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gaston18
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 Posté - 18 juin 2011 : 16:34:34
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Nous avons notre AG dans quelques jours.
Nous devons y voter des travaux importants, Ã la fois par nature et par leur montant.
Le montant des devis s'étant révélé plus onéreux que prévu, certains ont évoqué l'idée d'un « emprunt collectif ». Il s'est dégagé un consensus la dessus car nous souhaitons effectuer ces travaux dès que possible, mais en lisser le coût sur quelques années.
Malheureusement, cette décision collective entre copros arrive bien après l'envoi des convocations à l'AG dont on ne peut changer l'ordre du jour. Le syndic m'a indiqué hier qu'il aurait fallu indiquer cela dans nos résolutions. Il nous propose même de le prévoir pour l'AG 2012 si on le souhaite (vu la nature assez urgente des travaux j'ai cru à de l'humour..).
Bref, nous sommes coincés. Voter ces travaux sans prêt est quasi impossible si on veut éviter des tensions entre nous (qui n'existent pas pour le moment, c'est rare et précieux), risquer d'avoir des débiteurs, etc..
Evidemment, chacun peut contracter un prêt de son coté, mais c'est contraignant et moins avantageux que si l'on passe par le syndic.
Je suis donc preneur de conseils et de retour d'expérience sur le sujet.
- est-ce qu'on ne peut pas voter une envelloppe travaux et ensuite, hors AG, demander à ce que le paiement de cette enveloppe soit financé via un emprunt ?
- est-ce que chaque propriétaire qui le souhaite peut individuellement demander à ce que ses appels de fonds fassent l'objet d'un prêt via le syndic ?
- est-ce que nous devons tout refuser et convoquer une deuxième AG (solution couteuse car évidemment cette AG est facturée par le syndic)
Merci pour vos avis 
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BANZAI
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 Posté - 18 juin 2011 : 18:29:21
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Posté - 18 juin 2011 : 19:11:33
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Gaston18 : citation: Le syndic m'a indiqué hier qu'il aurait fallu indiquer cela dans nos résolutions.
Voilà un syndic qui oublie que c'est lui qui prépare l'ODJ et le budget !!!
Pour des travaux importants, c'est dans sa mission de porposer un tel prêt !! De plus il se fout de vous quand il vous propose de voter les travaux que vous estimez urgent er leur fianancement un an plus tard.
Une bonne gestion est de prévoir plutot un financement sur plusieurs années avant d'engager des travaux très couteux !!!
Quels sont ces travaux couteux ?? Généralement un ravalement, de la voirie, et cela est totalement prévisible !!!
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filomat
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3
Posté - 19 juin 2011 : 09:32:40
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JPM
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4
Posté - 19 juin 2011 : 10:00:56
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Affirmations bien surprenantes de Filomat :
citation: Au contraire car le copro100 est un prêt à taux majoré puisqu'il comporte la mutualisation du risque de défaillance entre les seuls participants à l'emprunt, tandis que pour un emprunt ordinaire ce risque est partagé entre tous les clients et actionnaires de la banque.
Le copro100 est assimilable au "crédit révolving" des hypermarchés, il conduit au surendettement.
Dans Copro 100 il n'y a pas mutualisation du risque de défaillance entre les seuls participants à l'emprunt !!!! Il n'y a aucune mutualisation mais simplement assurance du risque.
C'est une formule très satisfaisante depuis des lustres qui a permis l'exécution de milliers de chantiers de copropriété au mieux des intérêts communs des copropriétaires et des entrepreneurs.
Tout syndic devrait évoquer l'insertion de la question nécessaire lors de la préparation de l'ordre du jour.
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filomat
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Posté - 19 juin 2011 : 10:42:50
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Gédehem
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Posté - 19 juin 2011 : 11:07:34
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On retombe sur la même question, éternelle :
avant de se lancer parfois à la va-vite dans des travaux importants que beaucoup (et de plus en plus) auront du mal à financer, d'iù le recours à des prêts toujours couteux, ne serait-il pas plus pertinent, enfin, de décider le provisionnement systématique de "FONDS DE RESERVE TRAVAUX" ??
Les gros travaux sont quasi systématiques (ravalement, réfection toiture, hall et cages d'escalier, réfection voies de circulation), le calendrier prévisonnel étant élaboré.
La gestion des syndicats est trop souvent (toujours ?) envisagée à très court terme, d'une année sur l'autre, au mieux sur 2 exercices. Qui se préoccupe du ravalement dans 5 ou 6 ans, de la réfection de l'étanchéité de la toiture terrasse sans doute à refaire dans 7 ou 8 ans ?
