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basilic06
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France
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 Posté - 09 juin 2011 : 23:34:38
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Bonjour,
Notre copropriété est dotée d'un portail qui s'ouvre à l'aide de deux systèmes différents. Une télécommande à distance ou par code à 4 chiffres à faire sur le boitier situé à proximité du portail. Le président du conseil syndical a décidé unilatéralement de supprimer le système à code et refuse à présent de donner le code à quiconque sous prétexte de la sécurité. Cette décision n'est elle pas du seul ressort de l'assemblée générale? Le syndic ne répond pas à nos courriers, quels sont nos recours. Je précise que je suis propriétaire dans cet immeuble depuis des années. Quels sont mes droits? et comment faire ? merci
Précision: le portail donne accès à une cour interieure composée de parkings privés à l'air libre et également à un sous sol constitué de parkings fermés. Quand on reçoit un ami que l'on veux faire garé sur notre parking, nous sommes obligés de sortir de l'appartement pour actionner la télécommande au plus prés du portail ou donner le code du portail par téléphone ce que l'on ne peux plus faire aujourd'hui.
Merci pour vos réponses.
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chenkak
Contributeur senior
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 Posté - 10 juin 2011 : 00:00:05
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L'organisation des accès de l'immeuble se vote en assemblée générale, à l'article 26 (réduit à l'article 25 si cela implique un problème de sécurité).
Le CS ne peut intervenir que dans le cas d'une mission spécifique confiée par l'AG.
Dans tous les cas, ce n'est pas au président de décider. |
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Gédehem
Pilier de forums
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 Posté - 10 juin 2011 : 00:02:05
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 C'est comme au niveau national, "on a le président qu'on mérite ...."
Que disent et font les autres membres du CS ?
On est membre du CS par la volonté de la majorité de copropriétaires.
On est pdt du CS par la volonté de la majorité des conseillers, laquelle (la majorité) peut le révoquer à tout instant, et en 30 secondes, de sa fonction et en désigner un autre en 10 secondes.
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Posté - 10 juin 2011 : 07:27:28
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Mettez en demeure le syndic par courrier RAR de vous donner le code, système installé conformément à l'AG du xxx...
Envoyez un courrier au conseil syndical
Sensibilisez les autres propriétaires pour faire un courrier commun au président du conseil sydnical lui indiquant qu'il risque fort de ne pas etre réélu conseilelr s'il continue ainsi... |
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BANZAI
Contributeur vétéran
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Posté - 10 juin 2011 : 09:01:08
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c'est au syndic de faire respecter les textes, le RDC...
la mise en demeure doit être faite au syndic en RAR en lui indiquant qu'il a supprimé un élément d'équipement commun sans aucune autorisation d'AG, que vous le mettez en demeure de remette en service cet élément d'équipement commun sous 48 heures, que vous subissez un trouble manifeste de jouissance, et qu'à défaut , vous passerez par la juridiction compétente avec demande d'astreinte journalière!
vous adressez le courrier au gérant de la société (pas au gestionnaire) |
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Posté - 10 juin 2011 : 10:28:54
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Voilà un super président, roi de la copro, je connais.
Le CS ne décide de rien, et son président non plus.
Le fautif est le syndic aui a laissé faire.
Attention : le président et le syndic ont zappé les problèmes de sécurité. Imaginez un copro victime d'une attaque cardiaque, qui se fracture une jambe, .... ces copros seront dans leur droit d'attaquer le syndicat pour demander des GROS DI.
Ces personnes sont des irresponsables. A virer dès la prochaine AG. |
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basilic06
Nouveau Membre
France
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Posté - 10 juin 2011 : 11:48:30
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Il est évident que le conseil syndical et leur Président n'ont aucun pouvoir de décision mais seulement un pouvoir de contrôle du syndic.
Le problème est comment obliger légalement le syndic à donner le code du portail ?
