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manech
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1418 réponses |
 Posté - 30 mars 2009 : 13:43:42
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Je crois que JPM aurait des choses à dire sur ce point précis, très complexe.
Personnellement je ne suis pas assez compétente pour savoir comment on peut concilier ce qu'il reste du mandat social avec la prédominance actuelle de l'activité commerciale.
Je retiens juste que pour l'instant, afin de protéger les consommateurs-copropriétaires, il importe d'imposer le contrat du CNC par arrêté, en dépit des réticences de "la profession". |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 30 mars 2009 : 15:30:51
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JPM pense :
1) que rien ne peut être fait d'utile avant la suppression de la dispense d'ouverture du compte séparé, pour supprimer les atteintes à la libre concurrence que la dérogation comporte.
2) qu'il convient de réformer en conséquence le mécanisme de la garantie financière (réduction des frais et plus grande facilité des contrôles);
3) qu'il convient de poser en principe l'interdiction aux établissements financiers et assimilés de prendre des intérêts dans des cabinets de syndics (pour les agences immobilières : c'est une autre affaire)
4) qu'il convient de poser en principe l'interdiction aux syndics d'avoir des filiales ayant pour objet des activités de prestation de services pour les immeubles
5) qu'il peut être souhaitable d'admettre des dérogations à 3 et 4 pour permettre à des ensembles immobiliers importants de faire choix d'un " pack " groupant toutes les prestations les concernant, si bon semble aux copropriétaires. Ces derniers auraient à apprécier les avantages et inconvénients d'un tel système qui se développerait, s'il est bon, et disparaîtrait, s'il est mauvais.
6) qu'il y a lieu de porter la profession de syndic au même niveau que des professions traditionnelles : architecte, avocat, notaire. Sa compétence s'étendrait aux ASL, copropriétés en volumes, et autres institutions connexes, urbaines ou rurales, et à la gestion locative classique, dont le caractère purement civil devrait être reconnu.
7) qu'il faut permettre l'exercice collectif de l'activité dans le cadre d'institutions purement civiles : sociétés de moyens ou assimilées
7) qu'il faut assurer à la profession une filière dédiée de formation qui n'existe pas actuellement, nonobstant l'excellence de certaines institutions. Le socle de la formation doit être juridique. Les autres matières (techniques, comptables, etc...) viendraient s'y agréger sans pour autant être considérées comme mineures comme c'est le cas actuellement.
La fonction de syndic doit correspondre au niveau actuel de principal de copropriété soit quatre années de formation. Un gestionnaire est très respectable mais n'a pas rang de syndic. Il sera syndic très certainement.
8) Qu'on pourrait alors évoquer l'idée d'un Ordre, sans exclure pour autant des associations professionnelles.
9) Qu'il faut restructurer le Statut légal et réglementaire de la copropriété en conservant l'essentiel de ses dispositions qui est bon, mais en expurgeant les incohérences et les dispositions parasitaires (cf Gedehem).
10) Qu'à cette occasion il faut faire apparaître les principes généraux qui en sont le gros-oeuvre, et le moderniser compte tenu des travaux récents de la doctrine et de certaines dispositions du projet de réforme du Code civil. Les Juges y trouveront alors un guide plus sur.
11) Que pour réaliser tout celà il faut que des gens compétents et de bonne volonté collaborent pour présenter un projet murement réfléchi. 
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manech
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1418 réponses |
Posté - 30 mars 2009 : 17:07:51
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Merci JPM: Pendant qu'Alex40 et "la profession" calculent des soldes d'exploitation, que les copropriétaires découvrent le montant total de leurs charges, il est bon qu'il y ait des gens pour voir le problème de plus haut.
Mais je ne pense pas que ce soit à la portée des associations de copropriétaires, ni à celle des associations professionnelles de le profession. En tous cas, ce n'est pas leur souci premier. Dommage! assurément.
