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Nungy
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 Posté - 10 juin 2011 : 19:56:29
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Bonjour,
Je me permets d'énoncer ici mon cas, espérant récolter vos lumières ou témoignages.
Je suis co-propriétaire dans une résidence depuis 5 ans.
Au bout de quelques mois je commence à m'interroger sur la perception de bruits au dessus de chez moi.
En effet, je perçois un téléviseur, des bruits de messagerie instantanée émanant d'un ordinateur, des appels téléphoniques nocturnes et bruyants. J'en avise simplement le Conseil Syndical et lui demande d'éventuelles informations sur l'identité de mon voisin. La présidente du Conseil Syndical me prévient du caractère bruyant du Monsieur. Elle m'informe que les anciens propriétaires de mon appartement s'en sont plaint pendant 3 ans avant de déménager. Je préviens donc mon voisin par courrier simple que nous l'entendons souvent très tard et qu'il serait assez aimable de penser à nous, situés juste en dessous.
Le Monsieur notre voisin se marie et donne naissance à un petit garçon.
Ainsi de nouveaux bruits se font entendre jusque chez nous, notamment des disputes conjugales ainsi que des réconciliations sur l'oreiller entre 1h et 4h du matin. Naturellement le petit enfant pleure tous les soirs et tous les matins, ce qui amuse les parents qui ne se gênent plus pour l'imiter. Tout aussi naturellement, les parents communiquent avec leur enfant en criant depuis l'autre bout de l'appartement. A cela s'ajoute le fait qu'ils claquent leur porte d'entrée si fort, y compris la nuit, que nos propres murs en tremblent.
Puis nous nous apercevons soudainement que des bruits de chocs et des bruits de pas nous parviennent quasi quotidiennement.
Etonnés, nous prenons contact avec le syndic pour lui signaler que cette addition de troubles et nuisances sonores commencent à nous peser de plus en plus fort, d'autant plus que cela va croissant en régularité et intensité. Le syndic demande donc à notre voisin s'il a changé de revêtement. Celui-ci indique qu'il n'en a pas changé et que nous entendons probablement des bruits imaginaires.
Puis un soir nous commençons à entendre des trépidations importantes qui nous laissent supposer que Madame notre voisine à décider d'adopter des talons. Elle n'hésite d'ailleurs pas à marcher avec sur des périodes allant de 10mn à 30mn, parfois à minuit, parfois à 5h du matin. Nous commençons à désespérer peu à peu et recontactons le syndic qui redemande à Monsieur notre voisin ce qu'il en est de son sol. Et là , celui-ci argue du fait d'avoir mis un parquet de "très haute gamme" chez lui. Il indique l'avoir posé sur sa moquette et se défend de causer le moindre trouble. Il nous prévient être très procédurier, qu'il ne se laissera pas faire si on continue de l'interroger sur son mode de vie.
Une nuit où nous entendions des cris, nous empêchant de dormir (1h30 du matin), je décide de monter chez le voisin avec la présidente du Conseil Syndical comme témoin. Je discute 1h avec le voisin pour lui confier nos doléances. Peu enclin à reconnaître le moindre tord, il me dit qu'il fait "gaffe" et qu'il a même conservé la moquette sous le parquet. Il me précise enfin que c'est surement un problème d'immeuble. je lui demande pourquoi son petit garçon court dans l'appartement à 1h30 du matin, pourquoi ne dort-il pas ? Il me répond que son enfant ne veut pas se coucher, qu'il n'arrive pas à l'y obliger et que si je veux essayer, je peux tenter le coup... Je lui demande si je peux compter sur lui pour faire un peu plus attention, on se sert la main.
1 mois après, c'est les fêtes de noël et du nouvel An 2010. Deux réveillons complètement gâchés, hurlements, disputes, pleurs, ma fille de 4 ans est réveillée plusieurs fois...
Je décide de rédiger un journal de nuisance.
Désormais, le petit des voisins dépasse les 18 mois, il cavale avec de ravissantes petites chaussures de randonnée à grosses semelles.
Il sort régulièrement avec ses parents le soir à 22h et rentre à 23h30, cavalant parfois 15mn à 30mn avant chaque sortie et retour.
Notre vie conjugale en prend un coup. Je n'ose plus me coucher avant 1h30 du matin. Ma femme est réveillée de plus en plus souvent et se fait prescrire désormais des cachets pour dormir, tombant accroc. Elle ne fait pas ses heures de sommeil et arrive au travail avec une tête de déterrée à son travail où on le lui fait remarquer.
Après plusieurs échanges épistolaires entre notre syndic, notre voisin et nous-même, nous proposons de procéder à une conciliation. Le voisin promet finalement de baisser le son de l'ordinateur et de mettre son caisson de basse ailleurs que sur le sol. Pour le reste, il fera ce que bon lui semble car il est chez lui et pense vivre normalement. Il indiquera finalement que de toute façon il a l'habitude des avocats et qu'il a beaucoup d'argent et que par conséquent, il ne craint pas grand chose. Notre avocate lui soumet un protocole d'accord, qu'il rejette catégoriquement considérant que nous devons faire autant d'effort que lui. Il ne reconnait que très peu de tord.
Me sentant persécuté par ces nuisances dues au parquet, je relis attentivement le règlement de copropriété qui ne peut être on ne peut plus clair:
citation: MODIFICATION D'UN LOT
. La pose du parquet en bois ou de carrelages dans un lot est autorisée à la condition, d'une part que celle-ci soit faite après avis préalable au syndic et sous la surveillance de l'architecte du syndicat des copropriétaires dont les honoraires seront supportés par le copropriétaire demandeur, et que, d'autre part cette pose ne modifie pas les qualités et performances acoustiques de l'isolation avec les lots contigüs.
Après lecture de cet article plutôt explicite, je me sens dans mon droit et demande au syndic de bien vouloir agir pour faire respecter les dispositions du réglement de copropriété.
Le Syndic entame alors des démarches auprès de mon voisin afin de savoir quel revêtement a été posé, par quel poseur agréé et quand exactement. Il lui demande donc de produire une copie des factures. Au bout d'un certain temps, mon voisin répond de son propre chef que son parquet est aux normes et que la personne qui l'a posé est disposée à venir en témoigner devant quelque juridiction que ce soit.
Le Syndic se voit dans l'obligation de recourir à la voie judiciaire pour régler ce différend. Or, pour engager une procédure, le Syndic ne peut le faire d'office qu'en vue du recouvrement de charges impayées. Pour le reste, il doit au préalable avoir l'accord des copropriétaires lors de l'AG. Nous attendons donc la prochaine réunion du mois de juin. Une résolution demandant à agir en justice est portée à l'ordre du jour.
