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axe
Pilier de forums
797 réponses |
 Posté - 20 févr. 2009 : 16:00:36
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Citation :
Initialement posté par fanette44
Pour un baissier vous êtes un chef 
ils sont où vos défenseurs baissiers ? au secours !!!
et alors ???
il n'est pas dogmatique fragae,
il y a 4 ans il était haussier,
maintenant il est baissier,
il fait preuve d'intelligence adaptative ...
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 20 févr. 2009 : 16:04:51
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Citation :
Initialement posté par axe
Citation :
Initialement posté par fanette44
Pour un baissier vous êtes un chef
ils sont où vos défenseurs baissiers ? au secours !!!
et alors ???
il n'est pas dogmatique fragae,
il y a 4 ans il était haussier,
maintenant il est baissier,
il fait preuve d'intelligence adaptative ...
Et quanD il aura trouvé la maison de ses rêves il redeviendra haussier comme LeNabot, papanoel et fanette44 quand ils vendent leurs biens  |
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Luc Standon
Pilier de forums
703 réponses |
Posté - 20 févr. 2009 : 18:22:07
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Merci de vos propos GROEG, vous voyez, on peut être d'accord sur certains points. Par contre....
Citation :
Initialement posté par GROEG
...Enfin les problèmes de logement à Paris seraient résolus si on appliquait la loi de réquisition.
Rappelons que Paris est une ville politiquement à part, puisqu'elle est à la fois le département et la commune.
Si la gauche au pouvoir de la ville de Paris voulait vraiment passer un décret d'application de la loi sur la réquisition de logement vide, croyez moi qu'elle l'aurait fait voter depuis longtemps, dû moins depuis que la Gauche est au pouvoir à Paris.
Citation :
Initialement posté par Fragae
Comment peut-on rejetter la faute sur la politique du logement et du manque de logement en france? c'est une bonne blague! Commençont par occuper ceux qui sont vides !
Pas de problème, je vous laisse le soin du repérage, puis on se renseigne auprès de la mairie de Paris pour savoir à quel institution appartient tel ou tel lieu inoccupé : vous verrez, dans la majorité des cas sur Paris, vous risqueriez d'avoir des surprises. |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 21 févr. 2009 : 07:48:07
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Citation :
Initialement posté par Fragae
Vous vouliez des chiffres, voici des chiffres
C'est une enquête de 2008 sur les propriétaires bailleurs faite par PAP.....
Bonjour et tout d'abord merci pour ce document digne d'intérêt, même si incomplet, mais ce n'est pas le sujet.
Il semble que nous soyions en face d'une incompréhension. Et en relisant attentivement, je dois admettre que je ne peux vous taxer de malhonnêteté, dont acte.
L'historique: je réagis ici à une de vos déclarations:
Citation :
Initialement posté par Ankou
Citation :
Initialement posté par Fragae
.... Il se trouve que les investisseurs sont majoritairement d'un age solide, et qu'en trustant l'immobilier sont en partie responsables des prix et de la précarité des jeunes (dont je m'estime faire partie)
Je ne peux vous laisser dire des aneries, et ceci en est une, sauf si vous nous donnez un lien qui confirme vos dires.
Toutes les études récentes montrent le contraire.
Puis je réagis ici à un commentaire d'un collègue:
Citation :
Initialement posté par Ankou
Citation :
Initialement posté par papanoel
Citation :
Initialement posté par Ankou
Citation :
Initialement posté par Fragae
.... Il se trouve que les investisseurs sont majoritairement d'un age solide, et qu'en trustant l'immobilier sont en partie responsables des prix et de la précarité des jeunes (dont je m'estime faire partie)
Je ne peux vous laisser dire des aneries, et ceci en est une, sauf si vous nous donnez un lien qui confirme vos dires.
Toutes les études récentes montrent le contraire.
Oui bien, sur les bailleurs ont tous 25 ans, c'est bien connu que c'est les jeunes qui détiennent le patrimoine immobilier
Vous confondez acquéreurs et déteneurs de patrimoine, confusion que vous essayez de porter à votre avantage.
J'ai répondu à l'un, vous commentez avec l'autre.
Vous comprenez aisément la confusion entre l'acquisition d'un bien et sa détention, l'achat de sa RP et l'investissement ds l'immo, entre être propriétaire de sa RP et être bailleur.