Une chose semble claire, facile et souhaitable: le point 1, suppression de la possibilité de dispense du compte séparé en dépit des grincements de dents des syndics (aïe! mes intérêts!) et des copropriétaires (aïe mes charges!)
Et j'ajoute l'arrêté sur le contrat de la CNC sujet de ce post: JPM, voyez-vous des raisons valables à opposer à ce projet d'arrêté? |
Edité par - manech le 30 mars 2009 17:10:57 |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 30 mars 2009 : 18:10:37
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Un arrêté ? Si quelqu'un peut nous expliquer l'intérêt pratique d'un arrêté, on pourra dire ce qu'on en pense.
Sous tous les régimes, la production législative et réglementaire française a été diarréhique 
Il pourrait présenter toutefois un intérêt pour les syndics : ils pourront faire ce qui aura été omis ! et peut-être aussi contourner ce qui aura été mal établi.
L'arrêté en question est ce que les militaires appellent un incident latéral : attirer l'attention de l'ennemi sur un point pendant que les copains s'infiltrent par un point opposé. En l'espèce le point opposé est le compte séparé.
Je considère cependant que certaines clauses et certains syndics devraient être sanctionnées. Les copropriétaires viennent à l'assemblée avec 60 millions de conso sous le bras et les adoptent à l'unanimité des présents.
La prochaine fois, ils prendront le JO, et les adopteront encore
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 30 mars 2009 : 18:30:04
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Sans parler de ceux qui n'ont rien sous le bras et lève la main à l'imitation pour ne pas se distinguer et/ou pour faire croire qu'ils ont compris ! .....
Je rejoints l'exposé de JPM, qui a fais un balayage des réformes indispensables,à quelques bémols près !
Sauf que je viens de faire un rapide calcul :
- 1er statut 1938, pas obligatoire
- 2ème statut 1965, quasi le même mais obligatoire
- 3ème statut "JPM" ...2050, 2065 pour le centenaire ??
Dans l'immédiat, c'est à la fois la suppression de la dispense ET le contrat type CNC qu'il nous(*) faut, l'un ne pouvant aller sans l'autre ... et vice versa !
(*) 'nous', les copropriétaires.
Pour ce qui concerne la réforme de la profession dans son statut, sa formation, "la profession" n'y est pas du tout, hélas, ou à la marge. |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 30 mars 2009 : 23:33:05
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A deux, on peut déja faire beaucoup de choses
Mais dire que le statut de 1965 à celui de 1938  , c'est quand même un peu gros.
Elle est, certes, restée dans le cadre de la conception dualiste : le copropriétaire a deux droits : propriété divise de la partie privative + propriété indivise des parties communes. Conception d'autant plus inconsistante qu'on sortait des pleines propriétés empilées de l'Ancien droit, système repris à titre supplétif dans l'article 664 du Code civil puis, de nos jours, dans les copropriétés en volumes.
Mais la loi de 1965 contenait si bien le germe de l'évolution future du droit de copropriété que la jurisprudence a fini par reconnaitre que constituent des biens immobiliers comme les autres :
- aussi bien le lot de copropriété classique (triomphe de la conception unitaire), qui regroupe tous le droits réels de son titulaire + les droits et obligations résultant de la loi et du RC.
- que des volumes définis de l'espace avant même la construction des bâtiments correspondants !
Tout cela n'était pas mûr en 1965. Le droit des institutions collectives était d'autant plus balbutiant que la notion d'institution était encore contestée et qu'on commençait à établir des conventions collectives sans bien savoir de quoi il s'agissait : un petit groupe de personnes établit une convention (en droit du travail à l'époque) qui s'appliquera à d'autres personnes pas encore nées sans qu'on leur demande ni avis ni adhésion Je signe un contrat de travail avec un patron métallurgiste = je tombe sous le coup de la CCN de la Métallurgie.
