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papa58
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 Posté - 21 juin 2011 : 19:59:26
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Je sais que plus de 90% des plaintes sont classées sans suite.
Mais, dans ce cas, on peut toujours saisir le Doyen des JI.
Avez vous connaissance de JURISPRUDENCE pour des cas similaires (v syndic sans mandat)?
Quel texte oblige un syndic à avoir un contrat valable? La loi Hoguet semble peu précise. |
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ainohi
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Posté - 21 juin 2011 : 23:30:57
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Voir les articles 18 et 25 de la loi du 10 juillet 1965 et 29 et 47 du décret du 17 mars 1967.
Pour la jurisprudence, voir les ouvrages consacrés à la copropriété. Notamment le Code de la copropriété aux éditions Litec. |
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Posté - 22 juin 2011 : 07:00:53
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@papa 58,
Je vous propose de revenir au lien ci après que je vous proposais:
http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=9605
Une intervention intempestive d'un uniaute vous en ayant détouné.
Le syndic A, qui avait été révoqué (contrairement à ce qu'affirme cet Uniaute) par une AG à l'occasion de la quelle un syndic B avait été élu, a continué et continue encore aujourd'hui a exercer ses "talents" sous la forme d'un syndic de fait: c'est ainsi qu'il fait les appels trimestriels de fonds, qu'il convoque les AG, qu'il poursuit les copropriétaires récalcitrants qui refusent de lui régler les appels de charges, qu'il va même jusqu'à diligenter une exécution forcée par saisie attribution sur les comptes bancaires de votre serviteur, qu'il gére notre copropriété bien avant sa révocation à l'aide d'un compte personnel, et qu'il gagne le procès que je lui avais intenté pour défaut d'habilitation.....
Le Tribunal que j'ai saisi par 3 fois:
1° en annulation de l'AG que ce syndic a organisée après sa révocation et aucours de la quelle il s'est fait RE-ELIRE,
2° en demande d'un administrateur provisoire devant le refus de remettre les fonds et Archives à son successuer B,
3° en contestation de la saisie attribution que ce syndic hors mandat a diligentée contre moi,
m'a débouté de toutes mes demandes en avançant que tant qu'il ne s'était pas prononcé sur ma demande d'annulation de l'AG qui a réelu, après sa révocation, le syndic A, celui ci n'était pas hors mandat et pouvait donc continuer son exercice !!!
Voici un peu plus de 1 an que cette situation perdure; entre temps une nouvelle AGO a eu lieu. Le statut de ce syndic A s'est encore renforcé auprès des copropriétaires par les succés qu'il a su tirer de mes 3 interventions malheureuses...... et vogue la galère.....
Je reste à votre disposition pour plus de détails en M.P.
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| Signature de kikiladoucette |
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Posté - 22 juin 2011 : 09:11:35
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kikiladoucette : Vous exposez votre cas qui ne correspond en rien au post de départ. Vous avez été débouté ce qui prouve que vous aviez tort sur toutes vos demandes. De plus vous nous précisez que ce syndic avait été réelu !! vous aviez donc 2 syndics, et le cas évoqué par papa58 concerne un syndic dont le mandat arrivait à échéance le 10 mars, et qu'aucune AG n'avait été convoquée. !!!!
Vous ne pouvez faire un cas général de votre dossier.
Pour papa58 : pas d'AG et plus de syndic, et pour vous 2 AG et 2 syndics élus !!!!
Votre interprétation sur la validité du syndic sortant n'est que personnelle, le tribunal vous ayant donné tort, et de plus ce syndic a de nouveau été renouvelé, par la majorité des copropriétaires. Vous le dites vous-mêmes vos 3 actions ont été plutot malheureuses !!! 
kikiladoucette : rien d'imtempestif dans mes interventions !!! mais cela ne concerne pas le cas de papa58, qui n'étant plus copropriétaire de cette résidence, et a subit un préjudice avec la production d'un état daté, que papa58 juge érroné, émi par un syndic sans mandat pour le faire !!!!
papa58 : votre plainte est recevable, pourquoi pensez vous qu'elle est déjà classée sans suite. La question qui se pose serait plutot de savoir si cela vaut le coup de prendre un avocat pour lancer cette plainte, tout dépend de la somme que vous désirez récupérer. |
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Sunbird
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Posté - 22 juin 2011 : 10:36:39
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Quelle somme considérez-vous que le syndic vous fait payer et qu'il n'a pas le droit?