Il est évident que l'âge moyen des bailleurs ne peut être et ne sera jamais de 20 ans ....... ce n'est pas lié à l'immobilier, mais à un phénomène de vieillissement auquel nous sommes malheureusement tous confrontés. Mais l'étude que vous montrez sur ce sujet ne peut donner les éléments à un instant t nécessaires à la compréhension des évolutions des comportements des acteurs.
Seule une étude donnant par exemple, les achats par classes d'âge peut répondre à cette question, donc en fait quel est le profil des acquéreurs et surtout son évolution.
C'était ce que j'avais compris dans votre propos, et qui a provoqué ma réaction.
Comme vous avez utilisé un document PAP, au hasard, je prends un autre document PAP:
http://www.lesechos.fr/medias/2007/0502//300166166.pdf
Qui montre que, contrairement à ce que vous semblez imaginer, les acquéreurs immobiliers sont de plus en plus jeunes, par exemple en 2007 plus de 30% ont moins de 30 ans alors qu'ils n'étaient que 13% en 2005.
Qui montre aussi que d'autres que vous franchissent le pas en nombre, par expérience, comme disait récemment fanette parlant de son conjoint, en rajoutant de l'huile de coude ......
Se lamenter ne sert à rien, agir est la seule voie à utiliser.
Bonne continuation |
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papanoel
Pilier de forums
1568 réponses |
Posté - 21 févr. 2009 : 12:27:12
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Citation :
Vous comprenez aisément la confusion entre l'acquisition d'un bien et sa détention, l'achat de sa RP et l'investissement ds l'immo,
L'achat de sa RP est bien un investissement dans l'immo:
Si tu veux habiter ailleurs, si tu as besoin d'argent, si tu veux laisser un patrilmoine a tes enfants...tu revends ta RP ou tes enfants la revendront a ta place quand tu sera mort.
Si a l'achat les perspectives de revente se dessinent clairement a perte, alors l'investissement immobilier dans sa RP est un mauvais placement.
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Les professionnels de l'immo qui prétendaient
qu'il n'y aurait pas de baisse nous ont menti. |
Edité par - papanoel le 21 févr. 2009 12:28:07 |
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sgnu
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 21 févr. 2009 : 14:19:54
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Je rajouterai aux propos d'Ankou qu'il faut tenir compte de l'accentuation du phénomène de "jeunisme" de ces dernières années, qui a eu des effets dévastateurs à tous niveaux sur notre société :
- l'apogée moyenne d'une carrière dans le privé est descendue autour des 35 ans (à rapprocher des 25 ans d'un sportif de haut niveau)
- les filières scientifiques ont été parallèlement dépréciées et désaffectées au profit des filières commerciales. Après la dévalorisation du travail manuel, des arts, des techniques et des sciences, business & money ...
- un nivellement des valeurs (le matérialisme, l'affairisme, ...) avec les effets de la mondialisation à l'occidentale. Proverbe oriental "le semblable, c'est la mort" ...
La bulle Internet des années 2000 a été révélatrice de ce phénomène, dont il ne faudrait pas oublier l'apocalypse des start-ups lancées par des 20-30 ans en moyenne, dont la valeur ajoutée était souvent nulle voire négative. Il n'y a guère que des personnes expérimentées pour avoir tiré la sonnette d'alarme, mais que trop souvent qualifiées de dinosaures au lieu de visionnaires : il ne fallait surtout pas aller à l'encontre du "progrès" au risque de devenir un "has been", il n'y en avait que pour le "e-business" et, loin des cultures et religions où la sagesse de l'ancien a de la valeur, on a vu le résultat.
Mais, loin de tirer les enseignements de cette crise, nos jeunes rois des affaires et de la finance ont pris le relai ...
Dans les années 80, être propriétaire de sa résidence principale n'était pas un objectif, pas plus que celui de détenir un patrimoine, en tous les cas pas comme aujourd'hui : bon nombre de personnes n'en avaient rien à faire, bien au contraire, c'était synonyme de matérialisme et d'enracinement, aux antipodes des désirs de liberté et de progrès scientifique.