Une réponse à cette question me semble être la réponse de BANZAI mais ce qui me gêne c'est de dire " suppression d'un élément d'équipement commun" puisque il me reste la possibillité d'ouvrir ce portail par la télécommande. Cette télécommande m'oblige bien sur à descendre du 8 eme étage pour ouvrir à un visiteur alors qu'avant il me suffisait de lui donner le code du portail qu'il ouvrait lui-même.
De toute façon, à partir du moment ou le portail est doté également d'un code, je dois connaître ce code, question de principe !!
Je vais donc envoyer un courrier AR au syndic mais si il refuse de nouveau dois je déposer plainte ? pour quel motif ?
merci pour vos réponses pertinentes. |
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| Je préfère le vin d'ici que l'eau de là . |
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Posté - 10 juin 2011 : 13:08:20
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basilic06 : Les personnes qui n'ont pas de télécommande doivent connaitre le code.
Pour obliger le syndic a donner le code, un RAR en lui rappelant que personne ne peut modifier la jouissance des parties privatives, et ici il ferme l'accès avec le digicode, et que plus il engagerait devant le tribunal compétent sa responsabilité en cas d'accident grave, tel qu'un incendie, crise cardiaque, fracture, .....
Le syndic ne peut obliger un copro. a descendre pour ouvrir à des visiteurs, et surtout bloquer la police, le medecin, et tout autre secours.
Si un accident grave survient alors que les secours sont bloqués par la porte avec digicode, c'est le tribunal pénal !!! on ne rigole pas avec la sécurité. |
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Posté - 10 juin 2011 : 14:48:43
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si on reprend des principes et comme l'on dit un certain nombre de UI : le syndic exécute les décisions de l'AG.
Si l'AG n'a pas décidé de supprimer l'ouverture par code, le syndic (et encore moins le président du CS) ne peut autoproclamer l'interdiction de se servir de ce systême d'ouverture que vous avez "acheté" en même temps que l'appartemement et peu importe que l'ouverture se fasse par un badge.
Faites un test : téléphoner au syndic, dites lui que vous etes à la porte, que votre badge ou beeper ne fonctionne plus et demander lui de venir vous ouvrir le portail ou de vous donner le code d'accès pour rentrer chez vous. Et écouter sa réponse.... |
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filomat
Contributeur vétéran
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Posté - 10 juin 2011 : 22:14:10
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filomat
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Posté - 12 juin 2011 : 12:48:20
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Les copropriétés, du moins en France, sont de petites dictatures dans lesquelles une minorité impose sa loi à la majorité (au nom de l'article 25.1).
La seule réponse possible à la dictature est la révolution.
Il serait temps que les pouvoirs publics comprennent que le logement ne se gère pas sur le modèle des sociétés du cac40 dans lesquelles il faut d'abord pouvoir acheter plus de la moitié des actions avant d'y avoir son mot à dire.
Un scrutin nominatif, tel que celui des copropriétés, est un scrutin influencé : Le seul moyen d'expression valable en démocratie est le scrutin anonyme, celui de l'isoloir.
J'aurais peut-être l'occasion de détailler plus tard ce que j'observe depuis quelques années dans la copropriété où je réside : Pourvu que le tiers des tantièmes (une minorité de copropriétaires) soit d'accord avec une résolution elle est adoptée, car pour qu'il y ait le tiers de contre il faudrait réunir les deux tiers des tantièmes au moins en présents ou représentés ce qui ne s'est jamais vu, et il est bien évident qu'un bon père de famille ne va pas systématiquement recourir à un avocat pour contester les assemblées. Tout ce qu'il peut faire c'est de ne pas répondre aux convocations des assemblées, en espérant que le tiers fatidique des tantièmes ne soit pas atteint. |
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Posté - 12 juin 2011 : 13:04:53
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filomat : citation: Tout ce qu'il peut faire c'est de ne pas répondre aux convocations des assemblées, en espérant que le tiers fatidique des tantièmes ne soit pas atteint.
