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 Posté - 27 juin 2011 : 15:43:40
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Problème : 1 syndic sortant, un 2ème syndic proposé par le CS sortant, et un 3 ème proposé par plusieurs copropriétaires.
Les débats :
1. le syndic sortant, non renouvelé
2. le 2ème syndic non élu à l'article 25, mais passe à l'article 24.
3. le 3ème syndic n'a même pas été convié à défendre son contrat devant l'AG, comme le 2ème, l'AG n'a pas voté sur sa proposition
Cette méthode assez irrespectueuse des copropriètaires ayant présenté le 3ème syndic, et une concurrence assez déloyale puique seul un syndic a pu défendre son contrat ( d'ailleurs moins interressant que celui du 2ème)
Le CS sortant désirant faire passer leur syndic, et dirigeant l'AG a tout fait pour éviter cette concurrence.
Cette façon de faire est elle irrégulière et contestable ?
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BANZAI
Contributeur vétéran
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Posté - 27 juin 2011 : 16:03:28
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citation: Initialement posté par philippe388
Problème : 1 syndic sortant, un 2ème syndic proposé par le CS sortant, et un 3 ème proposé par plusieurs copropriétaires.
Les débats :
1. le syndic sortant, non renouvelé
2. le 2ème syndic non élu à l'article 25, mais passe à l'article 24.
3. le 3ème syndic n'a même pas été convié à défendre son contrat devant l'AG, comme le 2ème, l'AG n'a pas voté sur sa proposition
Cette méthode assez irrespectueuse des copropriètaires ayant présenté le 3ème syndic, et une concurrence assez déloyale puique seul un syndic a pu défendre son contrat ( d'ailleurs moins interressant que celui du 2ème)
Le CS sortant désirant faire passer leur syndic, et dirigeant l'AG a tout fait pour éviter cette concurrence.
Cette façon de faire est elle irrégulière et contestable ?
vous qui êtes un pilier du forum, vous devriez déjà maintes fois avoir lu la méthode de vote dans un tel cas....
1) on ne renouvelle pas un syndic.....mais on élit un syndic
2) on passe au vote à l'article 25
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filomat
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 2
 Posté - 27 juin 2011 : 16:05:44
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C'est le CS qui choisit le syndic ... pas les copropriétaires ... au motif que ce sont les copropriétaires qui choisissent le CS.
D'après ce que j'ai lu précédemment sur ce forum la technique est imparable, le CS aurait pu assurer encore mieux le coup en faisant voter d'abord pour la candidature du second syndic... et quand le premier revient pour se présenter à son tour on lui annonce "C'est inutile vous n'êtes plus le syndic de la copropriété".
Mon syndic actuel trouve toujours un bon motif pour modifier l'ordre des résolutions en cours d'assemblée par rapport à celui prévu dans la convocation.
ps : banzai on n'élit pas un syndic on le désigne, je pense que l'on voulait dire 25.1 au lieu de 24 (le tiers des tantièmes pour et moins du tiiers (+ les absentions ?) contre ...
La loi sur la copropriété est devenue une vielle dame que l'on a quelquefois du mal à comprendre !
Pour répondre à Philippe388 je ne vois pas comment on pourrait contester, le cas échéant , une telle "désignation" ... C'est "légal" mais pas très "équitable". |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Édité par - filomat le 27 juin 2011 16:14:36 |
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Posté - 27 juin 2011 : 16:14:06
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filomat : citation: C'est le CS qui choisit le syndic ... pas les copropriétaires ... au motif que ce sont les copropriétaires qui choisissent le CS.
OU avez vous cela ?? je ne comrends pas votre réponse qui n'a rien à voir avec la loi de 1965 !!!
Banzai : citation: vous qui êtes un pilier du forum, vous devriez déjà maintes fois avoir lu la méthode de vote dans un tel cas....
1) on ne renouvelle pas un syndic.....mais on élit un syndic
2) on passe au vote à l'article 25
Merci de votre remarques et leçons, je connais l'élection du syndic en passant à l'article 24, ...... mais cela ne réponds pas du tout à ma question de l'élection d'un syndic avec 3 concurrents - 1 sortant et 2 nouveaux.
Avant de poster sur UI, j'ai bien évidemment réviser mon sujet en relisant les anciens post sur la mise en concurrence du syndic.
Ma question porte sur la manière de gérer l'AG en refusant au troisième syndic de defendre son bifteck !!!! comme le deuxième.
L'AG ne peut pas se faire un idée en n'écoutant qu'un seul concurrent, et pas tous les concurrents.
Cette méthode peut elle être contestée par les coprorpiétaires ayant présenté ce 3ème contrat !!! |
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filomat
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4
Posté - 27 juin 2011 : 16:19:46
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etc
Contributeur senior
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5
Posté - 27 juin 2011 : 18:07:22
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C'est vrai que moi aussi, je vais devoir réviser un peu là -dessus à un moment...