Aussi, que certains anciens aient pu s'en sortir grâce à l'immobilier, soit, mais ceci ne compense pas pour autant ce dont ils ont été dénantis, intellectuellement et moralement parlant bien-sûr : ce serait sans tenir compte du fait que leurs valeurs ont été bafouées, leurs paroles étouffées et qu'ils se sont retrouvés professionnellement mis à l'écart, voire sur le "carreau".
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Fragae
Contributeur senior
83 réponses |
Posté - 24 févr. 2009 : 12:31:41
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Citation :
l'apogée moyenne d'une carrière dans le privé est descendue autour des 35 ans (à rapprocher des 25 ans d'un sportif de haut niveau)
tout à fait d'accord, jeune ou vieux même combat: il faut "résister" devant les facteurs qui malmènent le marché (du travail, de l'immobilier) afin de bannir les règles qui ne profitent qu'à une partie et non à l'ensemble. De plus pour les discriminations sur le marché du travail ce serait manquer de clairvoyance: un jeune étant un vieux en devenir.
Citation :
les filières scientifiques ont été parallèlement dépréciées et désaffectées au profit des filières commerciales. Après la dévalorisation du travail manuel, des arts, des techniques et des sciences, business & money ...
D'accord aussi, ayant fait F3 (Électrotechnique )
Citation :
La bulle Internet des années 2000 a été révélatrice de ce phénomène, dont il ne faudrait pas oublier l'apocalypse des start-ups lancées par des 20-30 ans en moyenne, dont la valeur ajoutée était souvent nulle voire négative. Il n'y a guère que des personnes expérimentées pour avoir tiré la sonnette d'alarme, mais que trop souvent qualifiées de dinosaures au lieu de visionnaires : il ne fallait surtout pas aller à l'encontre du "progrès" au risque de devenir un "has been", il n'y en avait que pour le "e-business" et, loin des cultures et religions où la sagesse de l'ancien a de la valeur, on a vu le résultat.
Mais, loin de tirer les enseignements de cette crise, nos jeunes rois des affaires et de la finance ont pris le relai ...
C'est oublier que nous sommes dans l'ère de la manipulation de l'information. La bulle internet et la bulle immobilière (subprimes incluse) ont toutes deux procédés d'un gros bluff de l'opinion. Seules les cibles étaient différentes.
Citation :
contrairement à ce que vous semblez imaginer, les acquéreurs immobiliers sont de plus en plus jeunes, par exemple en 2007 plus de 30% ont moins de 30 ans alors qu'ils n'étaient que 13% en 2005.
Je me l'imagine bien, le bluff a bien fonctionné dans l'immo chez les jeunes, ce qui explique peut-être leur engouement pour l'accession, jouant sur la peur panique d'une hausse éternelle des prix (plus c'est gros, mieux çà passe)... peur à laquelle j'ai cédé en 2004.
Tout ceci a été un bon enseignement. Mais il a été dramatique pour tous ceux maintenant en prêt relais. |
"Quand les girouettes grincent, c'est que le vent tourne !" |
Edité par - Fragae le 24 févr. 2009 12:39:42 |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 24 févr. 2009 : 13:14:14
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fragae Citation :
peur à laquelle j'ai cédé en 2004.
Et votre peur s'est transformée en cauchemar quand vous avez encaissé 40% de plus value quelques années après  |
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axe
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 24 févr. 2009 : 16:12:47
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le figaro titre en une
Les ventes de logements neufs ont chuté de 48% fin 2008
«Les mises en vente de logements en immeubles collectifs ont reculé de 59,6% et celles de maisons de 44,2% par rapport au quatrième trimestre 2007»
dur dur pour les promoteurs qui seront contraint de baisser les prix,
ex : baisse de 20000 € sur les T3
Dans ce contexte, les prix des logements neufs vont-ils baisser?
«Je pense qu'on construira des logements plus petits, explique Jean-François Gabilla, président de la Fédération des promoteurs constructeurs (FPC). Au lieu d'un appartement de Type 3 de 65m2, les promoteurs réduiront sa surface à 61m2. Dans un quartier où le prix du mètre carré cote 5 000 euros, cela permettra de réaliser une économie de 20 000 euros.»
http://www.lefigaro.fr/immobilier/2009/02/24/05002-20090224ARTFIG00342-les-ventes-de-logements-neufs-ont-chute-de-48-fin-2008-.php
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Fragae
Contributeur senior
83 réponses |
Posté - 24 févr. 2009 : 18:01:07
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Citation :
Et votre peur s'est transformée en cauchemar quand vous avez encaissé 40% de plus value quelques années après
Le but n'était pas de faire une plus value contrairement à l'investisseur que vous êtes, mais de ne pas me retrouver exclu du marché des biens un tant soit peu de qualité pour prétendre y habiter.
