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alex40
Pilier de forums
424 réponses |
 Posté - 01 avr. 2009 : 22:18:55
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Une fois de plus et copieusement, L'ARC m'étrille dans sa livraison de ce matin... Décidément, cette association devient un fidèle lecteur de UNIVERSIMMO et c'est tant mieux pour ce site car ..... il le vaut bien.
Il est vraiment dommage qu'il n'existe pas de dialogue constructif avec les associations de professionnels, notamment sur la rentabilité de l'activité de syndic. Malheureusement, les associations de professionnels ne répondent jamais aux apostrophes goguenardes ou insolentes des associations de consommateurs à leur adresse parce qu'elles considèrent une fois pour toutes qu'elles sont infréquentables. Elles savent bien, ces associations de professionnels, que l'ARC ne peut s'empêcher de briller au détriment des autres et qu'elle a la facheuse habitude de profiter de n'importe quelle situation pour tenter de tirer la couverture à elle, de prendre l'ascendant sur son adversaire et si possible au passage le rabaisser, le ridiculiser par le verbe qu'elle manie avec la dextérité que l'on sait. Le procédé est toujours le même et les chambres en question sont depuis fortement échaudées...
Pourtant, il serait intéressant d'expliquer combien, contrairement à ce qui est dit ici ou là, l'activité de syndic est faiblement rentable.
La tentative de discussion il y a quelques semaines entre la CNAB après son congrès et l'ARC a tourné court alors qu'un cabinet d'audit venait de démontrer clairement l'absence de rentabilité de l'activité de syndic. Que personne ne reprenne cet argument essentiel(autant les associations que les journalistes) me laisse pantois dans le combat entre les syndics et leurs détracteurs, d'autant que les produits financiers à l'époque censés compenser en partie les revenus de copropriété sont aujourd'hui pratiquement ramenés à zéro.
Les intervenants actuels comme manech, GDM, JPM et philippe notamment seraient étonnés de constater la situation. Et ces personnes de bonne foi seraient sans doute moins tranchées dans leurs positions sur le contrat et le CBS !
Je n'ai pas besoin d'un expert pour savoir que mon activité de syndic est insuffisante et que je dois absolument en compenser la faiblesse par l'activité de gestion locative, de transactions et de locations !!
Où ce dialogue de sourds nous mènera-t-il ? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 avr. 2009 : 00:10:08
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Tous les Spécialistes connaissent le problème de faible rentabilité des syndics professionnels.
Au temps de la taxation, tous les spécialistes savaient qu'elle était négative sans aucune possibilité de la faire évoluer.
Les faux-culs seuls critiquaient les " commissions " d'un taux modeste attribuées par des entrepreneurs à des syndics qui faisaient bien leur travail. Quand un conseiller syndical demandait en direct un devis à un entrepreneur il l'apportait au syndic : " vous verrez avec lui pour vos affaires ".
Les dérives sont venues de quelques nouveaux venus, parmi les fournisseurs et entrepreneurs. Ils voulaient se faire rapidement une place. Puis parmi les syndics. La commercialité est venue par la pratique de l'activité d'agent immobilier, initialement interdite par la CNAB si mes souvenirs sont bons. Le tourbillon était lancé.
D'une certaine manière, et à un niveau incomparable, la crise actuelle est du même acabit.
Le secteur locatif était aussi en folie. Certains locataires se faisaient un fric fou avec des échanges " bidons " et le rachat à bas prix de leurs appartements en surface corrigée. Des milliers de copropriété sont nées de la division d'un immeuble locatif que son propriétaire ne pouvait plus entretenir. Des dizaines de milliers de sinistres divers, parfois gravissimes, sont venus de ce défaut d'entretien, dans les quartiers les plus huppés comme dans les plus modestes.
