|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
alex40
Pilier de forums
424 réponses |
 Posté - 15 mars 2009 : 18:55:17
|
Dans le très long post intitulé « réflexion sur l’article de UNIVERSIMMO sur les syndics » qui a enregistré à mon grand étonnement plus de 20000 visites en quelques mois, le sujet du prix d’un compte bancaire séparé a été abondamment évoqué et un grand nombre de participants sont venus enrichir la discussion à son propos.
Les partisans du compte séparé loi Bonnemaison estimaient normal de compenser la suppression de la dispense du CBS par une augmentation des honoraires des syndics. Malheureusement, le mécanisme conduisant à un telle compensation et son niveau n’a à aucun moment été explicité.
Or, pour convaincre les opposants à ce projet de CBS généralisé dont je suis, il faut être convaincant.
Quels moyens, juridique, financier, économique, peut-on utiliser pour parvenir à changer radicalement la donne sans dégâts pour le syndic qui se plierait à cette règle ?
Pardon à JPM, Manech, Philippe, Océan et beaucoup d’autres si la méthode a été fournie quelque part sur le site, je ne l’ai pas retrouvée.
|
|
Signaler un abus
|
|
|
manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 15 mars 2009 : 20:14:48
|
Citation :
Les partisans du compte séparé loi Bonnemaison estimaient normal de compenser la suppression de la dispense du CBS par une augmentation des honoraires des syndics. Malheureusement, le mécanisme conduisant à un telle compensation et son niveau n’a à aucun moment été explicité.
Tout d'abord une petite rectification: l'obligation légale du compte séparé (à moins d'une dispense accordée par l'AG) n'a rien à voir avec la loi Bonnemaison de 1985, mais date de la loi SRU 2000.
Et voici le point de vue d'un copropriétaire de base:
A première vue le moyen juridique semble simple: il suffit de supprimer la possibilité de dispense pour que la concurrence soit loyale entre les syndics et qu'il soient tous amenés à augmenter leurs honoraires de base en même temps.
Personnellement je pense qu'il faudrait aussi fixer par arrêté le contenu des prestations de base, afin que la concurrence déloyale ne se réfugie pas dans le contenu de contrats impossibles à comparer réellement.
Pour évaluer le niveau de la compensation financière sur les honoraires de base, il faudrait sans doute connaître le montant moyen des intérêts perçus par les syndics sur les fonds déposés en compte unique. A vrai dire je n'en ai aucune idée! |
Edité par - manech le 15 mars 2009 20:16:59 |
Signaler un abus  |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 15 mars 2009 : 22:02:56
|
Le problème que soulève Alex est celui de la juste rémunération des prestation de "gestion courante" du syndic !
La pratique perverse de la profession ayant été de la saucissonner, nous (syndics et copropriétaires) nous sommes retrouvés avec de prétendus "honoraires gestion courante" tirés vers le bas, ne comprenant pas l'intégralité des taches "gestion courante".
D'où des facturation en sus à coté, ... dont le "compte séparé".
Particularité : versés sur le compte perso des syndics les interets des fonds des copropriétés tombent dans la poche des syndics ! 
D'où leur refus du compte séparé ... ou alors avec 15 à 25 % 'd'honoraires "gestion compte séparé"', poursuite du saucissonnage des taches "gestion courante" et donc des honoraires !
Le CBS ayant été rendu obligatoire en 2000, devenu règle depuis 2002, parler "d'opposant" fait penser à un combat d'arrière garde .... ou au viel "oncle picsou". 
"Quels moyens, juridique, financier, économique, peut-on utiliser pour parvenir à changer radicalement la donne sans dégâts pour le syndic qui se plierait à cette règle ? "
Je ne saisi pas bien ! 
Au travers du "contrat type de syndic", que refuse de mettre en œuvre la profession, il s'agit de rémunérer justement les syndics de façon transparante.
L'intégralité de ce qui relève de la gestion courante, dont le compte séparé, doit y être prévu !
Certes, le résultat sera automatiquement une hausse de 20 ou 25% des honoraires "gestion courante" sur ceux actuellement pratiqués !