Je mettrai mon syndic en concurrence à la prochaine AG et sans doute que je me tournerai vers vous tous le moment venu pour les conseils.
Au moins, pour l'élection du président de séance, pour laquelle il peut y avoir plusieurs candidats, le "gagnant" est celui qui a recueilli le plus grand nombre de suffrage.
Aussi, c'est quand même bien de pouvoir mettre le concurrent en premier et de dire au revoir à son ancien syndic.
Il faut bien entendu que le président de séance le fasse dans cet ordre.
Dans le cas de plus d'un concurrents, il faudrait mettre le meilleur en premier.
LÃ aussi, je pense que le mieux est d'en discuter entre voisins sans attendre l'AG.
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| quid enim sanctius, quid omni religione munitius, quam domus unusquisque civium? |
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Posté - 27 juin 2011 : 18:50:24
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philippe si on s'en tient aux textes :
* si la désignation du syndic était prévu à l'OdJ
* si les 3 projets de contrat ont été joints à la convocation dument faite
* si le déroulement des votes est conforme à la loi : vote à l'article 25 des 3 candidats, puis vote à l'article 25-1 pour le ou les candidats ayant obtenu au moins 1/3 des tantièemes.
Dans ce cas, tout est régulier. Il n'est aucunement prévu par les textes que les syndics doivent se présenter.
Enfin, l'AG est une grande personne et les participants sont endroit de poser x questions pour éclairer leur vote.
Le CS a orienté les débats, soit, mais l'AG peut psoer des questions, et il n'est pas aberrant de penser que l'AG ayant élu ce CS, suive les "conseils" ou "orientations " de ce même CS.
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etc
Contributeur senior
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Posté - 28 juin 2011 : 08:57:01
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Rambouillet,
Philippe388 veut dire qu’il n’y a alors ni débat, ni vote sur le 2ème concurrent, puisque le 1er a été élu.
Le problème dans cette question est que l’ordre des candidatures y fait beaucoup :
Le 1er concurrent à être soumis au vote de l’AG peut passer à l’article 25-1 (majorité 24) alors que le deuxième aurait pu être élu directement à la majorité 25 !
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ABCT
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Posté - 28 juin 2011 : 09:00:47
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Philippe : Vous connaissez, en principe, cette partie.... Il convient , si possible, comme évoqué dans d'autres messages, d'effectuer un pré tri si possible, pour éviter la dispersion des votes au moment de la résolution afférente à la nomination du syndic.
Les candidats, comme rappelé par rambouillet, non pas d'obligation à se présenter à la réunion, si la réunion est bien préparée par les conseillers.
Filomat,
Le C.S. peut imposer un ordre du jour, au moins partiel, au syndic en place. Par ex au sujet de la résolution concernant l'élection du syndic, il convient d'apporter les contrats des candidats syndics à votre syndic en place qui devra les joindre à la convocation.
Quand arrive cette résolution, attention, votre syndic "démissionné" peut vous abandonner....
Il faut avoir pris des précautions au moment de la nomination du bureau: Un Président qui "tient" la séance, un secrétaire autre que le syndic en place, et surtout garder la liste d'émargement des copropriétaires et les pouvoirs...... |
Édité par - ABCT le 28 juin 2011 09:02:32 |
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Gédehem
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Posté - 28 juin 2011 : 09:56:00
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Le problème qui est soulevé ici est celui général d'une "mise en concurrence", donc des propositions multiples, que ce soit pour changer de syndic ... ou le ravallement des façades, le choix de l'entreprise d'entretien espaces verts ... .. ou, comme certains le proposent, le choix du gardien concierge par CS et syndic parmi 15 cadidats.....!
La question : est-il bien raisonnable de présenter 3 ou 4 propositions, au risque de ne pas pouvoir désider en raison de la dispersion des voix ?
S'agissant du syndic, est-ce raisonnable de le désigner "par défaut", par une majorité de circonstance art.24 après passage par la paserelle étroite de l'art.25-1 ???
Changer de syndic c'est comme recruter un collaborateur : cela se travaille, se prépare. |
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Posté - 28 juin 2011 : 10:01:17
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philippe388 : je vais faire plus simple :
Des coprorpiétaires avaient notifié au syndic de porter un contrat de syndic concurrent; le CS avait fait de même.
Lors de cette AG, il n'a pas été permis au syndic choisi par plusieurs copropriétaires de défendre son contrat, et cela malgré les protestations de ces copropriétaires.
