| Auteur |
 Sujet  |
|
|
manech
Pilier de forums
1418 réponses |
 Posté - 29 avr. 2009 : 10:31:57
|
L'appartement/maison est totalement séparé (sa construction est d'ailleurs antérieure à celle de l'autre bâtiment de la copropriété)
Le RDC date de 1963
L'action se déroule à Paris 13ème.
la scission est- elle quand même possible?
Je renouvelle humblement ma demande: où puis-je trouver des références précises sur cette différence entre appartement et maison? |
Edité par - manech le 29 avr. 2009 10:37:19 |
Signaler un abus  |
|
|
oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 29 avr. 2009 : 12:00:28
|
Bonjour,
"Cette obscure clarté qui tombe des étoiles..." en venant jusqu'à moi me fit voir une seule voile: celle de la SCISSION du fait que ,toutes les conditions semblentréunies, l'AG pourrait décider ainsi.
On peut supposer que la monopropriété d'origine qui ne comportait qu'un seul appartement représente déjà 1000/1000 intégrés dans une nouvelle copropriété,après la construction d'un autre immeuble sur la partie du terrain disponible.
En receuillant des renseignements au Cadastre manech devrait règler son"tit problème" qui fait apparaitre une dissonance chez les grands du site!.
Quant à votre modeste serviteur il maintient, sous le poids d'une apnée du sommeil, d'acouphènes et de quelques autres pathologies nécessitant de lourds traitements médicaux, sa suggestion de procéder à une SCISSION pour mettre un terme à cette situation quelque peu fantaisiste.
Son auteur devair avoir lui aussi d'autres problèmes dont il n'a pas s'en orgueuillir.
Les avis de syndics comme Alex40 et links,notamment, seraient souhaitables.
 |
Salutations
François |
Edité par - oldman24 le 29 avr. 2009 12:42:52 |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 avr. 2009 : 14:36:52
|
Bonjour Oldman !
Nous sommes à Paris. 99 chances sur 100 pour que le terrain ne soit pas divisible (du point de vue administratif), avec au surplus la nécssit d'un accès à la " maison " par l'immeuble. Laissez tomber la scission.
Pour Manech : même observation : il est surprenant qu'à Paris en 1963 un notaire ait pu faire mention dans ce cas d'un appartement et non pas d'une maison particulière alors que les deux bâtiments ne sont pas accolés.
Un petit effort : la description sommaire de l'ensemble figurant en tête du règlement de copropriété :
Le présent RC s'applique à un immeuble édifié (ou à construire) situé à Paris rue Machin n° nn d'une contenance de NNN m² cadastré ...... et tenant
- par devant à
- d'un côté, à droite .......
L'immeuble comprend (ou comprendra ...) : Il comprend quoi ???
Voyez aussi s'il existe un clause concernant le ravalement et les gros travaux, qui pourrait nous éclairer.
Quant à un texte juriique distinguant appartement et maison ? Il n'y en a pas.
Un appartement est un ensemble cohérent de pièces destinées à l'habitation. Une pièce est un volume d'espace déterminé par le gros-oeuvre qui est commun. En copropriété ce volume est privatif. Les cloisons intérieures sont privatives. Les cloisons entre appartements, quand il y en a, sont mitoyennes. Les murs de refend (gros murs à l'intérieur de l'appartement ou entre deux appartements) sont communs.
Une maison séparée constituée en un lot unique peut être sur le sol commun, mais le gros oeuvre et les volumes qu'il détermine appartiennent au propriétaire du lot, sauf disposition particulière et expresse figurant clairement dans le RC.
|
| Signaler un abus |
|
|
manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 29 avr. 2009 : 15:03:18
|
rédigé par un notaire de la Marne pour un immeuble parisien
"l'ensemble immobilier à diviser est sis à paris....
Il comprend:
1) un bâtiment désigné A situé en façade sur la rue... et élevé sur caves, d'un rez de chaussée et de 3 étages carrés.
2) un bâtiment désigné B, situé dans la cour, adossé à la limite nord de la propriété et élevé sur terre plein, d'un rez de chaussée et combles.
le tout d'une contenance de 275 mètres carrés...
l'ensemble immobilier est divisé en 20 lots (je signale que le 20ème est l'appartement/maison totalement séparé)
Suit un tableau A "quote part de la propriété du sol et répartition des parties et charges communes" (les 20 lots y sont cités.)