Mais il faut voir les choses en face : si chacun cumule toutes les rémunérations de "gestion courante" actuellement coupées en tranches, il ne devrait y avoir rien de plus avec cette rémunération globalisée. 
La difficulté que soulève Alex vient de la politique des grands groupes qui tirent vers le plus bas afin de "bouffer" les 'petits' ... comme Alex et Cie ... .
D'où je pense les contournements que cherchent les opposants au CBS généralisé ... opposants qui rejoignent parfois les opposants au "contrat type syndic" globalisant tout ce qui relève de la gestion courante.
Certes, relever demain la rémunération globalisée de 25% posera problème à de nombreux syndicats ... d'autant que toute la profession ne sera pas à l'unisson !
La difficulté viendra aussi du fait que les "petits" seront sans doute encore moins concurrentiels, ou très difficilement, face aux "gros" dont les frais internes sont tirés vers le bas.
On commence à sentir le vent du boulet, Alex ? |
Edité par - gédehem le 15 mars 2009 22:07:59 |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 16 mars 2009 : 16:01:09
|
Pour généraliser le compte bancaire séparé ?
Une méthode simple : une disposition législative supprimant la dispense 
Avec un délai de trois ans pour passer à la régularisation totale, car il ne faut pas être idiot : une période transitoire est économiquement nécessaire. Il ne s'agit pas de casser tous les carreaux de la boutique.
A titre préparatoire, il serait possible d'interdire la facturation par lot de l'augmentation des honoraires en cas de passage au CBS.
Contrairement, les banques ne seraient pas aussi perdantes qu'on le prétend. Elles disposeraient de la même masse de fonds. Il est seulement vrai, je crois, que le régime des fonds bloqués sur trois mois est plus avantageux pour elles.
|
| Signaler un abus |
|
|
manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 16 mars 2009 : 17:18:58
|
| Je crois que la question d'Alex40 porte surtout sur la "compensation": de combien augmenter ses honoraires de base? comment faire accepter l'augmentation à ses mandants? comment ne pas perdre de clients à cause du dumping des gros groupes, qui font payer moins cher pour un service moindre etc... |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 16 mars 2009 : 17:59:11
|
Alex 40 a raison de s'en soucier.
Mais il y a des maladies qui exigent la chirurgie. C'est le cas.
Le problème d'actualité est actuellement le surendettement. Tous le monde sait qu'il vient pour l'essentiel du crédit revolving. Il n'est question que d'encadrer ce crédit et de mettre une mention comme sur les paquets de cigarettes : le revolving tue .
|
| Signaler un abus |
|
|
manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 16 mars 2009 : 18:11:23
|
En ce moment des copropriétaires disent: "que les syndics commencent par faire leur boulot", des syndics répliquent "que les syndicats commencent par nous payer décemment"; on tourne en rond.
Pour moi, si la puissance publique prend les 2 décisions nécessaires (suppression de la dispense, arrêté sur le contenu du contrat, d'où un forfait avec quasiment tout compris, avec stricte limitation des prestations particulières), si la concurrence n'est pas faussée à la base ) alors très vite c'est la qualité qui devrait s'imposer.
Si la façon dont gère Alex40 est celle qu'il indique, je suis sûre que beaucoup de copropriétaires préfèreront payer un peu plus cher et avoir un syndic comme lui qui s'occupe réellement de leur copropriété.
|
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 16 mars 2009 : 18:54:44
|
C'est effectivement dans ce sens qu'il faut convaincre les copropriétaires !
Hélas trop se fixent sur le BAS prix en bas à droite sans voir qu'il ne rémunère que peu de choses !
C'est pourquoi il faut "se battre" pour imposer le "contrat global" de syndic, comprenant le compte séparé.
Il faut une fois pour toute mettre fin au saucissonnage de la gestion courante. |
| Signaler un abus |
|
|
alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 16 mars 2009 : 19:45:53
|
Merci, manech de me comprendre ainsi à demi mot. Cela est assez troublant !