60 ans après la Libération, quelques bribes de la loi du 1er septembre 1948 subsistent encore  Ceci montre l'incapacité française à traiter la question du logement sous toutes ses formes, y compris les prisons. C'était plus facile de mettre les condamnés civils en Guyane ou en Nouvelle Calédonie et les militaires en Algérie.
Rien de nouveau sous le soleil !
Manech a raison de dire que je vois tout en civil et que Gedehem se résigne au commercial. Peut être un mirage en ce qui me concerne ? C'est très agréable de voir des palmiers au loin quand il fait chaud et soif  Parfois ce sont réellement des palmiers.
Il y a bien un gars qui a voulu faire un arrêté pour interdire les mirages.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 02 avr. 2009 : 01:51:47
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"Les intervenants actuels comme manech, Gédehem, JPM et philippe notamment seraient étonnés de constater la situation. "
Je ne parle pas pour les 2 autres, mais croyez-vous qu'avec JPM nous l'ignorions ??
Je l'ai exposé ici et là, les honoraires gestion courante des syndics sont bien trop bas !
J'ai même écrit, non sans me faire incendier par qques Uinautes, que ceux qui se plaignent que leur syndic ne fait rien n'en ont que pour ce qu'il lui donne ! (Pas la peine de me tomber dessus encore une fois, je suis ignifugé depuis longtemps !)
Je suis donc d'autant plus serein pour avancer, en connaissance de cause, qu'imposer le CBS et le contrat type CNC, quoi qu'on pense de ce denier, est sans doute une bonne chose pour les copropriétaires mais aussi pour les syndics !
Cela imposera sans doute de relever les honoraires gestion courante de 15,20, 25 % voire plus ... et alors ???
Vous ne pouvez pas nier que c'est "la profession" qaui a scandaleusement tiré vers le bas les honoraires gstionourante, non sans faire des coupes sombres dans cete gestion courante pour en passer une bonne part en gestion particulière pour lui appliquer des honoraires particuliers !
C'est tout de même dans "la profession" que l'on a vu fleurir les services "annexes", assurances, banques, chauffagistes, ..etc etc ......
Quant à la gestion locative, il est évident qu'elle est la diversification naturelle qui parfois tombe dans la main, comme l'activité de gestion locative est en prise étroite avec la gestion immobilière !
Je saute les promoteurs, dont quelques 'gros' du passés toujours en place, qui ont leur diversification toute trouvée pour leur programmes immobiliers en copropriété.
L'ARC fait de la retappe en gros par clientelisme ! Elle se trompe de stratégie à rester dans du bas de game parfois de caniveau, nous le savons (c'est un copropriétaire qui vous le dit !  )
Mais elle a sans doute son utilité faute d'organisation vraiment représentative de ces 8 millions de copropriétaires qu'il est tout de même difficile de classer comme "consommateurs"...
4% de syndiqués en France : les assoces de copropriétaires sont à cette image !
Pour en revenir aux syndics, bien sur que la seule question est celle de leur rentabilité, seule à même de leur donner les moyens d'exercer pleinement leur métier !
Certains copropriétaires (hélas pas l'ARC) savent bien qu'il y a de moins en moins de visite dans les copropriétés, que personne ne voit plus le gestionnaire, que les comptes sont en retard, etc etc ...
Ceux là savent qu'on ne peut pas embaucher des gestionnaires supplémentaires en raison des charges insupportables pour la Ste syndic ...en raison de sa trop faible rentabilité due .. à des honoraires trop bas !
Il y a 30 ans, un gestionnaire = combien de lots. Aujourd(hui 1 gestionnaire = combien de lots ???
Je saute les salaires des employés, des gestionnaires, dont beaucoup de copropriétaires seraient surpris du faible niveau (d'où leur faible qualification .!!!)
(Parmi les syndics patron qui s'en mettent plein les poches, je saute Air Jordan qui est un très mauvais exemple, non seulement en raison de sa voiture rouge bien profilée (voyez ce que je veux dire ...) dans laquelle il trimbale sa splendide secrétaire blonde, mais surtout du fait de la superbe Rolex qu'il vient de s'acheter pour les raisons dont la presse s'est faite un large écho ..., ce qui est tout simple ment scandaleux !!)