Itou pareil pour le règlement de copropriété : j'achète un lot au 88 rue des Fleurs = je tombe sous le coup du RC de cette copropriété, établi par le groupe des constructeurs initiaux.
Quand on a compris cela, on sait ce que sera le prochain statut. Il gardera la plupart des règles actuelles car elles sont parfaitement compatibles avec ce mécanisme. On pourra définir clairement ce qu'est le droit de copropriété, le lot (un " héritage " au sens du Code civil = un bien immobilier), le RC (une convention collective), le syndicat (un syndicat au sens très ancien du terme), le syndic (un mandataire social), le conseil syndical (un collège), etc...
Alors qu'en 1990 encore il était encore impossible de trouver la qualification juridique d'un de ces éléments dans un traité spécialisé.
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manech
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1418 réponses |
Posté - 31 mars 2009 : 09:18:49
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Les hauteurs du droit me donnent un peu le vertige! je note cependant que JPM garde le syndic comme mandataire social: je suppose donc qu'une partie des réformes qu'il suggère vise à diminuer l'aspect commercial prédominant de la fonction à l'heure actuelle.
En attendant une réforme ambitieuse de ce type, je ne peux que répéter avec Gédehem les urgences:
suppression de la dispense du compte séparé
arrêté pour fixer les tâches de gestion courante,
ce qui implique évidemment une liste limitative des quelques prestations particulières autorisées (ce dernier point pour répondre à l'objection de JPM qui connaît bien "la profession".) |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 31 mars 2009 : 09:48:27
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Pour moi c'est tout civil.
Mais par ailleurs vous oubliez que chaque semestre, les syndics, professionnels ou pas, sont dotés d'une tâche nouvelle.
Vous ne prenez en compte que les tâches figurant dans le statut de la copropriété. Or nombreuses sont les tâches du syndic, professionnel ou non, qui sont prévues par des textes étrangers au statut de la copropriété.
Certaines n'ont pas un coût significatif et relèvent de la gestion courante. D'autres justifient une rémunération exceptionnelle.
Je crois profondément à l'utilité des associations de copropriétaires. Mais mon projet comporterait certainement un point supplémentaire à ce sujet. Pas question de leur imposer des formalités spécifiques de constitution comme à la fin du 19e siècle. Mais des obligations quant à la fiabilité de l'information sans nul doute.
La même obligation s'imposerait aux organisations professionnelles
Dire que rien n'est changé pour le livret A au 01/01/2009, cela n'est pas admissible.
Dire que le sous-compte bancaire est un compte séparé, cela n'est pas admissible non plus.
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manech
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1418 réponses |
Posté - 31 mars 2009 : 11:38:30
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Citation :
Vous ne prenez en compte que les tâches figurant dans le statut de la copropriété. Or nombreuses sont les tâches du syndic, professionnel ou non, qui sont prévues par des textes étrangers au statut de la copropriété.
Pourriez-vous préciser? vous parlez peut-être de la gestion des diagnostics? de la production des attestations de TVA? de...?
Ne s'agit-il pas de tâches hors gestion courante qui peuvent être listées par arrêté, et mises à jour s'il le faut, (à condition que ce ne soit pas la profession qui fasse la mise à jour) |
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alex40
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424 réponses |
Posté - 31 mars 2009 : 15:04:31
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manech écrit :
Citation :
Pendant qu'Alex40 et "la profession" calculent des soldes d'exploitation, que les copropriétaires découvrent le montant total de leurs charges, il est bon qu'il y ait des gens pour voir le problème de plus haut.
Mais je ne pense pas que ce soit à la portée des associations de copropriétaires, ni à celle des associations professionnelles de le profession. En tous cas, ce n'est pas leur souci premier. Dommage! assurément.
Donc, manech, les professionnels ne sont que des comptables, les copropriétaires ne voient pas plus loin que le bout de leurs charges, le sujet n'est pas à la portée des assoces de copropriétaires ni de celles des professionnels qui, quoi qu'il en soit, ne s'en préoccupent guère..