Je vais prendre un exemple pour tenter de me faire comprendre :
On nous dit que le prix du lot doit se situer autour de 150 € HT. L’Arc, je crois, est sur cette même longueur d’ondes. Soit. Le raisonnement est le même d'ailleurs si le prix du lot se situe à un autre niveau.
En 2007, mes produits financiers représentaient 10% de mes honoraires de base, soit dans l’exemple ci dessus, 15 €.
J’ai fixé dans mon contrat une hausse de 20% de mes honoraires de base en cas d’ouverture d’un CBS. Ce qui veut dire que si je passe en CBS pour toutes mes copropriétés, je vais obtenir 30 € de plus par rapport à mon prix du lot. Au lieu de 15€. Belle affaire me direz-vous.
Il faut entretemps que j'ai réglé des problèmes de personnel, car la perspective d'ouvrir 300 CBS est tout simplement terrifiante.
De surcroît, quand j'observe les prix pratiqués chez certains de mes grands confrères, c’est plutôt 45€ par lot qu’il faut compter si on veut un vrai CBS. Ceux ci ne sont pas prêts à se laisser faire parce qu'ils préfèrent engranger 45€ par lot pour ouvrir un CBS que laisser leurs mères s'engraisser à leur place dans le cas de la suppression de la dispense.
Toute cette réflexion se passe à un moment où mes produits financiers qui représentaient 10% de mes honoraires de base en 2007, vont représenter en 2008, plutôt 8% eu égard à la baisse des taux de l’eonia et de l’euribor 3 mois. Et 4 fois moins en 2009 ! La BCE nous a joué pour la bonne cause un très mauvais tour !
Sacré problème, non ?
aussi je crains que les solutions que je viens de lire ne soient pas à la hauteur ! En gros, l’interdiction de la dispense et la loi du marché devraient permettre un ajustement automatique des honoraires de base. JPM préconise même d’interdire des hausses du prix du lot venant compenser ladite suppression.
Je disais plus haut que la concurrence avec les syndics, filiales de banque, va devenir insupportable. Si on supprime la dispense et si on bloque les honoraires, les banques vont se lécher les babines à notre détriment.
Je vois d'ici philippe qui va encore rigoler et me balancer une petite giclée d'acide, mais c’est ainsi. |
| Signaler un abus |
|
|
manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 16 mars 2009 : 20:41:31
|
Désolée, Alex40; mais je ne comprends pas de la même façon que vous les réponses de JPM et de Gédehem. Il y a malentendu: vous comprenez ce que vous avez peur de comprendre, ce qui vous conforte dans vos convictions disons un peu réactionnaires (mais compréhensibles parce que dictées par la peur de l'avenir)
Vous dites:Citation :
JPM préconise même d’interdire des hausses du prix du lot venant compenser ladite suppression.
Ce n'est pas ce que j'ai compris; pour moi, il veut interdire la facturation supplémentaire par lot, ce qui n'exclut pas une augmentation globale des honoraires.
Nul ne parle d'ajustement automatique des honoraires par la loi du marché. Gédehem dit Citation :
Au travers du "contrat type de syndic", que refuse de mettre en œuvre la profession, il s'agit de rémunérer justement les syndics de façon transparante.
L'intégralité de ce qui relève de la gestion courante, dont le compte séparé, doit y être prévu !
Certes, le résultat sera automatiquement une hausse de 20 ou 25% des honoraires "gestion courante" sur ceux actuellement pratiqués
Ceci signifie que c'est le passage au "presque tout compris" qui justifie automatiquement une augmentation de 20 à 25 % des honoraires de base. Il faudra juste convaincre les copropriétaires que la hausse est justifiée dans le cadre d'un forfait.
Enfin il ne s'agit pas de bloquer les honoraires, mais de bloquer les tâches.
PS Pour moi, d'après ce que j'ai lu, la "juste" rémunération moyenne par lot est de 200 euros TTC (plus pour les très petites copropriétés, moins pour les très grandes.) |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 16 mars 2009 : 21:02:15
|
Le 'PS' de manech est très important : parler d'une rémunération "au lot" pour estimer la rémunération d'un syndic n'a aucun sens.