Mon voisin s'en étonne et publie dans toute la résidence une lettre ouverte où il fustige la démarche du syndic et prévient qu'il viendra s'expliquer à l'AG bien qu'ayant une vie professionnelle et familiale très chargée. Une autre lettre ouverte est postée à tous dans la résidence, par un autre Monsieur, qui pense que cela reste notre problème personnel et que l'on n'a pas à en passer par le syndic.
Arrive l'AG, arrive le moment de la dernière résolution, la notre.
Le syndic relit l'article du réglement, et, précise que les-dites conditions ne sont en l'espèce pas du tout remplies par le copropriétaire. Là les gens s'excitent de plus en plus fort et nous prennent pour des procéduriers, trop timides pour en parler tranquillement avec notre voisin ... aïe. Tout se passe mal, on est attaqué de toute part. J'avais imprimé sur une page A4 l'article du règlement de copropriété en question, pour la distribuer aux gens, une dame me dit "ooh j'en veux pas de votre torchon", je lui rétorque qu'elle pense donc que le règlement de copro est un torchon.
Puis c'est le moment du voisin. Tel un petit garçon, il dit que c'est son papa qui est venu mettre un parquet, qu'il est menuisier de son état et qu'en plus il a été agressé par la présidente du conseil syndical, laquelle ne l'a jamais vu de sa vie... je suis agaçé.
L'un des membres du conseil syndical indique que tous les frais encourus pour cette procédure sera à supporter par tous les propriétaires, qu'il y a un risque de frais supplémentaires si l'on doit faire appel à des huissiers, des experts "bricoleurs", à des avocats etc. C'est le coup de grâce, les gens en ont assez et veulent en finir rapidement.
On passe au vote.
Qui est pour cette résolution?
> 4 bras se lèvent sur 50 personnes dont la présidente du conseil syndical + 6 pouvoirs.
Qui s'abstient ?
> les 2 membres du Conseil syndical qui sont aux côtés du syndic lèvent la main
Qui est contre ?
> Tout le reste.
C'est fini.
Le Syndicat des Copropriétaires refuse au Syndic d'agir pour faire respecter le réglement de copropriété.
J'ai le sentiment qu'il cautionne par là des comportements irresponsables et une forme d'injustice, voire d'anarchie.
La présidente du Conseil Syndical, dégoutée du manque de solidarité, annonce qu'elle démissionne instantanément.
Les gens s'étonnent et nous quittons la salle.
Que se passe-t-il quand lors d'une AG le Syndicat des Copropriétaires refuse au Syndic à agir en vue de l'application du réglement de copropriété ? Puis-je me retourner contre lui ainsi que contre mon voisin ?
J'ai cru comprendre que le Syndicat engageait par cette décision sa responsabilité civile.
Je souhaite donc l'attaquer au même titre que mon voisin.
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 Posté - 10 juin 2011 : 21:37:07
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le syndic vous a roulé dans la farine... il n'a pas obligation d'avoir l'autorisation de l'AG pour faire respecter le RdC, même s'il doit dépenser des sous.
Le RdC existe il doit être respecté.
Assigner le syndicat pour abus de majorité et non application du RdC et le syndic pour non mise en oeuvre du respect du RdC.
ou alors vendez... car tel que vous le décrivez vous en avez encore pour longtemps... (entre 5 et 10 ans, car même si un tribunal vous donne raison, il vous faudra faire appliquer... et encore le tribunal) |
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Nungy
Nouveau Membre
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 2
Posté - 10 juin 2011 : 23:46:20
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Merci pour votre apport !
Je viens de ressortir les 2 articles relatifs aux actions en justice du Syndicat des Copropriétaires:
citation: Art. 15 - Loi 10 juillet 1965
Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble. [mise en application du RdC]
Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic.
et
citation: Art. 55 Décret 17 mars 1967
Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.
Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d'exécution forcée à l'exception de la saisie en vue de la vente d'un lot, les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent des pouvoirs du juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat.
Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale de ses actions.
Par conséquent, si je saisis bien,
cela signifie que je peux me substituer au syndicat des copropriétaires pour faire respecter le règlement de copropriété,
d'autant plus que je subis un préjudice personnel du fait de cette entorse au RdC.
Il faut juste prévenir le Syndic.
Le Syndic était bien fondé dans sa demande d'approbation à agir lors de la dernière AG.
--
Concernant la responsabilité du Syndicat des copropriétaires, il y a cet article
citation: Art. 14 - Loi 10 juillet 1965
La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.
Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Le règlement de copropriété doit expressément prévoir cette modalité de gestion.
Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.
Il a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.
Le syndicat peut être déclaré responsable s'il ne prend pas de mesures tendant à faire respecter les dispositions du règlement de copropriété. C'est une obligation de moyen, pas de résultat ; si le syndicat a mis en oeuvre des moyens pour faire cesser un trouble, qui se révèlent dépourvus d'effets alors qu'ils auraient du être efficaces, sa responsabilité ne sera pas engagée. (source).
Alors au final, je me demande si je peux aller en référé, sachant qu'il y a une violation caractérisée, évidente et reconnue par le syndic et le voisin en cause. Mon souhait serait de condamner mon voisin à une astreinte journalière... cela accélérerait grandement les choses et notre soulagement par dessus le marché.
(J'entends encore courir au dessus de ma tête à l'heure où j'écris ces lignes, j'en peux décidément plus...)
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Édité par - Nungy le 10 juin 2011 23:49:23 |
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Posté - 11 juin 2011 : 07:11:56
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citation: Le Syndic était bien fondé dans sa demande d'approbation à agir lors de la dernière AG.
non et la réponse est dans votre citation : citation: Art. 55 Décret 17 mars 1967
Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.
Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d'exécution forcée à l'exception de la saisie en vue de la vente d'un lot, les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent des pouvoirs du juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat.
Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale de ses actions.
l'application du RdC relève du référé... |
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Nungy
Nouveau Membre
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4
Posté - 11 juin 2011 : 10:58:22
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Oui vous avez raison, mais le Syndic est très frileux pour considérer qu'il y a un cas relevant du juge des référés.
Moi je considère qu'il y a urgence.
Les autres c'est moins sûr...
Je vais tacher de prendre un bon avocat spécialiste en droit immobilier (Barreau de Créteil).
Nous engagerons la responsabilité du Syndic.