Tout ceci pour dire que si "la profession" en est là, c'est à elle même qu'elle le doit !
Manque de formation, manque d'organisation, structure parfois inadaptée à la gestion 'copropriété' et pour finir honoraires tirés vers le bas, sans doute pour tromper le "client" mais aussi (surtout ?) pour faire chuter le concurrent dans le genre "je te tiens tu me tiens par la barbichette, le premier qui tombera ..."
Votre charge de travail est sans doute importante ! Mais je ne vais pas pleurer sur vous ("la profession") puisque d'une certaine façon vous ("la profession") êtes votre propre "fossoyeur".
La "profession" récolte ce qu'elle a semé ...
Les copropriétaires ne sont pas responsable de vos propres égarements !
JPM :
".....que Gedehem se résigne au commercial."
Je ne me résigne pas !
Comme pour la situation dans laquelle sont de nombreux syndics, je ne fais que constater cette évolution, en marche depuis des années.
Nous somme passé "du civil au commercial", même si ce dernoier n'est pas encore définitivement affirmé !
On va m'opposer les juges, le Droit ? Mais comme le reste, ils ne sont pas les gardiens du Temple !
Si certains principes de bases sont définitivement fixés, immuables, le droit suit l'évolution de la Société, même si c'est parfois en retard d'une guerre ! (guerre dont on ne sait plus trop laquelle est la dernière ......)
Hier c'était civil, demain ce sera commercial sans que nous n'y changions quoi que ce soit ......
Aujourd'hui on est entre les 2 sans trop savoir à quelle distance de l'un ou de l'autre .... |
Edité par - gédehem le 02 avr. 2009 02:05:48 |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 02 avr. 2009 : 09:42:34
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Les récriminations 'Alex 40 contre l'ARC ont un seul intérêt: celui de montrer la nécessité d'un bouc émissaire en cas de crise:
Car "la profession" est victime de la Crise: la gestion locative et la transaction ne permettent plus de compenser la faible rentabilité de la gestion d'immeubles (gestion coûteuse en personnel et en temps, je le sais moi aussi). On peut comprendre que les professionnels de l'immobilier, incapables de lutter contre la Crise, cherchent des compensations sur les clients liés, sûrs, que sont les copropriétaires.
Personnellement je crois que, si l'on attend un peu, bon nombre de ceux qui s'étaient lancés dans la transaction du temps de la bulle immobilière devront fermer boutique, et, le gâteau de la transaction, même rétréci, se partagera entre moins de convives. Patience.
(En attendant, amis copropriétaires qui souffrez aussi de la crise, tenez ferme les cordons de la bourse.)
Augmentation des honoraires de base? Longtemps je me suis demandé si Alex 40 souffrait de mauvaise vue, de mauvaise compréhension ou de mauvaise foi: systématiquement en effet il confond le (presque) tout compris avec une baisse de ses honoraires que personne ne réclame, pas même l'ARC. En fait la seule explication rationnelle possible, c'est que le taux de l'augmentation suggéré par Gédehem (jusqu'à 25 %) ne suffirait pas. Si je compte seulement les prestations particulières d'un syndic normal (celui dont j'étudie le grand livre actuellement), elles représentent + de 38 % de ses honoraires de base! L'augmentation des honoraires de base devrait être une opération blanche pour les syndics, (mais pas pour les copropriétaires, si le compte séparé devient enfin obligatoire sans dispense possible): ce serait une question de transparence.
Pourquoi la transparence fait-elle peur aux syndics? Peur de la concurrence plus ou moins loyale? On le comprend, mais alors pourquoi refuser l'arrêté sur les tâches, moyen d'assurer la transparence et une concurrence non faussée? (A ces questions, je sais par expérience qu'Alex40 ne répondra pas)
Lever les ambiguïtés du droit?
