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 Posté - 27 juin 2009 : 14:17:53
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Kiwala : vous avez peur d'un syndic qui ne fait pas son travail ???? Le syndic est élu par l'AG il est le mandataire du syndicat, il signe un contrat, son ctivité est encadré par la loi de 1965, il doit rendre des comptes au syndicat, c'est à dire à vous copropriétaires.
Laissez courrir des impayés pendant des années sans faire aucune action, qu'il aurait engager des 2 trimestres de retard est une faute " grave".
Le syndic n'est pas la que pour ramasser des honoriares sans respecter son contrat.
Laissez une copropriété dans des difficultés, proche de la faillite, alors qu'il n'a pas fait le nécéssaire pour la gérer correctement est condamnable. Il est reponsable, ne l'oubliez pas, ses menaces de partir ne sont pas acceptables.
Kiwala : courrez vois l'ARC et un avocat, qui pouront vous conseiller, faire les courriers nécéssaires à ce syndic et au tribunal. Investissez dans les procédures pour récupérer quelquechose avant qu'il ne soit trop tard. Vous aurez alors à payer les dettes de ces voisins. Ils ne faut plus qu'ils dorment tranquilles, dites le à votre président du CS qui n'a pas l'air d'être seule dans ce combat. |
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JPM
Modérateur
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 22
Posté - 27 juin 2009 : 14:45:27
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Il me parait souhaitable de rappeler que, quitte à sortir de l'accès gratuit, Universimmo propose, outre les forums, une documentation " professionnelle " qui est accessible aux copropriétaires et notamment aux conseils syndicaux, ainsi que des études spécialisées que l'on peut obtenir en quelques minutes par Internet.
Un avantage particulier est que l'on peut discuter de certains points soulevant controverse soit avec UI soit dans les forums et que l'on peut ainsi, éventuellement, éclairer certains points voire parvenir à des solutions pratiques nouvelles ou modifiées. Je pense notamment aux suites d'un arrêt de cassation qui a annulé des lots emplacements de stationnement parce qu'ils étaient définis comme un droit de jouissance exclusif sur une partie commune alors qu'il fallait parler de droit de superficie.
De plus UI a l'avantage d'une totale indépendance, ce qui n'est pas négligeable pour la qualité de l'information donnée aux copropriétaires, trop souvent biaisée par des considérations étrangères à l'objectivité qui doit rester un critère primordial.
Il suffit de cliquer sur universimmo-pro.com dans la colonne de gauche pour s'informer sur tout cela.
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Kiwala
Contributeur débutant
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23
 Posté - 27 juin 2009 : 15:13:02
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Merci, nous adhérons, cela dit, à l'ARC, mais il reste difficile pour nous de nous faire une opinion fondée, d'autant qu'aucun témoignage n'est disponible sur la procédure de l'article 19-2, qui nous semblerait adaptée à notre situation d'urgence...
Mais je ne manquerai pas d'aller voir, aussi, universimmo-pro.com, rien n'est à négliger ici !
Cordialement,
Kiwala |
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JPM
Modérateur
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24
Posté - 27 juin 2009 : 18:15:55
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Soyons sérieux
Le bilan du référé de l'article 19-2 est relativement simple à établir :
A la lettre du texte, il n'est utilisable que pour le recouvrement des provisions de l'article 14-1 (charges courantes) de l'exercice en cours
la procédure spéciale ne s'applique ni aux charges courantes liquidées des exercices précédents; ni aux provisions ou charges liquidées sur travaux de l'article 14-2
De plus, en présence d'un copropriétaire pouvant justifier de difficultés financières réelles, le juge ne prononce pas la sanction. Il se borne à condamner au paiement de ce qui est dû. On peut le comprendre.
La procédure spéciale ne présente donc de réel intérêt qu'en présence d'un copropriétaire manifestement en mesure de payer mais qui se plaît à enquiquiner tout le monde ou qui, fantaisiste et léger, ne lit son courrier qu'une fois par trimestre quand il s'agit de factures.
