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 Sujet  |
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DU31
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1284 réponses |
 Posté - 25 févr. 2004 : 03:48:22
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Bonjour,
Quelle est la légalité de l'émargement ? Je m'explique : la délivrance de la convocation contre émargement est "légale" quand elle est signée devant qui ?
Je ne parle pas du facteur qui vient la porter contre signature de LR-AR. Quel autre intervenant peut être habilité officiellement à délivrer une convocation contre signature ou émargement ?
Merci par avance de vos lumières.
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Raymond
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678 réponses |
Posté - 25 févr. 2004 : 08:12:31
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| Une signature est toujours considérée comme légale, un témoin n'est jamais nécessaire (sauf dans des cas très particuliers d'actes notariés). |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 févr. 2004 : 10:25:12
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En général, la remise des convocations contre émargement est réalisée par la gardienne de l'immeuble.
D'une manière générale ce mode de procéder, bien qu'il soit admis par le statut de la copropriété, doit être formellement déconseillé. En dehors de toute manoeuvre ou mauvaise foi des uns ou des autres, l'absence un peu longue du destinataire est sans solution.
La LRAR demeure le seul moyen efficace et doté d'une présomption de régularité de la remise du pli.
Le fait que tout se passe bien dans tel ou tel immeuble depuis des années n'y change rien. Il y a aussi des gens qui meurent tranquillement à 90 ans après avoir fumé trois paquets de cigarettes par jour.
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clemouel
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2912 réponses |
Posté - 25 févr. 2004 : 10:33:18
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Bonjour DU31,
La remise contre émargement des convocations est prévue par l'article 63 de la Loi.
Toute personne qui signerait à la place d'une autre peut être poursuivie pour escroquerie et/ou faux et usage de faux.
Je vous renvoie pour cela aux articles L313-1 à L313-3 du code Pénal (cliquez ici pour les lire les articles).
L'escroquerie est punie de cinq ans d'emprisonnement et de 375000 euros d'amende
Cyril 
Copropriété : Loi du 10/07/1965 - Décret du 17/03/1967
Edité par - clemouel le 25/02/2004 10:36:16 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 févr. 2004 : 16:29:03
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Si on va dans le pénal, je préférerais peut-être l'article 226-15 ci dessous :
Citation :
Article 226-15
(Ordonnance nº 2000-916 du 19 septembre 2000 art. 3 Journal Officiel du 22 septembre 2000 en vigueur le 1er janvier 2002)
Le fait, commis de mauvaise foi, d'ouvrir, de supprimer, de retarder ou de détourner des correspondances arrivées ou non à destination et adressées à des tiers, ou d'en prendre frauduleusement connaissance, est puni d'un an d'emprisonnement et de 45000 euros d'amende.
Est puni des mêmes peines le fait, commis de mauvaise foi, d'intercepter, de détourner, d'utiliser ou de divulguer des correspondances émises, transmises ou reçues par la voie des télécommunications ou de procéder à l'installation d'appareils conçus pour réaliser de telles interceptions
Mais la remise à la femme de ménage d'un copropriétaire d'une convocation en AG relève-t-elle de ce texte ? Ce n'est pas évident mais cela mériterait peut être une recherche plus approfondie. Quoi qu'il en soit la notificaztion des convocations contre émargement prive l'opération de toute sécurité juridique.
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 25 févr. 2004 : 18:29:17
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Bonjour et merci de vos réponses.
Je rejoins JPM quant au fait que la signature devant concierge est déconseillée. Cela rejoint un commentaire (sans jurisprudence à l'appui)que j'avais lu dans LE PARTICULIER.
Nous avons eu une info par voie d'affichage, le 19 février, dans nos halls pour aller retirer et ce, jusqu'au 2 Mars, la convocation chez le concierge. Effectivement il s'en passe des choses dans cette loge !!!! Les uns qui vont signer pour les autres, etc... Mais pour l'instant là n'est pas le problème.
Je me suis présentée le vendredi 20 février à la loge pour y retirer ma convocation. Et là : surprise !!!!!! Mon nom ne figure pas dans le listing qui ressemble trait pour trait à la feuille de présence que nous signons avant d'entrer en AG.
Cet acte est un acte gratuit, volontaire de la part du syndic ET du conseil syndical informé, pour "vengeance personnelle" suite aux divergences nous opposant quant à la comptabilité foireuse de ce syndic et à nos divers courriers.
Je dis "nos" car je ne suis pas seule. D'autres copropriétaires avaient signé ces courriers adressés au syndic. Et eux aussi ont été "sucrés" de la liste des copropriétaires et n'ont pu, de ce fait, retirer leur convocation comme annoncé par l'affiche déposée dans nos halls.
