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JPM
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 Posté - 20 juin 2011 : 00:14:09
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Dans tout ce qui se raconte actuellement à propos des travaux, il y a à boire et à manger !
D'abord on veut étendre à l'ensemble du parc des copropriétés les difficultés et solutions spécifiques qui concernent une partie seulement de ce parc.
On sait très bien que dans les copropriétés en grande difficulté il y a un pourcentage sensible de copropriétaires réellement dans l'impossibilité de financer des travaux, avec ou sans fonds de prévoyance, avec ou sans emprunt. Ce sont majoritairement des victimes du " tous propriétaires ".
On est donc devant un problème qui relève forcément de la puissance publique.
Pour la majorité du parc des situations difficiles existent, mais pas à l'échelon institutionnel.
OK bien sur pour les fonds de prévoyance et les comptes séparés. Rappel insuffisant de la possibilité d'ouverture de livrets A pour les copropriétés. Inutile alors de maudire la déclaration individuelle des intérêts !
Dans les recommandations formulées, rien n'est dit sur l'entretien courant, méconnu dans bien des copropriétés de bon ton voire cossues. Qui peut indiquer ce qui est enseigné à ce sujet dans les écoles de l'immobilier ?
Les devis arrivent en retard ! L'architecte est responsable. Cela peut être vrai mais on ne peut ignorer que les entrepreneurs renaclent à établir des devis quand ils savent que le syndicat en a demandé 4 ou 5. Ils savent bien que pour tel architecte 4 devis sur 10 aboutissent à un chantier et pour tel autre 1 sur 10, voire moins encore.
Les chamailleries de toute sorte et la pratique des mises en concurrence
à l'aveugle interdisent la constitution d'une masse des copropriétés, serait-elle informelle, susceptible de peser utilement sur celle des groupements d'entreprises. C'est avec des années de retard qu'on apprend officiellement l'existence d'ententes illicites dont les sanctions financières ne profitent en rien aux maîtres d'ouvrage.
La réforme juridiquement très contestable qui a interdit la fixation des honoraires sur travaux dans les contrats de syndic se révèle préjudiciable à maints syndicats. Pour un syndicat qui a obtenu une réduction sur les taux antérieurs, cinq sont passés à des taux supérieurs.
Pendant ce temps on a négligé de définir clairement les prestations susceptibles d'être demandées aux syndics non techniciens lorsque les chantiers ne sont pas suivis par un maître d'oeuvre qualifié. 2 % en présence d'un MO, 4 et 5 % sans MO. A quoi correspondent les 2 ou 3 % d'écart ????? Nul ne peut le dire clairement. Quelle est dans ce cas la garantie complémentaire apportée au syndicat maître d'ouvrage ?
Un grand nombre de gestionnaires, par ailleurs pleins de bonne volonté, sont dépourvus des connaissances élémentaires au suivi d'un chantier. Ils ignorent tout du contrôle de la qualification des entreprises et de leur situation juridique, sociale et financière. Idem pour les règles de la sous-traitance et celles de la réception des chantiers.
On peut ajouter que certains ne disposent manifestement pas du temps nécessaire à l'exécution des tâches imposées par la rémunération à 4 ou 5 % pour l'ensemble des copropriétés qu'ils ont en charge.
Bref on perd des heures, des jours et des semaines à pinailler sur des clopinettes et l'essentiel n'est pas traité.
Il existe heureusement des copropriétés, des syndics, des maîtres d'oeuvre et des chantiers qui échappent à ces observations peu réjouissantes. On n'en parle jamais.
Pour vivre heureux, vivons cachés 
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Posté - 20 juin 2011 : 09:06:54
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gedehem : je vous ai repris sur une de vos affirmations : Ce sont les associations et non les syndics qui coincent; hors ce n'est pas la vérité.
Sur les reste , vous reprenez mes propos, nous sommes d'accord !!!
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filomat
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Posté - 20 juin 2011 : 10:23:08
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gaston18
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Posté - 20 juin 2011 : 12:30:21
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citation: Initialement posté par JPM
La réforme juridiquement très contestable qui a interdit la fixation des honoraires sur travaux dans les contrats de syndic se révèle préjudiciable à maints syndicats. Pour un syndicat qui a obtenu une réduction sur les taux antérieurs, cinq sont passés à des taux supérieurs.
Pendant ce temps on a négligé de définir clairement les prestations susceptibles d'être demandées aux syndics non techniciens lorsque les chantiers ne sont pas suivis par un maître d'oeuvre qualifié. 2 % en présence d'un MO, 4 et 5 % sans MO. A quoi correspondent les 2 ou 3 % d'écart ????? Nul ne peut le dire clairement. Quelle est dans ce cas la garantie complémentaire apportée au syndicat maître d'ouvrage ?