Quel syndicat tient son calendrier "travaux" ? Quel syndicat pense à provisionner ces travaux très en amont ??
Fonctionner "à la hussarde", en proposant quasi au dernier moment ces gros travaux, avec au besoin des prêts pour ceux qui ne peuvent pas payer (ce qui au final leur coute plus cher !), c'est vraiment de la très mauvaise gestion, au préjudice des copropriétaires, certains mis au pied du mur !
Il est vrai que l'on apprend pas aux gestionnaires à faire de la 'bonne' gestion ....
Ce qui n'incite pas les copropriétaires à l'envisager aussi, s'en remettant les yeux fermés sur le gestionnaire pour s'occuper d'eux !
Quant aux CS désignés parmi eux, lesquels sont attentif à cette gestion sur le long terme ??? ......
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Édité par - Gédehem le 19 juin 2011 11:13:02 |
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Posté - 19 juin 2011 : 12:02:17
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gedehem : nous sommes sur la même ligne; mais le CS et le syndic ne sont pas les seuls responsables. Le syndic ayant quand m^meme pour mission la sauvegarde de l'immeuble.
Tous les copros sont responsables; c'est du bien commun que l'on parle.
On attends depuis longtemps une obligation pour le SDC de voter des fonds travaux; quand le législateur va t'il se décider ???
Travaux imortants tels qu'un ravalement ou changement d'ascenseur, cela se prévoit à l'avance; Etude, devis concurrent et financement font parties du même dossier !!!
Dans la résidence de gaston, ces travaux seront certainement rejettés par l'AG. |
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Gédehem
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8
Posté - 19 juin 2011 : 15:06:36
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"On attends depuis longtemps une obligation pour le SDC de voter des fonds travaux;"
Soyez rassuré, ce n'est certainement pas "la profession" qui coince .... mais ici les associations de copropriétaires.
Pourquoi ? Principalement en raison de la question du placement de ces fonds réserve, et donc de la destination des intérets (syndic, syndicat ?).
Accessoirement se pose la question de l'imputation des provisions : au lot ou au copropriéaire ? On rembourse en cas de vente, avec obligation de l'acheteur de recostituer le fonds, ou la réserve reste attachée au lot ?
L'affaire n'est pas aussi simple que 3 lignes d'un article voté à la sauvette ! |
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JPM
Modérateur
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9
Posté - 19 juin 2011 : 16:03:05
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Je viens de lire la dernière " livraison " du site de l'ARC et des observations sur les états généraux des syndics mais aussi sur le nième rapport demandé à l'ANAH, qui bientôt sera chargée des de faire les recouvrements de charges dans les copropriétés à problèmes.
Grosso modo, on est à peu près tous d'accord sur l'essentiel : il faut secourir celles et ceux qui dérivent au fil de l'eau .
La question du rattachement au lot de l'avance pour travaux est une fausse question mais le traitement défectueux de la reconstitution de l'avance est un vrai problème.
D'ou ma suggestion très récente (le sujet tombe bien) pour remédier à ces difficultés :
supprimer le caractère remboursable de toutes les avances
1 - Le vendeur doit indiquer les avances dès l'établissement de l'acte préparatoire (promesse de vente ou autre) distinctement du prix de vente.
2 - le syndic doit fournir les précisions nécessaires comme c'est le cas présentement. Il confirme et, le cas échéant, met à jour, les indications fournies par le vendeur
3 - l'acquéreur doit rembourser le vendeur le jour de la signature, chez le notaire
4 - à réception de la notification le syndic doit virer les avances du compte du vendeur au compte de l'acquéreur.
C'est simple et propre
Un seul problème technique à régler : le cas où le vendeur n'est pas à jour de ses obligations financières à la date de la signature. Il faut que le syndicat puisse appréhender ou au moins faire conserver les sommes nécessaires au paiement. Problème important mais solution technique facile.
Un avantage majeur : l'acquéreur est avisé dès son engagement initial. Pas de mauvaise surprise une semaine avant la signature.
Autres avantages ?
Plus de dossiers en suspens : " M. le vendeur je ne peux pas vous rembourser car M. votre acquéreur n'a pas encore payé son fonds de roulement ".
Ecritures comptables ultra simples pour l'apurement des comptes
Il n'est pas interdit aux parties de tomber d'accord pour des modalités de paiement différentes entre elles, mais pour le syndicat, tout est réglé comme prévu par la nouvelle règle.
Des inconvénients ? En toute objectivité, je n'en vois pas, sauf à régler la question des impayés du vendeur comme indiqué dessus.
Il faut vérifier toutefois le cas des ventes par adjudication, mais aussi celui d'un copropriétaire affecté par une procédure collective (= faillite).
