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oldman24
Contributeur senior
France
852 message(s)
Statut:
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41
 Posté - 29 juin 2009 : 19:38:43
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Je me contenterai de vous adresser mes compliments pour l' excellent exposé de la situation
abracadabrantesque de votre jeune copropriété qui est pire que celle d'autres galères naviguant sur l'immense océan de l'mmobilier.
 
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Édité par - oldman24 le 29 juin 2009 19:44:23 |
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Kiwala
Contributeur débutant
68 message(s)
Statut:
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 42
Posté - 30 juin 2009 : 08:29:18
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Bonjour, je reviens encore...
JPM, vous dites :
"Qu'il s'agisse d'un avocat de l'ARC ou d'un autre, veillez seulement à ce que les dossiers soient remis à un spécialiste et laissez le faire."
Tout le problème est là : nous avons fait confiance, justement, à des "spécialistes" : notre syndic du moment ET l'avocat qu'il était censé actionner : cela nous a conduits au désastre, car nous n'étions pas en mesure de vérifier, contrôle ce qui se faisait ou pas... Ce pourquoi je tente maintenant de déterminer ce que doit faire le syndic, ce que nous devons demander à l'avocat de faire.
Vous dites aussi :
"Pour celui qui doit 5000 € on vous a indiqué qu'il existe des garanties pour le syndicat : hypothéque légale et privilège immobilier en cas de vente du lot, qui permet au syndicat de passer devant tous les autres créanciers. Encore faut-il ne pas perdre de temps et présenter correctement les comptes."
QUESTIONS :
1/ l'hypothèque ne doit-elle pas être prise sur les lots des autres débiteurs dont la dette atteint entre 2000 et 3000 € ?
2/ le privilège immobilier étant intégral, si j'ai bien compris, pour la dette remontant à 2 années : est-il utile de prendre un hypothèque pour couvrir une dette de moins de 2 ans ?
3/ le privilège immoblier est-il automatique, ou le syndic doit-il faire quelque chose pour le faire valoir ?
4/ en cas d'hypothèque qui aurait été prise, par exemple, en 2007, pour une dette atteignant alors 3000 euros : si le lot concerné est vendu en 2010, quand la dette atteindra, disons, 6000 euros, la somme garantie sera-t-elle de 3000 (niveau de la dette au moment de l'inscription de l'hypothèque) ou de 6000 € (niveau de la dette au moment de la vente)?
5/ J'ai du mal à démêler les choses, au vu de ce que je lis : le privilège immoblier joue, intégralement, sur 2 ans et, partiellement, sur 4 ans, donc certains écrivent qu'il est inutile de prendre une hypothèque pour garantir une dette de moins de 4 ans (ce qui reste à voir, surtout entre 2 et 4 ans).
MAIS je lis aussi, notamment dans cette discussion, que le Syndicat ne pourra recouvrer une dette datant de plus de CINQ ans : même en ayant inscrit une hypothèque ???
Je tente de convaincre les autres conseillers d'appliquer les conseils que je trouve ici, mais j'ai du mal à faire le tri !
Et, cette fois, nous voulons pouvoir décider de ce qui doit être fait, au minimum, AVEC le syndic, et ne pas le laisser décider de tout tout seul, vu que ça nous a desservis jusqu'ici. Problème : nous n'avons pas les éléments pour forger notre décision.
Philippe : vous avez fortement raison, tout le monde a peur de tout le monde, et, surtout, chacun, aujourd'hui, a la trouille qu'on lui redemande de payer, encore et encore, pour des actions qui continueraient de se révéler entamées en pure perte.
Nous avons donc besoin, au conseil, de nous informer un maximum, afin de pouvoir orienter l'action du syndic dans une voie réellement efficace (on espère !) et, surtout, de convaincre les autres copropriétaires que c'est ÇA qu'il faut tenter absolument, et que pour ÇA, ça vaut le coup que tous remettent de l'argent au pot.
Nous nous sommes réunis hier soir, et, déjà , grâce à cette discussion ici, j'ai pu argumenter de manière suffisamment convaincante pour que le CONSEIL accepte de mettre à l'ODJ de la prochaine AG, que nous demandons de réunir d'urgence, la restauration de notre trésorerie, par appels de fonds auprès des copropriétaires non débiteurs. Un premier petit succès, reste à voir si l'AG votera en ce sens... ! Car elle va devoir AUSSI voter les appels travaux, les appels procédure, éventuellement.
La présidente du conseil étant par ailleurs la copropriétaire détenant le plus de tantièmes (assez jeune et pas trop fortunée), c'est... une belle avancée, merci pour votre aide à tous, je désespérais de la convaincre là -dessus !
Une dernière QUESTION, encore (pardon !) : pouvons-nous, au conseil, choisir LIBREMENT l'avocat avec lequel nous souhaitons voir le syndic travailler, ou est-ce le syndic qui garde l'initiative finale (si l'on peut dire !) ?
Et une dernière "dernière question" : pour restaurer la trésorerie, l'AG a-t-elle le droit de voter une répartition qui se ferait à parts égales, soit la somme à remettre au pot divisée par le nombre de copropriétaires non débiteurs ?
Ou cette répartition doit-elle se faire obligatoirement selon le nombre de tantièmes de chacun ?
MERCI BEAUCOUP si vous pouvez encore répondre à ces questions "de détail" !
Bonne journée à tous,
Kiwala |
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 Posté - 30 juin 2009 : 10:01:53
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kiwala :
- prise d'hypothèque légale sur TOUS les lots des débiteurs
- allez voir l'ARC et leurs conseillers pour lancer toutes les actions nécéssaires.
- à la prochaine AG proche, mise en vente des lots des débiteurs - c'est une action gratuite, une menace certaine pour ces copros qui fonctionnent généralement.
Si personne ne veut faire une action pour récupérer les impayés rapidement, tant pis pour les bons payeurs. Vous êtes TOUS responsables d'avoir laissé trainer les choses.
Oubliez ce syndic N°425, la président du CS peut prendre RDV avec l'avocat du syndicat, ce n'est pas celui du syndic.
Vous vous posez beaucoup trop de questions, il faut agir avec un avocat, cela demandera du temps mais vous ne résoudrez strictmement rien toute seule. Si vous pensez que tous les avocats et que tous les syndics ne sont pas des pros compétents, alors tant pis!!! 
Vous vous enfonçez chaque jour de plus en plus, l'addition augmente chaque jour également. Avoir la trouille de payer n'empêchera rien, VOUS DEVEZ déjà payer l'avocat, le syndic , puis certainement bientôt l'administrateur judiciaire.
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