N'y a-t-il pas volonté délibérée de nuire à nous, particuliers, d'une part et au Syndicat, d'autre part, en lui infligeant, à son insu, des frais supplémentaires.
En effet, absente de mon domicile, je viens de trouver un avis de passage dans ma boîte aux lettres (comme mes collègues cités ci-dessus)émanant d'une étude d'huissiers de justice, pour aller chercher cette convocation à la Mairie. Coût de l'intervention = 62,63 € par tête de pipe au détriment du Syndicat des copr. et à leur insu !!!
Donc je considère :
1°/ que le syndic en tant que professionnel n'a pas le droit de supprimer de la liste des copr. des copr. en titre,
2°/ qu'il nous a empêché de prendre possession en même temps que les copr. résidants de cette convocation,
3°/ qu'il y a par là même volonté de nuire aux particuliers que nous sommes,
4°/ qu'il y a des frais au détriment du Syndicat mis devant le fait accompli.
5°/ et enfin il y a discrimination manifeste de la part d'un professionnel.
Si vous voyez d'autres griefs, n'hésitez pas, je suis preneuse.
Il aurait été tellement plus simple de nous laisser retirer cette convocation à la loge du concierge ou tout simplement de nous la faire notifier par le facteur en LR-AR.
Qu'en pensez-vous ? Puis-je aller faire une photo de la page où mon nom est "sucré" chez le concierge ?
Pouvez-vous m'indiquer les textes de lois concernant un tel comportement et quel recours puis-je avoir pour ce comportement abusif de la part d'un professionnel ?
Je vous en remercie par avance.
A bientôt..
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dijon21
Contributeur senior
92 réponses |
Posté - 25 févr. 2004 : 19:53:07
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Bonsoir
Depuis 3ans je dsitribue les convocations à l'AG contre émmargement. Concernant les copropriétaires louant leur bien, la convocation est envoyée en LRAR de même pour les copropiétaires absents lors de la distribution.Jusqu'à présent pas de soucis .Je suis toujours bien aceuill mêùe dans le cas où une 2ieme distribution ( pour cause de résolution sup demendée!) . précisions: je fais parti du CS ( copro horizontale de 26 pavillons) et deuxiement je suis fonctionnaire PTT (pas facteur) et à ce titre ne peut faire n'importe quoi. Il est évident que je m'assure de la conformitée de la liste de distribution avec celle des copropriétaires ( c'est un minimun) et ne comprend pas pourquoi dans le cas de DU31 son nom n'apparaisse pas (manque de rigeur du syndic vis a vis du gardien) Dans ce cas ne pas hésiter à le changer ( syndic)
JPN
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 25 févr. 2004 : 20:54:15
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à DIJON21
Bonsoir et merci d'avoir répondu. Vous n'avez pas compris : ça n'est pas un manque de rigueur, c'est fait exprès, à bon escient. Il n'y a pas que mon nom qui ait été sucré. Nous sommes plusieurs dans ce cas. Simple vengeance de gamin du syndic car nous l'avons allumé dans un courrier concernant sa comptabilité.
Mis à part que le "gamin" est syndic professionnel !!
Besoin de toutes vos lumières...
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dijon21
Contributeur senior
92 réponses |
Posté - 26 févr. 2004 : 20:17:03
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Bsr DU31
Pas banal votre affaire.j'espere que les frais d'hussier n'ont pas été plus importants pour le syndicat qu'un envoi à tous en LRAR car dans ce cas REFUS d'approuver les comptes!!! et refus de quitus au Syndic.De plus voir si pas faute de la part du concierge( oui pas sympa pour lui mais un employé ne doit pas faire n'importe quoi.De plus l'atitude du syndic peut lui jouer un mauvais tour( convocation pas recue dans les delais, pour une LRAR le delai part le lendemain de la 1iere présentation et dans ce cas AG contestable!)Demain vais à l'ADIL à coté de chez moi , demanderai si precisions .
JPN
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 26 févr. 2004 : 22:21:44
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Citation :
Bsr DU31
Pas banal votre affaire.j'espere que les frais d'hussier n'ont pas été plus importants pour le syndicat qu'un envoi à tous en LRAR car dans ce cas REFUS d'approuver les comptes!!! et refus de quitus au Syndic.De plus voir si pas faute de la part du concierge( oui pas sympa pour lui mais un employé ne doit pas faire n'importe quoi.De plus l'atitude du syndic peut lui jouer un mauvais tour( convocation pas recue dans les delais, pour une LRAR le delai part le lendemain de la 1iere présentation et dans ce cas AG contestable!)Demain vais à l'ADIL à coté de chez moi , demanderai si precisions .
JPN
Bonsoir et merci de votre appui.
En fait le concierge n'y est pour rien. Le syndic lui a remis une feuille (la même que la feuille de présence que nous signons avant d'entrer en AG)à faire signer par les copr. qui allaient retirer leur convoc.
