plans fournis) sous surveillance avec DO, autorisations administratives à demander etc....
Selon mon expérience, les 3 décisions liées peuvent en fait être votées au cours de la même AG. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 18 févr. 2009 : 09:55:57
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Dans cette affaire, la solution unique est la concession d'un droit de jouissance exclusif.
Il n'y a pas de lot à créer. Le droit sera attaché au lot principal existant.
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Carolina75
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 18 févr. 2009 : 19:10:43
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Bonsoir et merci à vous 3 pour ces réponses... quelque peu différentes!
Sinon, c'est une toiture, car il y a des plaques ondulées pour l'écoulement des pluies
JPM, pourquoi n'est il pas possible de faire ce que propose Manech ? cela me paraissait correspondre avec ce que j'avais pu lire ça là... ?
Manech, Ribouldingue, comprenez vous ce que veut dire JPM ?
Aurais-je oublié de vous préciser à tous une information qui justifie cet écart d'interprétation ?
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 18 févr. 2009 : 20:09:31
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Pour moi, c'est clair: c'est parce que vous voulez acheter une toiture, et qu'on ne peut acheter une toiture.
JPM a raison de dire qu'il est possible en revanche d'acheter un droit de jouissance sur une toiture terrasse; cela valorisera également votre appartement. |
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Carolina75
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 18 févr. 2009 : 23:21:29
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Alors du coup je crois que je vais suivre la 1ère proposition de résolution de Ribouldingue à savoir, essayer de faire voter le texte suivant (j'ai un peu modifié le texte initial de Ribouldingue) :
Citation :
De Ribouldingue, avec qq modifications
Autorisation donnée à X et Y (nous sommes 2 copros concernés) de transformer a leurs frais la toiture xxx en toit terrasse. Le toit terasse reste partie commune mais à usage privatif et EXCLUSIF de X pour la première moitié, et à usage privatif et EXCLUSIF de Y pour la seconde moitié sous conditions de
- Obtention de l'autorisation d'urbanisme
- Accord de l'architecte xx désigné par le syndic pour représenter le syndicat et qui sera rémunéré par X et Y sur la description des travaux donnée en annexe ou sur toute définition modifiée exigée par l'architecte
- Production de l'attestation d'assurance dommage ouvrage (ou de l'engagement de..) avant le début des travaux
- Prise en charge du cout de modification du RdC (définition spécifique des usages privatifs de ces parties communes, restriction à l'usage de .... et interdiction de modification de ... obligation de l'entretien .... interdiction d'y étendre du linge, ...)
Qu'en pensez vous JPM ? et Manech? (Ribouldingue, quid des petites modifications?)
Tout cela voudrait donc dire que je n'ai pas besoin de faire intervenir un géomètre? ni de notaire?
Du coup (merci de me dire si je me trompe!) je n'ai plus qu'à proposer un projet détaillé réalisé par un architecte pour les travaux, et présenter ce projet à l'assemblée ?? (en annexe de la résolution) ?
PS : je ne l'ai peut-être pas assez précisé mais les travaux consistent en :
- enlever les plaques ondulées actuelles (on m'a dit que c'était du fibrociment)
- réaliser une étanchéité au sol (sur des lambris) (goudron ou autre...)
- installer un sol en bois (ou autre), et une barrière sur un coté
Merci pour vos (presques) dernières réponses! ;-) |
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manech
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1418 réponses |
Posté - 19 févr. 2009 : 08:35:19
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Qu'il s'agisse de vendre une partie commune ou d'accorder un droit de jouissance sur une partie commune, c'est un "acte de disposition des parties communes" qui doit être voté à la majorité de l'article 26 (majorité suffisante dans ce cas précis), et enregistré par un notaire.
Il serait plus que normal que ce droit soit acheté au syndicat, car vous valoriserez votre lot, et aurez tous les avantages sans charges autres que celles de l'entretien du revetement.
Il ne sera pas nécessaire de créer un lot privatif, donc pas d'augmentation de vos tantièmes de propriété, (vous n'aurez pas plus de voix en AG).
En ce qui concerne les tantièmes de charges, dans la mesure où l'entretien de la structure de ce toit et son étanchéité resteront à la charge de la copropriété, et ce alors que ce toit subira des contraintes non prévues à l'origine (le toit deviendra "marchant" il y aura sans doute des plantes, du poids non prévu), il n'y aurait rien d'injuste à proposer une augmentation de vos tantièmes de charges générales. (l'entretien du revêtement sera lui à votre charge)
Cela dit, vous pouvez toujours jouer sur l'ignorance des copropriétaires pour faire une bonne affaire à leurs dépens. C'est alors une question de morale personnelle.
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Edité par - manech le 19 févr. 2009 08:43:19 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 19 févr. 2009 : 08:56:40
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Chacun son métier ! Si vous voulez proposer l'acquisition d'un droit de jouissance exclusif, demandez conseil à votre notaire. Ne bricolez pas un projet de résolution.
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 19 févr. 2009 : 09:02:35
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| De toutes façons vous devrez faire appel in fine à un notaire, mais vous pouvez aussi demander conseil à votre syndic. |
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Achat d'un toit pour en faire une terrasse
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