Un correctif important : il est semble-t-il possible de grouper en une même assignation en référé l'ensemble des créances du syndicat à condition de distinguer soigneusement
les créances entrant dans le champ de l'article 19-2
les autres créances
Il y a eu controverse sur cette manière de procéder et il est vraisemblable que certains magistrats la rejettent parce qu'il y a différence de nature des décisions à prononcer : décision au fond dans un cas, décision provisionnelle dans l'autre.
Dans votre cas, l'injonction de payer est à écarter. Notez que c'est seulement dans ce cas qu'une simple lettre peut provoquer le renvoi devant le TI ou le TGI. Cela n'est pas vrai pour une ordonnance de référé.
Notez aussi que le référé provision ordinaire peut procurer des fonds mais qu'une décision au fond doit le compléter pour permettre une saisie immobilière. Il est possible de présenter une ordonnance de référé provision à l'appui d'une requête afin d'injonction de payer. On obtient alors un exécutoire qui, lui, permet la saisie immobilière. J'ai vu la réussite de cette opération dans plusieurs cas.
Prenez les choses dans l'ordre :
S'assurer en premier lieu que le syndic a constitué des dossiers convenables. Quelle que soit la voie utilisée, le dossier doit être constitué de la même manière.
S'assurer, dans le cas de sommes importantes, que l'hypothèque légale a bien été inscrite. Dans la négative imposer au syndic de faire le nécessaire.
En même temps, faire choix d'un avocat compétent, qui n'est pas forcément un bâtonnier, mais il peut s'agir d'un cabinet important ayant un service dédié. Dans ce cas vous disposerez dès le départ d'un barème d'honoraires détaillé, phase par phase.
Certains ont un Intranet qui permet au syndic et au président du CS de suivre l'évolution des dossiers.
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oldman24
Contributeur senior
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Posté - 27 juin 2009 : 20:01:15
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kiwala ,
Avec le post de JPM , vous avez de quoi vous délecter ! en attendant de trouver mieux !.
Mais le temps c'est de l'argent ! |
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Kiwala
Contributeur débutant
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Posté - 27 juin 2009 : 20:07:16
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Merci ! Je passe en courant, car je suis aussi maman et plein de choses à faire, mais... je reviendrai plus tard pour une lecture plus approfondie des infos que vous me communiquez ici, précieuses !
Encore une dernière question, s'il vous reste un peu de temps et de patience :-) : quelle voie préconisez-vous, pour que nous puissions LE PLUS RAPIDEMENT POSSIBLE recouvrer AU MOINS UN PEU d'argent, vu que nous sommes à sec (il nous manque 50 % de notre budget, nous avons des factures impayées, des travaux urgents à faire réaliser...), de la manière la plus sûre et la moins onéreuse ?
Ce pour quoi nous pensions à l'article 19-2, qui certes ne permet de recouvrer qu'une petite partie, mais ce serait déjà ça, si ça tombait rapidement... Et ça serait un message fort d'envoyé aux débiteurs systématiques (trois au moins ne paient RIEN depuis qu'ils ont acquis leurs lots, deux-trois ans selon le cas, ce sont des professionnels du bâtiment en SCI, qui rénovent et veulent louer ou revendre, et nous pensons que ce sont des copains du marchand de biens qui nous a vendu nos lots, après avoir "rénové l'ensemble" des bâtiments, et qui nous a plongés dans un océan de problèmes à régler d'urgence, contre lequel nous sommes en procédure collective : nous sommes aussi dans l'attente d'un jugement de ce côté).
Par ailleurs, nous envisageons, bien sûr, une procédure "classique" pour le reste des sommes dues... Face à des débiteurs de mauvaise foi (qui feront traîner autant qu'ils le peuvent, comme le marchand de biens vendeur), quelle voie serait la plus appropriée ?
