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Kiwala
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 Posté - 25 juin 2009 : 15:05:50
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Bonjour,
Je suis conseillère syndicale dans une copro en très grande difficulté, où, en sus, plusieurs copropriétaires professionnels du bâtiment ne paient systématiquement pas leurs charges.
L'ARC conseille, contre les débiteurs systématiques et de mauvaise foi, de recourir à la procédure dite d'"assignation en déchéance du terme", qui permet d'exiger en justice, dès qu'un seul trimestre n'a pas été provisionné, le total des provisions de charge exigibles sur l'exercice en cours auprès des débiteurs récalcitrants, soit l'article 19-2 introduit par la loi SRU dans la loi de juillet 1965.
Seulement, voilà : les syndics se font tirer l'oreille, pour recourir à cette procédure, et le nôtre particulièrement, qui nous rétorque sans cesse que cela ne servirait à rien, que ce serait voué à l'échec, que l'ARC est proche de la débilité mentale, etc.
En y mettant un tel accent de sincérité que... une partie de notre Conseil, du coup, penche pour suivre le syndic, et entamer une procédure "classique", avec la certitude qu'il nous faudra, donc, assez longtemps pour obtenir le moindre jugement exécutoire et plusieurs années pour récupérer des fonds...
Pour ma part, je trouve la procédure de l'article 19-2 intéressante (rapidité du référé, jugement excutoire de l'action au fond), même si elle ne permet QUE d'exiger la totalité des charges de l'année, mais... cela nous permettrait au moins de ne pas finir en administration judiciaire très bientôt, car nous avons des impayés atteignant 50 % de notre budget.
Malheureusement, cette procédure d'assignation en déchéance du terme ayant été introduite assez récemment dans la loi, je ne parviens pas à avoir le moindre retour sur son efficacité : quelqu'un, sur ce site, en aurait-il fait l'expérience ?
Faut-il croire les syndics, qui lèvent les yeux au ciel et refusent d'appliquer cette procédure ?
Peut-on la leur IMPOSER, et comment (par vote d'AG ?)
Et cela vaut-il le coup ?
Car, de fait, nous devrions engager DEUX procédures, les impayés datant de longtemps et concernant également d'autres appels de fonds :
- assignation en déchéance du terme pour exiger auprès des débiteurs la totalité de leurs provisions pour l'exercice en cours,
- assignation "classique", pour les autres sommes dues.
MERCI à tous ceux qui pourront m'éclairer sur la meilleure voie à suivre, et me faire part de leur expérience éventuelle sur l'utilisation de cet article 19-2 !
Bonne journée,
Kiwala
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Posté - 25 juin 2009 : 16:17:10
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Kiwala : le syndic n'a pas besoin d'une décision d'AG pour entamer toutes les démarches pour récupérer ces impayés. Il DOITle faire au plus vite pour ne pas mettre la copropriété dans la difficulté.
Lui entendre dire que l'ARC est dans la débilité n'a rien à voir dans le respect de son propre contrat de syndic. Il commet une faute grave de gestion si il ne fait rien pour récupérer les impayés. Entre l'ARC et ce syndic, c'est lui le mandatiare de la copro, il gère la copro. et les fonds du Syndicat. Qu'il laisse l'ARC en dehors de cela, mais qu'il applique la loi et prenne tous les moyens pour poursuivre ces mauvais payeurs.
Kiwala : a t'il relancé par RAR ces mauvais payeurs ?? A t'il commencé une action au tribunal ??? Depuis combien de temps ces copropriétaires ne paient plus ???
Il DOIT absolument prendre une hypothèque légale sur les lots de chaque mauvais payeurs; c'est une garantie sur l'avenir, elle s'impose même si le syndic vous explique que cela coute cher. Nous avons une expérience personnelle ou nous allons récupérer 8000 sur 10000 €d'impayés depis 1999, grace à la prise d'hypothèque. ( vente du lot par adjuducation, en 2004, nous espérons récupérer ces fonds l'année provhaine en 2010, les copros ont bouchés le trou des 10 000 € en 2005)
un moyen efficace de pression sur les mauvais payeurs est que vous déposiez une résolution pour la mise en vente des lots de ces retardataires. Le syndic a besoin de ce vote pour que l'avocat dépose cette demande au tribunal. Après le vote de l'AG, votre CS doit être très vigileant pour ne pas laisser trainer ces dossiers.
Kiwala : attention si les impayés existent depuis plusieurs années, le SDC ne pourra réclamer que l'année en cours et les 3 années précédentes, au dela c'est foutu. Les années passent vite.