Puis un tableau B "répartition des parties et charges communes afférentes au bâtiment A. (19 lots concernés)
Un tableau C répartition des parties et charges communes afférentes au bâtiment B) (1 lot concerné)
Dans les parties communes on range" la totalité du sol, y compris celui sur lequel sont édifiées les constructions, les murs de fondation de refends,... (aucune distinction suivant les bâtiments)
Dans "les charges communes générales", il y a l'eau, les assurances, les dépenses afférentes au fonctionnement du syndicat...
Au chapitre "charges communes particulières", il y a "le coût des réparations de toute nature (grosses ou menues, à faire aux parties communes comprises dans le bâtiment principal (y compris les dépenses nécessaires pour l'entretien, la réfection ou le remplacement de ces parties), les frais de ravalement (y compris la peinture des fenêtres, persiennes, volets et barres d'appui) seront supportés par les propriétaires dans la proportion de leurs droits.
Des votes particuliers et des assemblées particulières sont prévues.
L'auteur du RDC parle soit de l'ensemble immobilier soit de l'immeuble: le mot "maison" est absent du RDC.
Et merci à ceux qui se penchent sur mon tit problème! |
Edité par - manech le 29 avr. 2009 15:24:55 |
| Signaler un abus |
|
|
oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 29 avr. 2009 : 15:53:16
|
manech,
Merci pour vos remerciements.
Pour le moment il n'y a que trois contibuteurs qui se sont penchés sur votre "ptit problème" : deux ténors et un canard qui nage dans la mare des logements=appartements triplex assez nombreux dans Paris.(voir Web). |
Salutations
François |
Edité par - oldman24 le 29 avr. 2009 22:45:07 |
| Signaler un abus |
|
|
links
Contributeur senior
50 réponses |
Posté - 29 avr. 2009 : 18:09:06
|
Je plaide pour l'inexistence des clauses du RCP qui font mention d'assemblée ou de vote spécifique au bâtiment B.
En effet, il y a incompatibilité de deux élément essentiels du régime de la copropriété - la pluralité (art 1er L 10/07/1965) et le mécanisme majoritaire (art 22 loi 10/07/1965) - avec la nature et la consistance de votre bâtiment.
On retombe par conséquent sur le droit commun, c'est à dire un vote de l'ensemble des copropriétaires et un répartition sur une seule tête.
C'est, a mon avis, la seule solution qui tienne debout.
En tout état de cause pour ne pouvez vous exonérer d'une autorisation de l'assemblée s'agissant de parties communes.
En outre, si les travaux sont mal réalisés qui doit mener l'action ?
Si vous vous exonérez de décision d'AG, l'entreprise ou plutôt son assurance (la SMABTP est très forte sur ce point) contesterons votre pouvoir à agir au nom du Syndicat (art 55 al 1er décret du 17 mars 1967) et j'imagine mal que vous puissiez obtenir un mandat s'agir en justice au nom du syndicat de la part de gens que vous aurez « oubliés » pour la décision des travaux.
J'ajoute si cela vous paraît insuffisant que les frais de cette procédure seraient répartis suivant les charges communes générales, |
| Signaler un abus |
|
|
oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 29 avr. 2009 : 19:02:49
|
Bonsoir,
Merci à links pour sa contribution sur ce " tit problème ", plus important que supposé initialement par manech.
A+++ |
| Signaler un abus |
|
|
manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 29 avr. 2009 : 19:40:43
|
Merci links pour votre point de vue de juriste et de professionnel.
Je ne suis ni l'un ni l'autre, mais je trouverais anormal que l'AG décide de travaux qu'elle ne paie pas.
Il me semble qu'il suffirait, pour que les intérêts du syndicat soient préservés, que les travaux décidés par le copro du lot unique du bât. B soient signalés à l'AG, et surtout suivis par le syndic (donneur d'ordre, payeur), et que tout apparaisse dans les comptes de la copro, ce qui n'est pas le cas actuellement. |
| Signaler un abus |
|
|
ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 29 avr. 2009 : 22:48:47
|
Bonsoir Manech,
N’avez-vous pas dans votre règlement de copropriété ; administration de l’immeuble ; assemblée générale ; une clause similaire :
« Le présent règlement de copropriété mettant à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d’entretien d’une partie de l’immeuble en copropriété et de fonctionnement et d’entretien d’éléments d’équipement, il est expressément stipulé que seuls les copropriétaires concernés prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. »
|
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 29 avr. 2009 : 22:50:53
|
Ce lot fait indistinctement partie de l'ensemble immobilier, ainsi que le précise le RDC !