D'autre part l'acheteuse n'a pas fait une si mauvaise affaire que çà puisque j'ai tout de même décoté d'emblée mon appartement de 15% par rapport à l'estimation des agences, et pour preuve il s'est vendu en 3 jour en septembre 2008, début de la fin. La modération porte ses fruits !
Mais de modération, pour la majorité des vendeurs grisés par l'envolée des prix, il n'en est pas encore question. Ils pensent que mettre leur bien à 4999€/m2 au lieu de 5000€/m2 aura un effet laxatif. Et comment pourrait-il en être autrement dans leur cerveau quand de simple contribuable, il se sont vu flirter un beau jour avec le plafond de l'ISF ! Quel pied çà a dû être de se retrouver à devoir défiscaliser comme les grands pour rester en dessous du seuil d'imposition sur la FORTUNE (mon dieu j'en frissonne).
Et pour continuer à avoir des + values à 3 chiffres, après la diminution de la quantité de produit dans les paquets de biscuit pour faire passer la hausse des matières premières, en voici l'application concrète dans l'immobilier: la diminution du nombre de m2 pour un prix équivalent. Le président de la Fédération des promoteurs constructeurs semble découvrir cette voie mais nos chers particuliers fortunés (brrr) l'emprunte depuis longtemps: combien ai-je vu de divisions de parcelle, transformant 1 bien immobilier acceptable en 2 biens médiocres, l'un amputé du jardin, l'autre avec une longue allée pour accéder à chez-soi, le tout séquestré par des murs de séparation de 2 mètres de haut. Ces gens qui ont vécu dans un environnement acceptable, décrètent que pour maximiser leur gain il est nécessaire que cette qualité de vie dont ils ont jouis tant d'années doit-être sacrifiée et que les futurs occupant renoncent ipso facto à leur bien être.
Voilà le pêché que je dénonce, la gourmandise. Quand à ceux qui leur ont instigué ce nouveau goût, je penses aux notaires de famille et aux AI, il est venu le temps de la crise de foie. |
"Quand les girouettes grincent, c'est que le vent tourne !" |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 24 févr. 2009 : 18:17:51
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Citation :
Initialement posté par Fragae
Citation :
Et votre peur s'est transformée en cauchemar quand vous avez encaissé 40% de plus value quelques années après
Le but n'était pas de faire une plus value contrairement à l'investisseur que vous êtes, ...
Bonsoir,
Peut pas répondre au reste, qui mérite plus de temps que je n'en dispose, sur ce point particulier ci-dessus, sachez que pour les investisseurs immobiliers "bons pères de Famille" (Fanette donnera son avis en tant que mère ), la PV est accessoire, je dis "la cerise sur le gateau", seuls les revenus importent.
Raison pour laquelle, par exemple, on peut investir même en peak haut.
Vous remélangez encore une fois investissement et RP
Bon, c'est l'heure de se préparer le wiski
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sgnu
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 24 févr. 2009 : 20:04:28
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Citation :
Initialement posté par Ankou
Vous remélangez encore une fois investissement et RP
En effet, sans compter le mélange entre investissement et spéculation.
Citation :
Initialement posté par Fragae
C'est oublier que nous sommes dans l'ère de la manipulation de l'information. La bulle internet et la bulle immobilière (subprimes incluse) ont toutes deux procédés d'un gros bluff de l'opinion. Seules les cibles étaient différentes.
Je parle de vécu derrière les coulisses, ce qui n'a manifestement pas été votre cas vu votre âge et pour tout amalgamer de façon aussi stétérotypé comme vous le faîtes. Y aurait trop à reprendre, désolé de manquer comme ankou de temps.
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 24 févr. 2009 : 20:06:54
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Citation :
Initialement posté par Ankou
la PV est accessoire, je dis "la cerise sur le gateau", seuls les revenus importent.