Je me suis posé cette question.. Je ne crois pas que notre syndic soit compétent et motivé pour cela. A titre d'exemple, il n'a pas jugé nécessaire de venir lors de la visite architecte pour préparer les devis.
De plus, avec maitre d'oeuvre, il applique un taux de plus de 3.5%, est-ce que ça vous parait excessif ? (4.5% sans MO)
Et dans le même ordre d'idée, notre architecte qui a déjà facturé son étude de devis 1800 EUR, nous demande 9% sur les travaux à venir. Est-ce dans la norme ?
Merci. |
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JPM
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 Posté - 20 juin 2011 : 13:35:04
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3,5 % avec M O c'est tout à fait excessif !!!
Le taux normal maximum est 2 %.
9 % est le taux habituel pour des architectes très compétents dans l'entretien et assurant des prestations très complètes. On vous dira que certains se contentent de 7 %, ce qui est exact.
Outre la qualité de ses interventions techniques, un bon architecte établit en final un compte complet de l'opération auquel le syndic n'a plus qu'à ajouter ses propres honoraires. C'est pourquoi il n'y a pas lieu de cumuler 9 + 3,5 %.
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Posté - 20 juin 2011 : 14:28:57
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gaston18 : citation: A titre d'exemple, il n'a pas jugé nécessaire de venir lors de la visite architecte pour préparer les devis.
Le syndic qui ne vient pas sur la copropriété avec l'architecte !!!! le CS qui n'a pas du non plus être présent !!! et vous vous étonnez que l'architecte prenne son temps pour faire établir des devis.
Dans votre liste de tarvaux très urgents, certains peuvent attendre comme la fermeture de la résidence, qui demande également du temps et des devis concurrents. Pas besoin d'architecte pour ce dossier, il existe de nombreux artisans très sérieux pour ce genre de chantier.
Les trvaux électriques sont certainement une priorité, quand à l'acheminement de l'eau, de quels travaux parlez vous ??
Eau et électricité sont des travaux d'entretien, ce sont des vieux problèmes "qu'ancien CS" et syndic ont laissé tomber depuis longtemps, et qui deviennent maintenant urgents; on pourrait dire que le syndic n'a pas tout à fait rempli sa mission sur ces travaux.
La fermeture, ce sont des travaux d'améliration, vous avez le temps pour vous occuper de ce dossier.
gaston18 : prensez le temps de réunir un CS actif et pugnace autour de vous qui prenne TOUS ces dossiers en main. A rajouter également le changement de ce syndic laxiste; Un syndic, cela se "marque à la culotte" !!! vous venez d'en faire l'expérience.
Bon courage ! |
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gaston18
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Posté - 20 juin 2011 : 14:40:48
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Encore une affirmation hative cher philippe388, j'étais (donc le CS) présent lors de la visite de l'architecte, je l'ai guidé dans l'immeuble, indiqué clairement nos besoins, nos problèmes, demandé son conseil, etc..
La sécurisation/fermeture de l'immeuble, quand un traffic de stupéfiant s'invite dans votre immeuble avec son cortège de personnes "indésirables" qui y rentrent presque comme dans un moulin, nous estimons que c'est une urgence à traiter.
Quand à la conduite montante d'eau froide, si ce n'était que s'empoisonner à petit feu avec du plomb et autres cochonnneries de la plomberie d'origine, ou prendre des douches avec un goutte à goutte, ça pourrait attendre. Mais la les chauffe-eau et autres chaudières à condensation se coupent faute de pression. Ne pas avoir d'eau chaude le matin au réveil, quasi tous les jours, non ça ne peut pas attendre 2012.
Mais je vous promets, on installe la piscine en 2012 !  |
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gaston18
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28
Posté - 20 juin 2011 : 14:45:46
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citation: Initialement posté par JPM
3,5 % avec M O c'est tout à fait excessif !!!
Le taux normal maximum est 2 %.
9 % est le taux habituel pour des architectes très compétents dans l'entretien et assurant des prestations très complètes. On vous dira que certains se contentent de 7 %, ce qui est exact.
Outre la qualité de ses interventions techniques, un bon architecte établit en final un compte complet de l'opération auquel le syndic n'a plus qu'à ajouter ses propres honoraires. C'est pourquoi il n'y a pas lieu de cumuler 9 + 3,5 %.
Alors là vous m'interessez !
Dans nos résolutions, nous cumulons 9%+3.5%.
Vous l'avez compris, nous allons surement refuser ces travaux (à cause de la non possibilité du prêt). Du coup, si nous convoquons une AG supplémentaire, il y aura un nouvel ODJ.