Voilà une drole d'approche de gérer un bien commun.
Vous ne pouvez parler de révolution en argumentant de la sorte sur la politique de la chaise vide. Tout cela est contradictoire !!!
Un syndicat qui ne vote sur rien, des copros qui ne viennent pas aux AG, alors la loi prévoit la nomination d'un administrateur judiciaire.
Vous oubliez que ce sont les copropriétaires qui décident. La meilleure des méthodes est de plutot faire venir le maximum de monde pour contrer ces CS et président dictateurs !! Et croyez moi cela fonctionne.
Petit exemple pratique : vous remarquez bien que l'abstention grandissante lors de nos élections favorisent les minorités comme l'extr^me droite et l'extrême gauche, qui mobilisent toujours un max d'adhérents. Leur nombre de voix est toujours constant, mais le % augmente mathématiquement !!!!
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etc
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Posté - 12 juin 2011 : 14:49:52
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Bonjour basilic06,
Votre président de CS n’est qu’un petit caporal autoritaire.
La solution la plus diplomatique est de le raisonner, mais on sait comment c’est avec les gens comme ça.
Sinon, ne vous adressez qu’à votre syndic: mise en demeure en le prévenant que la prochaine étape sera une injonction de faire au tribunal avec demande de dommages et intérêts égaux au minimum au forfait de gestion annuel.
Votre président de CS a changer le code et ne veut le donner à personne: comment a t-il fait?
Contrairement à ce qu'on a pu entendre, cela n’a rien à voir avec la suppression d’un élément d’équipement commun, et encore moins avec une modification dans la jouissance des parties privatives (qui elle ne peut être imposée à quelque majorité que ce soit).
Ici, il s’agit plus de modalités d’accès (article 26e).
De plus, ici on s’en fout ici de savoir à quelle majorité (24, 25, 26, unanimité…) cela se vote.
L’important est que ça se vote en assemblée générale ! Le CS n’a rien à décider, comme tout le monde vous le dit, ce que votre président de CS n’a visiblement pas compris…
C’est au syndic de faire appliquer et respecter les décisions d’AG, alors que dire des non-décisions !
Votre syndic a besoin d’être très rapidement, sérieusement et fermement remis à sa place !!! et votre président révoqué, si le climat rend la chose possible !
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Posté - 12 juin 2011 : 17:50:19
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etc : citation: De plus, ici on s’en fout ici de savoir à quelle majorité (24, 25, 26, unanimité…) cela se vote.
L’important est que ça se vote en assemblée générale !
Attention à vos nouvelles affirmations sur ce sujet !!! la majorité simple n'a rien à voir avec une unanimité ou la double majorité de l'article 26.
Lisez également l'article 26f, juste après le 26e !!!
le 26e concerne les modalités d'accès en cas d'activités professionnelles dans l'immeuble. basilic06 nous parle que d'un accès aux parkings dans une cour intérieur.
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etc
Contributeur senior
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Posté - 13 juin 2011 : 10:42:58
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Et quand j’étais petit, je n’étais pas grand !
Les différentes majorités sont bien entendu différentes (est-il nécessaire de le préciser ?)
Qui a ne serait-ce que suggéré le contraire ?
Quelle majorité ? Oui, on s’en fout ! L’important à retenir est que le Président du CS, ou même le CS tout entier, n’a pas à décider cela de son propre chef.
Vous dites très justement (ce que certains présidents de CS et autres ne devraient jamais oublier) : « Le CS ne décide de rien, et son président non plus. » […] « ce sont les copropriétaires qui décident »
Je vous accorde que l’article 26e est équivoque (l’UNARC le dit). Aussi, s’il évoque effectivement la compatibilité avec les activités professionnelles, il est difficile de faire de ses dispositions une seule interprétation exclusive aux activités professionnelles.
