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bastiancontrari04
Contributeur actif
49 réponses |
 Posté - 28 mars 2009 : 17:14:09
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Re-bonjour,
Je pense que ma dernière intervention du 28 mars à 10:57:58 a croisé celle de Gédehem et je m'excuse de la tournure de mes écrits.
En fait, j'ai refait mes calculs sur papier pour mettre en application les propositions de Gédehem et ca tombe pile poil avec ce qu'il a écrit lors de sa dernière intervention.
Donc, je reprends tout et j'explique :
Actuellement, notre exercice est calqué ainsi : 1er avril 2008/31 mars 2009 et mandat de syndic idem.
Le 4 avril nous changeons de syndic lors de l'AGO ; nous avons déjà suffisamment de pouvoirs pour avoir la majorité absolue à l'article 25 et nous n'avons qu'un candidat en lice (notre futur syndic) puisque le sortant ne se représente pas, il ne vient même pas à l'A.G.du 4 avril 2009.
1er point concernant l'exercice: Nous envisageons de raccourcir le prochain exercice du 1er avril 2009 au 31.12.2009 pour avoir dorénavant des exercices qui partent le 1er janvier et se terminent le 31 décembre. Cette proposition sera faite à l'A.G. du 4 avril et nous la mettrons à l'OJ de la 2ème AG que nous aurons avant la fin mai avec notre nouveau syndic.
2ème point concernant le mandat du syndic :
Si l'exercice se termine le 31 décembre et que trois mois suffisent à sa suite pour organiser l'AGO, nous pouvons fixer une AG fin mars de chaque année.
Le mandat du syndic (avec la formule de Gédehem) se décomposera comme suit :
AG 2010 (pour l'exercice 1er avril 2009/31 décembre 2009) : mettons AG aux environs du 20/25 mars 2010 + 1 an + 30 jours fin de mois =
mandat du 20/25 mars 2010 jusqu'au 20/25 mars 2011 + 30 jrs fin de mois = mandat du 20/25 mars 2010 jusqu'au 30 avril 2011.
j'ai bon ?
Les années suivantes le scenario sera le même :
Exercice du 1er janvier au 31 décembre.
AGO aux environs du 20/25 mars de chaque année.
Mandat de syndic de la date de l'A.G. + 1an et 30 jours fin de mois, soit 20/25 mars jusqu'au 30 avril de chaque année.
Vous me suivez toujours ?
Dites moi si j'ai tout compris ?
Enfin, question subsidiaire :
Pour que nous puissions raccourcir notre premier exercice du 1er avril 2009 au 31 décembre 2009 et inscrire la question à l'OJ, à quelle majorité faudra-t-il voter ? (article 24 ?)
A bientôt.
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rambouillet
Pilier de forums
888 réponses |
Posté - 28 mars 2009 : 17:42:28
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a mon avis mettre uen date figée de fin de mandat est risquée car votre délai est déjà court.
Que faites vous si votre syndic a un arrêt de trvail de 3 semaines par ex, entre mars et avril ? vous vous retrouvez sans syndic... 
préférez l'expression : jusqu'à l'AG amenée à statuer sur les comptes de l'exercice 20xx, plus 30 jours. |
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bastiancontrari04
Contributeur actif
49 réponses |
Posté - 28 mars 2009 : 17:59:55
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et voilà,
je m'apprêtais à ne plus intervenir puisque enfin j'avais les réponses à mes questionnements et vous remercier tous et particulièrement Gédehem et JB22 pour la clarté de leurs explications (que j'avais comprises dès la première lecture) et qui me satisfaisaient pleinement et voilà que Rambouillet me met encore le doute..
Pourtant je n'ai pas la réputation d'être une girouette qui adhère au dernier discours...!
Alors que faire ? J'aurai tendance à suivre Gédehem et JB22, alors Rambouillet argumentez davantage pour avoir une chance de me convaincre de vous suivre. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 28 mars 2009 : 18:24:00
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C'est que Rambouillet est parti sur une fausse piste, celle du syndic pro en nom propre ou du syndic non pro lui aussi en nom propre !
Sur le long terme les 2 sont à fuir comme la peste !
Mais comme vous aurez comme syndic "la SARL X au capital de ..., RCS xwrw236445", son gérant, sa secrétaire, son comptable ou votre gestionaire peuvent tomber malade le temps qu'ils veulent, ce sera toujours la "SARL X" qui sera syndic, 24h/24, 365j/an ... 