Comment puis-je influencer celui_ci, c'est à dire déclarer qu syndic que nous refusons ce cumul ? Est-il obligé de nous suivre ? Que faire en cas de refus de sa part ? (hormis changer de syndic mais sans en arriver à cette extrémité).
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Posté - 20 juin 2011 : 15:54:51
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gaston18 : citation: Encore une affirmation hative cher philippe388
Pas du tout, j'ai posé quelques questions auxquelles vous n'aviez pas répondu, dont celle-ci.
Quelques rmarques sur vous urgences. L'amioration de la résidence par la pose d'une fermeture n'est pas une urgence; c'est un point de vur personnel, mais c'est à l'AG de décider, et non à vous. De plus, cela n'empêchera pas le traffic de ****.
Quand aux colonnes en plomb, elles existent depuis des lustres, c'est de l'entretien et le syndic est certainement fautif sur coup là . Ce problème a du être évoqué depuis longtemps, c'est un problème très sérieux de santé publique.
Les problèmes d'eau chaude récurrents, c'est également de l'entretien, qui aurait pu être pris en main par le syndic, et tout cela sans aucun architecte, dont on peut se demander ce qu'il vient fiare dans ses différents travaux !!!
Un bon plombier pour l'eau et les chaudières, un bon électricien pour les problèmes électriques, et un bon serrurier pour la fermeture, plus 2% pour le syndic.
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JPM
Modérateur
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Posté - 20 juin 2011 : 16:24:41
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J'indique avec circonspection et prudence que si j'étais le syndic, je ferais traiter cette question si l'ordre du jour comporte explicitement la question du financement.
En l'espèce le décision consiste exclusivement à permettre au syndic de recenser des demandes. Son adoption ne peut léser personne et on ne voit pas comment un copropriétaire pourrait invoquer une irrégularité.
Par contre, il faut disposer du texte exigé par l'établissement financier et il faut le diffuser largement. Il faut également veiller à ce que les défaillants soient mis en mesure de participer s'ils le désirent;
Il faut également diffuser les informations financières : taux, durée,etc... et laisser aux intéressés le temps d'étudier tout celà .
Il faut préciser que demander une documentation ne vaut pas adhérer à l'emprunt collectif.
L'inscription du financement ouvre un large boulevard à la recherche des moyens jusques et y compris les subventions collectives ou individuelles. Sur ce point là encore bien des syndics sont défaillants. Ils devraient consulter Universimmo (bien documenté), l'ANAH et les sites des régions et communes concernées.
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filomat
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Posté - 21 juin 2011 : 06:36:33
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Puisqu'on est dans le "brain storming" (la tempête des idées) au sujet du financement des travaux une qui me conviendrait c'est qu'en plus des charges "trimestrielles" que le copropriétaire s'attend à payer on introduise la notion de charge "décennale" qu'il devrait s'attendre à payer une fois tous les dix ans, dont le montant serait décidé (une fois tous les dix ans) par l'assemblée générale et figurerait sur les annonces de vente avec le prix de l'appartement, son état etc...
Libre à chacun de souscrire un plan d'épargne logement , compte d'épargne logement ou autre copro100 pour être en mesure de régler l'appel de fonds "décennal" auquel il sait s'attendre.
Si le montant prévu s'avère insuffisant pour faire les travaux on les repousse de dix ans, s'il est surabondant on n'appelle que ce dont on a besoin, et on fixe le montant du prochain appel de fonds "décennal".
Il est nécessaire de trouver une solution car les travaux d'économies d'énergie que l'on risque de nous imposer (dans un peu moins d'un an après les élections) sont très onéreux et les copropriétaires ne pouvaient ni s'y attendre ni s'y préparer.
Les travaux exceptionnels (mais je m'aperçois qu'un exceptionnel en remplace toujours un autre, il y a toujours quelque chose de nouveau ou d'exceptionnel, une norme qui change, un nouveau règlement etc.. : C'est comme pour les radars automatiques) doivent impérativement être connus à l'avance par les acquéreurs aussi bien que par les copropriétaires. |
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ABCT
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Posté - 21 juin 2011 : 17:06:58
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Nous connaissons déjà , en pratique, dans notre copropriété, le remboursement des "avances pour travaux" par le vendeur directement au vendeur, en dehors de la comptabilité du syndic.... (formule évoquée par JPM)
Dans ce cas le syndic mentionne sur l'état daté la quote part de ce "fonds pour travaux" sur les lots vendus.
Nous avons déjà sollicité un prêt collectif, pour les seuls copropriétaires adhérents à cette offre, près d'une banque (plus intéressant) |
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evy
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Posté - 28 juin 2011 : 18:23:56
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Bonjour, très intéressée par la suite, ma copro est à peu près dans le m^me cas et dieu c'est galère. bonne soirée
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gaston18
Nouveau Membre
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Posté - 29 juin 2011 : 13:01:52
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Merci evy de me relancer, j'avais prévu de vous tenir au courant mais n'avais pas encore pu trouver le temps.
