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 Sujet  |
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MARC2
Contributeur senior
52 réponses |
 Posté - 18 févr. 2009 : 18:53:59
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Bonjour,
Notre petite copropriété comporte cinq lots. Lors de la dernière assemblée générale, la majorité des copropriétaires a voté contre le renouvellement du mandat du syndic bénévole; Il faut reconnaître que le copropriétaire qui jouait ce rôle avait été particulièrement désagréable et la communication entre les cinq copropriétaires s'était dégradée. Personne d'autre n'a voulu proposer sa candidature pour être élu syndic bénévole et aucune proposition de syndic professionnel n'avait été prévue à l'ordre du jour. Nous nous sommes retrouvé sans syndic. A peine quinze jours après, l'ancien syndic bénévole, dont le mandat avait expiré, a fait une démarche auprès du tribunal pour faire nommer un administrateur judiciaire. Nous allons donc avoir un administrateur judiciaire qui va organiser une assemblée pour nommer un syndic!
Questions:
Est ce que dans notre cas de figure c'était la seule solution?
Quelle est le coût d'un administrateur judiciaire?
Une des copropriétaires, personne âgée qui possède beaucoup de millièmes, s'inquiète du coût de cette administrateur. Y a t-il des aides pour les personnes ayant de faibles revenus?
Merci de vos réponses
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 18 févr. 2009 : 19:24:21
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"Est ce que dans notre cas de figure c'était la seule solution?"
Vous auriez dû nommer un syndic bénévole provisoire, charge à lui de convoquer une nouvelle A.G. avec à l'ordre du jour la nomination d'un syndic professionnel ou bénévole.
Pour éviter la nomination d'un syndic judiciaire, les copropriétaires concernés, au moins un quart des voix, doivent faire une requête au Tribunal pour faire nommer un syndic de leur choix.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 18 févr. 2009 : 22:54:57
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Il y a un administrateur judiciaire désigné.
La question est réglée. Il n'y avait aucune autre solution puisque le syndicat était dépourvu de syndic.
Aujourd'hui, l'administrateur est seul à avoir qualité pour convoquer une assemblée et vous n'avez même pas la possibilité de vous réunir à cinq, enfin réconciliés, pour désigner un syndic.
Mais vous pouvez vous mettre d'accord sur le nom d'un professionnel, ou de l'un d'entre vous qui accepterait. Là vous demandez à l'administrateur de vous convoquer officiellement. Vous aurez gagné du temps et de l'argent.
Il n'y a que l'administrateur pour vous indiquer le montant minimal de ses honoraires.
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MARC2
Contributeur senior
52 réponses |
Posté - 02 mars 2009 : 11:25:38
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Merci JB22 et JPM pour vos réponses. Je reviens sur le forum après quelques vacances....
JB22, si j'ai bien compris dans le cas où une assemblée n'a pas élu un syndic, les copropriétaires concernés peuvent demander au président du tribunal de désigner un syndic professionnel. Le choix de désigner un syndic professionnel plutôt qu'un administrateur judiciaire aurait été plus judicieux dans le cas de notre copropriété (pas de dettes). C'est même surprenant que le tribunal est désigné un administrateur judiciaire. Pourquoi passer par l'étape administrateur judiciaire quand le tribunal peut nommer directement un syndic professionnel?
Je me suis renseigné sur le coût d'un administrateur judiciaire : dans notre cas de figure les honoraires devraient être d'environ 2500 à 3000€. C'est très cher pour avoir simplement à nommer un syndic!
Pour revenir sur le cas de ma voisine âgée qui possède plus d'un tiers des millièmes, le coût de cet administrateur sera pour elle de plus de 1000€...Peut-elle demander une aide juridictionnelle?
Merci pour vos éclaircissements
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 02 mars 2009 : 14:51:08
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Marc, il faut vous informer un peu des régles qui s'imposent en copropriété .....
"D. Art. 46 - A défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet, le président du tribunal de grande instance désigne le syndic par ordonnance sur requête d'un ou plusieurs copropriétaires ou sur requête d'un ou plusieurs membre du conseil syndical.
La même ordonnance fixe la mission du syndic et, sous réserve des dispositions du dernier alinéa du présent article, la durée de celui-ci ; la durée de cette mission peut être prolongée et il peut y être mis fin suivant la même procédure.
