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 Sujet  |
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manech
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 Posté - 27 avr. 2009 : 22:01:15
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Bonjour
Un syndicat, 2 bâtiments dont l'un est un immeuble, l'autre une petite maison
charges communes spéciales (pour les travaux menus ou grands) pour chacun des bâtiments.
Pour celui des bâtiments qui n'a qu'un seul lot, donc qui est le seul à payer pour les travaux d'entretien, les travaux doivent-ils quand même passer par le syndic, ou bien peut-on admettre que l'unique copropriétaire prend tout en charge (devis et paiements) sans passer par le syndic?
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 27 avr. 2009 : 22:34:11
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Bonne question ... 
Je dirais que le passage par l'AG est obligatoire, l'AG étant garante de la conformité des travaux entrepris sur les parties communes !
S'il s'agit de petits travaux (changer une tuile ou repeindre une prte), sans doute que le copropriétaire peut les entreprendre lui-même non sans en aviser le syndic !
Mais s'agissant de refaire la façade ou la toiture, quand bien même ce copropriétaire en assurerait seul le financement, il doit passer par l'AG s'agissant de statuer sur les travaux communs !
Si la divsion du sol est possible, pourquoi ne demande t-il pas à sortir du syndicat ??? |
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manech
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1418 réponses |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 27 avr. 2009 : 23:53:41
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Gedehem : Citation :
Je dirais que le passage par l'AG est obligatoire, l'AG étant garante de la conformité des travaux entrepris sur les parties communes !
Certes ! Mais ce n'est pas exact quand le règlement de copropriété prévoit la spécialisation des parties communes. Le propriétaire unique organise ses travaux comme il l'entend sous réserve toutefois de ne pes effectuer des modifications qui porteraient atteinte à l'esthétique de l'ensemble, ou à la bonne jouissance des autres copropriétaires.
Dans ce cas le propriétaire a la qualité de maître d'ouvrage et, je pense, la responsabilité de souscrire une assurance dommage ouvrage. Mais ce dernier point est à vérifier.
Il est alors nécssaire d'obtenir l'autorisation de l'assemblée.
Plus généralement il est courtois de tenir le syndic et les autres copropriétaires de l'exécution de travaux.
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manech
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1418 réponses |
Posté - 28 avr. 2009 : 08:41:07
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| Malgré tout, il y a le problème de l'assurance de la copropriété: le RDC est clair, elle assure toutes les parties communes: si le propriétaire du lot unique est seul responsable de l'entretien de ce lot, il risque d'y avoir un problème au niveau de l' assurance collective, par exemple en cas de sinistre dû à la négligence. |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 28 avr. 2009 : 09:59:28
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A mon sens, ce n'estpas parce que le RDC prévoit la spécialisation des charges que celui-ou ceux seuls concernés peuvent faire ce qu'ils veulent !
Même si ceux seuls concernés ont droit de vote, la décision se prend lors d'une AG "générale" !
Lorsqu'un copropriétaire seul concerné par tels travaux communs dont il assurera seul la charge souhaite faire des travaux, la question doit être inscrite à l'ODJ d'une AG même s'il est seul à 'décidé' !
Du moins c'est dans ce sens que je fais la lecture des textes !
Je veux dire par là que le seul copropriétaire concerné du fait de la spécialisation des charges ne peut engager tout seul dans son coin des travaux sur parties communes, au mois sans y être autorisé par une AG au besoin selon L.art.25b !
"...sous réserve toutefois de ne pes effectuer des modifications qui porteraient atteinte à l'esthétique de l'ensemble, ou à la bonne jouissance des autres copropriétaires."
C'est l'AG qui en est garante, d'où la nécesité d'en connaitre le projet !
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manech
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1418 réponses |
Posté - 28 avr. 2009 : 10:14:01
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Ce ne peut être une demande d'autorisation de travaux privatifs affectant les parties communes, puisque, par exemple il peut refaire son toit qui est intégralement partie commune.