Le fait que soit prévue une spécialisation des charges ne change rien : les décisions sont prises en AG pour ce qui concerne le commun, peu importe qui en supporte la charge.
Autre aspect qu'il faut vérifier dans le RDC : la spécialisation des charges n'induit pas automatiquement la "spécialisation" du vote (seuls ont droit de vote ceux qui payent) !
Le syndic ne peut agir pour ces travaux qu'à la suite d'une décision d'AG, syndic qui agit au nom du syndicat, ce que ne peut faire un copropriétaire aurait-il seul à en supporter le financement (lequel transite par le comptes du syndicat.) |
| Signaler un abus |
|
|
oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 29 avr. 2009 : 22:52:04
|
Nous sommes loin de la question initiale.
L'affaire se corse ! |
| Signaler un abus |
|
|
ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 29 avr. 2009 : 23:26:40
|
Citation :
Initialement posté par gédehem
Ce lot fait indistinctement partie de l'ensemble immobilier, ainsi que le précise le RDC !
Le fait que soit prévue une spécialisation des charges ne change rien : les décisions sont prises en AG pour ce qui concerne le commun, peu importe qui en supporte la charge.
Autre aspect qu'il faut vérifier dans le RDC : la spécialisation des charges n'induit pas automatiquement la "spécialisation" du vote (seuls ont droit de vote ceux qui payent) !
Le syndic ne peut agir pour ces travaux qu'à la suite d'une décision d'AG, syndic qui agit au nom du syndicat, ce que ne peut faire un copropriétaire aurait-il seul à en supporter le financement (lequel transite par le comptes du syndicat.)
Bonsoir Gédehem,
Je suis entièrement d’accord avec ce que vous dites, je ne prétends certainement pas le contraire  .
|
Edité par - ETASPAK le 29 avr. 2009 23:28:21 |
| Signaler un abus |
|
|
ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 29 avr. 2009 : 23:29:41
|
Citation :
Initialement posté par oldman24
Nous sommes loin de la question initiale.
L'affaire se corse !
Bonsoir Oldman24,
Drôle de coïncidence, j’ai dégusté ce soir une saucisse sèche de porc et de sanglier fumée au feu bois ramenée de Corse par un ami (20213 FOLELLI)  .
|
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 30 avr. 2009 : 00:18:32
|
Etaspak, nous sommes d'autant plus d'accord que nos posts se sont quasi croisés à 1mn près (je ne suis pas un rapide du clavier avec mes 2 doigts !
Les saucisses corse une fois avalées, vous aviez "l'accent" ? |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 30 avr. 2009 : 00:38:04
|
Merci Manech ! Vous indiquez Un tableau C répartition des parties et charges communes afférentes au bâtiment B) (1 lot concerné)
Le titre parait alléchant mais les indications seront peut être décevantes. Dîtes toujours. Nous en aurons terminé.
Au point où nous en sommes il y a bien deux bâtiments distincts sur un terrain unique.
Le notaire a eu la prudence pour le bâtiment B de prévoir la possibilité d'assemblées spéciales. Notaire compétent et malin contrairement à ce que pense Links car le bâtiment B peut être divisé ou surélevé. Un lot aujourd'hui, deux ou trois peut être demain ?
Mais n'oublions que nous sommes alors en 1963, sous l'empire de la loi du 28 juin 1938.
Gedehem nous dit : Citation :
Ce lot fait indistinctement partie de l'ensemble immobilier, ainsi que le précise le RDC !
Le fait que soit prévue une spécialisation des charges ne change rien : les décisions sont prises en AG pour ce qui concerne le commun, peu importe qui en supporte la charge.
Autre aspect qu'il faut vérifier dans le RDC : la spécialisation des charges n'induit pas automatiquement la "spécialisation" du vote (seuls ont droit de vote ceux qui payent) !
Le lot fait partie de l'ensemble ? C'est évident puisque c'est un lot
Indistinctement ? Certainement pas ! Il y a un tableau C répartition des parties et charges communes afférentes au bâtiment B)
Links indique judicieusement qu'il ne peut y avoir d'assemblée lorsque la propriété d'un bâtiment est entre les mains d'un unique propriétaire. Mais, dans ce cas le propriétaire unique du bâtiment est investi sans nul doute du pouvoir de décision qui appartiendrait à une assemblée spéciale si le bâtiment était divisé. Il lui suffirait d'ailleurs de diviser le lot unique en deux lots pour que la notion d'assemblée spéciale puisse être mise en oeuvre.