Car finalement votre problème est uniquement là . Vous voulez contester cette somme, car vous estimez que le syndic n'est plus en droit de vous la demander?
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Posté - 22 juin 2011 : 12:18:06
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BANZAI
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Posté - 22 juin 2011 : 12:33:32
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citation: Initialement posté par kikiladoucettecitation: Initialement posté par Sunbird
Quelle somme considérez-vous que le syndic vous fait payer et qu'il n'a pas le droit?
Car finalement votre problème est uniquement là . Vous voulez contester cette somme, car vous estimez que le syndic n'est plus en droit de vous la demander?
Non, Sunbird, le problème n'est pas uniquement celui que vous évoquez, à savoir celui de charges de copropriété indues.
Le problème réside dans le fait initial suivant: un syndic qui a été révoqué régulièrement par une AG pour carences continue 15 mois après cette révocation à exercer ses fonctions comme avant sa révocation.
Quant à votre question sur le montant des sommes indues, je ne crois pas qu'elle soit bien à propos.
le message de sunbird s'adresse probablement à papa58...
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papa58
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Posté - 22 juin 2011 : 12:40:20
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A KIKI
IL SERAIT INTERESSANT DE LIRE LES 3 ATTENDUS DE VOTRE PROPRE AFFAIRE, car, selon ce que vous exposez, il ne fait guère de doute que vous gagnerez en Appel,au pire en Cassation. Mais, concernant la partie gestion de fait et appel de fonds, cela me semble relevé du code pénal (v art 313-1), donc le TGI
A Philippe 388
Il n'est malheureusement pas rare qu'une des 2 parties perde lors de la 1ere instance, voir après!!!
C'est pouquoi je demandais à la communauté, depuis le début, si quelqu'un avait connaissance de JURISPRUDENCES relatives à la gestion de fait!
Sur les principes: Il me semble urgentissime que les copro n'hésitent plus à attaquer au pénal la gestion de fait, car , à lire le forum, dont AINOHI je comprends que mon cas est courrant! Effectivement, quitte à engager des frais à peu près identiques , le pénal permettra , en cas de victoire, de se retourner au civil pour une autre branche d'un dossier!
A SUNBIRD
La somme litigieuse , est d'environ 17000€, car purement imaginaire, puisqu'en février il avait , par devant notaire, donné quitance main levée pour " toutes les charges, travaux et frais divers du par moi meme".De plus l'an passé, j'avais souhaité faire donation à mes enfants de ce bien et le syndic avait demandé au notaire plus de 25000€, au titre d'une éventuelle frais d'une future procédure indéterminée.
Mais l'étalage de mon cas personnel n'est pas ma motivation première! Je préfère m'en tenir aux PRINCIPES, c a d aux règles de droit , rappelés dans les Jurisprudence, qui peuvent servir à chaque citoyen;
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Sunbird
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Posté - 22 juin 2011 : 12:40:56
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citation: Initialement posté par BANZAIcitation: Initialement posté par kikiladoucettecitation: Initialement posté par Sunbird
Quelle somme considérez-vous que le syndic vous fait payer et qu'il n'a pas le droit?
Car finalement votre problème est uniquement là . Vous voulez contester cette somme, car vous estimez que le syndic n'est plus en droit de vous la demander?
Non, Sunbird, le problème n'est pas uniquement celui que vous évoquez, à savoir celui de charges de copropriété indues.
Le problème réside dans le fait initial suivant: un syndic qui a été révoqué régulièrement par une AG pour carences continue 15 mois après cette révocation à exercer ses fonctions comme avant sa révocation.