Accessoirement la date échéance du mandat du syndic DOIT être fixée, ainsi que le recommande la CRC !
Par ailleurs, la jurisprudence n'accepte pas que le mandat donné pour UN AN soit complété par des mentions type ..." jusqu'à la prochaine AG appelée à approuver les comptes"..
Considérant que l'échéance de ce mandat n'est pas expressément fixée par une date précise, c'est la durée d'UN an qui s'applique, soit 365 jours sans 1 jours de plus !
D'où l'importance de la date échéance, qui ne saurait être à 18 mois pour un mandat d'un an !
en conclusion :
"Exercice du 1er janvier au 31 décembre.
AGO aux environs du 20/25 mars de chaque année.
Mandat de syndic de la date de l'A.G. + 1an et 30 jours fin de mois, soit 20/25 mars jusqu'au 30 avril de chaque année.
Vous me suivez toujours ?
Dites moi si j'ai tout compris ?"
OUI, c'est tout bon !!!  |
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bastiancontrari04
Contributeur actif
49 réponses |
Posté - 28 mars 2009 : 18:50:23
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Ouf ! 
j'y arrive enfin.
Merci de tout coeur Gédehem pour vos réassurances.
Je vais pouvoir dormir cette nuit.
Merci à tous et bon, très bon week end  |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 28 mars 2009 : 20:19:31
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"Je vais pouvoir dormir cette nuit."
Une heure de moins !...
Je pars en " week end prolongé" une heure plus tôt, comme il faut toujours voir les choses du bon coté.
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rambouillet
Pilier de forums
888 réponses |
Posté - 28 mars 2009 : 20:49:08
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attention gedehem (pardon bastiancontrari de revenir  ) avant de partir en WE prolongée :
un AN (comme vous dites), ce n'est pas un AN+30jours, alors comment faire.
La loi ne fixe pas à 1an ou deux ans ou 3 ans, elle dit ne passer passer 3 ans !
Donc on peut très bien avoir un contrat de 18 mois. Il suffit de ne pas spécifier que c'est un an + 30 jours. C'est pourquoi, je ne fixai pas une date précise fixe ; quel texte de loi dit qu'il faut une date précise
Quant au syndic malade, vous verrez comment cela se passe si c'est l'assistante ou le directeur qui fait l'AG, vous n'aurez réponse à rien. |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 28 mars 2009 : 21:35:20
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"Donc on peut très bien avoir un contrat de 18 mois."
Exact, la durée ne peut éxcéder 3 ans.
Si le contrat est de 18 mois, vous ne pouvez pas élire un nouveau syndic avant l'échéance du mandat du syndic en cours sans son accord. A défaut le syndic peut invoquer une rupture abusive de contrat. (13 mois pour avoir un délai de garanti ça passe, O.K., 18 mois non).
Vous aurez donc une A.G. pour voter le budget et approuver les comptes, et une autre, six mois plus tard, pour élire un syndic.
Dans la pratique les contrats sont de un, deux ou trois ans, pour que l'approbation des comptes et la désignation d'un syndic puisse se faire au cours de la même A.G. |
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bastiancontrari04
Contributeur actif
49 réponses |
Posté - 29 mars 2009 : 10:14:16
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Bonjour et bon dimanche à tous,
J'ai dormi (peu) et je répondrai à Rambouillet.
Vous ne nous avez pas convaincus. Nous avons vécu et vivons encore le scenario catastrophe que vous évoquez.
Mandat du syndic collant aux dates de l'exercice, syndic absent pendant plus de quatre mois, et copropriété laissée aux bons soins de ses assistants qui sont partis au fur et à mesure. Le silence unilatéral nous connaissons... nous le connaissions d'ailleurs avant que le syndic ne soit malade puisqu'il ne répondait jamais à nos demandes qu'elles soient verbales, écrites LRAR, lettres simples, courriel, contrairement à ses collaborateurs qui (à leur décharge et bien qu'ils n'aient pas la "compétence"..!!! qu'il affichait sur papier mais que nous n'avons pas eu le loisir de constater), ont fait l'effort de nous répondre parfois par courriel. Sa dernière trouvaille a été de nous annoncer qu'il serait absent à l'AGO qu'il a quand même fixée avant de se déclarer hors concours pour le mandat, etc.. Nous avons presque tout connu d'un mauvais mandat avec un mauvais syndic alors... comme le dit le proverbe "chat échaudé....froide". Voilà pourquoi nous (le CS) sommes passés de l'état du naïf confiant au frileux suspicieux pour ne pas dire parano.