Au demeurant l'observation de Links demeurerait valable si la décision devait être prise au cours d'une assemblée générale avec application de l'article 24 (scrutin restreint).
Il y a de la jurisprudence sur ce cas qui n'est pas rare, notamment, si mes souvenirs sont bons, la rénovation d'un hotel dans un groupe d'immeubles rue de Passy à Paris (au 50 je crois). Dans ce cas l'autonomie de la Société propriétaire avait été reconnue mais deux infractions avaient été sanctionnées :
1) modification de l'aspect esthétique d'une façade sans autorisation de l'assemblée de tous les copropriétaire
2) aménagement de jardinets alors que le terrain, lui, demeurait partie commune générale.
|
| Signaler un abus |
|
|
manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 30 avr. 2009 : 07:09:07
|
JPM, voici le "tableau C répartition des parties et charges communes au bâtiment B"
No du lot nombre de 0/00
20 10000
total 10000èmes
Décevant, isn'it?
Pour gédehem et Etaspack
article 26 votes particuliers assemblées particulières
Chaque fois que la question mise en discussion dans une assemblée concernera des partis communes à un certain nombre de copropriétaires seulement, ou concernera des éléments d'équipements dont seuls certains copropriétaires ont l'usage, seuls les intéressés prendront part à la discussion et aux votes etc....
Lorsque lODJ de l'AG ne concernera que certains copropriétaires, ceux pourront être seuls convoqués par le syndic.....
Et merci à tous encore une fois: pour moi les choses s'éclairent. |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 30 avr. 2009 : 10:12:49
|
Pas si décevant que celà.
No du lot nombre de 0/00
....20....... 10000
total 10000èmes
Il n'y a pas seulement spécialisation des charges mais spécialisation des parties communes du bâtiment B. Voila un point acquis. Le propriétaire du lot 20 est propriétaire de ses murs, de sa toiture.
|
| Signaler un abus |
|
|
manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 30 avr. 2009 : 10:36:55
|
Pourrais-je alors avoir quelques réponses claires aux questions suivantes:
1) l'entretien des parties communes spéciales de B doit-il passer par le syndic et par la comptabilité du syndicat?
2) le propriétaire de B doit-il passer par le syndic et le syndicat pour une action en justice en défense ou en attaque concernant le bâtiment B (référé préventif déclenché par la copropriété voisine contre ce bâtiment en limite de propriété)
La réponse à ces questions est importante pour moi: en effet c'est parce qu'il répond non à la première que le syndic répond non à la seconde.
Merci d'avance. |
Edité par - manech le 30 avr. 2009 13:13:12 |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 30 avr. 2009 : 15:21:05
|
Une chose certaine est que la prudence commande à l'avocat des voisins de mettre en cause aussi bien le syndicat que le propriétaire du lot 20 si ce sont les voisins qui sont demandeurs.
La question est ensuite de connaître la nature de leur demande
Sur 1) mon avis est que le propriétaire du lot 20 peut réaliser seul ses travaux, sous les réserves indiquées précédemment notamment en cas de modification d'aspect du bâtiment, qui exigerait une autorisation de l'assemblée générale.
Il peut y avoir une difficulté si un permis de construire est nécessaire car Messieurs de l'urbanisme ont parfois des idées propres.
Kafka aurait suggéré de convoquer une assemblée sur le tout, au cours laquelle le propriétaire du lot 20 déciderait seul de faire les travaux, les autres n'ayant pas à dire un mot
|
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 30 avr. 2009 : 15:35:33
|
"Kafka aurait suggéré de convoquer une assemblée sur le tout, au cours laquelle le propriétaire du lot 20 déciderait seul de faire les travaux, les autres n'ayant pas à dire un mot.."
En plus de Kafka il y a la loi de 65 !
Quand bien même tel bâtiment n'aurait qu'un propriétaire unique, le fait d'être placé sous le régime de la copropriété impose de passer par le syndic et/ou l'AG !
Il faut effectivement voir ce qu'il en est de la demande des voisins !
Mais on voit mal un tiers assigner le propriétaire d'un lot de copropriété s'il s'agit d'un problème lié à l'emprise de la parcelle bâtie placée sous le régime de la copropriété.
A voir donc ... |
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
tit problème
Forum fermé