Et s'il s'agit de travaux sur des parties communes, alors le syndic doit passer l'OS, et doit payer l'entreprise, et peut percevoir des honoraires. Et tout cela doit passer dans la comptabilité du syndicat.
Si on ne suit pas cette procédure, alors on dirait que le bâtiment isolé est entièrement privatif (le sol excepté) (comme dans une copropriété horizontale), alors que ce n'est pas ce que dit le RDC, ni la police d'assurances.
Je trouve tout cela assez incohérent, et risqué (côté assurance) |
Edité par - manech le 28 avr. 2009 10:20:57 |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 28 avr. 2009 : 10:54:30
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C'est pourquoi il faut passer par l'AG, même si seul ce copropriétaire "décide".
C'est le syndic qui mettra en œuvre la décision, comme il en est de toute décision d'un syndicat, peu importe une spécialisation des charges qui n'a jamais 'privatisée' les parties communes concernées ! |
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manech
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1418 réponses |
Posté - 28 avr. 2009 : 11:51:39
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Avec votre dernier message, gédehem, tout semble logique.
Ce qui m'inquiète encore, c'est que JPM nesemble pas partagerce point de vue! j'aime quand vos violons sont accordés! |
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oldman24
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5732 réponses |
Posté - 28 avr. 2009 : 13:53:19
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Bonjour,
JPM et gédehem ont ils tous deux des Stradivarius 
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Salutations
François |
Edité par - oldman24 le 28 avr. 2009 13:55:52 |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 28 avr. 2009 : 15:30:22
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Je ne parle pas de spécialisation des charges, mais de spécialisation des parties immobilières.
Quand une " maison " (bâtiment séparé) constitue un lot de la copropriété, les murs et le toit ne sont pas des parties communes générales. Elles sont communes " à une seule personne ", autant dire privatives. Comme toujours, il peut y avoir des exceptions, mais certainement très rares.
La loi n'envisage quelque peu cette situation qu'à propos de la scission. Le propriétaire unique d'un bâtiment, ou de tous les lots constituant un bâtiment, peut demander le retrait de la copropriété sans avoir à tenir d'assemblée (et pour cause ) Cf art. L 28
Pour ce qui est de l'assurance, la bonne solution est de la prendre en compte au titre de la multirisques du syndicat, mais la police doit tenir compte de cette situation particulière. Un bon assureur connaît bien cette chanson.
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oldman24
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5732 réponses |
Posté - 28 avr. 2009 : 16:24:33
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Autant procèder à la scission .Si la maison ne représente qu'un lot la loi de 65 et les textes subséquents ne lui seraient plus apllicables !
En ce qui concerne l'assurance il semble que le" médiateur " devrait être l'assureur. |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 28 avr. 2009 : 17:38:35
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Dans la mesure où l'ensemble immobilier composé de 2 bâtiments est placé sous le régime de la copropriété sans que soit fait de distinction entre "parties communes", tout est "partie commune".
Sur ce qu'expose Manech il n'y a que la spécialisation des charges qui distingue ces 2 bâtiments, les murs/toit/dalles étant sans doute indistinctement "parties communes" dans le RDC.
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 28 avr. 2009 : 18:35:01
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Dans le cas de Manech, on ne sait pas exactement ce qu'il en est. La question mentionne qu'il y a des charges communes spéciales, mais il n'est pas certain que son auteur ait été voir ce qu'il en est pour les parties communes, ni même comment est défini le lot maison.