Mondial Kador a parlé. Lors de votre prochaine vente, jetez donc dans la rue la "cerise sur le gâteau" en coupure de 500 euros. L'émeute que vous allez provoquer. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 24 févr. 2009 20:07:16 |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 24 févr. 2009 : 21:02:32
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Citation :
Initialement posté par Fragae
Pensez vous que vos enfants aujourd'hui seraient capable de la racheter dans les même conditions (20 ans à 30% d'endettement) avec un salaire augmenté de l'inflation équivalent à celui que vous aviez à l'époque (à pouvoir d'achat égal quoi) ?
La réponse est NON. Il faut admettre que les conditions de logement sont devenues déplorables et quand j'ai vu au 6eme post avec quelle vanité un participant débalait la liste des ses investissements, là çà m'a révolté. Parceque la réussite est faite d'opportunités, et des opportunités les primos n'en ont plus depuis des lustres.
Bien sur que la réponse est non, et pour être plus précis, sur la base des prix de 2007, nos enfants devraient avoir une capacité d'endettement double de celle que nous avions à leur âge, en monnaie constante, puisqu'en monnaie constante les prix ont augmenté de 100%.
J'ai une vision un peu différente de la votre sur le locatif.
Tout d'abord, et ça été maintes fois expliqué, le raisonnement de l'investisseur locatif n'est pas comparable à celui de l'accédant pour sa résidence. Le premier fait un placement et c'est effectivement le rendement qui est l'élément déterminant. Le second, bien qu'il puisse en être persuadé pour des raisons culturelles, ne fait pas un placement, il fait juste le choix d'un moyen pour couvrir son besoin de logement. Le faux sentiment de placement de l'accédant tient à un espoir spéculatif, qui, si il a effectivement fonctionné pour ma génération, n'est en rien garanti.
Cependant, pour les deux acheteurs, l'important c'est qu'ils atteignent leur buts respectifs. Et c'est justement l'incertitude d'atteindre son but qui bloque ajourd'hui une bonne partie du marché. Le candidat à l'accession est à la fois confronté à un espoir spéculatif très improbable et au risque d'échouer dans son projet si son foyer est victime d'un accident de la vie.
On peut dire que les ménages n'ont pas le moral ou qu'il y a un manque de confiance, peu importe, le fond est le même.
Il ne faut pas non plus se méprendre sur la pyramide des âges des bailleurs car elle ne concerne que les bailleurs non professionnels.
Cette pyramide répond à deux réalités:
- Le statut de bailleur, pour la majorité n'est pas un choix personnel, mais plus généralement une situation d'attente consécutive à une succession. Le nombre de logements inoccupés parce que non mis en location ne serait d'ailleurs qu'une conséquence de cette situation d'attente.
- La solidarité inter-générationnelle des dix dernières années a conduit les grands-parents à transmettre des biens immobiliers à leurs petits enfants lorsque ces derniers deviennent indépendants.
Ainsi le nombre de bailleurs de plus de 60 ans est faible, mais ça pourrait vite évoluer car les années fastes pour les retraités sont passées et les revenus locatifs pourraient constituer un complément indispensable.
Au final, on risque donc de voir l'âge moyen de l'accession des primo croître, faute de pouvoir accéder sans aide inter-générationnelle. Pour ménager "la chèvre et le chou", les montages de SCI entre grands parents et petits enfants sont à la mode depuis 5 à 6 ans. Au niveau des statistiques, les petits enfants resteront dans la catégorie locataires jusqu'à la succession.
Mais parfois il faut savoir contourner les obstacles pour arriver à son but.
A titre d'exmple, des jeunes ont choisi, il y a 10 ans, de rester locataires tout en investissant dans le locatif progressivement. Cette stratégie semble être payante puisque ces jeunes locataires ont pu accéder à des biens hors de leur porté il y a 10 ans, tout en conservant une partie de leurs acquisitions à but locatif. En gros, cela revient à considérer qu'en pariant initialement sur le locatif il serait possible d'obtenir au bout de 10 ans une résidence principale à 100% financée par les investissements locatifs.
C'est en étudiant ce type de scénario qu'on peut mesurer les effets négatifs du syndrome compulsif de l'accession à tout prix. |
Dominique |
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Fragae
Contributeur senior
83 réponses |
Posté - 24 févr. 2009 : 22:41:58
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Citation :
Citation :
Vous remélangez encore une fois investissement et RP
En effet, sans compter le mélange entre investissement et spéculation.