Indépendamment de missions particulières qui peuvent lui être confiées par l'ordonnance visée à l'alinéa 1er du présent article, le syndic ainsi désigné administre la copropriété dans les conditions prévues par les articles 18, 18-1 et 18-2 de la loi susvisée du 10 juillet 1965 et par le présent décret. Il doit notamment convoquer l'assemblée générale en vue de la désignation d'un syndic deux mois avant la fin de ses fonctions.
La mission du syndic désigné par le président du tribunal cesse de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic désigné par l'assemblée générale.""
Le pdt du TGI a donc désigné un syndic que nous appellerons "provisoire" pour une mission a durée déterminée.
Rapprochez-vous de lui pour avoir copie de l'ordonnance le désignant et voir ce qu'il en est.
Voyez les autres copropriétaires, concertez-vous pour rechercher un syndic (pro ou non) et voyez avec ce syndic 'provisoire' les modalités de convocation de l'AG qui désignera LE syndic de votre syndicat afin que le "provisoire" soit le plus court possible.
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Edité par - gédehem le 02 mars 2009 14:53:28 |
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MARC2
Contributeur senior
52 réponses |
Posté - 02 mars 2009 : 18:35:17
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Non Gédehem, le président du TGI a nommé un administrateur judiciaire et non pas un syndic provisoire.
Cet administrateur judiciaire vient deux mois après sa nomination de nous convoquer pour une assemblée générale avec à l'ordre du jour la nomination d'un syndic professionnel. Selon l'entête figurant sur le courrier de la convocation cet administrateur est avocat! |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 02 mars 2009 : 18:55:54
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| et pourquoi aucun copropriétaire n'a recherché une candidature de syndic ????? |
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chenkak
Pilier de forums
620 réponses |
Posté - 02 mars 2009 : 19:05:38
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| La désignation d'un administrateur judiciaire, cela fait penser à un immeuble en faillite, ou presque! |
Edité par - chenkak le 02 mars 2009 19:06:31 |
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MARC2
Contributeur senior
52 réponses |
Posté - 02 mars 2009 : 19:11:51
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| Nefer, comme je l'ai écrit dans le premier post, il s'est écoulé à peine quinze jours entre notre assemblée et la démarche de l'ancien syndic bénévole pour faire nommer par le tribunal un administrateur judiciaire. Ca laissait peu de temps aux autres copropriétaires pour s'organiser! |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 02 mars 2009 : 19:28:00
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De MARC2
"Cet administrateur judiciaire vient deux mois après sa nomination de nous convoquer pour une assemblée générale avec à l'ordre du jour la nomination d'un syndic professionnel."
Vous allez devoir voter sur la seule candidature proposée par votre syndic provisoire, il est impératif de lui donner qu'un mandat de UN an.
De nefer
"pourquoi aucun copropriétaire n'a recherché une candidature de syndic"
Il maintenant trop tard.: Il n'y a plus d'ordre du jour complémentaire. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 02 mars 2009 : 19:30:31
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Marc, il manque des éléments à votre exposé !
Comme indiqué, la désignation d'un "administrateur judiciaire" cela n'existe pas en copropriété, même lorsqu'elle est dite "en difficulté" !!
Avez-vous copie de l'ordonnance ?
Peut être que la requête initiale était mal rédigée (grand classique), que le greffier du TGI n'y a pas preté attention durant les 90 secondes qu'il lui a consacré et que le Pdt du TGI ne lui a accordé que 30 secondes, le temps d'apposer sa signature.
Vous savez dans quel état est le "service" de la Justice ?
Erreur de transcription, manque de personnels, et c'est le violeur qui est libéré ....
Alors un "administrateur judiciaire" qui n'existe pas , on n'est pas à ça près ! ... 
Que ce "syndic provisoire" soit avocat (celui qui a déposé requête ?) est sans effet : le nom du syndic/administrateur provisoire peut être proposé dans la requête.
Cette ordonnance devait être signifiée aux copropriétaire ou au moins au pdt du CS. Quid de ce point ?
Si vous découvrez en même temps cette ordonnance et la convocation pour l'AG il y a une anomalie que vous devez porter à la connaissance du Pdt du TGI ayant rendu l'ordonnace afin qu'il fasse corriger le tir.
Vous pouvez également vous concerter entre tous les copropriétaire pour lui notifier (LRAR) votre désaccord et votre refus de participer à une AG sans que vous ayez eu la possibilité d'inscrire les question souhaitées, dont d'autres propositions de syndics. |
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MARC2
Contributeur senior
52 réponses |
Posté - 02 mars 2009 : 20:10:05
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Bonsoir Gédehem, la copie de l'ordonnance nous a été envoyé par l'administrateur avant la convocation pour l'assemblée. Dans cet convocation,L'administrateur nous demande de lui donner des candidatures pour le poste de syndic.