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oldman24
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5732 réponses |
Posté - 28 avr. 2009 : 21:39:19
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Ce qui chagrine manech c'est que les deux ténors ne sont pas au diapason
en ce qui concerne son sujet ! |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 28 avr. 2009 : 23:19:23
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| Bon, je donne le la : LAAAAAAAAAAAA .......... |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 28 avr. 2009 : 23:41:11
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On serait peut être d'accord si Manech prend la peine de retranscrire au moins la description du lot dans le RC :
Lot n° 16 Au 4e étage porte gauhe Un appartement de 4 pièces : entrée, couloir ..... (un appartement c'est un volume d'espace privatif entre des murs et planchers haut et bas qui sont des parties communes)
Lot n° 17 Dans la cour, une maison particulière comportant un étage sur rez de chaussée et sous-sol, comprenant .... (Une maison c'est un bâtiment dont les murs aussi bien que les volumes internes sont des parties privatives).
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manech
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1418 réponses |
Posté - 29 avr. 2009 : 07:39:06
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La petite maison est ainsi décrite:
bâtiment B Lot 20: un appartement comprenant: cuisine-salle à manger- et chambre
avec droit aux WC situés au 1 étage du bâtiment A
Pour les "parties communes et charges afférentes à chaque bâtiment"
le bâtiment B avec son lot 20 a 1000/1000èmes
D'après l'intéressante distinction de JPM, puis-je en conclure
- que l'entretien du lot 20 doit passer par l'AG et le syndic, même si la décision et le coût ne concernent qu'un seul propriétaire.
- que la scission est impossible
En ce qui concerne l'assurance, le RDC met dans les charges communes générales les primes d'assurance: rien à redire, malgré l'existence de parties communes spéciales?
Puis-je aussi affirmer que, dans le conflit actuel avec la copropriété voisine à propos de la construction de ce lot 20 en limite de copropriété, c'est au syndic de l'ensemble immobilier qu'il appartient de représenter ce lot, tant en défense qu'en attaque. (le syndic actuel dit que le conflit ne concerne pas la copropriété dans son ensemble, et donc ne le concerne pas)
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Edité par - manech le 29 avr. 2009 09:30:23 |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 29 avr. 2009 : 09:44:10
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Il y a un syndicat composé de 2 bâtiments. Le fait qu'un des bâtiment soit un seul lot privatif ne change rien !
C'est le sydic qui représente le syndicat et a ce titre intervient pour les travaux sur parties communes,dont le toit de ce lot 20 !
"Puis-je aussi affirmer que, dans le conflit actuel avec la copropriété voisine à propos de la construction de ce lot 20 en limite de copropriété, ..."
Je comprend que ce bâtiment comprenant ce seul lot 20 est en limite de l'emprise en copropriété, et qu'il y a un conflit avec une copropriété voisine ?
C'est le syndic qui représente le syndicat partie en demande comme en défense !
S'agissant d'un litige qui concerne l'emprise du syndicat (quid ?)dont ce lot 20 n'est qu'un élément, c'est le syndicat qui est concerné et non un des lots qui ne lui est pas détachable.
Bien entendu c'est le syndic qui répond à l'action ! |
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manech
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1418 réponses |
Posté - 29 avr. 2009 : 10:00:24
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Merci, Gédehem. j'attends l'autre Stradivarius...
ce que je trouve intéressant, c'est l'importance des mots employés dans le RDC.
Pour tous ceux qui voient le lot 20, pour le sens commun donc, c'est, physiquement une petite maison, complètement à part de l'autre bâtiment. Nul n'aurait eu l'idée de l'appeler appartement; j'avoue que j'ai été très surprise quand j'ai vu que le RDC l'appelait appartement, ce qui juridiquement semble changer nettement les choses.
Où pourrai-je trouver d'autres références sur cette distinction faite par JPM, importante dans ce cas précis? |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 29 avr. 2009 : 10:24:50
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Je reste logique avec moi-même : s'il s'agit d'un appartement, le bâti doit être considéré comme partie commune.
Mais la description est curieuse, comme l'indique Manech.
L'appartement est-il accolé à l'immeuble, ou totalement séparé ?
Pour la simple curiosité : quelle est la date du règlement de copropriété d'origine ? Dans quelle région ?
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Edité par - JPM le 29 avr. 2009 10:27:29 |
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