Je ne manquerai pas de vous tenir au courant. |
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BANZAI
Contributeur vétéran
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 Posté - 11 juin 2011 : 11:15:58
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le référé est réservé aux procédures d'urgence: faire arrêter des travaux, préservation du patrimoine.... |
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ainohi
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Posté - 17 juin 2011 : 22:28:08
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citation: Initialement posté par NungyNous engagerons la responsabilité du Syndic.
Vous pouvez engager la responsabilité du syndicat, non celle du syndic.
Vous pouvez considérer que le syndic pouvait agir sans autorisation de l'assemblée générale. Mais dès lors qu'il a consulté l'assemblée et que celle-ci a décidé de ne rien faire, le syndic ne peut plus rien faire et on ne peut lui reprocher d'avoir consulté l'assemblée. On ne peut pas non plus lui reprocher de n'avoir rien fait avant alors que l'assemblée, en se prononçant contre l'action en justice, l'a approuvé a posteriori de n'avoir rien fait.
Si vous attaquez le syndic, vous serez débouté et devrez lui verser des dommages et intérêts. |
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Nungy
Nouveau Membre
France
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7
Posté - 19 juin 2011 : 01:52:15
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Oui vous avez tout à fait raison.
Je pensais au Syndic en tant que représentant du Syndicat des copropriétaires.
Le Syndic a essayé, sans pouvoir dépasser ses fonctions et ses pouvoirs.
Je vais tâcher d'avoir l'avis de mon avocat sur l'opportunité d'une action en justice.
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Gédehem
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Posté - 19 juin 2011 : 10:43:51
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"Mais dès lors qu'il a consulté l'assemblée et que celle-ci a décidé de ne rien faire, le syndic ne peut plus rien faire ...."
Pas du tout !
Faire respecter le RDC est une mission qui lui est spécifique, imposée par la loi (L.art.18 al.1) (*). Une AG n'a pas compétence pour aller à l'encontre de la loi et interdire au syndic d'aller à l'encontre de ce que les textes lui imposent.
Non seulement le syndic n'avait pas à consulter l'AG, mais il doit passez outre cette décision !
Tout copropriétaire peut engager la responsabilité du syndic qui ne fait pas respecter le RDC.
Pour que le syndic soit délié de l'obligation de faire respecter une clause du RDC, il faut que l'AG modifie ou abroge cette clause, ce qui n'a pas été fait ici.
(*) rappel : c'est toute l'ambiguité d'un prétendu "contrat de syndic", qui n'existe pas dans la loi. Car c'est la loi qui fixe la mission du syndic, ce qu'il DOIT faire, pas le syndicat, pas un "contrat" ! |
Édité par - Gédehem le 19 juin 2011 10:46:17 |
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ainohi
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Posté - 19 juin 2011 : 20:46:21
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citation: Initialement posté par Gédehem
"Mais dès lors qu'il a consulté l'assemblée et que celle-ci a décidé de ne rien faire, le syndic ne peut plus rien faire ...."
Pas du tout !
Faire respecter le RDC est une mission qui lui est spécifique, imposée par la loi (L.art.18 al.1)
Le syndic n'a pas de mission spécifique. Il a, comme tout gérant, une certaine autonomie de gestion définie par la loi mais dès lors que l'assemblée générale, qui est souveraine, a décidé, il est tenu de se conformer à ces décisions. La loi est parfaitement claire : Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical (article 17 de la loi du 10 juillet 1965).
La mission du syndic est de représenter le syndicat, non d'en assurer la tutelle. Une tutelle ne peut être imposée que sur décision de justice et elle est alors confiée à un administrateur judiciaire, qui est un auxiliaire de justice ce que le syndic n'est pas.
citation: Initialement posté par Gédehem
(*). Une AG n'a pas compétence pour aller à l'encontre de la loi et interdire au syndic d'aller à l'encontre de ce que les textes lui imposent.
Non seulement le syndic n'avait pas à consulter l'AG, mais il doit passez outre cette décision ! Personne n'a compétence pour aller à l'encontre de la loi. Cela n'implique pas que le syndic ait compétence pour juger que la copropriété viole la loi. Le syndic n'a pas de pouvoir juridictionnel. La seule chose que puisse faire le syndic si l'assemblée veut lui imposer une violation grave de la loi est de démissionner après avoir exercé son devoir de conseil.
citation: Initialement posté par Gédehem
Tout copropriétaire peut engager la responsabilité du syndic qui ne fait pas respecter le RDC. Vous avez des exemples concrets de syndics condamnés pour n'avoir pas fait l'inverse de ce qu'a décidé l'assemblée générale ?
Ce que peut faire un copropriétaire qui estime qu'il y a carence du syndic est de demander une administration judiciaire. En l'espèce, aucun juge ne suivrait une telle demande.
En l'espèce, je ne vois que deux recours envisageables :
- une action directe contre le voisin fauteur de bruit ,
- une action contre le syndicat pour avoir refusé au syndic les moyens de faire respecter le règlement de copropriété et ainsi laissé se perpétuer une situation dans laquelle un copropriétaire ne peut jouir librement et paisiblement de ses parties privatives.
citation: Initialement posté par Gédehem
Pour que le syndic soit délié de l'obligation de faire respecter une clause du RDC, il faut que l'AG modifie ou abroge cette clause, ce qui n'a pas été fait ici. Le syndic n'est pas délié, mais il n'a pas tout pouvoir. Il agit dans les limites de ses pouvoirs et il n'a pas le pouvoir de s'opposer aux décisions de l'assemblée. Pour faire respecter le règlement de copropriété, il a estimé qu'il fallait introduire une action en justice et il a pour cela demandé à l'assemblée l'autorisation nécessaire. Il ne peut pas faire plus.
citation: Initialement posté par Gédehem
(*) rappel : c'est toute l'ambiguité d'un prétendu "contrat de syndic", qui n'existe pas dans la loi. Car c'est la loi qui fixe la mission du syndic, ce qu'il DOIT faire, pas le syndicat, pas un "contrat" !
Il n'y a aucune ambigüité. Les missions du syndic sont définies par la loi, très précise (article 18). Le contrat de mandat ne fait que fixer les modalités selon lesquelles le syndic accomplit sa mission, en premier lieu durée et rémunération. Tout cela est parfaitement conforme au code civil et parfaitement banal. Ce n'est pas la loi du 10 juillet 1965 qui a accouché d'un monstre, c'est vous qui vous faites des noeuds au cerveau. |
Édité par - ainohi le 19 juin 2011 20:54:09 |
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Gédehem
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Posté - 19 juin 2011 : 22:08:35
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Sur le "contrat", j'en toucherai 2 mots à JPM pour qu'il prenne garde à la santé de son cerveau ....