Mais, comme il y a plus d'idées dans 100 têtes que dans une, je reste à l'écoute des suggestions, critiques, etc ...
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Gédehem
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Posté - 19 juin 2011 : 16:24:46
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Sur le principe, après lecture rapide, j'approuve cette proposition, qui revient en fait à attribuer au lot une réserve (travaux ou autre).
Le remboursement systématique au vendeur ne va pas dans le bon sens. Un éventuel "remboursement" par l'acquereur reste à voir......
Le prix de vente devrait l'intégrer.
Mettre 300.000 € pour un apparte sans réserve institutionnelle : gestion à court terme pleine de surprise.
Vendre 305.000 (ou plus) avec une "réserve travaux", que voila un bon argument de vente .
La procédur proposée par JPM revient à ça. |
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filomat
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11
Posté - 19 juin 2011 : 17:25:58
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Il s'agit de lisser ( de réguler) le versement des charges de manière à ne pas placer les copropriétaires en situation de surendettement.
On va probablement nous inventer un "diagnostic financier" pour que les acquéreurs soient informés de ce qui peut leur tomber sur la tête.
Des "commissaires aux comptes" feraient leur rapport annuel un peu comme dans les sociétés financières pour s'assurer que ce qui est à prévoir a bien été prévu en "provisions".
Mon précédent syndic avait décidé (en le faisant voter en ag) de porter en charges communes générales la réfection des terrasses alors que le règlement de copropriété (et la loi aussi je suppose) prévoit qu'il devrait s'agir de charges par bâtiment, ce qui a permis de refaire celles des bâtiments les plus urgents sans que leurs copropriétaires ne voient par trop augmenter leurs charges (puisque les charges ont augmenté de la même façon pour tout le monde, ceux dont les terrasses étaient refaites comme ceux qui attendaient que vienne leur tour comme prévu au plan pluriannuel de travaux).
Le nouveau syndic a arrêté les travaux de terrasses, disant qu'il ne lui est pas possible de les faire réaliser dans l'enveloppe prévue et il continue de procéder aux appels de fonds de ces travaux en accumulant la trésorerie sur compte séparé (avec l'ancien syndic il n'y avait pas de compte séparé).
Il proposait de fondre l'ancien plan pluriannuel de travaux qu n'a donc été réalisé qu'en petite partie, avec un plan pluriannuel de rénovation (à la réfection des terrasse anciennement votée il ajoute, en gros, le changement des fenêtres au motif du grenelle 2) et ceci sans augmentation de charges pour ceux qui pourront emprunter (ecoprêt, copro100), le bénéfice qu'il attend des économies d'énergie compensant les remboursements de prêts (sur une durée de 10 ou plutôt 15 ans selon situation fiscale ouvrant droit aux aides d'état).
Comme je n'étais pas d'accord avec le volet technique du plan de rénovation (il me parait absurde de mettre des vitrages isolants si on doit ensuite ouvrir les fenêtres pour refroidir son appartement à cause du chauffage en dalles communes sans possibilité de modulation par appartement ou par pièce d'habitation) je ne me suis pas trop intéressé au volet financier mais les principales objections venaient en effet des copropriétaires demandant ce qui se passerait s'ils vendaient leur appartement : Réponse du syndic "il faudra vous arranger avec votre acquéreur".
Un arrangement officiel comme celui que propose JPM aurait pu en effet mieux les rassurer.
Je sais bien qu'il y a des forts et des faibles, les faibles doivent épargner car on ne leur fait pas confiance, afin de prêter aux forts à qui on croit pouvoir faire confiance, et que c'est ce qui donne de l'activité aux banques.
Quelquefois on se rend compte à postériori que les forts étaient faibles (crise immobilière aux usa, irlande, portugal, espagne, grèce, eurotunnel etc..) et ... Il faut bien alors que quelqu'un paie !
"On ne prête qu'aux riches" ... Mais bien souvent ceux que l'on croit riches sont bien plus pauvres que ceux que l'on croit pauvres ! |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Édité par - filomat le 19 juin 2011 17:36:39 |
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JB22
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Posté - 19 juin 2011 : 17:46:17
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"Vendre 305.000 (ou plus) avec une "réserve travaux", que voila un bon argument de vente ."
Situation actuelle:
Avances remboursables:Le syndic indique dans l'état daté que l'acquéreur "devra reconstituer" une "avance de 5000 €.
En pratique cela se passe chez le notaire avec notification au syndic qui passe les écritures.
Proposition de J.P.M.:
"acquéreur doit rembourser le vendeur le jour de la signature, chez le notaire"
Le vendeur vends 300.000 € et reçoit de l'acquéreur 5.000 €
La différence, le syndic n'a plus à rembourser le vendeur ni à demander à l'acquéreur de reconstituer l'avance.