Le syndic sortant n'a pas receuilli de voix, le 2ème syndic choisi par le CS a défendu son contrat le vote a été fait à l'article 25 puis immédiatement à l'article 25.1, il a été élu avec un peu plus que les 33%.
Aucun vote n'a été fait sur le 3ème syndic.
Ou est la concurrence avec cette façon de faire ??
Cela peut il être contesté ??
Rambouillet : rien n'existe dans la loi pour la présentation des syndics, OK. Mais il existe des Us et coutumes, et le simple respect d'une concurrence loyale.
Un syndic peut s'exprimer sur son contrat et on interdit au deuxième de le faire !!!!
Vous savez bien que peu de coprorpiétaires posent des questions dans les AG, et ce sont toujours les mêmes copropriétaires qui s'expriment.
Lorsque 2 femmes présentent et defendent un 3ème syndic, et qu'en face se trouve le président du CS et de scéance avec 2 mâles costauds et surtout avec une forte voix tenant des propos menaçants et insultants, même avec leur grande volonté elles ne peuvent pas s'opposer à cette équipe plus forte. Les autres copros présents ne se mêlant jamais à de telles bagarres verbales.
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filomat
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Posté - 28 juin 2011 : 11:12:18
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Posté - 28 juin 2011 : 11:57:53
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gedehem citation: est-il bien raisonnable de présenter 3 ou 4 propositions, au risque de ne pas pouvoir désider en raison de la dispersion des voix ?
Bien évidement non; mais dans le cas cité, le syndic sortant a receuilli 0 voix!!! il ne restait donc que 2 syndics. Un choisi par le CS et un autre choisi par quelsques copros. Un choix entre deux syndics.
Vous parlez de dispersion de voix, mais vous n'avez pas bien lu mon post. Il ne s'agit pas de dispersion de voix puisque les membres du CS ont interdit au 3ème syndic concurent de défendre son contrat et à l'AG de voter sur celui-ci !!!!!
Il n'y a pas de dispersion des voix puisque le syndic sortant n'a pas receuilli de voix !!!! l'AG ayant voté sur un seul contrat directement de l'article 25 au 24. Ce syndic ne passant qu'avec 33% des voix, sans que l'AG puisse voter sur le 2ème !!!
gedehem : je reprends; pas de dispersion des voix, pas de mise en concurrence loyale puisque refus du CS de faire voter l'AG sur le deuxième contrat présenté par des copros, ET qui est totalement légal.
Cette manière de voter sur un seul contrat alors que 3 avaient été proposés, et dont un n'a pas receuilli de votes est elle contestable ????
gedehem : citation: S'agissant du syndic, est-ce raisonnable de le désigner "par défaut", par une majorité de circonstance art.24 après passage par la paserelle étroite de l'art.25-1 ???
Ce n'est pas une réponse à ma question, mais votre simple point de vue sur un changement de la loi, cela n'est pas le sujet de ce post !!!
filomat : citation: Pourquoi les copropriétaires ne viennent pas en assemblée générale ? parce-ce qu'elle n'est pas démocratique : Il faut simplifier la loi, exiger une majorité réelle mais faciliter le vote par correspondance ou autre (on peut - on pourra ? - organiser une assemblée en téléconférence, si les copropriétaires présents ne sont pas assez nombreux mieux vaudrait organiser un vote par correspondance (voire par internet)-pourvu qu'il soit suffisamment éclairé parla mise à disposition de tous les documents utiles - qu'un second vote à majorité réduite
Tout cela n'est pas possible, pas souhaitable. Par ses propositions vous êtes favorable à la suppression des AG. Le vote par correspondance ne peut pas être pris en compte dans une AG. Les copropriétaires ne se déplacent pas beaucoup et c'est un mal qui nuit à la bonne gestion de la copro.
Il y a une AG par an, les copros doivent se déplacer car ce sont EUX qui sont les seuls à décider des choix et de la gestion du SDC, et de leur BIEN COMMUN.
Vous parlez d'AG non démocratique, MAIS la seule façon valable d'avoir un vote respectant la démocratie est la présence de TOUS les copors à cette AG. La non présence et l'abstention entraine forcément un vote plus important des minorités ( en pourcentage)
L'article 25 est une majorité réelle; si le législateur a modifié les textes en autorisant le passage à l'article 25.1, c'est pour que l'AG adopte des résolutions afin que le SDC soit simplement géré. MOins de 50% de présents et représentés, vous ne pouviez plus élir de syndic, de CS et voter certains trvaux. Un paralysie totale du SDC.
Les copropriétaires sont tous responsables de ce laissez aller, car ils sont les décideurs. le syndic ne décide de rien, il exécute les décisions de l'AG.!!!!!
filomat : expliquez nous comment organiser une AG de 150 ou 500 copropriétaires par téléconférence ?????