Seuls quelques uns d'entre vous ont réussi à prendre la hauteur suffisante pour comprendre et régler le problème....
Diable !
Il n'est pourtant pas inutile de conserver les pieds sur terre et veiller en permanence aux soldes d'exploitation si on ne veut pas aller dans le mur. Dans ces situations, conserver son esprit paysan et ne jamais s'en détacher, cela évite bien des désillusions et des déboires...
Aujourd'hui tout le monde se met à faire ses propres propositions pour régler le problème. Je viens de lire par exemple que 60 millions de consommateurs préconise à son tour et après l'ARC (mais toujours en vertu de la surenchère, la revue est encore plus exigeante !):
d'abroger le CBS (Et la revue de lancer un désinvolte " le manque à gagner peut être répercuté dans le forfait annuel de gestion". On a l'impression de lire du manech.).
de figer nos honoraires de mutation à une heure de vacation, soit en gros le tiers ou le quart de ce qui est facturé actuellement !
de supprimer les forfaits alors qu'on vient de les remonter dans nos honoraires de gestion courante (("cette double (?) facturation est absolument scandaleuse" affirme la revue)
de pratiquement supprimer les honoraires de travaux dont on peut s'interroger de l'utilité...
de supprimer les frais de relance : cela n'est en effet plus légal.
Il est donc aujourd'hui très mode de faire des propositions de baisse de nos honoraires. Les associations et les journaux, ceux ci étant largement irrigués par celles là, soudain tous à les croire étranglés d'indignation, rivalisent pour figurer parmi les plus exigeants concernant nos honoraires... Fouquet Tinville doit se retourner dans sa tombe de bonheur. Heureusement que nous ne sommes plus à l'époque de la révolution, car on verrait déjà des têtes de syndic se promener au bout de piques....
D'autant que plus personne n'écoute les professionnels totalement démonétisés, inaudibles.
Il est donc indispensable que quelqu'un conserve son sang froid et soit capable de nuancer les innombrables propositions énoncées ici ou là. Quequ'un d'apte à mesurer les conséquences de toutes les mesures préconisées sur le compte d'exploitation des syndics. Nous y revoilà ! Et ce rôle ne peut être tenu que par les pouvoirs publics car au train où vont les choses et les revendications, je me demande si le temps n'est pas venu de demander d'urgence la protection d'un arrêté, car cela devrait calmer le jeu et éviter l'incessante surenchère !!! Nous aussi nous aurions alors notre bouclier. Par les temps qui courent c'est tellement tendance..
manech, vous êtes persuadée de votre bon droit, vous voulez tellement le bonheur des copropriétaires et même des syndics malgré eux, qu'il n'y a plus rien d'autre à faire qu'à attendre et prier que les pouvoirs publics seront moins manichéens et moins réveurs que vous.
Croisons les doigts et rappelons nous cependant que le pire n'est jamais sûr..... Il faut bien se raccrocher à quelque chose ! |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 31 mars 2009 : 15:52:23
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J'aimerais qu'au lieu de vous adresser à moi, qui n'ai jamais parlé d'abroger le CBS, (voilà un lapsus révélateur) et qui ne prétends pas à la hauteur de vue d'un JPM, (relisez mieux les posts), vous répondiez aux arguments de Gédehem (x années d'expérience) et aux propositions de JPM (ancien syndic).
Chiche? Pas chiche? |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 01 avr. 2009 : 10:14:31
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En attendant les "chiche, pas chiche ...." 
Une petite remarque sur ce qu'écrivait JPM un peu plus haut :
"Mais dire que le statut de 1965 (est quasi le même que) celui de 1938 , c'est quand même un peu gros."