Quant à votre question sur le montant des sommes indues, je ne crois pas qu'elle soit bien à propos.
le message de sunbird s'adresse probablement à papa58...
Oui. |
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Sunbird
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Posté - 22 juin 2011 : 12:48:45
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citation: Initialement posté par papa58
A SUNBIRD
La somme litigieuse , est d'environ 17000€, car purement imaginaire, puisqu'en février il avait , par devant notaire, donné quitance main levée pour " toutes les charges, travaux et frais divers du par moi meme".De plus l'an passé, j'avais souhaité faire donation à mes enfants de ce bien et le syndic avait demandé au notaire plus de 25000€, au titre d'une éventuelle frais d'une future procédure indéterminée.
Mais l'étalage de mon cas personnel n'est pas ma motivation première! Je préfère m'en tenir aux PRINCIPES, c a d aux règles de droit , rappelés dans les Jurisprudence, qui peuvent servir à chaque citoyen;
Ok, j'avais besoin d'avoir un ordre d'idée pour savoir si vous contestiez quelques 10aine d'euros et là ce n'est pas le cas.
La seule solution que vous avez est de passer par un avocat qui fera une requête pour demander la nomination d'un administrateur. Lisez la réponse de Gedehem (art47 décret mars 67).
Cela permettra de revenir rapidement dans un fonctionnement normal et de savoir combien précisément vous devez à la copropriété.
SI vous allez dans votre procédure pour escroquerie ou je ne sais quoi, le juge n'aura pas les moyens de rendre un jugement, et conclura que la copropriété n'a plus de syndic, et vous retournerez au départ du dossier qui est la nomination d'un administrateur. |
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Posté - 22 juin 2011 : 13:03:23
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kikiladoucette : citation: Non, Sunbird, le problème n'est pas uniquement celui que vous évoquez, à savoir celui de charges de copropriété indues.
Le problème réside dans le fait initial suivant: un syndic qui a été révoqué régulièrement par une AG pour carences continue 15 mois après cette révocation à exercer ses fonctions comme avant sa révocation.
Quant à votre question sur le montant des sommes indues, je ne crois pas qu'elle soit bien à propos.
kikiladoucette : VOUS n"avez pas initié ce post et vous répondez maintenant à la place de papa58. Oubliez votre affaire qui est totalement hors du sujet.
kikiladoucette : citation: Quant à votre question sur le montant des sommes indues, je ne crois pas qu'elle soit bien à propos.
SAUF qu'elle ne vous concerne pas !!! suivez plutot les échanges au lieu de nous rabacher vos déboires judiciaires!!
Nous demandions le montant des sommes dues dans l'état daté d'un syndic hors mandat. Nous avons donc la bonne réponse, et c'est certainement le centre des questions de papa58. 17000 € cela est plus qu'importnat et mérite une action au tribunal. Un conseil auprès d'une vocat sera le bienvenu.
Demandez un AJ? mais celui-ci sera nommé pour convoquer une AG afin d'élir un syndic et pas plus; le temps que 'lancien remette les docs, et que le nouveau sorte les comptes !!!
Demandez à votre avocat quelle serait la procédure la plus rapide.
A quoi corresponderaient ces 17 000 € !!!! quel est le détail de cette dette importante ? |
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papa58
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Posté - 22 juin 2011 : 13:21:06
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Il s'agit, comme l'an passé, de provision pour une procédure future!!!
Mais ma demande concerne une ou plus reference de jurisprudence relative à la position de Haute juridiction quand à la gestion de fait, comprenant la demande de fonds, sans mandat !
Merci |
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Sunbird
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Posté - 22 juin 2011 : 13:27:47
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Je comprends votre position, mais aucun juge n'ira dans votre sens car il n'aura pas les moyens de savoir ce qui en est. Votre dossier c'est entre-vous et la copropriété, mais pas entre-vous et le syndic d'autant qu'il n'existe plus.
Il faut donc revenir sur un fonctionnement légal pour la copropriété, en demandant un administrateur pour faire les élections du syndic. Ensuite ce syndic fera un état daté, et si vous n'êtes pas d'accord vous pourrez entamer une procédure contre la copropriété.