J’ai évoqué l’article 26e car ici, le système d’ouverture-fermeture est déjà installé. Son installation, elle, se votant à la majorité 25 (article 25n).
citation: Lisez également l'article 26f, juste après le 26e !!!
Quant au point f) de l’article 26, je ne vois pas ce que la suppression du poste de concierge vient faire là -dedans…
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Posté - 13 juin 2011 : 11:55:00
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etc : lisez complètement l'article 26f :
il y figure également ceci :citation: L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.
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Posté - 13 juin 2011 : 12:04:52
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filomat : citation: Je me mets à la portée de votre langage "juridique" Gédehem, mais dans ma copropriété il n'y a que 10 à 15% des copropriétaires qui ont voté "pour" à l'élection des conseillers syndicaux (article 25.1 avec des bailleurs gros porteurs de tantièmes), conseillers que l'on n'a jamais vus car bien souvent ils ne sont pas même présents à l'assemblée dont ils sollicitent les suffrages ... Dans mon langage "commun" je dirais qu'on est membre du cs de par sa seule propre volonté ! Il suffit d'envoyer sa candidature et comme personne ne vous connait personne n'a de raison de ne pas voter pour vous.
Je ne comrends pas l'attitude des copros présents d'élir des membres du CS sans les avoir vu. C'est l'AG qui choisi les membres du CS. Il suffit de voter contre ces personnes invisibles. Personne ne peut vous empêcher de voter Contre ??
L'article 25.1 n'est pas une excuse !!! il faut 1/3 de la totalité des voix pour passer de 'larticle 25 au 25.1. De plus l'élection est nominative et non de liste !!!!
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filomat
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Posté - 13 juin 2011 : 17:03:20
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citation: Initialement posté par philippe388
Je ne comrends pas l'attitude des copros présents d'élir des membres du CS sans les avoir vu. C'est l'AG qui choisi les membres du CS. Il suffit de voter contre ces personnes invisibles. Personne ne peut vous empêcher de voter Contre ??
Et pourtant c'est comme celà que ça se passe. Je vote bien contre mais je suis tout seul.
citation:
L'article 25.1 n'est pas une excuse !!! il faut 1/3 de la totalité des voix pour passer de 'larticle 25 au 25.1. De plus l'élection est nominative et non de liste !!!!
Le tiers de la totalisé des voix ne signifie pas le tiers des copropriétaires quand il y en a qui ont une grande proportion des voix.(les gros bailleurs qui ont une partie importante des appartements).
Une petite dernière citation pour la soif , Philippe, avec cet extrait d'un tract que je viens de trouver dans ma boite aux lettres, distribué à ses frais (150 euros nous dit-il) par un copropriétaire inquiet des méthodes utilisées par notre syndic et qui risquent de faire parler d'elles dans le landernau s'il arrive à ses fins(article 25 g du "grenelle 2").
citation:
Pire: propagande financée par ses propres victimes, cad par l'audit de 150000 euros voté le xx//2010 au profit du futur maitre d'oeuvre, zzz, par 18366 tantièmes sur 101930, cad par seulement 18% qui doivent aujourd'hui bien le regretter
Justement à cette même assemblée sur les 20 candidats conseillers syndicaux seuls 2 ont obtenu ce fameux tiers des voix du 25.1, les autres ne l'ont pas obtenu.
Qu'à cela ne tienne ils ont continué comme si de rien n'était à participer aux réunions du conseil syndical à titre de "sachants".
A cette même assemblée ils (le syndic et le conseil syndical) se sont fait accorder mandat à cette majorité de 18% des voix pour confier une étude de diagnostic énergétique au cabinet d'architecte de leur choix.