Le statut de 38 était novateur. Son mérite a résidé dans ce qu'il a institué, en partant de la distinction entre "parties divises" (ex : appartements) et "parties indivises" (non affectées à usage exclusif), un droit original : le droit de propriété privative sur l'appartement lui-même ET le droit de propriété indivise sur les parties communes de l'immeuble, droits indissolublement attachés l'un à l'autre.
C'est le "Lot de copropriété".
Le statut de 65 a certes intégré des données nouvelles, souvent liées à l'explosion de la construction de l'après guerre et aux nombreux équipements collectifs dont ils étaient dotés.
Il comble les lacunes du statut de 38 et le perfectionne, en particulier par le renforcement des pouvoirs du syndicat.
C'est là, en quelque sorte, l'évolution naturelle liée à l'évolution de l'habitat et de la Société.
Mais la principale nouveauté est sans aucun doute l'obligation des principales dispositions, ainsi que celles de son décret d'application...
On peut pondre tout ce qu'on veut en France, si ce n'est pas rendu obligatoire on en fait ce qu'on veut ....
(Quoique, même obligatoire, certains font encore ce qu'ils veulent ..
Pardon, c'était hors sujet ... 
Revenons y :
" Chiche? Pas chiche ? ..." |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 01 avr. 2009 : 10:23:40
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60 millions propose d'abroger le CBS Je n'ai pas lu le numéro mais je veux croire qu'il s'agit d'une erreur de plume et qu'il faut lire abroger la dispense.
D'autant qu'on lit à la suite : Et la revue de lancer un désinvolte " le manque à gagner peut être répercuté dans le forfait annuel de gestion". C'est un copier-coller de ce que je chante depuis un bout de temps.
Le montant normal des honoraires est 9000 €, le syndic gérant par compte unique a proposé 8000 parce qu'il pensait percevoir 1000 € de rémunération des fonds.
On lui demande de passer en compté séparé, il dit OK mais ce sera 9000.
L'assemblée doit accepter. Ce mécanisme est en toutes lettres dans l'avis du CNC qui incite les syndics à proposer deux montants d'honoraires un ave CBS, un autre avec compte unique.
Alex 40 nous a dit beaucoup de choses sensées sur l'action des syndics professionnels. Il est étonnant qu'il s'accroche à un mécanisme qui affecte de toute évidence la libre concurrence entre les professionnels.
Je suis persuadé que si l'Autorité compétente en la matière était saisie du cas français, elle sanctionnerait la dispense de l'article 18.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 01 avr. 2009 : 11:36:08
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Il est selon moi normal qu'Alex et bien d'autres s'accrochent aux quelques miettes sur lesquelles ils peuvent s'appuyer, dont ici de CBS.
Car de quelle "concurrence" parlons-nous ?
S'il s'agit, comme il semble ici, uniquement de celle basée sur le prix d'une prestation donnée, alors oui il a des craintes compréhensibles !
C'est le même phénomène que pour la grande distribution et le commerce de proximité : il est évident que le "petit syndic de proximité" ne sera pas concurrentiel ou difficilement avec les "Grands groupes de gestion en gros" !
Ne nous faisons pas d'illusion, nous le savons déja !
Le prix sera certes un élément à prendre en compte. Et en cela imposer le même contrat type pour tous est une bonne chose ainsi que d'imposer pour tous le CBS, au moins les choses seront au départ sans surprises, où à la marge.
Restera la qualité du "service". Et c'est là que la concurrence devrait réellement jouer.
Certes, il y a aura des adeptes du 'discount' ! .. Mais sans doute qu'une part importante se dirigera vers le service de qualité, le bio, même s'il faut y mettre quelques € de plus !
Mais il est vrai qu'il y a là un risque pour le "syndic de proximité"..., déja engagé par les rachats constatés depuis des années.
Chiche pour la qualité de proximité ???
Ajout :
On ne peut pas non plus il me semble s'accrocher à la nature 'civile' de la relation.
Elle l'était !