Enfin nous voyons la fin du tunnel.
Je renouvelle mes souhaits à tous pour un bon dimanche. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 29 mars 2009 : 15:48:07
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Pour les tenants de "pas de date échéance précise", je vous invite à lire ce sujet qui tombe à propos.
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=77560
"...le mandat du syndic se termine avec l'assemblée qui statuera sur les comptes de l'exercice arrêté au 31 décembre 2008 et au plus tard le 29 septembre 2009."
Du n'importe quoi, qui permet au syndic de convoquer l'AG pour approuver les comptes arretés au 31.12.2008 début septembre 2009 ! 
On est très loin du prétendu délai des 6 mois ! On est même très très loin du mandat de 12 voire 13 mois !
Accessoirement on voit là encore une de ces manœuvres détestables de "la profession", qui est autre chose que la petite récrimination sur le contrat type CNC que dénonce certains dans un autre sujet.
JB : du moment qu'une AG est convoquée avec la question "Désignation du syndic" inscrite à l'ODJ avec 2 propositions concurrentes, la désignation du nouveau syndic entraine automatiquement la fin du mandat précédent, à moins que l'AG en décide autrement avec l'accord tant du sortant que de l'entrant !
S'il n'y a pas accord, la décision désignant le nouveau syndic entre en œuvre aussitot promulgué en séance le résultat du vote, comme il en est de quasi toutes les décisions d'AG.
Concernant la question "durée du mandat et date échéance", tout CS devrait connaitre la recommandation n°15 de la CRC dont s'inspire le juge pour statuer :
"B -Quant à la durée des fonctions du syndic :
- De s'abstenir d'utiliser des formules telles que "le syndic est désigné pour une durée de (une année par exemple) qui commence le (date précise) pour se terminer lors de l'assemblée générale ayant à approuver les comptes de l'exercice clos le ....."
- D'utiliser au contraire des formules dénuées de toute ambiguité telles que " le syndic est nommé pour une durée de ... qui commencera le .... pour se terminer le .....""
C'est clair !!!
Vous noterez que cette recommandation n°15 de la CNC présidée par le Conseiller Capoulade est en date du 21 juillet 1997, que nous sommes en mars 2009 et que "la profession" est en retard de 3 guerres au moins sur ce coup là (comme sur trop d'autres !) !! |
Edité par - gédehem le 29 mars 2009 16:16:45 |
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chenkak
Pilier de forums
620 réponses |
Posté - 29 mars 2009 : 16:37:34
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La question posée par Bastiancontrari04 en début de cette discussion paraissait bien simple, mais on a vu très rapidement que ces problèmes de dates et de durée, souvent négligés par ignorance, ou simplement par reconduction de vieilles habitudes, devraient être mieux étudiés par tous les conseils syndicaux et syndics. On a vu notamment les conclusions extrêmement importantes suivantes :
1) La tenue de l'AG en période d'été doit être écartée (sauf urgence ou conditions particulières) de manière à ce que l'assemblée puisse être préparée dans de bonnes conditions et réunir le plus grand nombre possible de copropriétaires.
2) La date de clôture de l'exercice comptable donne une orientation sur la date de l'AG puisqu'il est conseillé de tenir l'AG environ 4 mois après la clôture des comptes.
(Nous avons noté que l'ancienne notion, parfois mal interprétée, d'un délai maximum de 6 mois n'est plus valable aujourd'hui).
3) Le contrat du syndic doit être renouvelé ou reconduit au moins tous les trois ans, avec une tendance actuelle à ramener la durée à un, mais il est conseillé (contrairement à ce que recommandent beaucoup de syndics) de ne pas arrêter le contrat à l'AG suivante mais d'accorder à la durée de vie du contrat un mois de plus, par exemple, selon la suggestion de Gédehem : "UN an à compter du (date AG N) jusqu'au (date AG N+1 + 30 jours fin de mois)" afin de ne pas se retrouver sans syndic en cas, par exemple, d'un report forcé de la date prévue de l'AG.