Le CS doit maintenant exiger que le syndic fasse son boulot, et le recouvrement des impayés est important. Le CS peut aller voir l'avocat de la copropriété et expliquer le cas de votre résidence et la mauvaise "volonté"de votre syndic.
Si votre copropriété est au bord de la faillite à cause de la mauvaise gestion des impayés par votre syndic, il ne faudra pas oublier qu'il a engagé sa responsabilité, et commis une faute grave !!! 
Il doit lancer immédiatement cette procédure d'assignation à terme; ses remarques et ses appréciations sur cette démarches sont nulles, il DOIT le faire, c'est sa mission; son propre avis ne compte pas.
Le syndic doit également informer chaque année à l'AG, devant les copropriétaires, des actions en justice et des contentieux ou les fonds du SDC sont engagés, c'est la loi. L'a t'il fait ??? comment explique t'il aux copropriétaires que le SDC est en grande difficulté financière alors qu'il roupille dans son coin, en surfant sur le site de l'ARC ????
Pourquoi votre CS n'est pas plus impliqué dans les dossiers d'impayés ?? N'oubliez pas que le Syndicat est l'ensemble ds copropriétaires, et si l'argent manque dans la caisse de votre SDC, VOUS allez payer les avocats, VOUS allez boucher les trous de trésorerie ( pas le syndic).
Votre CS devra refuser toutes les factures de vacations que ce syndic pourra vous passer en charges annuelles. |
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oldman24
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 Posté - 25 juin 2009 : 17:52:14
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Votre syndic vous fait prendre de gros risques.
En effet, ce sont tous les copropriétaires qui vont lourdemment trinquer quand les créanciers réagiront !
Il serait temps de vous réveiller dans ce SDC , si les choses se passent comme vous les relatez.
L'administrateur judiciaire ne devrait pas tarder à prendre le relais , notamment en raison de certains
commentaires déplacés !.
Gardez le contact avec l'ARC !
Bon courage. |
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Administrateur civil honoraire.
Ancien Combattant 39/45 |
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Posté - 25 juin 2009 : 18:49:21
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Kiwala : Récupérez les impayés demandera du temps, la justice n'est pas rapide. Il vous faut prendre conseil très rapidement avec une assoc comme l'ARC, ou un avocat.
Un courrier en RAR de votre à votre syndic lui signifiant son manquement à ses obligations contractuelles de syndic, concernant les impayés qui mettent en difficulté votre syndicat dont il est le mandataire.
Une copie de votre courrier à sa caisse de garantie serait aussi interressante.
Comment le syndic peut il gérer une coproporiété si 50% d'un budget annuel ne sont pas payés ?? Comment sont payés les fournisseurs ?? Votre CS a t'il vérifié tout cela ?? |
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Kiwala
Contributeur débutant
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Posté - 25 juin 2009 : 19:24:12
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Merci beaucoup pour ces deux réponses !
La question que je me pose, c'est : le syndic DOIT faire tout son possible pour recouvrer les impayés, mais peut-on lui IMPOSER une voie plutôt qu'une autre, ou conserve-t-il l'initiative ? (soit : l'initiative de faire semblant de faire qqch, en se contentant d'envoyer un rappel par-ci, un autre par-là , à des gens qui se fichent de nous d'évidence) ?
Est-ce que le CONSEIL peut EXIGER qu'on assigne les débiteurs immédiatement en déchéance du terme (après mise en demeure et le délai d'usage), et EXIGER qu'on inscrive une hypothèque sur leurs lots ?
Doit-il faire un recommandé avec AR en ce sens au syndic ? Ou faut-il que nous fassions voter l'AG là -dessus, pour l'exiger, puisque le syndic ne le fait pas de lui-même ?
Et le syndic peut-il répondre que c'est SA responsabilité, et qu'il estime devoir procéder autrement "dans l'intérêt du syndicat" ?
Vu que l'argument utilisé par celui-ci comme par le précédent (qui a fini par démissionner, en n'ayant pas recouvré un centime, et en ayant entamé une seule procédure sur 4 gros débiteurs, les 3 autres n'ayant à ce jour même pas reçu de mise en demeure, rien que des lettres de rappel amiables), c'est que le syndicat n'a pas d'argent pour aller en procédure, donc... on ne fait RIEN !
Comment débloquer les choses ?
Il me semble, à moi, que cette procédure sous l'article 19-2 serait à tenter, car elle peut se faire sans avocat et peut déboucher assez rapidement soit sur le recouvrement partiel (les charges de l'année), soit sur une action efficace, style saisie pour vente (un des débiteurs n'a jamais rien payé depuis ses débuts, soit 3-4 ans au moins)...