Pour acquéreur et vendeur, pratiquement rien ne change.
A la lecture des textes sur le sujet je ne pense pas que ce soit la solution envisagée. (Voir l'interprétation de Gédehem ) |
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gaston18
Nouveau Membre
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Posté - 19 juin 2011 : 17:46:37
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Je vois que notre cas vous inspire..
Merci pour vos réponses et notamment à Banzai pour les références à COPRO100 que je ne connaissais pas.
Une question précise: est-ce que les propriétaires qui le souhaitent peuvent de leur propre initiative contracter un prêt COPRO100 ? Je lis dans la notice qu'il en faut 2 minimum. Si nous votons les travaux, le syndic peut tout à fait donner les documents justificatif que doit demander le Crédit Foncier lors de l'établissement du prêt, non ??
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JPM
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14
Posté - 19 juin 2011 : 18:05:28
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Il est impossible d'intégrer les avances au prix :
en premier lieu le prix ne peut correspondre qu'au bien vendu. Si par exemple il y avait lieu à réfaction du prix pour erreur dans l'indication de la superficie, la réfaction devrait porter sur le montant des avances !
en second lieu les droits et frais sont calculés sur le montant du prix. Il n'y a pas lieu de le majorer
en troisième lieu, le montant des avances indiqué lors de la promesse de vente peut très bien varier si, avant la signature de l'acte, une assemblée décide des travaux avec emploi d'une avance sur travaux futurs. Dans ce cas, l'avance est bloquée au profit du syndicat. Plus de remboursement possible.
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JPM
Modérateur
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15
Posté - 19 juin 2011 : 18:21:32
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Le mécanisme Copro 100 comporte l'adoption par l'assemblée générale d'une résolution dont le texte est impérativement celui établi par l'établissement financier.
Le syndic reçoit l'autorisation d'enregistrer les demandes de souscription et de recueillir les dossiers établis par le copropriétaires intéressés .
Il s'agit donc bien d'un groupement d'emprunts individuels.
Le syndicat ne souscrit aucune obligation financière mais il est tenu à quelques obligations administratives notamment en cas de vente d'un lot dont le vendeur a emprunté.
Les emprunteurs ne peuvent donc pas souscrire individuellement à cette formule.
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Posté - 19 juin 2011 : 18:44:22
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gedehem : citation: Soyez rassuré, ce n'est certainement pas "la profession" qui coince .... mais ici les associations de copropriétaires.
Ah BOn !!!!!vous êtes très affirmatif mais lisez plutot la position de l'ARC du 16 06 2011, abus 2721, assez récente :
citation: Plan pluriannuel de travaux et fonds travaux obligatoires : une solution efficace pour sauvegarder les copropriétés fragiles
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Comme nous le signalons dans notre actualité du 16 juin concernant les Etats Généraux du logement ( voir « Les Etats Généraux du logement reprennent une des propositions « phare » de l’ARC ») notre proposition de création de fonds travaux couplés avec des plans pluriannuels de travaux vient d’être reprise par l’ensemble des organisations concernées. Nous n’en sommes pas peu fiers.
La note qui suit précise pourquoi et comment l’instauration d’une double obligation concernant les plans pluriannuels de travaux et les fonds travaux est le moyen le plus efficace et le plus social pour préserver l’avenir des copropriétés comme des copropriétaires et en premier lieu les copropriétés fragiles et les copropriétaires modestes.
I. Eviter d’engager les gros travaux au coup par coup
Un des problèmes importants de la Copropriété (problème qui commence à faire des ravages) est celui-ci :
- Les copropriétaires, mais aussi le conseil syndical et le syndic ne savent pas, la plupart du temps, quel est l’état exact de la copropriété (ouvrage par ouvrage : toiture ; caves ; balcons, etc... - ou équipement par équipement, voire partie d’immeuble par partie d’immeuble) ;
- de ce fait, les copropriétaires attendent que les ouvrages ou équipements soient dégradés pour intervenir ;
- les copropriétés agissent donc souvent au coup par coup, dans l’urgence, au prix fort et sans réel appel d’offre.
Ces interventions coûtent au final très cher et ne sont ni satisfaisantes ni, souvent, suffisantes (partielles, non mises en cohérence, etc.).
Par ailleurs ces travaux non programmés sont difficiles à payer par les copropriétaires les plus modestes du fait que ceux-ci n’ont pas anticipés ni provisionnés les interventions correspondantes. Les impayés se développent, la gestion devient plus tendue (ainsi que les relations entre les copropriétaires), l’entretien courant pâtit de cette situation et la copropriété peut être entraînée dans une spirale plus ou moins rapide de dégradation.