Il serait peut-être temps de préciser la nature du syndicat de copropriété du point de vue du droit.
Le syndicat de copropriétaires est considéré comme une entreprise par EDF, comme une association par certaines banques, les prestataires lui refusent le statut de consommateur (et la protection de la loi Chatel) que le CNC lui accorde (merci pour cette remarque, Gédehem).
Quant au syndic, le retour au mandat tout civil semblant impossible, il faut clarifier: reconnaître le syndic pour un prestataire de services, les litiges avec le syndicat client relevant du tribunal de commerce. Comme il y a le problème de la représentation en justice, pourquoi ne pas signer à part un contrat de mandat civil, rémunéré à part, pour que le syndic puisse représenter en justice le syndicat?
J'imagine JPM éclatant de rire en me lisant, mais j'aimerais lire une proposition autre que le statu quo, autre que l'impossible retour en arrière.
Evolutions à prévoir:
Côté syndic le métier se réduit désormais la plupart du temps à une gestion lointaine, purement administrative et comptable: pourquoi ne pas en prendre acte?
pourquoi ne pas rendre cette gestion moins coûteuse? A quand la dématérialisation systématique des factures et grand livre des comptes et appels de fonds et convocations et PV d'AG? A quand le développement des e-syndics?
Pour l'entretien de l'immeuble, il faudrait alors officialiser le rôle du CS dans le listing des problèmes, la recherche des prestataires pour l'entretien courant, la recherche de devis pour les travaux à soumettre à l'assemblée, les ordres de service étant toujours donnés par le syndic.
côté copropriétaire:
Copropriétaires nostalgiques de la gestion "du père de famille", vous qui voyez dans le syndic un substitut paternel ou maternel qui s'occupe au mieux de votre bien à votre place, ou alors un concierge qu'on appelle pour une ampoule à changer, ou bien un intendant fidèle auquel on confie les yeux fermés la gestion de son bien, cet heureux temps est fini! Ou alors, comme tout service a juste prix, il vous coûterait si cher que vous ne pouvez vous l'offrir.
Vous avez accepté progressivement de manier vous même la pompe à essence, de vous servir vous même dans les magasins ou aux distributeurs automatiques. Pour la gestion des parties communes, là aussi il va falloir mettre soit la main au portefeuille, soit la main à la pâte, en participant aux AG, en suivant la gestion des parties communes comme vous suivez celle de vos parties privatives.
Pour résumer, en ce domaine comme ailleurs, à mon petit niveau j'aimerais que l'on cesse d'aller vers l'avenir en marchant à reculons. (comme le font les défenseurs de la loi Hadopi, mais ceci est une autre histoire...)
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 02 avr. 2009 : 10:55:07
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Manech, vous êtes très bien ... 
Je viens ajouter un point abordé par ailleurs sur l'évolution du métier de syndic : la "co-gestion".
Manech parle du syndic qui se cantonne de loin aux taches administratives et comptables.
Qu'il y reste ! 
Sur place ce sera au CS de prendre en charge la gestion de proximité !
Cela passe par la reconnaissance au CS d'une personnalité distincte de celle du syndicat.
Elle devrait être réalisée depuis très longtemps pour les CSCoop, gestionnaire délégué de fait mais sans personnalité.
Quand se met-on au travail ?
(Hadopi est un bon exemple de marche à reculons, bien que je ne sois pas personnellement concerné !
A quand une autrisation préfectorale pour se brancher sur internet ???
Ce n'est pas cela "l'Etat policier" ?? ) |
Edité par - gédehem le 02 avr. 2009 11:30:38 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 avr. 2009 : 11:33:18
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Pour Gedehem : nous sommes pour l'essentiel sur la même ligne, mais ce ne sont pas les syndics qui ont, à l'origine, tiré les honoraires vers le bas. Là Gedehem est dans l'erreur.