Ils se sont représentés à l'assemblée suivante six mois plus tard et là : rebelote : premier candidat n'atteint pas le tiers des voix, second candidat idem ... Alors la tribune (président, secrétaire, scrutateur) nous jouent les incrédules : "vous êtes devenus fous, vous ne pouvez pas nous faire ça, vous ne savez pas à quoi vous vous exposez" et finalement une voix s'élève dans l'assemblée " Est ce que la représentante de la société xxx (un "gros" bailleur) peut nous dire pourquoi elle vote contre ?" quelques moutons au premier rang applaudissent la question en levant bien haut leurs deux pattes au-dessus de la tête, la dame en question vient courageusement expliquer au micro qu'elle n'a pas à donner ses raisons et retourne se rasseoir sous les quolibets des moutons et aux votes suivant elle vote pour (les conseillers obtiennent donc alors leur fameux tiers des tantièmes).
Résultat aujourd'hui le syndic prétend nous prélever 15000 euros chacun ( en huit trimestrialités, c'est à dire 500 euros par mois en plus des charges pendant deux ans, autant dire que nos appartements seront invendables puisque les charges dépassent le prix d'un loyer) pour changer les fenêtres au titre du grenelle 2 que le conseil d'état n'a pas même encore approuvé (au motif que notre système de chauffage est en parties communes des dalles de sol et plafond).
Vous appelez cela la démocratie Philippe ?
Moi j'appelle cela la révolution.
Le conseil syndical multiplie les affichages dans les halls pour appeler à lui remettre les pouvoirs ou venir voter pour à l'assemblée, les copropriétaires multiplient les tracts dans les boites aux lettres pour appeler à venir voter contre.
A mon avis ils tombent dans le piège, au milieu des moutons et sous la pression d'une assemblée manipulée psychologiquement ils risquent de se laisser diviser, le plus logique serait de refuser d'assister à cette assemblée dont la légalité sera par la suite contestée (tant que le conseil d'état n'a pas statué l'article 25 g ne permet pas à un syndicat de traiter des parties privatives). |
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Édité par - filomat le 13 juin 2011 17:29:03 |
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etc
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Posté - 13 juin 2011 : 17:08:31
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Philippe388, juste une précision sans animosité aucune :
Le point f) ne concerne que la suppression du poste de concierge.
Cet autre alinéa de l’article 26 (« L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété ») ne fait pas partie du point f).
Cet alinéa existe depuis 1965, alors que le point f) a été introduit en 2009.
En 1965, il suivait le point c) (sans pour autant en faire partie), puis plus tard le point d), puis le point e), et maintenant le point f).
Mais bon, ce n’est pas bien important, mais il fallait le préciser ; après j’avoue que j’ai fait le coquin car j’avais bien compris que faisiez référence à cet alinéa.
Aussi, cet alinéa concerne les décisions qui peuvent être prises, ou plutôt qui ne peuvent pas être prises, par une assemblée générale.
Ici, nous ne sommes pas dans ce cadre mais face à un président petit caporal et un gestionnaire aussi potent qu’une guimauve.
Après, mais je ne veux pas faire dévier le sujet (quoique on ne sait jamais dès fois que son président de CS le mette à l’ordre du jour de la prochaine AG, donc aidons basilic06 à s’y préparer), je ne pense pas que la décision d’une AG (pas d’un petit caporal) de laisser un système d’accès avec télécommande ET/OU digicode puisse être assimilée à une modification de la destination ou des modalités de jouissance des parties privatives d’un copropriétaire.
La majorité 26 me paraît déjà pas mal pour réunir le consensus nécessaire, juste et raisonnable.
Je ne prétends pas détenir la vérité sur ce point, je n’ai pas spécialement vérifié, mais c’est juste mon sentiment, mon impression la première.
Je me trompe sans doute, acquiescerai avec plaisir, et reprendrai l’argument à mon compte, si vous m’aider à voir là où je suis passé à côté de quelque chose.
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Posté - 13 juin 2011 : 18:35:42
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etc : Ce président de CS a choisi tout seul ces modalités d'ouverture. Même ce syndicat qui imposerai aux copropriétaires l'interdiction du digicode, à un autre article que l'Unanimité serait déboutée devant le TGI.