II. Définir un plan pluriannuel de travaux
Pour éviter les conséquences désastreuses de cette absence de gestion prévisionnelle, il n’y a qu’un moyen selon nous :
faire établir un audit technique de l’immeuble ;
définir un plan pluriannuel de travaux cohérent et adapté, tenant compte des résultats de cet audit.
Ainsi chacun saura ce qu’il faut faire chaque année pour maintenir la copropriété - ses ouvrages et ses équipements - en bon état.
De leur côté le conseil syndical et le syndic pourront lancer des appels d’offre très en amont, donc mettre en place une concurrence et une négociation plus efficaces, et ainsi obtenir de meilleurs prix. Chaque année le syndic pourra soumettre à l’assemblée générale des devis précis correspondants à chaque tranche. C’est le vote de ces devis qui déclenchera les appels de fonds spécifiques complémentaires.
III. Mettre en place un « fonds travaux »
Il ne suffit néanmoins pas de définir un plan annuel de travaux. Il est indispensable de prévoir le plus tôt possible un financement et pour cela de voter la création d’un fonds « gros travaux ».
L’abondement du fonds peut-être plus ou moins fort. Nous pensons qu’il doit être plutôt raisonnable (les Québécois ont instauré un plancher correspondant à 5 % du budget annuel des charges courantes ).
Lorsque le plan sera mis en œuvre (année après année), chacun pourra compléter sa participation, en fonction éventuellement des aides et subventions qu’il pourra mobiliser.
IV. Faut-il laisser faire les copropriétés ou instaurer une double obligation ?
Toute la question est en effet là : une fois que l’on est persuadé que la voie la plus efficace, la moins coûteuse et la plus sociale pour assurer le gros entretien des copropriétés est celle du plan pluriannuel associé au fonds travaux, que faut-il faire ?
- faire confiance au bon sens des copropriétaires et des syndics ?
- prendre, au contraire, conscience que - face aux oppositions de nombreux bailleurs (ceux qui ne veulent pas écorner la rentabilité de leurs investissements) et aux réticences diverses d’autres copropriétaires - seul un dispositif obligatoire pourra conduire les copropriétés à adopter un comportement rationnel de gestion à moyen et long terme ?
Poser la question, c’est y répondre.
Chacun sait bien que si les organismes HLM n’étaient pas astreints à mettre en place des plans de patrimoine et à constituer des provisions pour grosses réparations, la situation des HLM serait calamiteuse.
Il ne serait pas raisonnable de croire que les copropriétés seraient plus prévoyantes et raisonnables, alors que chacun sait que le mode de fonctionnement des copropriétés va à l’encontre de la programmation et de la prévision en matière de gros travaux.
V. Pourquoi, il est indispensable, selon nous, de mettre en place rapidement cette double obligation
Il y a deux solutions :
- ne rien faire, ce qui aura pour conséquence de faire basculer de nombreuses copropriétés dans la précarité du fait d’une insuffisance de gros entretien ;
- mettre en place de façon progressive, concertée et sociale cette double et nécessaire obligation.
Alors que l’ANAH vient de révéler que la remise à niveau des deux millions de logements en copropriété construits entre 1950 et 1980 coûterait en moyenne 20.000 € par logement, il est, selon nous, urgent de réagir et d’agir, c’est-à -dire de modifier la loi de 1965 pour :
- imposer la mise au point de plan pluriannuel de travaux ;
- imposer la mise en place de fonds travaux minimum.
Les Québécois, les Hollandais, les Anglais, les Allemands, les Suisses, etc. ont instauré ces obligations (1994 pour le Québec, par exemple) et les copropriétaires s’en félicitent.
Mieux : ils ont instauré des aides (type crédit d’impôt) pour aider les plus modestes à payer leur quote-part et à préserver ainsi l’avenir des copropriétés et des copropriétaires .
Très important : il résulte des échanges nombreux que nous avons eu avec les associations représentatives sur ce sujet que très généralement les associations proches des copropriétaires occupants modestes (UNAF, CLCV, UFC-Que-Choisir par exemple) sont - elles aussi - totalement favorables à l’instauration contrôlée de cette double obligation.
Ajoutons pour finir que - en contrepartie de cette double obligation dont nous avons montré l’efficacité (et en plus des aides sociales évoquées) - il faudrait :
mettre en place une fiscalité adaptée à l’épargne des copropriétés (Livret A totalement déplafonné par exemple) ;
instaurer - pour rassurer les copropriétaires - l’obligation sans dérogation possible de compte bancaire séparé ; nous revenons un peu plus loin (point VI 3) sur cet aspect de la question.