Merci si vous pouvez encore répondre : nos débiteurs ne sont visiblement pas de bonne foi, c'est le moins qu'on puisse dire (l'un deux a transformé son studio en 3-pièces qu'il loue comme tel, en ayant annexé une courette en jouissance privative, la recouvrant d'une verrière que l'AG lui avait refusée, une autre partie commune en sous-sol qui nous prive de l'accès à notre compteur d'eau, et... et...). Pour autant, il n'est pas certain qu'ils aient une trésorerie en bonne santé... !
Cordialement,
Kiwala
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Posté - 28 juin 2009 : 11:28:07
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Kiwala : Vous nous dites q'un ou plusieurs mauvais payeurs louent leurs lots !!!! Vous pouvez donc faire saisir les loyers immédiatement sans aucuns problèmes.
Ne vous préoccupez pas de la bonnne ou mauvaise foi de vos voisins, qui de plus ne repsectent pas le RDC !!!
1 . Immédiatement : Prise d'hypothèques légales sur tous les lots des lauvais payeurs, c'est une garantie pour toucher les ommes dues, et c'est une réalité, elle a un cout, mais c'est très important.
2. Relance du syndic et action en recouvrement au tribunal
3. mise en vente des lots des mauvais payeurs à la prochaine AG. N'écoutez pas votre syndic, le CS notifie en RAR au syndic cette résolution, il est obligé de la mettre à l'ODJ
Une petite question : Le syndic gère t'il des lots appartenants aux mauvoais payeurs ??? Sa molesse est assez bizarre !!!  |
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air jordan
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Posté - 28 juin 2009 : 11:31:58
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citation: Initialement posté par philippe388
Kiwala : Vous nous dites q'un ou plusieurs mauvais payeurs louent leurs lots !!!! Vous pouvez donc faire saisir les loyers immédiatement sans aucuns problèmes.
Ah oui ?
pourriez nous detailler la procedure svp philippe ?
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Posté - 28 juin 2009 : 17:31:13
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airjordan : que pensez vous de ce syndic qui ne relance aucuns mauvais payeurs et ceci depuis de nombreuses années, et qui met se copropriété dans les difficultés ????
Je pense que Kiwala a besoin de conseils avisés de professionnels, comme un avocat ou une assoc comme l'ARC. je lui ai conseillé dès le début de ce post.
Je contacte donc mon avocat et je reviens vers vous," super syndic" |
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JPM
Modérateur
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Posté - 28 juin 2009 : 18:54:08
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La saisie attribution des loyers est une mesure d'exécution d'une décision judiciaire. Il faut donc en premier lieu obtenir cette décision et qu'elle soit devenue exécutoire, soit par provision, soit définitivement.
Idem pour la saisie mobilière lorsque le copropriétaire débiteur occupe les lieux.
Idem pour tout autre mesure d'exécution.
Reste la procédure de saisie conservatoire mais elle n'a pour effet que de rendre les loyers " indisponibles " à l'égard du bailleur copropriétaire débiteur, sans que le syndicat puisse les appréhender tant qu'il n'aura pas obtenu une décision judiciaire. En d'autres termes les fonds restent entre les mains du locataire ou sont consignés.
La saisie conservatoire est parfois un moyen indirect de décider un insouciant à payer.
Elle nécessite une autorisation préalable du Juge.
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Édité par - JPM le 28 juin 2009 18:56:04 |
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air jordan
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Posté - 28 juin 2009 : 21:02:56
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citation: Initialement posté par philippe388airjordan : que pensez vous de ce syndic qui ne relance aucuns mauvais payeurs et ceci depuis de nombreuses années, et qui met se copropriété dans les difficultés ???? Je pense que Kiwala a besoin de conseils avisés de professionnels, comme un avocat ou une assoc comme l'ARC. je lui ai conseillé dès le début de ce post. Je contacte donc mon avocat et je reviens vers vous," super syndic"
Vous ne repondez pas à la question comme toujours.
Je répète donc la question : pourriez nous détailler la procédure svp philippe , super-copropriétaire ?