Mais le syndic ne veut pas en entendre parler, et oppose mille arguments : son avocat dit que c'est nul, les magistrats ont horreur d'une procédure qui se ferait sans avocat, tout ça ne servirait à rien, etc.
Nous sommes une copropriété en déshérence depuis ses débuts, née du fait d'un marchand de biens qui a racheté un ensemble de petits immeubles (4), les a théoriquement "rénovés totalement", a créé des lots, a modernisé les logements en créant les sanitaires, "refait" la plomberie, l'électricité, etc., puis revendu chaque lot.
Depuis, nous nageons dans un océan de pb : plomberie fuyarde de partout, électricité dangereuse, certains lots inhabitables avec planchers qui s'affaissent, et faire la liste des autres pb serait trop long : nous sommes donc en procédure contre ce marchand de biens... avec un dossier hyper-mal ficelé par le syndic précédent.
Pendant ce temps, ie vendeur a "revendu" les lots restants à des plus ou moins copains, qui "rénovent" en annexant des parties communes (sans que le Syndicat dise officiellement quoi que ce soit : je ne cesse d'appeler les copropriétaires à se prononcer là -dessus aussi !) et ne paient pas leurs charges, ayant bien compris qu'ils ont affaire à de naïfs débutants sans le sous... Ouf ! N'en jetons plus !
Les autres acquéreurs sont très découragés de cette montagne de pb, quasi tous primo-accédants, moi exceptée, et nous sommes une majorité de propriétaires bailleurs, pour beaucoup en province : pour le moment, toucher leurs loyers leur suffit, tout le monde se fiche de tout, nous sommes trois imbéciles à ramer au Conseil syndical, dont 2 totalement inexpérimentées... et moi, avec un peu plus d'expérience, mais zéro en procédures de recouvrement et un lot inhabitable sur les bras, la copropriété n'ayant pas l'argent pour faire les travaux qu'elle me doit sur les parties communes... (je suis en procédure individuelle contre le vendeur, j'attends la suite...)
Voi-là , et le tableau n'est même pas complet, il y en aurait encore tant à dire que nous avons un temps pensé à Julien Courbet !!!!
Mais... notre histoire semble trop "banale"...
Alors, je cherche désespérément une porte de sortie, pour tenter d'éviter une nouvelle administration judiciaire, la première (quand nous avons largué le marchand de biens "syndic bénévole" des débuts) n'ayant rien fait avancer...
OLDMAN : que voulez-vous dire par "en raison de certains commentaires déplacés" ? Je n'arrive pas à saisir cette remarque ???
Je fais ce que je peux pour "réveiller" le syndicat, mais... pour le moment, c'est dur dur, les copropriétaires inexpérimentés ont tendance, comme vous le savez sûrement, à croire sur parole les syndics et leurs avis, plus que moi qui fais figure de Cassandre... J'ai beau remuer ciel et terre pour que les gens SE prennent en main, je prêche dans le désert...
Connaissez-vous un avocat qui accepterait "de bon gré" d'assigner en déchéance du terme ?
Merci pour votre aide !!!
Kiwala |
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Kiwala
Contributeur débutant
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Posté - 25 juin 2009 : 19:30:13
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Juste une petite rectification : ce n'est pas le syndic, qui "surfe sur les pages de l'ARC", c'est moi, qui tente désespérément de me faire conseiller ou de trouver des solutions : j'ai donc transmis à notre syndic le doc de l'ARC sur cette procédure en déchéance du terme, mais il nous rit au nez... et la présidente du Conseil, motivée mais très inexpérimentée, du coup, s'est montrée, elle aussi, peu convaincue qu'il faille suivre cette voie...
Je crois que je vais devoir retourner voir l'ARC, et tenter d'y trouve un avocat qui puisse nous épauler... Mais vaincre les résistances du syndic en même temps que l'immense force d'inertie du Syndicat se révèle être une tâche de Romain.
Des idées, des réponses, des conseils, des gens à contacter ??? Je suis PRENEUSE DE TOUT !!!!
Avec un grand merci
Kiwala |
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Posté - 26 juin 2009 : 09:03:14
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Kiwala : Votre syndic est totalement incompétent. Ce sont les copropriétaires qui décident en copropriété. Le syndic a signé un contrat, et une de ses missions est de poursuivre tous les copropriétaires en retard de paiement de charges. Pour cela il n'a pas besoind'autorisation de l'AG.
Il a besoin de cette autorisation pour la mise en vene du lot d'un mauvais payeur.