C'est comme parler du "salaire moyen" en France, qui n'est qu'un chiffre sur une échelle (*) !
La gestion d'une copropriété induit des frais fixes pour le syndic, quelque soit la taille de cette copropriété.
Passer 1 heure pour visiter la copropriété, 2 h. pour une réunion avec le CS, cela à un cout identique que le copropriété comporte 20 lots ou 50 !
3 h. de "travail syndic" seront toujours 3 h. pour 20 ou pour 50.
Ce qui veut dire que le cout rapporté au lot sera bien plus élévé pour la copro de 20 que pour celle de 50 !
Ce qui aura pour résultat une rémunération moyenne "au lot" de (mettons) 150 € pour la copro de 50 ... mais de 200 € pour celle de 20 lots !
Il faudrait par exemple pouvoir dire :
- de 10 à 25 lots : en moyenne 220 €
- de 25 à 45 lots : en moyenne 200 €
- de 45 à 100 : en moyenne 180 ..
- de 100 à ..... etc ..
En conclusion, attention à ces chiffres avancés sans précisions, UN tarif moyen de référence "au lot" n'ayant aucun sens pour ce qui concerne la rémunération des syndics !
(*) Janvier 2008 : Salaire moyen brut 2590 €.
Combien sont à 2590 € brut mensuel ???
Combien en dessous, ... combien au dessus ? |
Edité par - gédehem le 16 mars 2009 21:06:34 |
| Signaler un abus |
|
|
air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 16 mars 2009 : 23:57:05
|
mais tout cela est tres/trop théorique , gedehem :
Je suis furieux , pour une petite copro de 22 lots , ce soir ,ma propo de contrat de syndic a été écartée en quelques dixièmes de secondes .
Un "gros" syndic est passé, avec son contrat à tiroirs et ses honos de base bien plus bas.
J'étais pour mon contrat à 5500 euros TTC tout compris , sans facturation particulière aucune.
Je me suis fait balayer par un confrère gérant en compte unique et trois fois moins cher que moi en honos de base.
Le CS n'y a vu que du feu.
Pire, les copros me prennent pour un financier avide avec mes honoraires "salés"!!!
C'est le même syndic qui avait proposé une gestion gratuite de un an pour une grosse copro où j'avais été consulté il y a 1 an.
Certains contributeurs de ce forum avaient d'ailleurs salué l'initiative de ce gros syndic....
Avec la crise actuelle, les copropriétaires, membre du cs ou pas, assistés par l'arc ou pas, regardent exclusivement les honos de base et choisissent en fonction de ce seul élément.
Je ne "rentre" plus autant de copros maintenant, et franchement, je sens que je vais modifier mon contrat et imiter certains confrères.
Mon but n'est pas d'aller pointer à l'anpe .
|
Edité par - air jordan le 16 mars 2009 23:58:51 |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 mars 2009 : 00:18:06
|
Manech a parfaitement reproduit mes indications.
Sur ce point l'avis du CNC est très logique.
Le syndic peut dire qu'il demande 8000 € pour administrer avec un compte unique et 9500 € pour administrer avec un compte séparé.
Il ne peut pas prétendre à 30 € x 50 lots = 1500 €
Les syndics auraient intérêt à passer de leur propre chef en comptes séparés car il est vrai qu'un passage en comptes séparés pour 80, 150 ou 200 lots exige un gros travail et des comptables de bonne qualité à tous les niveaux. De plus il faut nettoyer les comptes, payer les factures tardives et se garder un temps pendant lequel on ne paiera rien. Il faut enfin éclater la trésorerie par petits paquets de syndicats, d'où le délai de trois ans qui ne me parait nullement superflu.
Les syndics pourraient aussi cogiter une réforme de la garantie financière qui se présente sous un tout autre aspect quand tous les syndicats du cabinet sont dotés d'un compte séparé.