Sur ce dernier paragraphe, on peut se poser encore une question qui n'a pas été abordée : l'AG étant tenue à la date prévue et se déroulant normalement, le délai d'un mois n'est donc plus indispensable.
Pour cela, ne serait-il pas préférable de modifier la clause de fin de contrat pour dire :
"UN an à compter du (date AG N) jusqu'au (date AG N+1 + 30 jours fin de mois), à moins que l'AG, en cas de changement de syndic, supprime ou réduise le délais supplémentaire si les deux syndics y consentent".
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 29 mars 2009 : 16:50:22
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Il n'y a pas de "délai d'un mois" !
Il y a une durée de mandat telle qu'elle permette "au cas où" d'avoir un mandat en cours si par accident l'AG est retardée.
Vos AG sont habituellement tenues vers le 20 mars, mandat jusqu'au 30 avril.
Telle année il y a un "retard à l'allumage", l'AG ne peut être convoquée que pour le 18 avril !
Tout va très bien ! ....
C'est la raison d'être de cette précision pour le calcul "date habituelle AG + 30 j. fin de mois" : c'est pour avoir une petite marge de manœuvre "au cas où" .... , marge qui peut n'être que de 10 jours s'il y a un pb ! ...
Au pire, l'AG peut être convoquée le 29 avril pour se tenir fin mai !
Certes, entre le 1er et cette fin mai il n'y aura pas de syndic, mais ce n'est pas la cata en soi !
PS : en général, lorsqu'on change de syndic, c'est qu'on n'est pas content du sortant ! Il ne faut donc pas compter sur celui mis à la porte pour continuer 15 jours voire 2 mois !!! |
Edité par - gédehem le 29 mars 2009 16:54:47 |
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chenkak
Pilier de forums
620 réponses |
Posté - 29 mars 2009 : 17:00:19
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| Justement, la modification que je propose de votre phrase est donc nécessaire. |
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rambouillet
Pilier de forums
888 réponses |
Posté - 29 mars 2009 : 17:04:03
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le 1 mois peut aussi etre justifié par le fait que la désignation du syndic n'a pu avoir lieu :
* absence de quorum à la réunion (art 25)
* non majorité des 50% (art 25) puis du 1/3 (art 25-1)lors du vote de la résolution
cela évite de tomber dans l'administration provisioire suite à non désignation du syndic. Cela laisse un mois au syndic, voir au conseil syndical, si le syndic ne le fait pas, de convoquer une AG : d'où l'importance de toujours mettre sous les fesses du Président, la feuille de présence (adresses et tantièmes) |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 29 mars 2009 : 17:06:38
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La clause de "fin de contrat" du syndic X ne concerne que le contrat du syndic X !
Vous ne pouvez y mentionner un éventuel accord d'un syndic W !
S'il s'agit d'une résolution qui concerne la durée du mandat donné par l'AG (le 'contrat' aura donc la même durée), cela peut être ajouté en séance s'agissant d'une "résolution induite".
Mais ce n'est pas demain la vieille que le syndic mis à la porte accepte de continuer la gestion 15 jours ou 2 mois !
Qui plus est, lorsqu'on change de syndic, ce n'est pas du tout dans l'interet du syndicat.
Ajout pour Rambouillet :
Lorsque vous avez la formule bidon ".. jusqu'à l'AG appelée à approuver les comptes", le fait que cette AG soit convoquée pour approuver les comptes entraine automatiquement la fin du mandat du syndic !
On n'est pas au foot, il n'y a pas "prolongation" !
Dans le cas que vous évoquez (pas de 25, pas de 25-1) notez que le dernier alinéa de ce 25-1 permet de convoquer une autre AG !
Lorsque l'AG du 20 mars n'a pu statuer pour les raisons que vous avancez (*), le mandat étant à échéance du 30 avril, on a 'tout le temps' entre ce 20 mars et ce 30 avril de convoquer une autre AG !
Même chose si l'AG se tient le 10 avril !
La résolution à proscrire "..jusqu'à l'AG appelée à approuver les comptes .." n'offre aucune alternative : faute de désigner le syndic le syndicat se retrouve sans syndic.