(ne pompez pas sur la réponse de JPM )
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Posté - 28 juin 2009 : 23:44:57
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airjordan : JPM a répondu, j'espère que cela vous a bien aidé pour vous occupez des impayés de charges de vos copropriétés
Nous savons tous que récupérer des charges impayées est long, cela a un cout, la justice n'est pas rapide, des menaces de saisies, de mise en vote du lot , ceci marche assez bien avec ces copros mauvais payeurs.
Vous avez bien aidé kiwala dans ses problèmes, vous conseils sont toujours précieux, airjordan !!! |
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air jordan
Contributeur actif
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Posté - 29 juin 2009 : 00:02:24
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heureusement jpm a répondu oui ...... car les infos que vous avez délivrées dans ce post sont erronées.
Ne vous inquiétez pas, je vais me faire un plaisir de souligner vos nombreuses erreurs et ce dans tous les topics où vous intervenez
Vous n'en serez que meilleur, super-copropriétaire
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Posté - 29 juin 2009 : 09:02:15
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airjordan : Vous n'êtes pas crédible et vous n'avez aucun droit de juger les copropriétaires intervenants sur ce forum de copropriétaires!!!
Je ne crois pas que vous êtes du niveau pour juger des gens que vous traitez d'idiots, d'ignorants, de voyous,... relisez vos propres posts, airjordan !!! |
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JPM
Modérateur
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Posté - 29 juin 2009 : 09:12:48
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***** Modérateur *****
BREAK ! Le forum n'est ouvert qu'aux questions, aux réponses et aux controverses courtoises
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oldman24
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Posté - 29 juin 2009 : 12:03:22
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Le SDC de kiwala est victime d'impayés.Il y a eu plusieurs développements
sur les moyens de recouvrement , mais pas grand chose sur les créanciers dudit syndicat!
Pour ma part, je continue à penser que les choses n'avanceront pas, sans la mise dous
administration judiciaire , puisqu' il est avoué un déficit budgétaire et probablement
de trésorerie de 50 % ?.
De plus , on parle de deux syndics ! Pourquoi?
Les impayés ont-ils commencés sous un syndic et continués sous un autre ?
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Édité par - oldman24 le 29 juin 2009 12:07:30 |
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Posté - 29 juin 2009 : 12:54:26
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oldman24 : la mise sous adjudication judiciaire ne réglera pas les impayés. Celui-ci aura t'il plus de pouvoirs que le syndic pour recouvrer la dette ??? je ne crois pas.
Plus le temps passe, plus la dette gonfle jusqu'au jour ou le syndicat ne pourra plus récupérer la totalité car plus de 5 ans auront passés !!!
Il faut que l'avocat du SDC prenne une hypothèque légale au plus vite sur tous les lots des mauvais payeurs, et commence les procédures. Il faudra bien que le SDC dépense quelques centaines d'Euros pour en récupéere plusieurs milliers.
airjordan : en tant que syndic quelles mesures prenez vous dès que des copropriétaires ne paient plus leurs appels de fonds ??? Combien de temps attendez vous pour les relancer et les assigner au tribunal ?? Si de nombreux trimestres sont impayés, prenez vous une hypothèque légale ??? Avez vous poser une résolution à l'ODJ pour la mise en vente d'un lot pour récupérer la dette ??? |
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Kiwala
Contributeur débutant
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Posté - 29 juin 2009 : 15:24:49
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Ouf ! La richesse de ces échanges m'impressionne, j'essaie d'en tirer la substantifique moelle, mais ce n'est pas simple, quand on ne peut pas démêler où est le meilleur conseil... ! De la part d'intervenants, ici, qui, cela dit, me donnent une foule de pistes à explorer et à qui je suis très reconnaissante !
Je continue de suivre, je prends des notes, je mets sur papier "les choses à faire ou à explorer d'urgence"...
Pour répondre à OLDMAN : notre copro date de 2005, créée par un marchand de biens qui a acquis un petit ensemble immobilier dans un vieux quartier de Paris, qui a "tout rénové", "créé des sanitaires", constitué des lots et revendu lot par lot, donc, à 22 gogos comme moi..., la quasi-totalité primo-accédants, sauf moi, et pas très argentés, mais pas pauvres non plus.