Ce ne sont pas les syndics qui ont soumis leur rémunération à une taxation administrative
Ce ne sont pas les syndics qui, dans les années 70, ont incité le service du contrôle des prix à faire une interprétation scandaleuse des arrêtés et à menacer de renvoyer au pénal des dossiers parfaitement réguliers, jusqu'à ce que l'un des syndics se rebiffe et refuse de transiger, puis obtienne enfin la capitulation du service au motif d'une amnistie imaginaire Le service prétendait que les honoraires sur travaux figurant dans les arrêtés ne pouvaient être perçus que pour des améliorations. Le litige objet de la capitulation concernait la réfection complète d'une toiture rue Mayet à Paris.
Ce ne sont pas les syndics qui ont modéré puis bloqué l'évolution des honoraires quelques mois après qu'on leur ait accordé la " liberation "
Ce sont bien les gouvernements successifs pilotés par des associations de consommateurs.
Pour Manech : Citation :
Il serait peut-être temps de préciser la nature du syndicat de copropriété du point de vue du droit.
Le syndicat de copropriétaires est considéré comme une entreprise par EDF, comme une association par certaines banques, les prestataires lui refusent le statut de consommateur (et la protection de la loi Chatel) que le CNC lui accorde (merci pour cette remarque, Gédehem).
Il faut mettre à jour vos connaissances
Pour syndic et syndicat les termes grec puis latin conservent à ce jour leur signification juridique. "sun" = ensemble, commun ; "dikè" = action judiciaire (sens habituellement retenu) mais aussi la "condition" au sens de condition sociale : la condition des femmes mariées, des esclaves, des ouvriers.
Le syndicat est donc toujours le groupement de gens qui ont une condition commune (ouvriers ou propriétaires d'un bien commun) et qui ont vocation à exrcer des actions judiciaires communes pour défendre leurs intérêts communs.
Le syndic était à l'origine celui des membres du groupe choisi pour s'occuper des intérêts communs et les défendre en justice le cas échéant.
Voyez vous une différence avec l'organisation actuelle ? Non bien sur, et dans les anciens temps il y avait déjà des groupes finalement déçus par leur syndic
Les catégories juridiques ayant été précisées au fil du temps, le syndicat est aujourd'hui une institution collective, étant entendu que le terme " institution " a un sens juridique bien précis.
Le syndicat est une institution civile. L'activité de syndic est une activité civile. Le tribunal de commerce est incompétent pour traiter une affaire de copropriété.
Si la Cour de cassation proclame qu'en cas de fusion absorption d'une société d'administration de biens par une autre, les mandats ne sont pas automatiquement transférés à l'absorbante, c'est au nom de la prééminence de l'interdiction de substitution de l'article 18 de la loi civile du 10/07/1965 sur les dispositions du Code de commerce qui prévoient au contraire le tranfert intégral du patrimoine de l'absorbée dans celui de l'absorbant.
La Cour d'appel de Paris conteste cette position et semble penser que si les copropriétaires veulent conserver le bénéfice du statut civil, ils n'ont qu'a choisir un syndic civil. S'ils choisissent un syndic commerçant, ils doivent en admettre les conséquences. Ce raisonnement me paraît très logique.
L'UNIS n'a donc pas tort de faire valoir la nécessité d'une formation des copropriétaires mais le communiqué est venu comme un cheveu sur la soupe, ce qui prouve qu'à Paris comme au Vatican, les spécialistes super diplômés de la communication font flop sur flop
De plus l'UNIS devait en premier lieu s'occuper de la formation des syndics, pas toujours très brillante.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 02 avr. 2009 : 13:01:37
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Tout ceci est bel et bien, JPM, mais relève maintenant du passé, même s'il est récent !
Un texte spécifique à la copro à "institué" un "contrat", contrat de nature commerciale qui est le préalable obligé à la validté du mandat !