(*) preuve d'un dysfonctionnement du syndicat, d'un "j'm'enfoutisme" qui lui préjudiciable : que fait le CS ?? |
Edité par - gédehem le 29 mars 2009 17:19:06 |
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chenkak
Pilier de forums
620 réponses |
Posté - 31 mars 2009 : 22:59:10
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Finalement, il me semble qu'il ne soit pas nécessaire d'ajouter un délai supplémentaire, comme AG + 30 jours pour la durée du mandat du syndic, mais préférer plutôt la formule suivante :
"La durée du mandat du syndic, qui est normalement de un an, pourrait être légèrement adaptée, le cas échéant, pour s'achever à l'AG qui votera la résolution reconduisant ou, à défaut, désignant un syndic pour une nouvelle période." |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 01 avr. 2009 : 01:23:43
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Chenkak : c'est sanctionnée par la jurisprudence !
Vous rajoutez du vaseux en ne précisant pas la durée du mandat !
La durée du mandat du syndic n'est pas "normalement" de X ou Y !
Elle est ce qu'en décide une AG, 3 ans maxi alors de date à date !
Si l'AG décide "UN AN" avec une résolution vasouillarde qui ne précise pas une date échéance c'est UN an, soit 365 jours sans 1 de plus, quelque soit le blabla qu'on peut ajouter..
Relisez et comprenez votre proposition !
Je suis syndic, votre dernière AG m'ayant désigné avec cette résolution s'est déroulée le 25 mars 2008 !
Selon votre proposition, la durée de mon mandat est de combien, j'ai jusqu'à quand pour convoquer votre AG destinée à approuver les comptes clos le 31.12.2008 ????
Je la convoque pour le 15 décembre 2009 sans mettre la question "désignation du syndic" :
- Selon vous, est-ce irrégulier ?? 
- Que diriez-vous si c'était vrai ???
A vous lire ...
PS pour ouvrir la piste : lorsque la durée du mandat n'est pas expressément fixée, 1, 2 ou 3 ans, c'est alors le tarif plein qui s'applique : 3 ans ! |
Edité par - gédehem le 01 avr. 2009 01:29:27 |
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chenkak
Pilier de forums
620 réponses |
Posté - 01 avr. 2009 : 09:57:43
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Gédehem, le problème que vous posez peut se produire même avec le délai de 30 jours de votre formule, si le syndic est de mauvaise fois et refuse d'inscrire la question à l'ordre du jour!
Même avec votre formule, vous ne pouvez pas avoir une durée fixe du mandat puisque, comme vous le dites par ailleurs, une fois le nouveau syndic désigné, l'ancien ne restera généralement pas pour achever le délai que vous indiquez. Donc, il faut avouer que l'article D29 est rarement respecté à la lettre.
Si vous préférez, on pourrait fixer un délai pour la tenue de l'AG qui doit statuer sur la désignation du syndic. |
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bastiancontrari04
Contributeur actif
49 réponses |
Posté - 01 avr. 2009 : 10:46:37
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Bonjour à tous,
J'espère que vous avez passé un bon week end.
J'ai un nouveau problème à vous exposer.
J'ai vu notre nouveau futur syndic qui sera désigné samedi.
PB : le mandat du syndic dans cette société est établi pour une année civile : son 1er contrat va donc démarrer le 1er avril et se terminer le 31 décembre, puis partira régulièrement du 1er janvier au 31 décembre.
l'élaboration du scenario que j'avais espéré sur ce post est donc caduque et je me retrouve à nouveau avec mes angoisses pour que le mandat du syndic colle avec celui de l'exercice.
Que me proposez-vous pour que nous retrouvions l'harmonie précédente ?
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rambouillet
Pilier de forums
888 réponses |
Posté - 01 avr. 2009 : 11:48:49
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ne confondez vous pas mandat du syndic et sa pratique habituelle de gestion et de comptabilité des syndicats sur une année civile. Si c'est ainsi votre nouveu syndic va vous proposer un nouveau calendrier d'exercice : 1er avril - 31 décembre 2009 puis 1er janvier-31 décembre 2010, mais uniquement pour les comptes du syndicat, pas pour son mandat. Cette modification de calendrier ne peut intervenir que tous les 5 ans.
Le mandat du syndic est fixé en durée par l'AG et non par le syndic. |
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date d'AG idéale par rapport au mandat
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