Que risque alors un syndicat ? Une erreur toujours possible et le plus souvent facile à réparer ou un détournement de fonds caractérisé, ce qui est toujours possible mais rare.
Le risque majeur : positions débitrices de certains syndicats dans le compte unique et/ou gabegie soudaine dans celui-ci disparait.
|
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 17 mars 2009 : 00:51:32
|
Air, vous êtes victime des pratiques détestables de votre profession, c'est tout !
De l'autre coté, sans doute confortés par les associations qui parfois ne voient pas plus loin que le bout de leur nez, les copropriétaires sont/seront victimes de ces même pratiques !
Ce que vous exposez me fait penser à mes courses d'hier au petit supermarché de mon secteur pour y prendre une boite de Chocotruc et des yaourth.
Je tombe sur la GRosse boite familiale "Chocomachin" ... mais constate que la même boite normale dans le rayon au dessus était à (mettons) 15€ le Kg alors que ma boite familiale qui plus est "avec 15% en plus" était à 18 € le Kg.
Au rayon yaourth, le paquet de 12 à portée de main était à (mettons) 4,20 € ...alors qu'achetés par 4 mais au rayon au dessus ils étaient à 1,30 € !!! Cherchez l'erreur
Je saute la question des crédits à la consommation, sujet d'actualité, dans lesquels certains se retrouvent avec du 20% alors qu'ils se sont fait racoller avec des pub ventant les 4,3% !
J'ai souvent dénoncé ici l'aveuglement ou la courte vue des copropriétaires, et vous le savez, comme j'ai dénoncé ces pratiques détestables de votre profession, tout particulièrement celles des grands "gros" dont vous êtes victime, groupes qui profitent de la méconnaissance ou du laxisme des copropriétaires !
Tout ceci n'a rien de théorique, c'est la réalité de tous les jours !
Qui doit rectifier le tir ???
Hélas, l'ignorance des copropriétaires ne sera pas changée avant longtemps, d'autant que les assoces de copropriétaires (quasi toutes) jouent surtout les pompiers pour réparer les dégats causés par les gestionnaires et beaucoup moins pour les former et leur ouvrir les yeux sur certaines réalités....
Hélas, la recherche de meilleures marges et d'un profit max, sans parler des regroupements par récupération des "petits", ne va pas dans le sens d'une amélioration des pratiques des syndics, d'autant qu'il y a chaque jour un marché à prendre dans ce secteur de la copropriété en perpétuel développement..(construction, accession à la propriété !)
Les dernieres dispositions légales, très libérales, ne vont pas du tout dans le sens d'une protection des copropriétaires : on leut donne un susucre d'un coté pour leur donner un grand coup de massue de l'autre !
Il y a une quinzaine d'années, à mon modeste niveau, j'ai tenté une opération conjointe avec la Fnaim de mon secteur (son pdt était très ouvert) pour d'une part informer en amont les candidats copropriétaires de ce qu'est la copropriété (par leurs agences et aussi les notaires) et jeter quelques bases pour rendre plus claire la rémunération des syndics.
Tentative sans suite, d'une part parce que leur "national" a fait les gros yeux et parce que les adhérents locaux n'ont pas voulu en entendre parler ...
J'ai aussi le souvenir de ces "commissions de conciliation" mises en place dans tel groupe et/ou dans telle fédération, là aussi vouée à l'échec, les litiges copro/syndics se terminant en eau de boudin ou à sens unique : celui du syndic.
Combien de temps va t-on poursuivre la guerre de tranchées ?
Sans doute pas avant que la profession en interne ne se sera pas réformée, les copropriétaires étant ici particulièrement démuni.
D'où la nécessité de légiférer dans un domaine où la protection de l'individu et donc du groupe auquel il appartient (syndicat) devrait primer sur tout.
En attendant ce sont les copropriétaires qui trinquent et les petits syndics de proximité qui passent à la trappe ...
C'est comme pour l'épicier du coin avec la superette !  |
| Signaler un abus |
|
|
manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 17 mars 2009 : 07:47:30
|
Air Jordan, étant donné ce qui vient de vous arriver, seriez-vous d'accord pour que le législateur interdise "les facturations à tiroirs" et impose un "presque tout compris"?