Notre AG a donc suivi ce que j'avais exposé dans ce post, une sorte de plan B, à savoir refuser tout en bloc et convoquer une deuxième AG.
Afin de convaincre tout le monde, j'ai joué la carte porte-monnaie. En effet, la plupart des travaux était dans un seule résolution sur laquelle s'appliquait la "double peine", les 9% de l'architecte + les 3,5% du syndic. En refaisant une AG, nous allons diviser les travaux en autant de résolution et seules certains travaux qui le nécéssitent auront l'architecte en MO. D'autre part, nous allons en profiter pour demander nos devis car nous pensons que l'architecte n'a pas forcement pris les plus économiques. Nous n'irons pas forcement vers l'entreprise la moins disante en terme de coût non plus, nous souhaitons un travail de qualité, mais nous espérons faire baisser les devis néanmoins.
En ce qui concerne la négociation. Le syndic comme prévu pense qu'il n'a pas commis de faute grave en ne proposant pas de prêt, et il a raison, il a même était supris que nous nous offusquions de la chose, mais lorsque je lui ai demandé s'il trouvait ça normal de demander à un foyer de "sortir" 6000 euros comme ça, il n'a pas vraiment su quoi répondre. On croit rêver parfois.. Néanmois il semble que nous allons payer cette AG supplémentaire au prix catalogue. Il n'est pas fou, il a bien compris que nous allions aussi y gagner au final, meme avec ce coût supplémentaire.
Comme je l'ai dit à notre copro, nous avons collectivement fait preuve de négligence sur ce dossier, en anticipant pas assez, faisant un peu aveuglement confiance. La conséquence est que les gens se réveillent maintenant. Il demandent à ce que les travaux soient réfléchis, pourquoi est-ce urgent, est-ce nous les faisons dans le bon ordre. Ce sont des questions légitimes que vous mêmes m'aviez posé. Cela nous demande (CS) un travail supplémentaire de réflexion et d'explication, mais il me semble justifié et bon pour tout le monde au final.
Reste le risque de changement d'avis avant la prochaine AG alors que nous avions obtenu le consensus..
Nous sommes donc au milieu du chemin, il nous faut contacter des entreprises, demander des devis, réétudier les travaux dans leur globalité.
Quid du syndic la dedans ? A part réorganiser une AG moyennant finances, il n'a à aucun moment proposé son aide pour la recherche de devis concurrent ou une analyse globale de notre immeuble.. Et il ne semble pas prêt à négocier sur les taux qu'il applique même si je lui ai clairement demandé, arguant du fait que ceux-ci sont prohibitifs (suivant là vos conseils).
A vos commentaires |
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filomat
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Posté - 29 juin 2011 : 19:36:45
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Pour ce que j'ai vaguement entendu dire dans ma copropriété, pour ce genre de travaux, le syndic lance un appel d'offres avec cahier des charges dans "le moniteur" (un journal du bâtiment je suppose). Le dépouillement des réponses et l'ouverture des enveloppes se fait de manière très officielle sous le contrôle du conseil syndical.
L'entreprise retenue est la mieux-disante qui présente les garanties suffisantes en respectant le cahier des charges.
Inutile de vous faire un dessin : Pour réduire leurs prix les entreprises font appel à de la main d'oeuvre mal rémunérée et la qualité du travail peut quelquefois s'en ressentir.
Ce n'est pas toujours le cas : J'ai vu refaire une terrasse sous ma fenêtre et c'était fait très soigneusement et consciencieusement (je ne sais pas si c'est l"ancien ou le nouveau syndic qui avaient choisi l'entreprise). |
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JPM
Modérateur
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36
Posté - 29 juin 2011 : 22:26:03
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Scinder les travaux en deux catégories
une qui groupe les travaux n'exigeant pas un architecte
une autre epour ceux exigeant un architecte
c'est une bonne mesure si ces travaux sont indépendants les uns des autres.
Prendre un architecte et demander des devis en dehors de lui, c'est absurde et un architecte de bonne qualité doit s'y refuser.
Vous pouvez par contre lui demander de consulter telle ou telle entreprise qui a votre confiance.
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gaston18
Nouveau Membre
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Posté - 30 juin 2011 : 15:05:08
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Scinder les résolutions est ce que nous souhaitons faire, effectivement.
Et nous avons demandé de manière transparente à l'architecte s'il était prêt à travailler avec d'autres entreprises que nous choisirions.
Il ne s'y est pas opposé mais nous a justement mis en garde sur la qualité des entreprises choisies.
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