"Le syndic est un mandataire légal, chargé de représenter un incapable, et plus précisément un mandataire social, dès lors qu’il est chargé de représenter une personne morale affectée par l’incapacité naturelle de pouvoir exécuter ses décisions. Une personne morale est dotée de la volonté mais dépourvue d’une main pour signer.
Un mandat légal ne peut pas être régi par un contrat. Son contenu est exclusivement fixé par la loi. Il est donc impossible de concevoir l’existence d’un « contrat de mandat du syndic » régi par les dispositions des articles 1984 à 2010 du Code civil. La loi du 10 juillet 1965, déjà tant de fois modifiée, ne fait pas mention du « contrat de mandat du syndic ».
L’article 64 du décret Hoguet n° 72-678 du 20 juillet 1972 dispense d’ailleurs le syndic de copropriété de l’obligation de détenir « un mandat écrit qui précise l’étendue de ses pouvoirs et qui l’autorise expressément à recevoir des biens, sommes ou valeurs, à l’occasion de la gestion dont il est chargé ».
Telle est la règle applicable à tous les syndics de copropriété, professionnels ou non, rémunérés ou non."
(.....)
La rigueur juridique ne saurait, pour autant, s’accompagner de la négation aveugle des nécessités pratiques et économiques. (….)
On peut donc comprendre la nécessité de l’établissement d’un «contrat » définissant les obligations du syndic et (surtout) les modalités de sa rémunération.
Il faut donc déterminer les caractères juridiques d’un mécanisme propre à satisfaire ces besoins.
Ces modalités peuvent faire l’objet d’un document annexé à la convocation pour l’assemblée générale appelée à l’approuver et encore, le cas échéant, au procès verbal de cette assemblée, notamment lorsque le projet a fait l’objet d’amendements acceptés par le syndic. Ce document doit être opposable au syndicat comme au syndic, et même aux copropriétaires dans la mesure où il justifie les charges réparties au titre de la rémunération du syndic.
(....)
Ce document peut se présenter comme un contrat de rémunération mais il ne peut s’agir d’un contrat de mandat car il ne peut se substituer à la loi pour déterminer les prestations imposées au syndic. Il se borne à fixer la rémunération de chacune de ces prestations.
Le contrat de rémunération est lié au mandat légal, dont il est l’accessoire.""
Le syndic n'étant pas assimilable au plombier du coin, pas plus qu'au prestataire EDF par exemple, il n'a pas de "contrat" dans le sens qui est donné généralement pas ceux qui parlent improprement d'un "contrat du syndic" ....
Vous écrivez :
"Il agit dans les limites de ses pouvoirs et il n'a pas le pouvoir de s'opposer aux décisions de l'assemblée."
Le syndic qui n'exerce pas les pouvoirs qui lui sont donnés par la loi, et donc les obligations qui en découlent, engage sa responsabilité personnelle.
Un syndicat est quasi mis sous tutelle (c'est un "incapable"), le syndic ayant des pouvoirs propres qui lui sont donnés par la loi auxquels l'AG ne peut s'opposer, comme ici pour faire respecter une clause du RDC.
A défaut, décision d'AG ou pas, tant le syndicat (qui l'est dans tous les cas) que le syndic seront tenus pour responsable au cas où le litige est porté devant le juge par la ou les "victimes".
Il sera reproché au syndic de s'être "réfugié" derrière une décision d'AG pour ne pas faire respecter le RDC, pouvoir qui lui est spécifique, pas au syndicat (*), alors qu'il devait agir sans attendre, et au besoin passer outre une telle décision pour faire cesser le trouble.
(*) Un syndicat n'a pas pour mission de faire respecter le RDC, recouvrer des charges, embaucher et débaucher le personnel du syndicat, ouvrir un compte ....etc ...
Seul le syndic en a le pouvoir donné par la loi, et donc l'obligation (L.art.18 liste les obligations du syndic, que l'AG ne peut réduire ou annuler, sauf à ce que ce soit prévu par un texte : cas de la dispense d'ouvrir un compte séparé).
Un petit ajout, pour un exemple plus "parlant" d'une obligation légale faite au syndic à laquelle l'AG ne peut s'opposer.
Demain, le "Compte séparé au nom du syndicat" devient une obligation légale, l'art.18 modifié en conséquence, plus aucune dispense possible, ce que pronent ou attendent beaucoups ici et ailleurs. !
Question : Le syndicat sollicité par le syndic (question ODJ) pourrait t'il refuser que le syndic ouvre ce compte séparé ??? (*)
A vos claviers ! 
(*) Idem sur le présent sujet : La loi impose au syndic de faire respecter le RDC : une AG peut-elle le lui interdire, l'en dispenser ? |
Édité par - Gédehem le 19 juin 2011 22:45:07 |
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ainohi
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Posté - 19 juin 2011 : 22:59:45
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Doublon |
Édité par - ainohi le 19 juin 2011 23:14:32 |
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ainohi
Contributeur vétéran
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12
Posté - 19 juin 2011 : 23:03:04
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citation: Initialement posté par GédehemSur le "contrat", j'en toucherai 2 mots à JPM pour qu'il prenne garde à la santé de son cerveau .... "Le syndic est un mandataire légal, chargé de représenter un incapable, et plus précisément un mandataire social, dès lors qu’il est chargé de représenter une personne morale affectée par l’incapacité naturelle de pouvoir exécuter ses décisions. Une personne morale est dotée de la volonté mais dépourvue d’une main pour signer. Est-ce de l'ironie ? Quel est le sens de la dernière phrase ? La main du syndic est là pour signer. Quelle différence avec toutes les autres personnes morales ?
citation: Initialement posté par Gédehem
Un mandat légal ne peut pas être régi par un contrat. Son contenu est exclusivement fixé par la loi. Il est donc impossible de concevoir l’existence d’un « contrat de mandat du syndic » régi par les dispositions des articles 1984 à 2010 du Code civil. La loi du 10 juillet 1965, déjà tant de fois modifiée, ne fait pas mention du « contrat de mandat du syndic ». Il en est de même de toutes les personnes morales.
citation: Initialement posté par Gédehem
L’article 64 du décret Hoguet n° 72-678 du 20 juillet 1972 dispense d’ailleurs le syndic de copropriété de l’obligation de détenir « un mandat écrit qui précise l’étendue de ses pouvoirs et qui l’autorise expressément à recevoir des biens, sommes ou valeurs, à l’occasion de la gestion dont il est chargé ». Ce décret n'interdit pas le mandat écrit. Tout va bien. On peut respecter les deux décrets.
citation: Initialement posté par Gédehem
Telle est la règle applicable à tous les syndics de copropriété, professionnels ou non, rémunérés ou non."