Si je devais défendre les copropriétaires qui ne regardent que le montant des honoraires de gestion courante, je dirais que dans leur expérience, le syndic, c'est celui qui envoie des appels de charges et des LRAR quand on ne paie pas dans les temps. Bref, c'est comme un percepteur d'impôt, mais un percepteur dont on aurait à choisir la rémunération! quelle aubaine! il ne faut pas s'étonner qu'ils choisissent le moins cher.
Pour contrer cela, il faudrait que les copropriétaires soient informés des tâches réelles qui incombent au syndic; il faudrait surtout que les copropriétaires aient la certitude que leur syndic accomplit réellement ces tâches et fait autre chose qu'une gestion administrative et comptable. (Combien de syndics ou de gestionnaires connaissent-ils physiquement l'immeuble?) Et on en revient au cercle vicieux signalé plus haut.
Ou alors on modifie officiellement la liste des tâches qui incombent aux syndics, et on leur réserve la gestion administrative et comptable, en laissant aux copropriétaires eux-mêmes tout ce qui concerne la gestion des problèmes de l'immeuble. Et on en revient à une forme de co-gestion...
|
Edité par - manech le 17 mars 2009 08:38:12 |
| Signaler un abus |
|
|
manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 17 mars 2009 : 09:33:41
|
Citation :
mes produits financiers qui représentaient 10% de mes honoraires de base en 2007, vont représenter en 2008, plutôt 8% eu égard à la baisse des taux de l’eonia et de l’euribor 3 mois. Et 4 fois moins en 2009 ! La BCE nous a joué pour la bonne cause un très mauvais tour !
Si cela est vrai, nous sommes au moment idéal pour faire la réforme!
Le syndics auront beaucoup moins de mal à se passer du compte unique que celui-ci leur rapporte moins. Citation :
Ceux ci (les confrères) ne sont pas prêts à se laisser faire parce qu'ils préfèrent engranger 45€ par lot pour ouvrir un CBS que laisser leurs mères s'engraisser à leur place dans le cas de la suppression de la dispense.
Si cela est vrai, cela explique pourquoi, à cause de la baisse de rendement du compte unique, les syndics qui ont des maisons mères préfèreront une augmentation par lot, plus rémunératrice à l'heure actuelle qu' une augmentation globale.
Intérêt des syndics versus intérêt des copropriétaires,
intérêt des syndics indépendants versus intérêt des syndics des grands groupes,
et même intérêt des syndics de filiales versus intérêt de leur propre maison mère!
y a pas à dire, on est mal barré, si le législateur ne tranche pas!
PS Alex40, surtout préservez votre anonymat; vos confrères risqueraient de vous sauter dessus, vous qui d'une certaine manière rompez l'omerta.
Pour ma part, je vous remercie de ces éclairages, qui, s'ils ne donnent pas de solution, permettent de mieux comprendre les problèmes. |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 17 mars 2009 : 11:34:02
|
Ben oui, y'a pas que des vilains petits canards, y'a aussi le système !
Je reprendrais cette conclusion de manech que je partage comme je l'ai exposé plus haut :
"y a pas à dire, on est mal barré, si le législateur ne tranche pas !"
On l'est d'autant plus si, en plus de ce qui est dit, le syndic est une filiale d'un organisme bancaire ... chez qui il ouvres les CBS ... qui plus est sans passer par la case "art.39" comme le relève JPM dans un autre sujet !!
Le problème c'est que les dernières interventions du législateur l'ont été dans le sens des syndics et pas du tout dans celui des copropriétaires/sydicats. |
| Signaler un abus |
|
|
philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 17 mars 2009 : 17:32:26
|
alex40 : Citation :
La BCE nous a joué pour la bonne cause un très mauvais tour !
regardez plutôt que des taux bas permettront à plus de ménages d'accéder à la propriété, par conséquent à la copropriété, des copros en plus, des contrats en plus !! des sous en plus !!