Cette manière de faire, comme le dit très justement JPM, "prive l'opération de toute sécurité juridique". Normal dans la mesure où n'importe qui peut aller chercher la convoc d'un voisin et signer à sa place : le concierge laisse tout faire et ne contrôle pas qui est qui.
Mais là, différence ; relisez mon post ci-dessus. Nous sommes plusieurs à avoir été EMPECHES de retirer cette convoc, puisque délibéremment le syndic a sucré nos noms de cette feuille d'émargement !! Tout ça parce qu'on lui avait écrit pour lui indiquer qu'il s'était planté sur tel ou tel point de la comptabilité. Monsieur ne supporte pas qu'on le contre même si on a raison comme si toute la copro lui appartenait et que nous étions ses larbins. Il faut inverser les rôles. C'est le mandataire.
Donc on s'attendait à la recevoir par voie postale en LR-AR. Et bien non ! Il a fait plus fort : il nous a fait notifier cette convoc. par voie d'huissier. Coût de CHAQUE notification = 62,63 € à la charge du Syndicat et à son insu !!!!!
Je n'ai pas encore été retirer cette notification à la Mairie. J'y vais demain.
A bientôt et merci par avance des contributions de tous.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 27 févr. 2004 : 10:50:19
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Le cas de Dijon21 n'est pas isolé. Il y a des immeubles dans lesquels tout se passe bien. Cela ne peut pas modifier la règle générale de méfiance à l'égard du procédé.
Quant à la discrimination évoquée, le principe en est critiquable. On peut seulement admettre qu'un syndic peut se méfier (à tort ou à raison) des "ficelles" de certains copropriétaires. Cela l'amène à utiliser les procédures "réglo-réglo" à leur égard. Dans certains cas il est même justifié de notifier une convocation par huissier.
Cette observation était particulièrement vraie sous l'ancien régime du point de départ du délai de convocation (date de la remise effective de la LRAR).
Ma règle reste donc : LRAR pour tout le monde. Le coût postal ? oui, certes? Mais il reste inférieur à celui d'une procédure en nullité, les soucis en plus. Cela n'empêche pas Dijon21 de continuer à distribuer les convocations.
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 27 févr. 2004 : 12:43:52
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Pouvez-vous m'indiquer à quel moment "l'ancien régime" a été modifié.
Si j'ai bien compris, maintenant c'est la date de présentation (= date de dépôt de l'avis de passage par le facteur dans la boîte aux lettres si le destinataire est absent)et non plus la date de retraît effectif du courrier au bureau de poste?
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 27 févr. 2004 : 20:52:59
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Oui Manja. D'ailleurs vous trouverez avec le moteur de recherche du forum des messages où ce sujet a déjà été abordé.
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Bonsoir JPM,
Par contre il y a bel et bien discrimination. Nous n'avons pas de "ficelles" et n'envisageons pas non plus d'annulation d'AG. Trop long et trop coûteux. Puisque nous sommes allés émarger comme tous les copr. résidents c'est que nous avions bien l'intention de retirer cette convocation à la conciergerie.
Nous en avons été empêchés puisque nos noms ont été supprimés de cette liste.
Pour la notification par voie d'huissier je connaissais effectivement ce mode de notification si, par exemple, un copr. n'allait pas retirer son récépissé AR à la Poste.
Mais pour nous c'est tout le contraire. Personne ne nous a poussés. Nous sommes allés chercher la convoc. et vous connaissez la suite.
Alors c'est pas de discrimination ça ? Qui occasionne des frais sur le dos du Syndicat et à son insu ?
A bientôt et encore merci de vos interventions pertinentes.
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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 28 févr. 2004 : 13:13:17
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Bonjour.
Faire délivrer une convocation à une AG par un huissier alors que les autres copros signent chez le concierge n'est ni plus ni moins que de la discrimination, voire une volonté délibérée d'augmenter les charges de certains copros.
Ne me dites pas, contributeurs, qu'il n'y a pas un moyen de faire cesser cela !
Amicalement.
Colette (www.lesaintjames.org) |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 28 févr. 2004 : 13:23:33
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A mon avis, cela n'augmente pas les charges de certains copropriétaires puisque les charges liées à la convocation d'une AG sont des charges générales. Il me semble bien que je ne me trompe pas ?
Cela ne fait qu'augmenter les charges de tout le monde.
Elisabeth |
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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 28 févr. 2004 : 17:56:46
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Re-bonjour.
Elisabeth, vous me surprenez.
Quand un syndic convoque une AG avec recommandés à l'appui, la lettre étant commune à tous et le tarif de la Poste étant le même quelque soit la distance, le coût est le même pour tous. Charges générales ou pas.