Elle n'est quasiment plus que de nature commerciale, par des sociétés commerciales qui n'ont que des stratégies commerciales sur un marché porteur en expension permanente.
Que reste t-il du civil ? rien, pas grand chose ...
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Edité par - gédehem le 01 avr. 2009 11:42:31 |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 01 avr. 2009 : 13:42:04
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Il me semble qu'une bonne part des propositions de JPM vise à restaurer la nature"civile" de la relation, alors que Gédehem pense qu'il faut tirer les conséquences de l'évolution de la profession vers une relation presque exclusivement commerciale (et protéger les copropriétaires consommateurs.)
Peut-on dire qu'en ce moment "la profession" joue sur les deux tableaux: mandataire obligé, ce qui lui procure des clients. D'où les problèmes actuels.
Y a-t-il antinomie entre les deux aspects: mandataire et prestataire de services? un prestataire de services peut-il être mandataire social? Ou bien faut-il choisir l'un ou l'autre?
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 01 avr. 2009 : 14:37:17
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"(et protéger les copropriétaires consommateurs.)"
Pour preuve de la nature "commerciale" : il s'agit d'un "contrat type CNC et non d'un contrat type CRC, qui en serait peut être restée à cette nature civile .. qui n'existe plus que virtuellement (Cf: D.art.11 : prééminence du "contrat" sur le mandat).
Il est vrai que pour la CRC et son président, débattre d'un "contrat" qui n'existe pas dans la loi ..... |
Edité par - gédehem le 01 avr. 2009 14:40:14 |
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journalistessyndics
Nouveau Membre
1 réponse |
Posté - 01 avr. 2009 : 18:45:33
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Bonjour,
Je suis journaliste. Je souhaiterais m'entretenir avec Gedehem ou Alex 40 ou toute autre personne concernant un sujet que je prépare sur les syndics. Je recherche le témoignage en total anonymat d'un ancien salarié de syndic, d'un entrepreneur ou toute autre personne pouvant témoigner de certaines pratiques de pot de vin dans la profession consistant à verser de l'argent aux syndics en échange de l'attribution de marchés. Pouvez-vous me rappeler de toute urgence au 01.44.09.03.68.
Cordialement
M.Pierre
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rambouillet
Pilier de forums
888 réponses |
Posté - 01 avr. 2009 : 19:31:26
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| et si on donne son témoignage on touche un pot de vin ou un pot de cidre |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 01 avr. 2009 : 19:41:35
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Citation :
Initialement posté par journalistessyndics
Bonjour,
Je suis journaliste. Je souhaiterais m'entretenir avec Gedehem ou Alex 40 ou toute autre personne concernant un sujet que je prépare sur les syndics. Je recherche le témoignage en total anonymat d'un ancien salarié de syndic, d'un entrepreneur ou toute autre personne pouvant témoigner de certaines pratiques de pot de vin dans la profession consistant à verser de l'argent aux syndics en échange de l'attribution de marchés. Pouvez-vous me rappeler de toute urgence au 01.44.09.03.68.
Cordialement
M.Pierre
STP productions
46 avenue Ternes
75017 Paris
recherche inversée
et une action en diffamation de unis, par exemple, ça vous botte monsieur le journaliste
Tel : 01 44 09 03 68 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 01 avr. 2009 : 19:49:05
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Rambouillet, avouez que c'est tout de même mieux qu'un pot de chambre, surtout plein !!!
Hé, S'il Te Plait, il y a bien longtemps que les syndics ne touchent plus de "pot de vin" !!!...
Tout au plus cela s'appelle "rémunération de l'apporteur d'affaire", et c'est passé très officiellement dans la compta de la Sce qui va travailler, ou au pire c'est "Droit d'entrée", ce qui n'est pas non plus 'empoté', qui plus est avec du vin que l'on trouve plutot en bouteilles .... |
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Le prix d'un arrêté pour imposer le contrat du CNC
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