Kiwala : citation: Vu que l'argument utilisé par celui-ci comme par le précédent (qui a fini par démissionner, en n'ayant pas recouvré un centime, et en ayant entamé une seule procédure sur 4 gros débiteurs, les 3 autres n'ayant à ce jour même pas reçu de mise en demeure, rien que des lettres de rappel amiables), c'est que le syndicat n'a pas d'argent pour aller en procédure, donc... on ne fait RIEN !
Comment débloquer les choses ?
Il me semble, à moi, que cette procédure sous l'article 19-2 serait à tenter, car elle peut se faire sans avocat et peut déboucher assez rapidement soit sur le recouvrement partiel (les charges de l'année), soit sur une action efficace, style saisie pour vente (un des débiteurs n'a jamais rien payé depuis ses débuts, soit 3-4 ans au moins)...
Mais le syndic ne veut pas en entendre parler, et oppose mille arguments : son avocat dit que c'est nul, les magistrats ont horreur d'une procédure qui se ferait sans avocat, tout ça ne servirait à rien, etc.
" son "avocat, il parle certainement de l'avocat du SDC, ce syndic n'a pas l'air d'avoir compris ce que le mot mandataire signifie.
Ce syndic est un incompétent et en plus il n'a pas même pas relancé les mauvais payeur. Sa position sur la justice ne regarde que lui et son chien. Il a mis la copro dans les difficultés.
Kiwala : foncez avec un dossier complet dans un assoc. comme l'ARC. Vous pouvez y aller à titre individuelle, et même y adhérer, le cout est minime. Vous aurez alors la possibilité d'avoir des conseils précis.
Aller voir l'avocat de la copro si celui-ci a eu mandat du syndic pour agir en justice. Il faut agir rapidement pour lancer un référé, et poursuivre ces copropriétaires totalement idiots qui ne paient pas leurs charges.
J'irai voir un autre avocat si vous désirez attaquer le syndic pour sa mauvaise gestion, pour ne pas dire l'absence de gestion des impayés. Il faudra qu'il assume son immense bétise, et paie des dommages et intérêts.
De toute les façons que vous tournerez votre gros problème, vous allez devoir investir un peu en avocat, mais il vous FAUT récupérer la totalité des impayés pour mettre votre comptabilité à niveau.
Pour avoir les autres copros de votre coté, parlez leur d'argent et de la somme qu'il vont devoir payer : boucher le trou des charges impayés .... €, avocats.......€, Huissiers........, soit quelques milliers d'Euros.
Si votre CS est uni et volontaire, alors essayez de rèunir 25% des copropriétaires pour faire une AG, avec comme résolution la mise en vente des lots des mauvais payeurs. le syndic est obligé de convoquer cette AG, n'écoutez pas ces arguments.
Si vous arrivez à lancer cette AG, vous faites alors sortir le syndic incompétent ( il n'a pas d'obligation sur sa présence à l'AG), et mettez tout le dossier sur la table en expliquant la mauvaise gestion de ce syndic, le cout d'un administrateur judiciaire,.....
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oldman24
Contributeur senior
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Posté - 26 juin 2009 : 11:13:35
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Je vous conseille de lire ou de relire les pages du web , tant du site qu'avec d'autres moteurs sur les "impayés".
La situation dans votre copropriété est grave et vous avez un syndic qui n'a pas pris les mesures necessaires au fur et à mesure que les "impayés étaient constatés, alors que la loi lui en donne les moyens !
Il appartient au conseil syndical , mais aussi à tous les copropriitaires de ne pas laisser les choses perdurer.
Au besoin , fournissez leur des copies de documents que vous pourriez télécharger ou alors ce serait à désespérer de tout. N'hésitez pas à évoquer aussi l' "inscription hypothécaire" pour rafraichir l'ardeur de ceux qui compromettent l'équilibre financier de votre copropriété.
Vous êtes déjà dans le rouge , en raison de la carence de votre syndic qui mérite , il est vrai ,autre chose que les seuls sarcasmes de certains contributeurs de ce site,( ce dont il se moque certainement ) .
Bon courage
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 26 juin 2009 : 16:00:23
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philippe388 a écrit citation: un moyen efficace de pression sur les mauvais payeurs est que vous déposiez une résolution pour la mise en vente des lots de ces retardataires. Je peux témoigner que c'est très efficace. Kiwala, allez-y, c'est facile à mettre en oeuvre et ne coûte rien.
Cdlt. Louis92. |
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Kiwala
Contributeur débutant
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Posté - 26 juin 2009 : 17:19:17
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Bonjour, et merci à Louis, Philippe et Oldman pour cet échange qui m'apporte plein de pistes.