Les travaux de ce marchand de biens se sont vite révélés ni faits ni à faire (planchers qui s'affaissent ici ou là sous les sanitaires ajoutés, "oubli" de la dalle de béton dans mon propre plancher pourtant refait "à neuf", plomberie fuyarde partout, dans les lots "rénovés" comme dans les parties communes dites totalement rénovées, électricité à refaire entièrement car dangereuse, crépi "style rustique"... très très rustique et qui tombe par plaques, etc.), nous avons 1/ viré ce marchand de biens qui s'était auto-élu "syndic bénévole" les premières années, 2/ omis de faire les choses dans l'ordre (malgré mes avertissements, car je n'étais pas, alors, au Conseil, et je voyais la catastrophe arriver !), soit : trouver d'abord un nouveau syndic avant de virer le bénévole, ce qui nous a mis sous administration judiciaire, 3/ entamé laborieusement une procédure collective, avec "l'aide" de notre nouveau syndic, trouvé par l'administrateur judiciaire (comme je ne suis pas sûre d'avoir le droit de le nommer, je l'appellerai ici "SYNDIC 2", dommage, car il mériterait un peu de pub !), 4/ espéré que ce SYNDIC 2 nous aiderait à remonter la pente, entre archives inexistantes, comptabilité totalement opaque, trésorerie inexistante et travaux urgents à faire réaliser sur nos propres deniers, en attendant l'issue de la procédure collective...
SYNDIC 2, lui, s'est contenté de, peut-être quand même, constituer des archives que le bénévole avait négligées, d'appeler enfin les charges dont le bénévole "nous faisait cadeau", pendant qu'il terminait ses travaux de rénovation totale, de se payer ses honoraires, de préparer mollement le dossier de procédure collective, très mal et donc avec des retombées à attendre minimalistes, et... de nous apprendre, au bout de nombreux mois, que les impayés s'accumulaient dans notre copro, et que donc... il ne pouvait pas faire son boulot correctement.
Nous avons donc demandé à SYNDIC 2 d'agir en recouvrement, et, là , la chanson a commencé : "Je ne peux rien faire, puisqu'il n'y a pas d'argent dans vos caisses"...
En 2 exercices, il a réussi, tout de même, à envoyer quelques lettres de rappel, et à amener LE plus gros débiteur, qui n'a jamais payé le moindre euro de charges ou appels travaux depuis 3 ans, en justice, mais c'est justement l'****** qui a réalisé les travaux pour le marchand de biens, et, aujourd'hui, nous savons qu'il ne paiera jamais rien, il est recherché par plein de créanciers, vu qu'il ne payait déjà pas ses "ouvriers"-étudiants en mal de petits boulots, l'URSSAF, la Sécu, les impôts, etc.
Les huissiers ne parviennent pas à le localiser, bref, même avec un jugement en bonne et due forme, il y a fort à parier que nous ne verrons pas un kopeck venant de lui pendant de longues années.
CE débiteur nous doit environ 5000 euros. En clair : c'est un entrepreneur ****** qui travaillait pour le marchand de biens ******, et, aujourd'hui, c'est style "C'est pas moi, c'est l'autre" : le marchand de biens se défausse sur la mauvaise exécution des travaux de ce supposé entrepreneur, et ce dernier explique que, le marchand de biens ne le payant pas, il a fait les travaux n'importe comment. Enfin, je résume dans les grandes lignes ! C'est Règlement de comptes à OK-Corral...
3 autres copropriétaires, qui semblent être également des proches du marchand de biens, ont acquis ces deux dernières années des lots à rénover (que le marchand de biens n'a pas eu le temps de rénover, vu que, quand il a senti la révolte gronder dans notre copro et qu'il a vu arriver la procédure, il a préféré se défaire de ses derniers lots invendus), et n'ont, de même, jamais versé le moindre euro à la copro.
Grosso modo, ils nous doivent chacun entre 2000 et 3000 euros.