(.....)
La rigueur juridique ne saurait, pour autant, s’accompagner de la négation aveugle des nécessités pratiques et économiques. (….)
On peut donc comprendre la nécessité de l’établissement d’un «contrat » définissant les obligations du syndic et (surtout) les modalités de sa rémunération. Quand même, on est rassuré.
citation: Initialement posté par Gédehem
Il faut donc déterminer les caractères juridiques d’un mécanisme propre à satisfaire ces besoins.
Ces modalités peuvent faire l’objet d’un document annexé à la convocation pour l’assemblée générale appelée à l’approuver et encore, le cas échéant, au procès verbal de cette assemblée, notamment lorsque le projet a fait l’objet d’amendements acceptés par le syndic. Ce document doit être opposable au syndicat comme au syndic, et même aux copropriétaires dans la mesure où il justifie les charges réparties au titre de la rémunération du syndic.
(....)
Ce document peut se présenter comme un contrat de rémunération mais il ne peut s’agir d’un contrat de mandat car il ne peut se substituer à la loi pour déterminer les prestations imposées au syndic. Il se borne à fixer la rémunération de chacune de ces prestations.
Le contrat de rémunération est lié au mandat légal, dont il est l’accessoire."" Si ça vous amuse. En d'autres temps on s'interrogeait sur le sexe des anges. Ne parlons donc plus de contrat de mandat et parlons de contrat de rémunération. Affaire résolue.
citation: Initialement posté par Gédehem
Le syndic n'étant pas assimilable au plombier du coin, pas plus qu'au prestataire EDF par exemple, il n'a pas de "contrat" dans le sens qui est donné généralement pas ceux qui parlent improprement d'un "contrat du syndic" .... Le mandat tel qu'il est défini à l'article 1984 du code civil répond à la définition de l'article 1101. Si vous voulez dire qu'un mandat est différent d'un contrat de louage, d'un contrat de travail ou d'un contrat de vente, vous avez parfaitement raison. Et alors ?
citation: Initialement posté par Gédehem
Le syndic qui n'exerce pas les pouvoirs qui lui sont donnés par la loi, et donc les obligations qui en découlent, engage sa responsabilité personnelle. Les pouvoirs donnés par la loi ! Il est officier de police judiciaire ?
citation: Initialement posté par Gédehem
Un syndicat est quasi mis sous tutelle, le syndic ayant des pouvoirs propres qui lui sont donnés par la loi auxquels l'AG ne peut s'opposer, comme ici pour faire respecter une clause du RDC. Un syndicat de copropriété n'est pas plus sous la tutelle de son syndic qu'une SARL sous la tutelle de son gérant. Non seulement vous donnez des pouvoirs juridictionnels au syndic, mais encore vous lui donnez le pouvoir d'utiliser des voies d'exécution forcées. C'est complètement aberrant.
citation: Initialement posté par Gédehem[/i]
A défaut, décision d'AG ou pas, tant le syndicat (qui l'est dans tous les cas) que le syndic seront tenus pour responsable au cas où le litige est porté devant le juge par la ou les "victimes".
Il sera reproché au syndic de s'être "réfugié" derrière une décision d'AG pour ne pas faire respecter le RDC, pouvoir qui lui est spécifique, pas au syndicat, alors qu'il devait agir sans attendre, et au besoin passer outre une telle décision pour faire cesser le trouble.
Avez-vous des exemples concrets d'une condamnation du syndic pour s'être conformé à une décision de l'assemblée générale ? Question posée posée pour la deuxième fois.
Et si l'assemblée générale lui refuse les moyens financiers nécessaires, il fait comment le syndic ? Il est autorisé à lancer un appel de fonds spécial sans décision de l'assemblée générale ? Merci de donner la référence du texte donnant ce pouvoir au syndic. |
Édité par - ainohi le 19 juin 2011 23:18:04 |
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Gédehem
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Posté - 20 juin 2011 : 00:20:42
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Polémique stérile, d'autant que vous avez sauté le fait que l'article en "italique" dont un extrait est transcrit est de JPM.
Je note que vous contester les points avancés.
Sur la responsabilité du syndic engagée pour n'avoir pas fait respecter le RDC, qui est une de ses prérogatives (hors compétence de l'AG, qui ne peut que rappeler cette obligation faite au syndic) c'est un grand classique !
Sur un refus de l'AG de lui accorder les moyens financiers, de quoi parlez vous ?
Pour une mise en demeure, un constat d'huissier, une action en référé, toutes choses qui sont des grands classiques chaque année dans bien des sydicats, il faudrait convoquer une AG pour en décider préalablement "les moyens financiers" ???
Ainsi, pour que le syndic puisse recouvrer des charges de 3 ou 4 copropriétaires, y compris devant le TI, ou obliger un autre non autorisé par une AG à remettre les choses en état, il faut une AG, il faut voter des fonds spéciaux ???
Notons !!!
Comme indiqué plus haut : L.art.18 donne tout pouvoir au syndic pour satisfaire aux obligations qui lui sont faites.
Ceci étant on peut ne pas admettre qu'il détient en propre ces pouvoirs, ce qui est la liberté de chacun, mais qui n'en fait pas une règle pour autant.
PS : vous pouvez répondre à la question sur le compte séparé obligatoire refusé par l'AG ??? |
Édité par - Gédehem le 20 juin 2011 00:28:31 |
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Posté - 20 juin 2011 : 08:58:01
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gedehem : citation: Polémique stérile,
Arrêter donc d'employer le mot de polémique à chaque fois qu'un Uinaute vous contredit.
Il s'agit ici d'un débat, que vous jugez stérile; vous êtes un modérateur du site, vous n'avez aucun droit de juger de la qualité des argumenst de aihoni !!!
De plus le syndic n'a pas pouvoir de police, c'est à la police de régler les problèmes de voisinage et non au syndic.
Rien n'empêche Nungy de déposer plainte pour ces nuisances sonores, sans en informer le syndicat et le syndic. |
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Gédehem
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15
Posté - 20 juin 2011 : 11:03:01
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Au cas où vous ne l'auriez pas remarqué, confronter des idées, des arguments, suppose que le contradicteur apporte des idées, des éléments différents, allant dans un autre sens, ici arguments étayés juridiquement parlant.