Louis : si nous votons une résolution pour la mise en vente des lots des débiteurs, avez-vous une idée du montant que la dette doit atteindre pour que ce soit jouable ? En fait, elle n'est pas encore énorme, notre niveau d'impayés est élevé (un peu plus de 12 000 euros, pour un budget d'environ 25 000 euros), parce que nous avons beaucoup de débiteurs.
Pour un qui nous doit, par exemple, environ 3500 euros, est-il envisageable de faire voter la mise en vente de son bien ?
Et ce vote ne doit-il pas intervenir qu'après une mise en demeure restée infructueuse, et à la suite d'un premier jugement condamnant le débiteur pour sa dette ???
Merci si vous pouvez me préciser, je suis franchement inexpérimentée en la matière !
Kiwala |
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Posté - 26 juin 2009 : 17:40:03
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Kiwala : Nous avions un mauvais payeur depuis + de 4 ans, le syndic a triané 2 ans sans rien fiare, puis nous l'avons poussé à agir. Première condamnation ou le juge donne des délais de paiement, ce copro n'a jamais repsecté les délias. 2ème jugement ou il est condmané à payer tout le retard de charges, ce voisin ne bouge pas une oreille malgré ce jugement.
Alors je suggère fortment au syndic de mettre cette résolution de la vente de son lot ( il devait 4 000 euros), et d'avertir ce copro par courrier que cette résolution sera à l'ODJ de la prochaine AG.
Le syndic rigole, traine 6 mois avnt d'envoyer cette lettre. Notre CS se fache et j'exige que ce courrier parte sous huit jours ( je suis président du CS). Cette lettre part enfin, et 1 mois plus tard ce copro paye la somme due à la date du procès soit 3 500 euros.
Le pavillon a été vendu en adjudication judiciaire suite à l'action de la banque préteuse. Il nous doit toujours 1 200 € ( charges encore dues + frais), que nous allons toucher dans un ou 2 ans !!!
l'AG doit voter la vente, pour pousser ces mauvais payeur à bouger réellement. c'est une menace très sérieuse. le tribunal aura du mal certianement à mettre la maison en vente pour 4000 euros de retard, mais vous ne connaissez pas la situation des copros; le syndict n'est peut-être pas le seul débiteur.
Le syndic a perdu beaucoup de temps, il vous faut lancer toutes ces démarches : référeé, avocat et plainte au tribunal, hypothèque légalele syndic peut lancer tout ça dès lundi avec une surveillance très étroite de votre CS. Le CS demande de porter à la prochaine AG la vente des 4 lots, ceci fera réfléchir ces 4 voisins.
L'action en justice peut attendre plusieurs mois, c'est une menace sérieuse pour ces personnes. Rien ne peut vous emp^cher de voter cette vente, vous n'êtes pas obligé de le faire immédiatement pour 4000 euros.
A combien se montera votre quote-part des 12000 euros d'impayés si vous devez boucher le trou ???? et ne comptez pas vos 4 voisins la dedans. Vous êtes combien de copros dans votre résidence ???
Lisez les textes, et vous verrez que le syndicat ne pourra plus réclamer les charges dues après 5 ans, vous allez tous payer les charges des autres,et ces voisins continueront à ne jamais rien payer !!!
Il est difficile de prendre une telle décision, nous avons trainé également pour la prendre, mais devant l'attitude de notre débiteur, qui se foutiat complètement d'avoir une dette envers ses voisins, nous n'avons plus hésité. Il a juste payé avant l'AG, nous avons donc rejetter cette résolution de la mise en vente de son lot. |
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jluc34
Contributeur actif
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Posté - 26 juin 2009 : 17:58:19
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bonsoir,
je vous propose d' acheter le livre de l' ARC intitulé :
copropriété : le traitement des impayés 13 à 14 € remboursable au membre du CS.peut etre aussi abonnez vous à l' arc pas cher pour les renseignements judicieux.
vous aurez tous les ingrédients pour réfléchir, et vous faire dans votre reflexion la procédure la plus adéquate pour récupérer à moindre frais les impayés
les indélicats sont ils bailleurs : alors là saisie sur les locations
attention à l'injonction de payer : notre avocat nous a convaincu de passer par lui car il peut y avoir opposition donc aprés juge au fond .et vous avez perdu du temps.
il ne faut pas engager cette procédure s'il peut y avoir contestation fondée.
il faut inscrire et faire voter une politique de recouvrement des impayés comme celà tous les propriétaires seront au courant et ne pourrons pas dire je ne savais pas.
puis une résolution de mise en vente de l' appartement du ou des mauvais payeurs les plus importants
vous verrez vous aurez moins d' impayés.
le syndic a toute latitude pour récupérer les impayés , mais surveiller le comme le lait sur le feu et demandez lui des comptes ( quelles et ou en sont les procédures)
pour un syndic le recouvrement des charges est un travail important et peu rémunérateur donc.....
le conseil syndical contrôle et assiste le syndic ( il est bon de le rappeler)
dans ce cas là le contrôle est positif car il permet d' améliorer les procédures et vérifier leur efficacité
cordialement
jluc34
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Kiwala
Contributeur débutant
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12
Posté - 26 juin 2009 : 18:15:05
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Merci beaucoup à Philippe et à Jluc 44 !