Que SYNDIC 2 n'est jamais parvenu à recouvrer, sans avoir entrepris grand-chose pour y parvenir, apparemment.
Et donc, logiquement, malgré nos réclamations qu'il "fasse quelque chose, puisque c'est sa mission de recouvrer les impayés", il a fini par démissionner, "en raison de l'ampleur de nos impayés"... : nous avons supposé qu'il ne parvenait plus à se payer ses propres honoraires... et qu'il n'avait pas envie de voir sa responsabilité engagée, dans cette copro où récupérer les impayés s'avérait difficile : nos débiteurs sont tous des professionnels du bâtiment, qui semblent assez peu impressionnables par quelques lettres recommandées avec AR.
Nous avons donc ramé pour trouver, au début de cette année 2009... SYNDIC 3, notre syndic actuel, qui a eu la grandeur d'âme de bien vouloir se coller à reprendre cette copro en pleine débâcle : "Ne vous inquiétez pas, j'ai l'habitude, les débiteurs vont voir ce qu'ils vont voir, on ne me la fait pas, à moi !"
Cela fait un peu plus de 4 mois maintenant que SYNDIC 3 est aux commandes, et... nous avons l'impression qu'il n'a toujours rien fait pour recouvrer quoi que ce soit... Pas forcément par malhonnêteté, mais... parce qu'il est débordé de boulot, c'est un petit syndic de quartier, il n'a que deux collaborateurs, et notre copro est dévoreuse de temps. Et ses difficultés, complexes.
Nous venons donc de lui envoyer un courrier recommandé AR, en lui demandant de bien vouloir répondre aux questions qu'on lui posait : ça lui a déplu, et donc, on a déjà commencé à entendre "Dans ces conditions, je ne sais pas si je vais pouvoir continuer à m'occuper de vous"...
Voilà le topo.
Suite à ce courrier, nous avons eu un RV avec lui, c'est un collaborateur qui nous a reçus, ancien notaire à la retraite, pas très au fait, visiblement, de certains pans du droit de la copropriété, qui nous a noyés dans un flux de paroles floues et ressassées, mais, au final, nous n'en savons toujours pas beaucoup plus sur l'état de notre copro et l'action de notre syndic, sauf que nos impayés atteignent actuellement plus de 12 000 euros (tout confondu : charges et appels de fonds travaux ou procédure votés en AG), pour un budget de charges de 25 000 euros.
Nous avons réclamé que soient entreprises d'urgence les actions en recouvrement qui nous sont accessibles, dont assignation "comme en référé" (article 19-2) pour recouvrer rapidement, au moins, les sommes correspondant aux charges de l'exercice en cours avant que celui-ci se termine, ce qui nous permettrait de fonctionner "un peu" mieux : ce collaborateur a fait mine de découvrir l'existence de cette procédure, et a tout de suite balayé cette possibilité d'un revers de main... Pourtant, nous lui avions transmis auparavant le document explicatif de l'ARC, où tout semble très clair, même si nous ignorons toujours si cette procédure serait "une bonne idée" dans notre cas.
Moi, il me semble que oui, vu que nos possibilités de choix sont très limitées, sans argent dans les caisses, mais... la présidente du Conseil, devant lui, s'est montrée hésitante, et s'est laissée convaincre que cela ne servirait qu'à augmenter nos dépenses sans rien nous rapporter...
C'est pourquoi j'essaie, par mon appel ici, de trouver des arguments, des conseils, des pistes à explorer : devant un syndic qui n'agit pas de lui-même AU MIEUX de nos intérêts, ou qui agit visiblement sans obtenir de résultats, en tout cas, il nous est difficile, à NOUS, conseil syndical très inexpérimenté, d'orienter son action vers telle ou telle procédure et d'exiger quoi que ce soit !
Pour le moment, il y a au moins UN lot inhabitable dans cette copro : le mien, que je ne peux louer depuis trois ans (suis aussi en procédure individuelle contre le marchand de biens...), car des travaux sont à effectuer sur les parties communes, et... la copro n'a pas d'argent, ça, j'ai bien compris.