On peut ne pas être d'accord, alors en étayant sa démonstration.
Répondre par "est-ce ironique ?" ou "..et alors ??" ou parfois "c'est idiot", n'apporte pas d'argument contradictoire.
Ne pas être d'assord en se contentant de dire qu'on ne l'est pas, qui plus est en prenant "l'advesaire" comme un rigolo, c'est polémiquer sans rien construire d'utile !
Une décision d'AG ne peut aller contre la loi, contre le RDC, loi et RDC édictant des régles supérieures à la compétence d'une AG.
S'il y a des arguments contraires il faut les présenter. |
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Nungy
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 Posté - 21 juin 2011 : 01:55:23
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Je profite du fait d'avoir été une nouvelle fois réveillé par mes voisins pour faire un petit point ... hum
Bon, j'ai eu un avocat spécialiste en droit immobilier cet après midi.
2 problèmes:
- les bruits de comportement "anormal" entraînant un trouble de jouissance de mon lot (ex: cris à 1h du mat')
- le problème technique: le parquet sauvage, posé en omettant les clauses du règlement de copro.
Pour les bruits de comportement, difficile d'avoir un constat d'huissier étant donné le très fort aléa quant au moment, la durée, la répétition et l'intensité de la nuisance susceptible d'être entendue par l'huissier. Bref quasiment impossible à mettre en oeuvre, à moins de loger un huissier chez moi pendant 1 semaine, ce qui devrait coûter très cher...
En revanche, pour l'aspect technique, un avis objectif de la part d'un expert sera la meilleure solution.
L'expert vient avec "une machine à chocs" et un sonomètre pour vérifier la normalité des bruits occasionnés par le parquet, en vérifiant en plusieurs points de celui-ci. A terme, l'expert rendra un compte rendu qui déterminera s'il y a lieu de mettre le sol en conformité ou non.
Or, pour obliger mon voisin à recevoir cet expert, il faut intenter une action auprès du juge des référés qui sur appréciation du dossier enjoindra un expert (à mes frais) de vérifier les lieux (chez le voisin et chez moi).
Compter 1500 euros la procédure par l'avocat + 3000/4000 euros l'expertise.
Si le compte rendu avère que le parquet n'est pas conforme et entraîne par là des nuisances objectives, à moi de lancer une procédure en dommages et intérêts qui aboutira finalement au remboursement de tous les frais précédents par le voisin indélicat, en plus de la remise en l'état des parties problématiques. Le voisin, s'il souhaite reposer un parquet chez lui, aura obligation de prendre toutes les garanties nécessaires pour ne plus troubler son voisinage, c'est à dire de faire appel à un véritable professionnel, voire même un expert.
Compter 1500€ la procédure, possiblement ou partiellement remboursée si le voisin se fait condamner au dépens
Je ne sais pas encore combien d'argent je suis fondé à demander en dommages et intérêts.
Si le compte rendu montre que le parquet n'entraîne pas de nuisances objectives, j'en suis pour 5000 € de ma poche, mais avec un papier qui dira que y'a pas de problème de parquet au dessus ... chouette. Reste que le comportement des voisins, c.a.d faire courir un enfant de 2 ans avec ses chaussures de minuit à 1h30 du mat', demeure un risque permanent planant au dessus de nos têtes tant que ce foutu parquet sauvage sera en place.
Bref, ce n'est pas facile de faire valoir ses droits.
Et surtout ça risque de coûter très cher car rien n'est certain en justice.
PS: Concernant le Syndicat des copropriétaires, l'avocat me conseille de ne pas les mettre en cause, il est quasi normal de s'attendre à leur refus d'agir (les gens ne sont pas solidaires s'ils ne sont pas concernés, c'est comme ça notre société maintenant). La loi dit que je peux agir moi-même si je suis copropriétaire et que je subis personnellement un préjudice du fait du non respect du règlement de copro. Cela sous-entend qu'à partir du moment où je peux me débrouiller seul, les autres n'y sont pas vraiment obligés. En gros:"'débrouille toi avec ton problème, ça ne regarde que toi !" |
Édité par - Nungy le 21 juin 2011 02:52:20 |
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ainohi
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Posté - 21 juin 2011 : 10:20:36
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citation: Initialement posté par Gédehem
Polémique stérile, d'autant que vous avez sauté le fait que l'article en "italique" dont un extrait est transcrit est de JPM.
Je note que vous contester les points avancés. Polémique stérile quand on n'est pas de votre avis.
citation: Initialement posté par Gédehem
Sur la responsabilité du syndic engagée pour n'avoir pas fait respecter le RDC, qui est une de ses prérogatives (hors compétence de l'AG, qui ne peut que rappeler cette obligation faite au syndic) c'est un grand classique ! Puisque c'est un grand classique, la jurisprudence doit abonder. Pour la troisième fois, je vous demande de bien vouloir appuyer vos propos, par des exemples montrant que les juges voient bien les choses comme vous.
citation: Initialement posté par Gédehem
Sur un refus de l'AG de lui accorder les moyens financiers, de quoi parlez vous ? Du coût d'une procédure judiciaire puisque c'est ce qui avait été proposé à l'AG. Nungy évalue ce coût à 5 000 euros. Les copropriétaires n'ont pas eu envie de s'embarquer dans de telles dépenses.
citation: Initialement posté par Gédehem
Pour une mise en demeure, un constat d'huissier, une action en référé, toutes choses qui sont des grands classiques chaque année dans bien des sydicats, il faudrait convoquer une AG pour en décider préalablement "les moyens financiers" ??? Le référé s'impose quand il y a urgence ou évidence. Dans le cas qui nous préoccupe il n'y a pas particulièrement urgence et encore moins d'évidence puisque des mesures d'expertise seraient nécessaires.
citation: Initialement posté par Gédehem
Ainsi, pour que le syndic puisse recouvrer des charges de 3 ou 4 copropriétaires, y compris devant le TI, ou obliger un autre non autorisé par une AG à remettre les choses en état, il faut une AG, il faut voter des fonds spéciaux ???
Notons !!! Le syndic est habilité à demander en justice le recouvrement des charges sans décision explicite de l'assemblée générale. Sauf pour une action en référé, mais alors il faut qu'il y ait évidence, le syndic ne peut introduire une action en justice sans autorisation de l'assemblée pour forcer un copropriétaire à remettre les choses en l'état.