Philippe : si je vous comprends bien, vous me propose que nous votions la mise en vente d'un lot, quitte à attendre, ENSUITE, pour procéder réellement à cette mise en vente ?
Je ne suis pas sûre, par ailleurs, qu'une mise en demeure ait été envoyée à chacun des gros débiteurs : peut-on voter la mise en vente d'un lot sans qu'il y ait eu, auparavant, mise en demeure, voire un premier jugement condamnant le débiteur à nous payer sa dette ?
JLuc, je n'ai pas acheté le livre de l'ARC, mais j'ai consulté à tours de bras les sites Internet qui listent les diverses actions.
L'ennui, c'est que, n'étant pas juriste moi-même, je ne parviens pas à démêler QUELLE action serait la meilleure, dans NOTRE situation.
Je viens de parler avec quelqu'un de l'ARC (nous avons adhéré, heureusement), qui m'engage à utiliser la procédure de l'article 19-2, soit assignation au fond mais "comme en référé", en vue d'exiger la totalité des charges de l'exercice en cours de la part des débiteurs actuels.
Mais le (la) syndic rigole, nous assure que ça ne servira à rien, qu'elle n'a jamais entendu parler de ça, que personne ne l'utilise, etc. Sans témoignage de personnes qui pourraient me dire le contraire (même à l'ARC, ils me disent n'avoir encore aucun retour, car c'est une procédure qui existe depuis peu), j'ai du mal à convaincre le reste du Conseil que ce serait une bonne chose !
Pourtant, il semble que cela puisse nous apporter un peu d'air, assez rapidement, même si cela ne nous exonère pas d'aller en procédure classique pour le reste des sommes dues.
J'espère toujours trouver des arguments ou témoignages convaincants, car je pousse, moi, à ce que nous utilisions cette procédure qui offre en même temps la rapidité du référé et le caractère exécutoire du fond, mais... visiblement, peu de copropriétaires, encore, l'ont expérimentée...
Je ne désespère pas !
Kiwala |
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JPM
Modérateur
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Posté - 26 juin 2009 : 18:48:28
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Si vous avez des débiteurs pour des montants importants, il faut avant tout faire jouer les garanties qui sont données au syndicat.
C'est l'article 19 de la loi qui est utilisé : mise en demeure par huissier et inscription de l'hypothèque légale du syndicat sur le lot. Peu de syndics pensent aux garanties 
Dans l'immédiat, celà ne vous procure pas de fonds, mais, s'il n'y a pas encore d'autres créanciers inscrits, vous avez au moins l'assurance de ne pas voir filer les fonds provenant d'une vente plus ou moins trafiquée.
D'ailleurs il arrive fréquemment que le débiteur voyant le syndic faire enfin son travail commence à se remuer et effectue des paiements s'il est en mesure de le faire. L'inscription hypothécaire a alors deux effets bénéfiques : la sécurité pour l'avenir et des paiements pour le présent.
Quand un copropriétaire doit déjà une somme importante, il importe de récupérer en premier lieu l'arriéré avant de lui faire payer à l'avance les provisions ultérieures. Le référé de l'art. 19-2 ne présente aucun intérêt patent mais le référé provision ordinaire peut présenter un intérêt, surtout s'il est possible de grouper plusieurs affaires sur une même audience, ce qui diminue en principe les frais d'avocat.
Il n'est pas utilement possible d'incrire à l'ordre du jour d'une assemblée la saisie immobilière du lot de Dupont alors que le syndic n'a pas encore obtenu de jugement exécutoire contre lui et a fortiori bien sur quand la procédure n'a pas encore été engagée.
Une chose certaine est que, pour les débiteurs les plus importants, votre syndic devrait pouvoir vous présenter une fiche hypothécaire pour chaque lot principal. Elle permet de connaître l'existence ou non de créanciers inscrits et elle sert de preuve de la qualité de propriétaire du lot.