Merci larocaille pour avoir levé la confusion, que j'assume maintenant. Pour moi à partir du moment ou les biens restant accessibles sont d'une qualité médiocre, ces biens servent de tremplins aux ptis jeunes, alors quand jeunot achète sa Résidence Principale (RP) au bord de la nationale, c'est déjà dans l'optique de ne plus payer de loyer et donc de placer ses piécettes, plutôt que de les perdre. Et enfin, si jeunot veut vraiment une RP digne de ce nom, il va essayer de faire une PV (spéculer quoi) en compensant l'emplacement merdique par du double vitrage et une décoration intérieure avenante. OK c'est du pseudo-investissement ou de la pseudo spéculation. Mais il y'en a l'intention.
Citation :
Citation :
C'est oublier que nous sommes dans l'ère de la manipulation de l'information. La bulle internet et la bulle immobilière (subprimes incluse) ont toutes deux procédés d'un gros bluff de l'opinion. Seules les cibles étaient différentes.
Citation :
Je parle de vécu derrière les coulisses, ce qui n'a manifestement pas été votre cas vu votre âge et pour tout amalgamer de façon aussi stétérotypé comme vous le faîtes. Y aurait trop à reprendre, désolé de manquer comme ankou de temps.
Aïe sgnu, vous parliez de votre bulle internet, celle de 1901, d'aaaccooorrdd milles excuses, je vous laisse tranquille avec votre boulier
Et donc pour vous les bulles sont le fruit d'une transparence accrue des acteurs du marché? Finalement faites, ne reprenez rien vous allez m'en couper le sommeil
Dans l'ensemble j'étais plutôt d'accord avec vos propos, mais ceux-ci ont subitement dégénérés...
Citation :
Mais parfois il faut savoir contourner les obstacles pour arriver à son but.
A titre d'exemple, des jeunes ont choisi, il y a 10 ans, de rester locataires tout en investissant dans le locatif progressivement. Cette stratégie semble être payante puisque ces jeunes locataires ont pu accéder à des biens hors de leur porté il y a 10 ans, tout en conservant une partie de leurs acquisitions à but locatif. En gros, cela revient à considérer qu'en pariant initialement sur le locatif il serait possible d'obtenir au bout de 10 ans une résidence principale à 100% financée par les investissements locatifs.
Cette stratégie a été étudiée larocaille mais elle se heurte aux banques qui considèrent les loyers comme partie des revenus, et non comme ce qu'ils sont vraiment: un surplus de revenu qu'on a pas l'intention de dépenser.
En conséquent sur un loyer de 600€, seul 30% sont pris en considération dans la capacité de remboursement. Ça aide pas des masse même avec 3-4 loyers  Peut-être me trompe-je dans ce cas merci de me corriger. |
"Quand les girouettes grincent, c'est que le vent tourne !" |
Edité par - Fragae le 24 févr. 2009 23:11:48 |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 25 févr. 2009 : 06:35:06
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Citation :
Initialement posté par Fragae
......, alors quand jeunot achète sa Résidence Principale (RP) au bord de la nationale, c'est déjà dans l'optique de ne plus payer de loyer et donc de placer ses piécettes, plutôt que de les perdre.
Encore une contre vérité, largement débattue ici et ailleurs:
Il n'est que vraiment très très très rarement justifié économiquement d'acheter sa RP plutôt que de la louer. Autrement dit, sauf cas exceptionnels, vous perdez de l'argent à acheter votre RP .......
Citation :
Initialement posté par Fragae
En conséquent sur un loyer de 600€, seul 30% sont pris en considération dans la capacité de remboursement. Ça aide pas des masse même avec 3-4 loyers Peut-être me trompe-je dans ce cas merci de me corriger.
Par expérience, oui, vous vous trompez, ..... mais j'ai entendu dire que cette pratique était parfois utilisée par certaines banques, dans certaines situations, avec certains types d'investisseurs |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 25 févr. 2009 : 08:24:55
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FRAGAECitation :
Le but n'était pas de faire une plus value contrairement à l'investisseur que vous êtes, mais de ne pas me retrouver exclu du marché des biens un tant soit peu de qualité pour prétendre y habiter.