JE demande donc à la copro, en tant que copropriétaire individuelle, ce qu'elle fait pour en avoir, de l'argent, et, en tant que conseillère, je me démène pour trouver des pistes jouables pour nous, si possible pas trop coûteuses et rapidement rémunératrices... avant que d'autres lots ne finissent pas devenir inhabitables, vu qu'il y a partout des pb à régler d'urgence..., et pour éviter que le Syndicat ne se retrouve avec des procédures CONTRE LUI, vu qu'il ne parvient pas à remplir ses obligations... ni, je pense, à payer nombre de factures, actuellement –mais la présidente du Conseil n'est pas encore convaincue de la nécessité que le Conseil se fasse transmettre tous les documents qui nous permettraient de suivre d'un peu plus près ce que fait ou ne fait pas notre syndic 1, 2 ou 3...
Dur, dur... !!!!!
Voilà , j'espère avoir été claire, je suis désolée de squatter quelque peu ce forum, actuellement, mais... la difficulté est de trouver LA bonne action à entreprendre, qui nous procurerait quelques fonds LE PLUS RAPIDEMENT POSSIBLE..., en nous coûtant LE MOINS POSSIBLE, quitte à , ensuite, réclamer le reste par une procédure qui pourrait durer plus longtemps et être plus onéreuse... si nos chances d'être remboursés intégralement se révélaient meilleures par cette voie.
PARTOUT, et y compris dans mes consultations à l'ARC, je trouve, en gros, la liste des diverses procédures QUI EXISTENT, mais le problème est ici de pouvoir choisir LAQUELLE serait le mieux à même de stopper notre descente vertigineuse ?
Et de nous éviter l'administration judiciaire n° 2, vu que la n° 1 n'a servi qu'à pomper nos finances, sans rien régler du tout.
Notre copro non seulement n'a pas d'argent pour faire face à ses obligations (factures, travaux urgents...), mais elle se dégrade, aussi, de plus en plus : fuites multiples, infiltrations en toiture, planchers qui s'affaissent peu à peu...
Les copropriétaires sont, dans l'ensemble, des bailleurs, qui habitent loin, et qui ne s'intéressent pas à ce qui se joue sur place, tant qu'ils touchent leurs loyers.
La présidente du Conseil, elle, est propriétaire du plus gros lot, et privilégie de "travailler en bonne entente" avec SYNDIC 3, et de ne pas aller à l'affrontement avec lui, elle a peut-être raison ?
Et elle "lime" tout courrier alarmiste que j'ai tenté de faire à l'adresse des copropriétaires, pour les alerter de la situation, par souci de "pédagogie", pour ne pas les effrayer.
Moi, je crains qu'ils ne soient bientôt de plus en plus nombreux à ne pas payer leurs charges, qui ont, tout de même, à peu près doublé depuis nos débuts, pour... je ne sais pas trop quelle raison, d'ailleurs.
Et le Conseil a, à peu près, zéro archives pour suivre un tant soit peu ce qui se fait ou pas...
La présidente et moi sommes les deux seules personnes à tenter de faire bouger les choses, elle par la voie "douce"n(elle donne de sérieux signes d'épuisement, en voyant qu'elle n'arrive à rien), moi plus "énergiquement", il faut dire que je paie mes charges pour un studio inhabitable depuis trois ans, et que je commence à fatiguer aussi !
Et à penser à assigner le Syndicat, ce que j'aimerais bien éviter, mais...
Des avis ? Des conseils concrets ? Une liste chronologique des actions que doit mener le Conseil ou exiger de SYNDIC 3 ? Un avocat BËTON à me recommander, motivé pour faire avancer les choses AU MIEUX des intérêts du Syndicat et selon ses besoins et capacités, plutôt qu'au mieux de ses intérêts à lui ?