On a doncbien une ambiguité qu'il faudra résoudre : soit on est dans le civil, et il ne faut plus parler "contrat", absent de la loiil faut encore le souligner, soit nous sommes dans des rapports contractualisés, ce que montre l'évolution depuis 2004 ainsi que ce "contrat type CNC", et nous sommes dans le commerce !
Ce qu'en pense ou disent les juges est sans doute interessant, mais le droit est en retard sur l'évolution de la Société, nous le savons aussi, et dans de nombreux domaines ...
Le jour où le droit la pécèdera n'est pas pour demain !
Idem pour la position du syndicats de copropriétaires modèle 2010 et suivantes ..... |
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rennet
Contributeur vétéran
127 réponses |
Posté - 02 avr. 2009 : 13:21:15
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De toute façon je ne pense pas que la hausse des honoraires du syndic y changera quoi que ce soit: les actionnaires se verseront de généreux dividendes alors que Mme Josette, correspondante du syndic Lambda, aura toujour un niveau à pleurer...
La solution à mon avis, et pas la peine d'épiloguer trop longtemps sur le sujet, c'est d'avoir des gestionnaires à niveau...
Il me semble qu'avec la contractualisation et règlementation croissante de notre société, cela impose des gestionnaires compétents et non pas trouvés dans les caniveaux...
A bon entendeur |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 avr. 2009 : 14:50:41
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Même passé avec un syndic en société anonyme, le contrat de syndic demeure un contrat civil pour le syndicat.
C'est devant le TGI que viennent les litiges à son sujet et pas devant le Tribunal de commerce qui est incompétent.
Que l'esprit dans lequel travaillent certains syndics soit commercial ? OK ; il faut y remédier.
Mais la copropriété demeure une institution civile, placée sous le contrôle des Juges civils, régie par une loi civile et par le Code civil.
Si la SA Machin réclame 3000 € en qualité d'ancien syndic de la résidence Truc, elle devra aller devant le TI.
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 02 avr. 2009 : 15:04:48
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Je ne compte plus le nombre de fournisseurs qui se trompent en assignant devant le tribunal de commerce et dont la procédure tombe à l'eau celui ci étant incompétent.
L'idée est de les laisser faire puis soulever l'incompétence du tribunal de commerce.
Pas besoin d'avocat !
Certains fournisseurs conseilles par certains avocats se confondent la ste commerciale (le syndic) et l'institution que celui ci représentent le syndicat personnalité de droit civil
Je ne compte plus mes applications de la loi Chatel sur les reconductions tacites et l'incrédulité des fournisseurs qui pensaient qu'une telle loi ne s'appliquait pas aux syndicats.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 avr. 2009 : 00:03:28
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A propos de l'arrêté éventuel, un président de conseil syndical qui semble bien connaître la copropriété que le droit public m'a indiqué un risque non évoqué jusqu'à présent : celui d'un recours contre l'arrêté.
Risque banal en principe. On peut toujours attaquer un arrêté.
Mais il estime :
1) qu'il faut sans nul doute contrer les abus de certains syndics
2) mais qu'en l'état certaines dispositions de l'avis devraient être pinaillées car en l'état elles risqueraient la sanction du Conseil d'Etat. Problèmes de cohérence entre les différents textes applicables : loi de 1965, décret de 1967 et régime Hoguet.
3) A cet égard, le problème de la légalité du contrat de syndic pourrait être soulevé pour provoquer une remise en ordre : ou le contrat de syndic entre dans la loi de 1965 et il faut modifier l'article 64 de la loi Hoguet, ou une autre solution calquée sur les barèmes des arrêtés préfectoraux du temps de la taxation. Le barème pourrait intégrer la définition des prestations de gestion courante.
Pour ma part, je considère cette mise en garde fort sage
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Le prix d'un arrêté pour imposer le contrat du CNC
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