Le fait de ne regarder que les intérêts produits par votre compte unique, avec de l'argent appartenant aux copropriétaires, sur votre bilan, vous induit en erreur.Regardez un peu plus loin, alex40
PS / des taux bas, un Euro plus bas que le dollar, cela permettra une relance de l'activité de nos entreprises plus rapide, et surtout regagner des parts de marché à l'export, le gros soucis français, mais tout bon pour l'immobilier.
airjordan : je vais peut-être vous faire plaisir. Notre cher syndic, L...Y, ne renouvelle pas son mandat cette année.
j'ai toujours reconnu que ses honoraires étaient bas depuis plusieurs années, et le doublement de ses honoraires pour 2009 ne fût pas une surpise.
Mais depuis 2 ans, des vacations diverses et variés, des forfaits inutiles, ont fait augmenté le total des honoraires perçus par notre syndic.
En recherche d'un nouveau syndic, j'ai en main plusieurs contrats, tous très différents, de grandes enseignes et de petits syndics.
J'ai fait un tableau très précis des propositions de chacun, en prenant comme base l'année 2008, et en additionnant l'ensemble des honoraires de chacun des syndics, avec ou sans compte séparé.
Les grandes enseignes avec leur honoraires de base faibles mais avec de nombreuses facturations diverses et nombreuses voient doubler cette base affichée, avec un compte unique.
Le premier " petit " syndic propose un contrat tout compris, sans surprises, il est juste un peu au dessus MAIS avec un compte séparé. A nous CS de négocier un petit peu! de plus le cout horaire de ces interventions est beaucoup plus bas, l'AG est également gratuite hors horaires de l'agence.
J'attends un deuxième "petit" syndic demain, nous verrons sa proposition.
A choisir entre les "grands" avec des honos de base faibles mais sans aucune visibilité sur l'addition finale,des relations difficiles (expérience perso.) et un " petit" syndic - comme vous airjordan , notre CS a déjà penché pour présenter les " petits" syndics - plus chers au départ - mais en sachant que ces honoraires ne changeront pas. Nous espérons aussi un contact plus fréquent, des visites sur la résidence gratuites ( comme au contrat), après ce ne sera qu'une question de personnes.
Nous allons également informer et expliquer de notre choix aux copros; le tableau détaillé de comparaison établit avec 5 contrats de syndic sera distribué dans les boites aux lettres avant la réception de l'ODJ.
airjordan, alex40,... la bataille va être dur pour vous, mais le salut ne va t'il pas venir des copropriétaires ??? des relations CS-gros syndics, qui ne peuvent pas s'arranger, même si votre gestionnaire est très sympa ??
manech : moins d'intérêts sur le compte du syndic = honoraires en hausse, bien évidemment.Attention aux facturations supplémentaires cette année!! |
| Signaler un abus |
|
|
manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 17 mars 2009 : 17:50:06
|
Philippe, je n'aime pas trop que vous parliez de gratuité pour l'AG, ou pour les visites. Rien n'est et ne doit être gratuit. Vous voulez parler du tout compris. L'expression est préférable, d'abord parce qu'elle correspond à la réalité, (votre petit syndic fixe le montant de ses honoraires de base en tenant compte de ces prestations qui y sont incluses); ensuite parce que cela évite d'agiter un chiffon rouge sous le nez d'Alex 40.
|
| Signaler un abus |
|
|
alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 17 mars 2009 : 19:29:50
|
Philippe, bonsoir, quand je dis que la BCE nous a joué un mauvais tour, j'ajoute "pour la bonne cause" c'est à dire ce que vous ditesCitation :
une relance de l'activité de nos entreprises plus rapide, et surtout des gains de parts de marché à l'export, le gros souci français, etc
|
| Signaler un abus |
|
|
alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 17 mars 2009 : 19:31:45
|
| manech, ce que je dis, d'autres sans doute ont dû le dire avant moi,non ? Pourquoi l'omerta ? |
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Le prix d'un compte bancaire séparé obligatoire
Forum fermé