Sur cette ordonnance, il est écrit que le président du TGI désigne comme administrateur provisoire la SCP XXX avec mission- d'administrer la copropriété,
- de convoquer dans un délai de deux mois une assemblée générale en vue de la désignation d'un syndic,
Sur l'entête de la SCP, il y a écrit "administrateurs judiciaires associés"
Pourquoi avoir désigné une SCP d'administrateurs judiciaires, avec des honoraires certainement très élevés? |
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toupi971
Contributeur senior
80 réponses |
Posté - 02 mars 2009 : 22:07:05
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Bonsoir à tous et toutes,
Dans ma copropriété, il n'y avait pas de syndic depuis huit ans. Visiblement, les copropriétaires n'étaient pas intéressés (tous sont des copropriétaires-bailleurs). Selon les dispositions légales, il était nécessaire de passer par le TGI afin de procéder à la nomination d'un nouveau syndic. Afin d'éviter les frais importants dans une petite copropriété, j'ai rédigé une convocation de l'AG avec l'accord de tous les copropriétaires, puis, nous avons élu un syndic professionnel. Mon but visait d'une part à la mise en place d'un syndic et d'autre part à faire des économies à la copropriété. Dans la correspondance adressée à tous les copropriétaires, j'avais pris soin de préciser dans la correspondance que dans l'hypothèse où les copropriétaires ne seraient pas tous d'accord, je demanderais au TGI, la nomination d'un administrateur provisoire en vue de l'élection du nouveau syndic.
Par ailleurs, l'absence de contestation de la convocation dans les 2 mois au TGI entérine la régularité de la convocation... |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 03 mars 2009 : 00:37:39
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Citation :
Initialement posté par MARC2
Bonsoir Gédehem, la copie de l'ordonnance nous a été envoyé par l'administrateur avant la convocation pour l'assemblée. Dans cet convocation,L'administrateur nous demande de lui donner des candidatures pour le poste de syndic.
Sur cette ordonnance, il est écrit que le président du TGI désigne comme administrateur provisoire la SCP XXX avec mission- d'administrer la copropriété,
- de convoquer dans un délai de deux mois une assemblée générale en vue de la désignation d'un syndic,
Sur l'entête de la SCP, il y a écrit "administrateurs judiciaires associés"
Pourquoi avoir désigné une SCP d'administrateurs judiciaires, avec des honoraires certainement très élevés?
c'est bien ce que je disais!
dés réception de l'ordonnance de nomination de cet administrateur provisoire, les copropriétaires devaient réagir, se concerter et proposer UNE candidature de syndic!
mais il semble qu'aucun copropriétaire ne se soit renseigné, n'ait même téléphoné à cet administrateur pour avoir des explications....
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MARC2
Contributeur senior
52 réponses |
Posté - 03 mars 2009 : 09:14:25
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| Nefer, la nomination du syndic par l' assemblée convoquée par l'administrateur ne pose aucun problème! les copropriétaires lui ont proposé des candidatures de syndic. Ma question est d'essayer de comprendre pourquoi le président du TGI a nommé un administrateur judiciaire au lieu d'un syndic provisoire: un syndic provisoire aurait été, il me semble, suffisant et bien moins onéreux! La réponse "administrateur judiciaire" apparaît surdimensionnée par rapport au problème rencontré. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 03 mars 2009 : 10:04:33
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| Cette appellation n'entre pas en ligne de compte : que savez-vous des honoraires de ce "syndic-administrateur provisoirement judiciaire" ???? |
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MARC2
Contributeur senior
52 réponses |
Posté - 03 mars 2009 : 10:21:07
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| Bonjours Gédehem, après renseignements pris auprès de cet administrateur, ses honoraires pour rechercher un syndic et organiser l'assemblée générale devraient être dans une fourchette de 2500€ à 3000€. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 mars 2009 : 10:24:07
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Marc2 ! Gedehem a partiellement répondu à votre question en vous précisant qu'il faut se référer aux textes applicables.
Il n'existe pas de texte prévoyant la désignation d'un syndic provisoire par le président du TGI.
L'art. 46 du décret du 17/03/1967 (art. D 46) prévoit la désignation d'un syndic judiciaire lorsque l'assemblée dont l'ordre du jour comporte la désignation n'est pas parvenue à prendre une décision de désignation.