Il s'agit bien évidemment d'une modification de la jouissance des parties privatives, ici la place du parking d'un copropriétaire, qui n'a pas à demander l'autorisation de l'AG ou de ce président dictateur du CS pour laisser entrer ses invités pour se garer sur sa place de parking privative.
etc : nous avons eu ce problème d'accès par digicode dans notre résidence ou l'AG avait rejetté l'accès par digicode sur un des 5 portails.
Nous avons donc exiger du syndic qu'il fasse poser ce dernier digicode en respectant cet article 26, sur cette modif. de la jouissance des parties privatives, que vous rejettez sur chaque post.
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etc
Contributeur senior
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Posté - 14 juin 2011 : 14:05:15
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Philippe388,
Je vous remercie de votre réponse.
J’ai d’autres remarques et questions. Juste pour prévenir : aucun « pièges » dans celle-ci, pour ensuite tenter de prouver quoique ce soit suite à notre dernière guéguerre.
En toute honnêteté, cela m’intéresse. Car dans notre copropriété (l’immeuble est vieux mais la copropriété est jeune), nous n’avons pas de digicode (et c’est très probable qu’un jour la question sera à l’ordre du jour), mais tous une clef, nous devons donc ouvrir à nos invités ou jeter la clef par la fenêtre. Cependant, a priori tout le monde s’en accommode.
J’ouvre un autre sujet pour que ça parte pas trop dans tous les sens :
« majorités pour modalités + système accès immeuble »
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=10088
citation: etc : Ce président de CS a choisi tout seul ces modalités d'ouverture (1). Même ce syndicat qui imposerai aux copropriétaires l'interdiction du digicode, à un autre article que l'Unanimité serait déboutée devant le TGI. (2) (1) J’en suis bien conscient. Et même pour une décision qui se vote en AG à la plus simple majorité, le président du CS c’est pas l’AG, nous sommes d’accord et cela est inadmissible.
(2) Je ne veux pas déformé vos propos ; si vous voulez dire vote de l’AG pour supprimer le digicode et ne laisser que le système télécommande, j’évoque le cas dans l’autre sujet, et la question de la majorité.
citation: Il s'agit bien évidemment d'une modification de la jouissance des parties privatives, ici la place du parking d'un copropriétaire, qui n'a pas à demander l'autorisation de l'AG ou de ce président dictateur du CS pour laisser entrer ses invités pour se garer sur sa place de parking privative. Encore une fois, ce président n’a rien compris et n’a pas à décider cela de son propre chef (aussi comment a-t-il fait pour changer le code ?).
Je souhaite juste apporter une nuance : naturellement, même une AG ne peut interdire à un copropriétaire de laisser entrer et se garer sur sa place ses invités.
Ici, les invités le peuvent toujours. Il s’agit de la suppression (complètement arbitraire, nous sommes d’accord) d’un des deux systèmes d’ouverture ; l’accès, lui, n’est pas supprimé.
citation: etc : nous avons eu ce problème d'accès par digicode dans notre résidence ou l'AG avait rejetté l'accès par digicode sur un des 5 portails.(1)
Nous avons donc exiger du syndic qu'il fasse poser ce dernier digicode en respectant cet article 26 (2), sur cette modif. de la jouissance des parties privatives, que vous rejettez sur chaque post (3).
(1) A quelle majorité l’AG s’est-elle exprimée ?
Les portails fermaient-ils déjà par un autre système ?
(2) donc sans décision d’AG ?
Je veux pas déformé vos propos, mais faut-il y comprendre un droit au digicode qu’une AG ne peut refuser ?
(3) Ah non ce n’est pas vrai, là vous êtes encore plus coquin que moi !
A nouveau, c’est peut-être mieux que vous donniez les détails sur votre résidence, son AG et ses digicodes dans l’autre sujet :
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=10088
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