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Sunbird
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Posté - 22 juin 2011 : 13:34:01
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citation: Initialement posté par papa58
Mais ma demande concerne une ou plus reference de jurisprudence relative à la position de Haute juridiction quand à la gestion de fait, comprenant la demande de fonds, sans mandat !
Que risque-t-il de se passer? Le juge qui va avoir votre dossier dans les mains, va dire que le syndic ne pouvait demander des fonds sans mandat, et qu'il mettra dans ce cas la copropriété sous administrateur judiciaire. Bref vous allez perdre 1 an ou 2 dans un dossier où en quelques semaines vous reviendriez sur un fonctionnement avec syndic. |
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ainohi
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Posté - 22 juin 2011 : 13:50:38
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citation: Initialement posté par papa58
Il s'agit, comme l'an passé, de provision pour une procédure future!!!
Mais ma demande concerne une ou plus reference de jurisprudence relative à la position de Haute juridiction quand à la gestion de fait, comprenant la demande de fonds, sans mandat !
Merci
Ce n'est pas la bonne question. La bonne question, c'est de savoir comment sortir de la situation où vous vous trouvez et nous sommes plusieurs à vous avoir indiqué comment faire.
Le texte de l'article 47 du décret du 17 mars 1967 est suffisamment clair pour qu'on n'ait pas besoin de rechercher des jurisprudences.
De toutes façons, vous aurez besoin d'un avocat. Alors interrogez plutôt l'avocat.
Une requête pour demander un administrateur judiciaire devrait demander une demi-heure de travail à l'avocat. Ajouter une petite heure à la secrétaire, pause café comprise. Les frais seront donc peu élevés. |
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papa58
Nouveau Membre
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Posté - 22 juin 2011 : 13:57:59
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Aujourd'hui, le fonctionnement " normal" de la copro m'indiffère au + haut point!
Ce qui m'interesse en revanche est de savoir si , oui ou non gérer une copro SANS MANDAT et se faire remettre des fonds en facturant en plus des honoraires sans mandat, est bien légal!
Si oui, pas de probleme, chaque citoyen pourra gérer nimporte quelle copro SANS MANDAT;
Si NON, il faut obtenir la condamnation du fautif et faire reconnaitre judiciairement qu'ainsi qu'un intervenant la observé: " tous les actes accomplis sans mandat doivent etre déclaré NULS", et regardé comme n'ayant jamais éxistés;
Pour mémoire, je rappel que plus de la moitié des Francais vivent sous un régime de copropriété, soit plusieurs dizaines de millions!
Et, si aucun contributeur ne connait de jurisprudence sur un cas similaire, alors je me devouerai pour obtenir la codamnation de telles pratiques, afin que cela ne se reproduise jamais! |
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BANZAI
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Posté - 22 juin 2011 : 14:13:25
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citation: Initialement posté par papa58
Il s'agit, comme l'an passé, de provision pour une procédure future!!!
Mais ma demande concerne une ou plus reference de jurisprudence relative à la position de Haute juridiction quand à la gestion de fait, comprenant la demande de fonds, sans mandat !
Merci
si la provision pour procédure n'a pas été votée en AG, le syndic ne peut pas la mentionner dans l'état daté
il ne peut qu'indiquer l'information sur une éventuelle procédure dans la rubrique "informations"
ne peuvent figurer dans l'état daté que les créances liquides et exigibles |
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Posté - 22 juin 2011 : 14:17:11
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papa58 : citation: Il s'agit, comme l'an passé, de provision pour une procédure future!!!
???????
Expliquez nous cela ??
17000 € de provisions pour une procédure future ??? COncernat que votre simple quote-part ???
Les avances ou provisions sont TOUTES remboursables au copropriéatire vendeur ??