Quand un syndic décide d'envoyer la convocation par huissier à 1 copropriétaire, il m'étonnerait qu'il ne mette pas cette dépense dans les charges de ce seul copropriétaire. Le recours à huissier est une mesure très spécifique.
De toute façon, cette distribution personnalisée est discriminatoire.
Imaginez un copropriétaire originaire d'Afrique du nord, des Antilles, des Comorores ou que sais-je d'autre, convoqué, et lui seul, de cette manière, il pourrait évoquer la discrimination raciale. Le syndic, le conseil syndical et le syndicat des copropriétaires pourrait avoir quelques soucis ...
Dans le cas qui nous occupe, nous avons un mauvais syndic.
Contributeurs, départagez-nous !
Amicalement.
Colette (www.lesaintjames.org) |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 28 févr. 2004 : 20:21:43
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Moi personnellemnt je donnerais prioritairement le système de l'émargement fait par X , Y ou Z. Et comme dirait Raymond , une signature est toujours légale (je crois qu'il faut y rajouter son nom en toutes lettres) car j'ai l'expérience vécue d'une résidence où une grande majoritée de gens "n'ont pas eu le temps d'aller chercher ce Recommandé à la poste" pour différentes raisons. Alors que le passage du gardien à une ou deux reprises nous a permis d'éponger de nombreux problèmes. Je parle bien sûr pour les résidents , les autres devant recevoir leurs convoc. obligatoirement en A/R dès le départ.
LN |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 28 févr. 2004 : 20:22:31
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Citation :
A mon avis, cela n'augmente pas les charges de certains copropriétaires puisque les charges liées à la convocation d'une AG sont des charges générales. Il me semble bien que je ne me trompe pas ?
Cela ne fait qu'augmenter les charges de tout le monde.
Elisabeth
Bonjour à tous,
Elisabeth a raison. La note totale de l'huissier ayant notifié à plusieurs copr. passera en charge générales dans les frais administratifs où figurent les frais de l'AG : convoc, photocop., PV, etc.. Donc cette note sera inclus dans le chiffre global de cette facturation AG.
_____________________________________________________________
Effectivement Colette c'est bel et bien de la discrimination. Et si nous étions des personnes de couleur, effectivement ça aurait été très grave pour le syndic et le CS complices = ségrégation, racisme...
Donc volonté de nuire à certains copr. qui n'approuve pas la façon de gérer de ce syndic et qui lui ont adressé un courrier commun donc je suis signataire.
Il a fait ceci à l'insu du syndicat. Comme je l'explique plus haut = préjudice financier du syndicat pour abus de fonction du syndic.
En effet, nous avons été EMPECHES de retirer cette convoc. chez le concierge puisque nos noms ont été supprimés d'un document OFFICIEL qui fera partie des doc. de l'AG.
La notif. par voie d'huissier n'est valable que si un ou des copropriétaires n'avaient pas retiré la convoc. adressée en LR-AR dans les temps à la Poste.
Je suis très colère 
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dijon21
Contributeur senior
92 réponses |
Posté - 29 févr. 2004 : 17:26:38
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Bonjour
DU pas d'info venat de ma visite à l'ADIL (ai aussi soucis mais d'un autre type).
Concernant la lettre LRAR c'est le lendemain de la premiere presentation qui est prise en compte ( le facteur doit donc laisse un avis dans votre boite aux lettres de plus quand il vous avise en meme temps les autres feuillets de la liasse LIRE sont aussi remplis)
voir Décret 2000-293 2000-04-04 art. 1 JORF 5 avril 2000 . Dans votre cas combien de temps disposez vous avant l'AG pour retirer votre convocation faite par huissier? ( délai de 15 jours appliqué?).
Enfin pourquoi envoyé par l'intermediare d'un huissier ( cout et discrimination) ? Pas confiance en la poste? Attention en cas de litige la personne à qui vous avez envoyé la LRAR peut trés bien dire l'avoir reçue mais avec un contenu différent , le plus simple dans ce cas est de coller directement la liasse sur le courrier ( DANS CE CAS NE PAS UTILISER D'ENVELOPPE). Ben oui ya partout des petit malin............
Bon courage
DIJON21
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 29 févr. 2004 : 18:16:57
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Bonsoir,
L'envoi de courriers (LRAR) ou d'un huissier entre bien dans la
catégorie des charges générales .Le syndic doit en répartir le
coût en fonction des tantièmes de chaque copropriétaire et non
diviser le montant par le nombre d'entre eux.C'est peut être bizarre
mais c'est comme ça.(voir jurisprudence à ce sujet)
Autre exemple, un syndic établit son contrat sur la base de X lots à Y euros mais ensuite facturera les uns et les autres selon leurs tantièmes (millièmes).
Cordialement
François GHERARDI |
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CONVOC CONTRE EMARGEMENT
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