VI. Réponses à trois objections fréquentes concernant l’instauration de cette double obligation
Voici, pour finir cette note, la réponse à trois objections classiques mises en avant par ceux qui ne veulent surtout pas que l’on instaure cette double et très efficace obligation.
1. « De nombreux copropriétaires ne peuvent pas payer leurs charges courantes. Comment vont-ils pouvoir abonder un fonds travaux ?»
C’est sans doute l’objection la plus répandue. On répondra ceci :
a) D’abord c’est précisément ceux qui ont des difficultés financières qu’il faut aider et inciter à épargner via un fonds travaux, ceci pour qu’ils puissent mieux faire face aux gros travaux le moment venu. Le fonds est donc plutôt « social » par essence.
b) Ensuite il faut savoir que la création d’un fonds a pour effet d’inciter les copropriétés à gérer de façon plus rigoureuse leurs charges courantes. Dans la réalité, beaucoup de copropriétés qui ont mis en place volontairement un tel fonds ont réussi à mieux maîtriser leurs charges courantes, ce qui a permis d’amortir l’effort supplémentaire .
c) Enfin, il faut savoir que ce qui est important n’est pas de verser beaucoup d’argent dans le fonds ; les Québecois versent au minimum 5 % du budget annuel de charges ; pour des charges annuelles qui s’élèvent en moyenne à 2 000 €, cela fait 100 € par an, ce qui est absorbable et compensable grâce à la baisse des charges courantes comme on l’a vu au point précédent.
En fait le fonds travaux s’avère doublement efficace et vertueux :
- il incite à mieux maîtriser les charges courantes ;
- il prépare l’avenir.
Comme on le voit non seulement l’objection avancée n’est pas justifiée mais elle permet de montrer la double vertu du fonds.
2. « Mais pourquoi nous obliger à épargner dans un fonds commun alors que nous pouvons très bien gérer seuls notre épargne à des conditions plus avantageuses ? »
L’intérêt du fonds est double :
- dans la mesure où il existe, il va rendre plus facile le vote des gros travaux pour les copropriétés, et va donc favoriser le maintien du patrimoine en bon état, donc la valeur du bien, ceci, répétons-le, pour un prix plus avantageux que lorsque les travaux sont programmés dans l’urgence ;
- il va également faciliter le paiement des charges par tous les copropriétaires le moment venu, donc éviter le développement des impayés qui pèsent sur tout le monde.
Ces deux effets positifs du « fonds travaux » sont sans commune mesure avec la gêne (très légère) d’avoir à confier une (toute) petite partie de son épargne à la copropriété, qui, de toutes façons, placera les sommes correspondances.
3. « Comment être sûr que le syndic n’utilisera pas le fonds travaux au paiement des charges courantes pour compenser les impayés de charges ? »
Très bonne question. Il faut, en effet, que le fonds soit placé sur un compte spécifique et puisse n’être débloqué que selon des règles strictes, sous contrôle éventuel du banquier. Nous demandons que cela soit précisé par décret.
A noter que les copropriétaires dans leur ensemble seront beaucoup plus rassurés lorsque - par ailleurs - les syndics seront obligés d’ouvrir des comptes séparés au nom des copropriétés même pour la trésorerie courante, ce que nous demandons depuis des années...
On le voit : la création puis la sécurisation des fonds travaux pourraient être de nature non seulement à aider à traiter le problème du gros entretien des copropriétés mais aussi -paradoxalement - à améliorer la transparence financière dans les copropriétés et à y faire revenir un climat de confiance disparu depuis trop longtemps.
Pour finir, on notera d’ailleurs que, dans les copropriétés en gestion directe (syndic bénévole ou syndic coopératif), il existe très souvent des « fonds travaux », alimentés d’autant plus facilement que les copropriétaires savent leur argent en sécurité.
Conclusion :
1) Il faut instaurer une nouvelle règle de gouvernance concernant les gros travaux en copropriété :
· plan pluriannuel de travaux ;
· fonds travaux.
2) Cette nouvelle règle - éminemment sociale - doit être imposée par la loi car le volontariat risque de se heurter à divers intérêts particuliers.
3) Des dispositions adaptées complémentaires (fiscalité, aides sociales pour les plus modestes, transparence financière) doivent être mises en place pour :
· compenser les obligations ;
· leur donner tout leurs sens.
gedehem : citation: L'affaire n'est pas aussi simple que 3 lignes d'un article voté à la sauvette !
Qu'il a t'il de si compliqué ?? pourquoi êtes vous si frileux sur ce sujet ??