Voulez vous dire que le SDC était lancé dans une procédure ou la partie adverse demandait des sommes importante ??? 17 000 € pour papa58 ???
papa58 : citation: Et, si aucun contributeur ne connait de jurisprudence sur un cas similaire, alors je me devouerai pour obtenir la codamnation de telles pratiques, afin que cela ne se reproduise jamais!
papa58 : vous êtes ici sur un forum et non dans un cabinet d'avocat. Les Uinautes interviennent en tant que copropriétaires avec des connaissances de la copropriété, juridiques pour certians ou expérience pour d'autres. Mais si vous cherchez des jurisprudences et des conseils sur la marche à suivre dans votre dossier, rien en remplacera un avocat, et pour 17 000 €, vous ne devez pas hésiter.
En ce qui concerne cette provision si importante pour procédure " futur" , donnez nous plus d'explications. 17 000 € figurant en dette sur l'état daté, cela veut dire que vous n'auriez pas payé cette avance ou provision suite à une vote de l'AG. Pourquoi avoir refusé de payer cette provision ??
Cette somme parait invraisemblable !! combien êtes vous dans votre copropriété ?? |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 22 juin 2011 : 14:25:42
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citation: Initialement posté par papa58
Aujourd'hui, le fonctionnement " normal" de la copro m'indiffère au + haut point! C'est là où vous faites erreur, parce que si la copropriété en question fonctionnait convenablement, les formalités de mutation auraient été accomplies correctement et que pour que ces formalités soient reprises comme il faut, il faut en passer par un retour à un fonctionnement normal et que le retour à un fonctionnement normal passe par une administration judiciaire.
citation: Initialement posté par papa58
Ce qui m'interesse en revanche est de savoir si , oui ou non gérer une copro SANS MANDAT et se faire remettre des fonds en facturant en plus des honoraires sans mandat, est bien légal! Non, ce n'est pas légal et personne n'a laissé entendre que ce pourrait être légal.
citation: Initialement posté par papa58
Si NON, il faut obtenir la condamnation du fautif et faire reconnaitre judiciairement qu'ainsi qu'un intervenant la observé: " tous les actes accomplis sans mandat doivent etre déclaré NULS", et regardé comme n'ayant jamais éxistés; Problème mal posé parce qu'il y a en fait deux questions en une. Or il faut bien distinguer les deux questions pour ne pas tout embrouiller et se perdre sur une mauvaise voie.
Première question : nullité des actes accomplis sans mandat.
Deuxième question : condamnation du fautif.
La nullité des actes accomplis sans mandat sera constatée par le président du tribunal de grande instance saisi sur requête pour désigner un administrateur judiciaire. Cet administrateur judiciaire pourra reprendre les actes de gestion erronés ou illicites accomplis par le gestionnaire sans mandat.
La condamnation, pénale ou civile, du fautif devra faire l'objet d'une autre instance devant une autre juridiction après évaluation des conséquences préjudiciables de la gestion sans mandat. |
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Gédehem
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Posté - 22 juin 2011 : 15:28:05
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Papa58, LE SEULE solution à votre problème vous a été présentée depuis longtemps par divers intervenants : faire désigner un administrateur provisoire pour un syndicat dépourvu de syndic, ainsi qu'il est prévu D.art.47.
Il n'y a pas d'autre porte de sortie.
Tout le reste relève du fantasme ou du blabla de comptoir.
Pour une raison très simple : en copropriété il s'agit de relation privée.
Si le syndic exerce sans mandat et que les copropriétaires l'acceptent sans rien faire, c'est leur affaire personnel.
Pour "porter plainte", qui s'entend "au pénal", il faut mettre en avant un acte du syndic prévu au Code pénal. Dans votre affaire, rien n'y ressemble.
Resterait la responsabilité "contractuelle", qui concerne le syndicat en tant que tel, à la marge un coproprirétaire.
L'affaire consiste alors à assigner le syndicat, celui-ci étant responsable de son syndic, et conjointement le syndic fautif.
Sauf qu'ici, à la date du litige en juin, il n'était plus syndic.
Ne reste donc comme déja précisé que la requête en désignation d'un AP, prévue D.art.47.
Ne perdez donc pas de temps ! |
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