L'art. D 47 prévoit la désignation d'un administrateur provisoire dans tous les cas, autres que celui prévu par le précédent article [art. D 46], où le syndicat est dépourvu de syndic
L'art. D 49 prévoit la désignation d'un administrateur provisoire dans les cas d'empechement ou de carence du syndic en place
Point c'est tout.
La règle veut que le président du TGI choisisse l'administrateur provisoire sur la liste officielle des administrateurs judiciaires civils du TGI concerné. Pour cette raison on parle indifféremment d'un administrateur provisoire ou d'un administrateur judiciaire. Il n'y a en réalité aucune différence entre ces deux personnages.
Un exception à la règle est que dans certains cas, le président du TGI peut désigner une personne ne figurant pas sur la liste des administrateurs judiciaires.
Il arrive ainsi qu'un syndic professionnel soit désigné comme administrateur provisoire parce ce qu'il a une bonne formation juridique et une bonne réputation et que par ailleurs, il n'y a pas d'administrateur judiciaire solidement équipé pour prendre en charge une copropriété importante.
Dans ce cas particulier, le syndic professionnel intervient dans le cadre strict des règles de l'administration judiciaire et sous le contrôle du Tribunal.
Il faut distinguer soigneusement le cas dans lequel le président du TGI habilite un copropriétaire ou un mandataire de justice à l'effet de convoquer une assemblée générale dans les conditions prévues par l'article D 8 alinéa 3 (la convocation a été demandée par le conseil syndical ou des copropriétaires en nombre suffisant mais ni le syndic, ni le président du conseil syndical n'ont fait le nécessaire).
Dans certains cas, le président du TGI désigne un copropriétaire comme administrateur provisoire. C'est une solution irrégulière. Le silence des instances compétentes, lorsqu'elles sont questionnées sur ce point, est éloquent.
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Edité par - JPM le 03 mars 2009 10:25:28 |
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MARC2
Contributeur senior
52 réponses |
Posté - 03 mars 2009 : 10:44:36
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Merci JPM pour vos explications qui sont très claires.
Pouvez-vous me renseigner sur la deuxième partie de ma question : y a t-il des aides pour les personnes ayant de faibles revenus pour payer les honoraires élevés de cet administrateur? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 03 mars 2009 : 12:00:02
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"Dans certains cas, le président du TGI désigne un copropriétaire comme administrateur provisoire. C'est une solution irrégulière."
Que cette solution ne soit pas pertinente dans tel cas précis est une chose. Quelle soit "irrégulière" dans tous les cas en est une autre qu'on ne peut suivre.
La rémunération de syndic/administrateur provisoire est quasi la même de celle d'un syndic "pro" qui serait en place.
Il n'y adonc pas d'aide spécifique ici pour la rémunération de celui qui gère la copropriété, qu'il soit désigné par l'AG ou comme ici désigné par le juge.
D.art.46 prévoit la désignation par le juge du syndic, d'où cette appellation de syndic "judiciaire" pour le distinguer de celui désigné par l'AG.
Mais ce n'est qu'une appellation, que D.art.46 ne précise pas.
En revanche l'ordonnance désignant ce syndic précise bien souvent que sa mission est à durée déterminée, généralement au plus 6 mois. D'où ici aussi une appellation 'non controlée' de syndic "provisoire".
Autrement dit vous avez un syndic "judiciaire provisoire" puisque désigné par le juge pour une durée déterminée, syndic que tous devront payer à hauteur de ce que vous verseriez à votre syndic "pro".
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MARC2
Contributeur senior
52 réponses |
Posté - 03 mars 2009 : 13:04:39
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Gédehem, sur son ordonnance le président du TGI justifie sa décision de nommer un administrateur provisoire par l'article D 47 et non pas l'article D 46.
Les honoraires de cet administrateur vont être, selon ses dires, de 2500€ à 3000€ pour trois mois de gestion de cette copropriété où sa seule tâche aura été de convoquer une assemblée pour élire un syndic et d'assister à cette assemblée.
Pour une copropriété de cinq lots où il n'y a pas de concierge, pas de compteur d'eau commun, pas de chauffage commun, où la seule tâche du syndic la plupart des années est de payer l'assurance de la copropriété, le montant des honoraires d'un syndic professionnel à l'année est d'environ 1200€ à 1500€ ; c'est ce que réclament les syndics professionnels contactés pour gérer notre copropriété.
Les honoraires de l'administrateur judiciaire pour trois mois sont donc très supérieurs à ceux réclamés par un syndic professionnel à l'année.
D'où mes questions. |
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Nomination administrateur judiciaire
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