D'autre part l'acheteuse n'a pas fait une si mauvaise affaire que çà puisque j'ai tout de même décoté d'emblée mon appartement de 15% par rapport à l'estimation des agences, et pour preuve il s'est vendu en 3 jour en septembre 2008, début de la fin. La modération porte ses fruits !
Ouahhhhhhh LeNabot va s'égrangler
En pleine crise de l'immo annoncée, une plus value de 40% en quatre ans considérée comme modérée par un jeunot qui risque de faire la même chose quand il revendra sa prochaine RP pour s'acheter un chateau, nous les anciens sommes largement largués
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Edité par - fanette44 le 25 févr. 2009 08:26:07 |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 25 févr. 2009 : 08:30:55
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AnkouCitation :
Citation :
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Initialement posté par Fragae
En conséquent sur un loyer de 600€, seul 30% sont pris en considération dans la capacité de remboursement. Ça aide pas des masse même avec 3-4 loyers Peut-être me trompe-je dans ce cas merci de me corriger.
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Par expérience, oui, vous vous trompez, ..... mais j'ai entendu dire que cette pratique était parfois utilisée par certaines banques, dans certaines situations, avec certains types d'investisseurs
Tout à fait, le banquier regarde aussi l'historique de son client et s'il a des biens derrière lui
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 25 févr. 2009 : 09:08:50
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Citation :
Initialement posté par Fragae
Cette stratégie a été étudiée larocaille mais elle se heurte aux banques qui considèrent les loyers comme partie des revenus, et non comme ce qu'ils sont vraiment: un surplus de revenu qu'on a pas l'intention de dépenser.
En conséquent sur un loyer de 600€, seul 30% sont pris en considération dans la capacité de remboursement. Ça aide pas des masse même avec 3-4 loyers Peut-être me trompe-je dans ce cas merci de me corriger.
OK, j'explique.
Pour gérer ce genre d'investissement, il faut créer une SCI.
C'est cette SCI qui va acheter le bien en empruntant et va percevoir les loyers.
Le premier but du jeu est de faire en sorte que la SCI soit déficitaire. Le déficit à générer doit rester dans le plafond fiscal du déficit foncier déductible des revenus de l'investisseur. Pour ajuster le déficit, il faut jouer sur les annuités de prêt en réduisant sa durée. Dans les cas que j'ai vu pratiquer (achat de petits appartements) l'équilibre souhaité était obtenu avec une durée de prêt de 7 à 8 ans.
Au bout de 3 à 4 ans de ce régime, le remboursement du capital emprunté est de l'ordre de 40%. A ce moment, la SCI va faire reconditionner le prêt de telle manière que les annuités reconditionnées correspondent exactement aux revenus locatifs. En pratique, la durée de remboursement des 60% de capital restant sera aussi de l'ordre de 7 à 8 ans.
Après reconditionnement du prêt, il n'y a plus de déficit foncier et la SCI va alors acheter un second appartement dans des conditions identiques au premier achat afin de générer un nouveau déficit foncier. C'est dans ce sens que l'investissement locatif est progressif.
Au bout de dix ans l'investisseur, au travers de la SCI, se retrouve propriétaire de 3 appartements à 100% auto-financés par les revenus locatifs. Au bout de 12 ans, la SCI va commencer à faire des bénéfices. C'est donc à partir de la dixième année qu'il faudra songer à revendre un ou deux appartements pour que la SCI réinvestisse dans un bien, au profit cette fois de l'investisseur (RP).
Si on raisonne en termes d'effort de financement pour l'investisseur, celui-ci n'aura donc mis qu'une douzaine d'années pour se libérer des charges d'acquisition de sa RP.
En contre partie, l'investisseur sera resté locataire pendant 10 ans avant de rentrer dans les murs de sa RP.
Du côté patrimonial, il aura aussi gagné un ou deux appartements.
Aujourd'hui ce montage n'est vraisemblablement pas très intéressant car les prix des appartements a doublé (en monnaie constante), ce qui impose des durées de prêt plus longues et limite l'efficacité du mécanisme.
Le truc sera peut-être bon à ressortir d'ici 3 ou 4 ans.
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Dominique |
Edité par - larocaille le 25 févr. 2009 09:15:22 |
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