Quoiqu'il en soit, si on agit en justice, on prend un avocat et il faut payer l'avocat. S'il s'agit d'un petit immeuble avec un petit budget, on a vite atteint les limites financières du syndicat. Le syndic peut être alors obligé de demander plus de fonds et doit pour cela convoquer l'assemblée.
citation: Initialement posté par Gédehem
Comme indiqué plus haut : L.art.18 donne tout pouvoir au syndic pour satisfaire aux obligations qui lui sont faites. Il a donc tout pouvoir pour satisfaire à son obligation d'exécuter les décisions de l'assemblée générale, dont celles qui lui disent qu'il ne faut pas s'engager dans une procédure judiciaire.
citation: Initialement posté par Gédehem
Ceci étant on peut ne pas admettre qu'il détient en propre ces pouvoirs, ce qui est la liberté de chacun, mais qui n'en fait pas une règle pour autant. Impossible de répondre à une phrase qui n'a pas de sens.
citation: Initialement posté par Gédehem
PS : vous pouvez répondre à la question sur le compte séparé obligatoire refusé par l'AG ??? L'assemblée peut dispenser le syndic d'ouvrir un compte séparé. Le compte séparé n'est donc pas une obligation absolue.
Maintenant, je vous l'ai déjà dit, quand les exigences de l'assemblée sont entachées d'irrégularités telles que le syndic ne puisse plus administrer en s'y conformant, il doit abandonner son mandat.
Un mandataire, par définition, fait ce que lui dit de faire son mandant. Il ne peut pas faire le contraire. A quel titre le ferait-il ? Une copropriété est une personne de droit purement privé administrée par une personne titulaire d'un mandat de droit privé pour exercer une gestion dans un cadre de droit purement privé. En droit privé, un mandataire ne peut agir que conformément aux instructions données par son mandant. Si cela est impossible, il faut refuser le mandat.
Ne peuvent agir d'autorité que les personnes investies de pouvoirs délivrés par une autorité publique : juges, auxiliaires de justice, agents de l'administration, éventuellement délégataires de service public.
Or le syndic n'est pas un auxiliaire de justice ni un agent de l'administration ni même un délégataire de service public. S'il doit faire respecter le règlement de copropriété, il ne peut le faire qu'en conformité avec les instructions qui lui sont données par l'assemblée générale, celle-ci étant souveraine comme il est dit à l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 :
- l'assemblée décide,
- le syndic exécute. |
Édité par - ainohi le 21 juin 2011 10:29:57 |
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Gédehem
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Posté - 21 juin 2011 : 15:43:10
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Pardon, mais je ne vois pas trop où seraient les éléments qui iraient dans un autre sens que les points que je ne fais que rappeler !
Sur la question du compte séparé, pris pour exemple :
Demain, une réforme législative rend obligatoire le compte bancaire séparé, la dispense n'étant plus possible, point souhaité par beaucoup, dont les associations de copropriétaires.
L.art.18 est modifié en ce sens obligeant le syndic, la dispense supprimée.
Question : une AG pourrait-elle aller à l'encontre de l'obligation faite au syndic par la loi en son art.18 modifié, et le dispenser de ce compte séparé rendu obligatoire ?
Réponse : ........ 
L.art.18 créait des obligations au syndic qui sont supérieures au niveau de compétence de l'AG d'un syndicat !
L'art.18 c'est la loi commune aux copropriétés qui s'impose à tous les syndics sur toute l'emprise de la République.
L'AG d'un syndicat n'est compétente QUE sur la 'loi' interne à ce syndicat.
Le "Contrat de syndic" ( ) adopté par l'AG ".... détermine les conditions d’exécution de la mission de ce dernier en conformité avec le dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.
EN CONFORMITÉ : ce qui montre bien que la loi, ici L.art.18, est supérieure à ce que pourrait décider l'AG, à ce que pourrait prévoir ce "contrat" !
L'AG peut-elle aller contre cette "conformité" des dispositions légales ??? Certainement pas !!
Autrement dit, une décision d'AG ne peut en aucun cas aller contre les obligations faites au syndic par la loi, qui est la norme supérieure, l'AG d'un syndicat n'ayant pas compétence pour réformer une loi de la République, pour interdire ou dispenser le syndic de répondre à ses obligations !
Dans l'état actuel des choses, parmi les obligations énoncées par L.art.18, seule la dispense du compte séparé entre dans la compétence de l'AG du syndicat.
Lui interdire de faire respecter le RDC ou de ne pas pourvoir à l'entretien de l'immeuble ne l'est pas !
Si vous avez des éléments qui montrent que l'AG d'un syndicat aurait compétence pour s'opposer aux dispositions légales, ici pour interdire au syndic de faire respecter le RDC, (et d'une façon générale pour dispenser le syndic de satisfaire aux obligations qui lui sont faites par L'art.18 (ou L.art.14)), il faut nous les présenter.
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Édité par - Gédehem le 21 juin 2011 15:56:53 |
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ainohi
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19
Posté - 21 juin 2011 : 17:31:14
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Votre argumentation est spécieuse à plusieurs titres.
Certes une assemblée générale, ni qui que ce soit, n'a le droit de violer la loi, ou alors il n'y a plus de loi. Monsieur de Lapalisse l'a dit avant moi.
Cependant, au cas où l'assemblée prend une décision illicite mais que cette décision n'est pas contestée dans le délai légal, elle devient incontestable et aussi bien les copropriétaires que le syndic sont alors obligés de s'y conformer malgré son caractère illicite. L'auriez-vous oublié (article 42) ?
L.art.18 ne crée pas d'obligation pour le syndic qui soit supérieure au niveau de compétence de l'AG d'un syndicat, ce qui impliquerait que le syndic soit une instance décisionnelle concurremment avec l'assemblée générale. Or cette vision est absurde pour la raison qu'un syndicat est une personne de droit privée, dotée, comme toute personne ayant la personnalité juridique, d'une entière autonomie de décision. Elle ne peut, comme toute personne, qu'elle soit physique ou morale, être soumise à une autre volonté que la sienne, sauf, en certaines occasions, par la volonté de personnes détentrices d'une autorité publique. Or le syndic ne détient aucune autorité publique.