Sur les fonds travaux, je rejoins JPM la dessus, laissons vendeur et acheteur régler ce problème devant le notaire.
Un simple exemple : 200 000 € de voirie à refaire datant de plus de 20 ans. Un fonds de travaux mise en place 8 ans auparavent pour 150 copropriétaires, c'est seulement 42 € par trimestre de charge. Ces travaux sont effectués en 2011.
200 000 € de travaux de voirie proposés au vote de l'AG en 2010, appel appeld fonds sur 3 trimestres, c'est 1333 € par copro à sortir en 6 mois, les travaux sont rejettés. On verra l'année prochaine !!!
42€ c'est combien de paquet de cigarettes 8,9 10 ?? soit une ou deux semaines de consommation. Et une résidence bien entretenue avec des parties communes récentes, c'est quelques milliers d'Euros de plus sur le prix de vente.
Gedehem : pas si compliqué que cela, que du bon sens, et une bonne gestion de père de famille !!!!
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gaston18
Nouveau Membre
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Posté - 19 juin 2011 : 20:05:01
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citation: Initialement posté par JPM
Le mécanisme Copro 100 comporte l'adoption par l'assemblée générale d'une résolution dont le texte est impérativement celui établi par l'établissement financier.
Le syndic reçoit l'autorisation d'enregistrer les demandes de souscription et de recueillir les dossiers établis par le copropriétaires intéressés .
Il s'agit donc bien d'un groupement d'emprunts individuels.
Le syndicat ne souscrit aucune obligation financière mais il est tenu à quelques obligations administratives notamment en cas de vente d'un lot dont le vendeur a emprunté.
Les emprunteurs ne peuvent donc pas souscrire individuellement à cette formule.
Merci pour cette réponse claire et précise qui confirme notre situation de blocage.
Je pense donc que nous allons devoir convoquer une AG extraordinaire rien que pour les travaux, avec cette fois un ODJ adapté à nos besoins.
J'ajoute à mon récit le fait qu'en tant que président du CS, j'avais clairement demandé à recevoir les devis au minimum 1 mois avant la rédaction du présent ODJ, et à recevoir cet ODJ à l'avance. Cela afin de discuter en amont avec les copropriétaires de ces travaux et d'étudier ce que nous pouvions faire de suite et ce qu'on aurait pu sacrifier cette année. Cette demande a été faite lors de la précédente AG et rééditée via email pendant l'année.
Or, par faute de notre architecte, nous avons reçu les devis 1 semaine avant la dead-line, et le projet d'ODJ à 16h pour envoi le lendemain à 9h. 
J'estime donc que, même si nous (CS) n'avons pas été prévoyant pour cet emprunt (mais je rappelle que nous n'avions pas d'idée du coût global), le syndic, dont c'est la fonction il me semble, n'a pas rempli son rôle de conseil en ne nous proposant pas de possibilité de prêt, et va nous obliger à convoquer une nouvelle AG. Contractuellement, cette AG est facturée un peu plus de 1000 EUR TTC. Il avait déjà été difficile de convaincre tout le monde pour ces travaux, comment allons-nous justifier cette somme juste pour une raison purement "administrative" ?
Nous comptons fermement pointer les manquements du syndic et lui demander de nous faciliter l'organisation de cette AG supplémentaire, notamment sur son coût.
La encore, je fais appel à vos expériences. Peut-on négocier le coût de cette AG extraordinaire, dont nous avons voté le montant dans le contrat de syndic.
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Édité par - gaston18 le 19 juin 2011 20:14:37 |
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18
Posté - 19 juin 2011 : 20:31:48
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gaston18 : vous êtes président du CS, vous êtes donc parfaitement au courant de ce dossier, et qu'il faut le temps nécessaire pour contecter les entreprises, recevoir et étudier des devis.
D'ailleurs, si ces travaux sont si importants - de quels travaux s'agit 'il ? - le CS aurait du contatcer de son côté des entreprises pour avoir une idée du cout et "penser" au plan de financement.
Le role du CS est également de se saisir des dossiers concernant le SDC, et celui-ci est certainement le PLUS important. Envoyer un mail pour réclamer les devis en cours d'année n'est pas suffissant et pas très sérieux !!
Pour un ravalement, plusieurs rendez vous avec l'architecte et le syndic sont nécessaires.
Combien de fois avez vous rencontrer architecte, entrepriese et syndic sur ces trvaux très importants (mais si mystérieux) ?
Qui a proposé de mettre ces trvaux à l'ODJ ? le syndic? le CS ? Le CS ET le syndic ensemble ?