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jluc34
Contributeur actif
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Posté - 26 juin 2009 : 18:52:55
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RE,
si les impayés correspondent à des charges votées et pas travaux ,
voilà ce que nous avons fait :
LRAR de mise en demeure avec une lettre simple en double pour avertir le copropriétaire qu il va recevoir une LRAR et que s' il ne va pas la chercher, la procédure se mettra en marche et les intérets vont commencer à courir,
puis mise en demeure par huissier à sa charge puis injonction de payer par huissier,et dés que l' huissier reçoit le jugement, il bloque les comptes;
ça fait drôle quand on ne peut plus utiliser carte ou chéquier.
je ne connais pas la procédure que tu indiques parce que je crois que même l' arc a des doutes ( voir abus sur leur site ).
ne pas oublié lors du compte les intérets débiteurs
l' injonction de payer permet d' obtenir un titre exécutoire qui permet d' opérer toutes sortes de saisies sur le débiteur.
du courage car tout cela prends du temps.
cordialement
jluc34
nous en avons une copropriétaire qui depuis 2000, nous fait des procés , ne paye pas ces charges , ne récupère pas les lRAR , ne sait plus qui est le syndic, mais l' huissier qui lui a saisie une fois ses comptes connais ses N° et fait la saisie.
nous avons en 2003, proposé une résolution pour saisie de son appart, qui a eu la majorité.
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Louis92
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Posté - 26 juin 2009 : 19:16:45
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Pour le cas dont j'ai eu connaissance (2004), la dette était de 3.000 €, l'appartement valait 300.000 € (trois cents), la résolution était :
"Faute d'obtenir l'apurement de ses dettes, l'AG décide de demander la vente judiciaire des lots X et Y de M. Mme Z. Elle autorise le syndic, avec l'assistance de l'avocat XX, à lancer les procédures nécessaires. Elle décide que la mise à prix sera fixée à 25.000 € (vingt-cinq), étant entendu que le syndicat des copropriétaires sera déclaré adjudicataire faute d'enchérisseur."
Je pense, sans pouvoir affirmer, qu'il s'agissait d'un bluff et que les procédures lourdes citées plus haut (huissier) n'étaient pas engagées.
Le débiteur a payé avant la tenue de l'AG.
Cdlt. Louis92.
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Posté - 27 juin 2009 : 09:02:51
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kiwala : vous avez toutes les réponses et démarches à fiare en urgence.
La menace de la vente par décision de l'AG est très efficace. Le syndic peut déjà avertir par RAR chaque débiteurs qu'il lance la procédure pour une hypothèque légale sur les lots des mauvais payeurs, et qu'une résolution sera posée pour la vente à la prochaine AG.
Ce syndic n'a jamais rien fait, ces copros dorment tranquillement, les menaces et le bluff marcheront sans aucuns doutes.
Cela n'empêche pas de saisir le tribunal pour saisir salaires, loyers, meubles ou voitures, cela est long ,mais une telle vague d'action en recouvrement devra faire bouger vos voisins.
Kiwala: ne vous posez plus de questions, vous êtes dans votre droit, le syndic a pour mission de recouvrer les charges impayées, exigez qu'il lance toutes ces actions. n'écoutez pas son baratin, il a été très mauvais pour le moment !!! |
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Kiwala
Contributeur débutant
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Posté - 27 juin 2009 : 11:12:45
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MERCI mille fois à tous ceux qui me conseillent ici : vous avez raison, Phlippe, j'ai au moins récolté une foule de pistes que je vais pouvoir mettre sous le nez des autres conseillers, en espérant les convaincre que nous DEVONS AGIR !
JPM : une précision encore ??? Vous écrivez (désolée, je ne trouve pas comment on peut faire ressortir la citation, comme je l'ai vu dans d'autres messages !):
"Quand un copropriétaire doit déjà une somme importante, il importe de récupérer en premier lieu l'arriéré avant de lui faire payer à l'avance les provisions ultérieures. Le référé de l'art. 19-2 ne présente aucun intérêt patent mais le référé provision ordinaire peut présenter un intérêt, surtout s'il est possible de grouper plusieurs affaires sur une même audience, ce qui diminue en principe les frais d'avocat."
Est-ce que le "référé provision ordinaire", dont vous parlez, offre le même caractère directement exécutoire qu'offre la procédure d'assignation en déchéance du terme, qui est menée "COMME en référé" (rapide), mais dont le résultat est un jugement provisoire AU FOND, directement exécutoire, et qui ne peut être contesté par le débiteur que s'il saisit, lui, la justice ensuite, alors qu'il me semble qu'un référé "normal" peut être contesté –et l'exécution du jugement, bloquée –par une simple lettre ? (Ce que feront très sûrement nos débiteurs, qui sont des professionnels, donc assez roués pour ce genre de choses !)