Une personne morale est toujours un ensemble de personnes. La volonté d'une personne morale ne peut se former que par la conjonction de la volonté de ses membres, que ce soit à l'unanimité, ce qui est le droit commun, ou à une majorité moindre, si cela est prévu par ses statuts ou par la loi, et il est tout simplement absurde de prétendre que la volonté d'une personne morale puisse procéder d'autres volontés que celle des personnes qui la composent. La personne morale se fait nécessairement représenter, mais le mandataire est tenu d'agir dans les limites du mandat reçu. Si le mandataire reçoit des instructions impossibles à exécuter ou illicites il est en situation de conflit et il n'y a qu'une alternative en une telle situation : soit le mandant revient à la raison, soit le mandataire abandonne son mandat. Si le mandataire n'est pas détenteur d'une puissance publique, il ne peut contraindre le mandant à quoi que ce soit. J'ai connu un immeuble qui a fait l'objet d'un arrêté de péril et dont les copropriétaires ont refusé d'entreprendre les travaux nécessaires. Le syndic, pour respecter la loi, peut-il alors d'autorité faire exécuter les travaux ? Non, vous le savez aussi bien que moi. Seule la puissance publique peut le faire. Le syndic a préféré démissionner. C'est ce qu'il avait de mieux à faire.
Dans l'affaire qui nous préoccupe, si le syndic introduit une instance, que cela coûte 5000 euros et que les copropriétaires refusent d'approuver les comptes, que fait-il ? Qui règlera les factures impayées de l'avocat et de l'expert ? Surtout si, par malchance, le syndicat est en fin de compte débouté.
Auriez-vous connaissance d'une jurisprudence approuvant un syndic d'avoir introduit une action en justice contre la décision d'une assemblée générale ? Je vous le demande pour la quatrième fois. Je pense bien sûr que vous n'en trouverez aucune.
Je n'en connais pas en sens contraire, et pour cause : aucun syndic ne serait assez fou pour faire cela. |
Édité par - ainohi le 21 juin 2011 17:36:22 |
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Gédehem
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Posté - 21 juin 2011 : 19:06:19
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"Or cette vision est absurde pour la raison qu'un syndicat est une personne de droit privée, dotée, comme toute personne ayant la personnalité juridique, d'une entière autonomie de décision. Elle ne peut, comme toute personne, qu'elle soit physique ou morale, être soumise à une autre volonté que la sienne, sauf, en certaines occasions, par la volonté de personnes détentrices d'une autorité publique. "
Pardon, mais votre vision de ce que serait un syndic de copropriété n'est pas simplement absurde, elle n'a aucun fondement !
Le syndic détient des pouvoirs qui lui sont propres, de par la loi, pouvoirs décisionnels par dessus la tête du syndicat, sans qu'il ai besoin d'être autorisé par qui que ce soit.
Rien à voir ici avec un mandataire lambda, de tel représentant légal, qui tient ses pouvoirs des statuts de la structure., de la volonté des membres de cette structure, ou celle du juge.
Il semble vous échapper que dans le cas particulier du syndic de copropriété, c'est la loi qui fixe ses pouvoirs pour exercer sa mission, pas des statuts, pas un RDC, pas la volonté des membres de la "personne morale" !
C'est ce que rappelle D.art.29 pour son (prétendu) "contrat", qui soit être en conformité avec L.art.14 et art.18.
Pas avec la volonté des copropriétaires
Le considérer autrement c'est méconnaitre les textes, ignorer la particularité de ce texte spécifique aux immeubles en copropriété pour ce qui concerne son représentant légal !
Cas classique (c'est le plus connu) du choix et de l'embauche de l'employé du syndicat, son licenciement, y compris contre la volonté de l'AG.
Cas tout aussi classique, parmi d'autres, pour la réalisation de travaux "urgents", travaux conservatoires, y compris contre l'avis ou une décision de l'AG si l'immeuble est en péril
Il en a d'autres, comme par exemple celles prévues D.art.55.
Manifestement, nous ne parlons pas du tout de la même chose.
La question qui se pose aussi n'est pas celle de la licéité ou pas de la décision prise !
La question est : un vote de l'AG qui interdirait au syndic de faire respecter le RDC le dégage t-il de sa reponsabilité ?
A l'évidence non, et c'est le sens de ce qu'il faut bien comprendre dans l'affaire de Nungy : ..le syndic qui ne fait pas respecter le RDC engage sa responsabilité, conjointement avec celle du syndicat, vis à vis de tel copropriétaire qui subit un préjudice.
En revanche, et c'est ce point qu'il faut aussi bien voir, le syndicat condamné ne sera pas fondé à se retourner contre le syndic puisqu'il lui a refusé d'agir.
Non seulement nous ne parlons pas de la même chose, mais ce que vous avancez ignore L.art.14 : inaction ou pas du syndic, c'est TOUJOURS le syndicat qui est mis en cause, condamné pour cette inaction.
En refusant au syndic d'agir pour faire respecter le RDC ne prive pas la victime de tout recours : c'est le syndicat qui sera assigné.
En revanche, comme dans le cas du quitus, le syndicat n'aura que ses yeux pour pleurer s'il est condamné : ayant interdir au syndic d'agir, il ne pourra se retourner contre lui pour "réparation".
Le syndic à pour mission, de par la loi, d'entretenir l'immeuble, de l'administrer, d'établir les comptes, de faire appliquer le RDC, etc, etc ....
Ces obligations faites au syndic ne procèdent pas de la volonté des copropriétaires, ainsi que vous tentez de l'exposer, mais de la loi !
Quid d'un syndicat qui interdirait au syndic d'établir un budget prévisionnel ????
Quid d'un syndicat qui interdirait au syndic de tenir les comptes ?
La "volonté" des copropriétaires passerait par dessus les obligations légales qui s'imposent au syndic ?
Cela n'a aucun sens.
"si le syndic introduit une instance, que cela coûte 5000 euros et que les copropriétaires refusent d'approuver les comptes, que fait-il ? Qui règlera les factures impayées de l'avocat et de l'expert ?"
Surprenante question : c'est le syndicat qui devra payer, que l'AG approuve ou non la dépense ! Si elle n'approuve pas et estime que le syndic a outrepassé ses pouvoirs, elle devra engager sa responsabilité !
Il ne me semble pas utile d'aller plus avant si l'on fait abstraction de la spécificité de certaines dispositions qui s'appliquent en copropriété, ici pour ce qui concerne le "statut du syndic", qui reste certes à préciser (à écrire ?), mais dont les grandes lignes sont énoncées dans la loi de 65 ! (*) .
Considérer le syndic de copropriété comme un mandataire lambda, sarl, indivision ou autres, n'a aucun sens. C'est faire des amalgames qui ne sont pas, c'est faire abstraction de textes spécifiques.
Comme nous ne parlons pas du tout de la même chose, restons en là !
(*) au fait, pourquoi un texte spécifique à la copropriété, si ce n'est parce que la copropriété n'est pas une "personne" comme les autres ? |
Édité par - Gédehem le 21 juin 2011 19:23:52 |
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