Maintenant vous vous trouvez devant un prblème ou vous mlettez toute la faute sur votre syndic. Hors celui-ci n'a commis aucune faute sérieuse.
Vous ne pouvez pas réclamer à votre syndic qu'il paie l'AG supplémentaire ( pas AG extraordinaire en copro). Aucun manquement à son contrat dans votre histoire !!!
Un syndic pas très nerveux, un architecte un peu lent ( comme toujours); et un CS amorphe, voilà les responsables.
DE plus vous proposez la possibilité de décider hors AG dun financement par un emprunt !!!! SEULE l'AG décide.
gaston18 : Quelle est la nature urgente de ces trvaux ?? ceal a son importance dans ce dossier. L'immeuble est il en péril ? ou c'est une piscine pour cet été ???
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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19
Posté - 19 juin 2011 : 22:55:22
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Philippe, vous me pretez une "frilosité" qui n'est pas, étant un adepte depuis bien longtemps de ces plans/investissements travaux.
Dans le "pavé" de l'ARC je relève un point qui résume tout :
" A noter que les copropriétaires dans leur ensemble seront beaucoup plus rassurés lorsque - par ailleurs - les syndics seront obligés d’ouvrir des comptes séparés au nom des copropriétés même pour la trésorerie courante, ce que nous demandons depuis des années...
On le voit : la création puis la sécurisation des fonds travaux pourraient être de nature non seulement à aider à traiter le problème du gros entretien des copropriétés mais aussi -paradoxalement - à améliorer la transparence financière dans les copropriétés et à y faire revenir un climat de confiance disparu depuis trop longtemps."
Si vous m'aviez bien lu, vous auriez noté que je mettais en avant les mêmes freins : il faut régler la question du placement des fonds, donc imposer le/les comptes séparés, préalable quasi obligé.
Concernant la réalisation de ces "gros travaux".
Ils ne se décident pas un matin au saut du lit, 3 mois avant l'AG.
Un ravalement des façades, c'est au moins 1 an à l'avance. En particulier si l'on fait appel à un MO délégué (archi ou autres) pour établir un descriptif travaux, sorte de "cahier des charges". Il faut alors 2 AG : la 1ère pour décider de ce MO et le désigner, la suivant pour frmaliser la décision de travaux.
Vous avez bien lu : entre 1 an et 18 mois pour ces gros travaux d'entretien.
Il est irresponsable de prévoir un ravalement important 3 mois avant l'AG, et vouloir les provisionner en 3 ou 4 mois !
Totalement irresponsable, bien que se soit hélas une pratique très répandue ! |
Édité par - Gédehem le 19 juin 2011 23:02:23 |
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gaston18
Nouveau Membre
26 message(s)
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Posté - 19 juin 2011 : 23:11:35
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philippe388, je ne vous laisserai pas dire que notre CS est "amorphe". Je m'en occupe quasi seul, car les autres ne sont ou pas intéressés ou pas dispos. J'étais encore locataire il y a 18 mois, je découvre ce monde, et je fais de mon mieux avec le temps que je peux y consacrer.
On peut faire certainement bien mieux mais si je n'étais pas là , la situation serait pire. Sur tous les dossiers, je joue le rôle de celui qui relance, j'ai parfois l'impression que le syndic n'agit que si je lui demande, sinon il se contente (heureusement) d'envoyer et collecter les charges trimestrielles, de faire les comptes et convoquer l'AG annuelle.
Nous héritons donc de ces travaux, "mystérieux" comme vous le dites, il s'agit en résumé de pbs acheminement d'eau, d'installation électrique dangereuse, et de sécurisation d'accès dans un quartier sensible suite à soucis récents. On est très loin de la piscine.
Leur étude a été mise à l'ODJ de la précédente AG où j'ai été élu. Le CS n'a donc pas décidé de ces travaux, mais ils sont nécessaires. S'ils n'ont pas été provisionnés avant c'est que d'autres dépenses étaient plus urgentes, nous sommes dans un immeuble ancien..
Comme je l'indique je souhaitais anticiper et ainsi demander des devis concurrents. C'est ce que j'ai fait mais j'ai eu le tord d'attendre l'architecte, sans expérience, lui faisant confiance.. Le délai a été au final un peu trop court et donc nous n'avons pas obtenu de devis concurrent pour tous les points à voter.
Je suis d'accord avec vous, aucune faute grave du syndic, mais il est quand même un peu léger sur le coup. Il me semble qu'il peut faire un "geste commercial", et nous comptons bien le lui demander. Après tout, nous pourrions aussi en changer..
Je vous remercie d'avoir précisé AG extraordinaire / AG supplémentaire.
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Édité par - gaston18 le 19 juin 2011 23:30:01 |
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