Par ailleurs, il me semble que l'un n'empêche pas l'autre : assigner pour exiger et obtenir RAPIDEMENT les moyens de récupérer les charges de l'exercice en cours, d'un côté, en menant cette action "comme en référé", et, de l'autre, procédure plus classique pour le reste des sommes dues.
Mais j'ai lu ailleurs qu'un référé, avec des personnes de mauvaise foi, risquait de capoter car elles contesteraient d'office... ????
Pouvez-vous m'en dire plus là -dessus ???? Il y a tellement de voies de recours que le copropriétaire pas juriste s'y perd complètement, et il est difficile, ainsi, d'exiger quoi que ce soit du syndic, dans la mesure où il nous répond toujours "Ne vous inquiétez pas, JE suis pro, JE sais quoi faire"... et que, s'il n'a pas de résultats, ce n'est pas qu'IL a fait n'importe quoi, voire RIEN, c'est simplement que nous avons affaire à de vrais *******, et patati et patata... Et il termine généralement par : "Si vous voulez que je fasse autrement, moi, je veux bien, mais ÇA VA VOUS COÛTER CHER !", et voilà comment on paralyse un Conseil qui voudrait bien faire avancer les choses, mais... quel brouillard !
Bonne journée à tous !
Kiwala
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Posté - 27 juin 2009 : 12:10:53
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Kiwala : Concernant votre syndic, le CS DOIT le mettre en demeure par RAR de lanczer toutes les mesures pour recouvrir les impayés en soulignant qu'il n'a pas respecter son contrat de syndic et mis la copropriété en difficulté; Vous devez lui notifier qu'il devra assumer sa responsabilité et que le CS enverra copie de ce courierà sa caisse de garantie.
N'acceptez pas ses menaces " ça va couter cher ". Cela ne le regarde pas, ce sont les copropriétaires qui décident.
Le CS doit l'informer que toutes les frais, les honoraires supplémntaires qu'il proposera pour la gestion des impayés seront rejetter par le CS et certainement par l'AG. Ceci diasant partie de la gestion cournat d'un syndic, chose qu'il a oubliée !!!
Ne cherchez pas à faire des économies et à préjuger ce que dira le tribunal. les 4 vosins sont débiteurs, le tribunal les condamnera , le soucis c'est de les fiare payer après le jugement.
Foncez !!! et bon courage
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Kiwala
Contributeur débutant
68 message(s)
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19
Posté - 27 juin 2009 : 12:35:27
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Je vais recopier les passages les plus explicites de toutes ces interventions, et mettre cette discussion sous le nez des autres conseillers, que je n'arrive pas à motiver pour que le Conseil montre enfin les dents et IMPOSE au syndic de faire son travail au plus vite !
Merci mille fois à tous, pour vos interventions revigorantes et qui me confirme dans l'idée que nous devons absolument nous faire plus combatifs et plus directs avec le syndic... Dont nous avons peur, cela dit, qu'il ne nous lâche, comme le précédent... Notre copro, c'est vrai, représente un boulot de Titan, et, lorsque nous avons dû en changer récemment, nous avons eu le plus grand mal à nous faire "accepter" : évidemment, ça ne pousse pas celui qui a daigné signer avec nous, maintenant, à se démener... Il sait qu'il a l'arme fatale (qu'il vient déjà d'évoquer !) : "Puisque c'est comme ça, je ne sais pas si je vais pouvoir continuer à m'occuper de votre copro !"
Ça a immédiatement fermé le caquet de notre présidente, déjà très démoralisée par la lourdeur de sa tâche : elle tente désespérément d'obtenir du syndic qu'il avance, mais veut à tout prix éviter l'affrontement... et se donne donc beaucoup de mal pour pas grand-chose.
Je vais essayer d'obtenir, maintenant, que le Conseil SE POSE LÀ, EXIGE, CONTRÔLE, même si ça déplaît au syndic, mais... je crains de me retrouver seule au conseil, du coup !!!!!
En tout cas, MA position, grâce à ce forum, est maintenant blindée, reste à me montrer convaincante... pour obtenir un Conseil décidé à faire front.
Bonne journée à tout le monde !
Kiwala |
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oldman24
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Posté - 27 juin 2009 : 13:00:11
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Au stade où vous en êtes,je me permets de vous conseiller de consulter le service des juristes de ce site professionnel , en rappelant que votre topic a fait l'objet de discussions sur ce forum (topic:1004) et d'un parfait éclairage de JPM. |
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