Pacte de Paris, sur les listes duquel notre immeuble figurait, avant qu'il soit racheté par le marchand de biens, nous propose... de nous reprendre dans ses listes pour pouvoir nous aider. Avec, à la clef, des loyers "conventionnés" : impensable pour nous, bien sûr. qui avons payé nos lots au-dessus du prix du marché, en 2005-2006. Puisque nous achetions des lots refaits à neuf, dans une copro "en totale rénovation"... qui semblait pouvoir devenir un joli endroit, une fois bien rénové... "Style provençal", selon le marchand de biens... :-)
Encore une fois, merci pour toutes vos contributions, qui me font tout de même mieux comprendre une foule de choses !
Et une QUESTION, ENCORE : puisqu'on me parle ici de "référé-provision", qui serait directement exécutoire, si j'ai bien compris, OÙ est la différence entre la procédure de l'article 19-2 et le référé-provision, sinon que l'article 19-2 permet d'obtenir les provisions de charges non échues de l'exercice, mais qu'il ne permet pas de réclamer les sommes dues précédemment ?
Même rapidité pour obtenir un jugement ? Même possibilité de ne pas recourir à un avocat ? Même liberté d'exécution, ensuite, y compris la saisie pour vente sans nouveau jugement ?
J'ai du mal à m'y retrouver, pardon... :-)
Bonne journée à tous,
Kiwala
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JPM
Modérateur
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Posté - 29 juin 2009 : 16:48:00
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Vous êtes fort excusable de ne pas connaître les arcanes de la copropriété.
Mais vous l'êtes moins de multiplier les questions sans tenir aucun compte des réponses.
Pour celui qui doit 5000 € on vous a indiqué qu'il existe des garanties pour le syndicat : hypothéque légale et privilège immobilier en cas de vente du lot, qui permet au syndicat de passer devant tous les autres créanciers. Encore faut-il ne pas perdre de temps et présenter correctement les comptes. Les garanties ne vous intéressent pas 
Qu'il s'agisse d'un avocat de l'ARC ou d'un autre, veillez seulement à ce que les dossiers soient remis à un spécialiste et laissez le faire.
Aux yeux de la prescription, chaque jour perdu est irrattrapable.
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Posté - 29 juin 2009 : 17:05:11
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kiwala : Vous aviez raison en nous parlant de julien courbet, un vrai imbroglio avec un marchand de bien, un syndic bénévole, puis plusieurs syndics, ..... des copros de mauvaise foi, des copros qui laissent faire,....
Kiwala : vous tournez en rond. Comme nous vous l'avons expliqué, allez voir un avocat,ou une assoc comme l'ARC. Vous aurez de l'aide et des conseils efficaces pour ce genre de situation ou tout le monde a peur des son voisin, de son syndic et de son ombre !!!
Il vous faut prendre une hypothèque légale sur tous les lots des débiteurs et IMMEDIATEMENT. Il FAUT que votre syndic relance efficacement ces débiteurs et les informe qu'une résolution sera posée pour la mise en vente de leurs lots à la prochaine AG.
Connaissez vous l'avocat de la copro, vous devez le rencontrer avec la présidente du CS. Le mal est fait, vos problèmes sont ENORMES, pourquoi hesitez à faire de la peine à vos voisins, c'est en cachant la vérité que chacun d'entre vous paiera la très GROSSE facture au final.
Plus de bla-bla, courrez chez un avocat cette semaine qui fera le nécessaire pour recouvrir un peu d'argent.
les 18 copros restant DOIVENT être informés au plus vite de la situation critique de votre résidence, ils devront également sortir leurs chéquiers, sinon ...... Bonjour les dégats!!!
Je vous conseille avec votre présidente du CS de vérifier les comptes de votre copro, et de connaitre la situation exacte de votre trésorerie, des factures impayées, du montant des charges impayées à ce jour (en oubliant votre article 19 ); le Syndic doit vous remettre TOUS les documents comptables : la situation des dépenses au 30 juin, les relevés de banque, les grands livres 2007. 2008 et 2009. Le CS DOIT connaitre tous ces documents.
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