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etc
Contributeur senior
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13
Posté - 28 juin 2011 : 12:18:09
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Re-bonjour Philippe388,
Je pense avoir trouvé en partie la solution :
En fait, comme souligné par Gédehem, cette question vaut pour tout contrat (dont syndic), devis, ou marché…
citation: Filomat : Pour répondre à Philippe388 je ne vois pas comment on pourrait contester, le cas échéant , une telle "désignation" ... C'est "légal" mais pas très "équitable".
citation: Gédehem : S'agissant du syndic, est-ce raisonnable de le désigner "par défaut", par une majorité de circonstance art.24 après passage par la paserelle étroite de l'art.25-1 ???
citation: Philippe388 : Cela peut il être contesté ??
Cette façon de procéder est plus que contestable, elle n’est ni légale ni déraisonnable car c’est tout simplement illégal !(et ce depuis le 1er septembre 2004)
Article 19 alinea 2, décret de 1967
Lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché mettant en concurrence plusieurs candidats, elle ne peut procéder à un second vote à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 qu'après avoir voté sur chacune des candidatures à la majorité de l'article 25 de la même loi.
Il doit donc y avoir qu’une seule résolution « désignation du syndic » avec tous les candidats.
Si le 1er à passer ne récolte pas la majorité 25 nécessaire, on oublie le 25-1 (majorité simple 24) et on passe au suivant.
Que faut-il entendre par "après avoir voté sur chacune des candidatures à la majorité de l'article 25"?
1- est-ce qu'il doit y avoir un vote sur tous, quelque soit le résultat du premier, puis du deuxième...? (on dirait)
Si oui, comment fait-on si plus d'un, voire tous, on obtenu la majorité 25? Est-ce que le nouveau syndic est celui qui a récolté le plus grand nombre de suffrages?
2- est-ce que dès qu’un candidat à récolter la majorité 25 nécessaire, on oublie les candidats suivants?
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BANZAI
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14
Posté - 28 juin 2011 : 12:20:10
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je suppose que la résolution concernant la nomination du syndic était mal rédigé.....
y avait il une seule résolution avec les 3 propositions de contrats ?
ou bien plusieurs résolutions ? |
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filomat
Contributeur vétéran
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15
Posté - 28 juin 2011 : 12:56:47
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Posté - 28 juin 2011 : 13:05:35
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etc : votre explication me satisfait, car je pensais la même chose.
En ce sui concerne l'élection d'un des syndic conccurent à l'article 25 dès le premier tour, il est forcément élu car aucun autre ne pourra atteindre la majorité 25.
Les copropriétaires ne pouvant pas donner leur voix à plusieurs syndic.
Merci, cela confirme mon point de vue.
Maintenant le 3ème syndic peut il dénoncer cela ??
Les copropriétaires ayant proposés le 3 ème contrat peuvent donc demander l'annulation de cette résolution sur la base de cet article 19 du décret de 1967. |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 28 juin 2011 : 14:16:13
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Le problème que soulève Philippe va bien plus loin que la question de la désignation du syndic ou de la mise en concurrence, qui est un leurre lorsqu'elle n'est pas bien préparée !
Et surtout équitablement préparée.
Que ce soit la "dictature" d'un syndic ou celle d'un CS, iù est la différence.
Dans ce type d'histoire, le CS est-il effectivement "dictateur", ou est-il "éclairé", le candidat proposé par des copropriétaires (opposants) étant un de ces spécialiste du "roulage dans la farine".
Au final, le syndic désigné présenté par le CS n'est-il pas le "meilleur choix" ???
C'est une vieille histoire : selon le coté où l'on se trouve, on est avec les "gentils"' ou les "méchants", le "méchant" étant forcément "l'autre en face" !
Concernant le vote, son expression est unique pour chacun, ne se divise pas. Si je vote "Pierre", je ne dispose plus de voix pour voter "Jeanne".
S'agissant de désigner LE syndic ( UNE entreprise...), le syndicat ne peut au total exprimer que le total de ses voix.
Sur 7000/10000° présents ou représentés à une assemble, celle-ci ne peut exprimer qu'un maxi de 7000/10000°, chacun des copropriétaires ne pouvant "glisser dans l'urne" qu'un bulletin portant le nom d'un candidat.
Avancer que l'on pourrait s'exprimer en même temps 'pour' A, mais aussi 'pour' B, et à y être dans la débilité 'pour' C relève (à mon avis) du traitement hospitalier ......
Si pour 3 candidats le 1er recueille (mettons) 2000/10000°, il ne reste que 5000/10000° pour les 2 autres. Exprimer ses voix, c'est faire un choix entre plusieurs proposition lorsqu'il y en a !
Qui peut prétendre que l'on peut en même temps voter Ségo ET Nico ?????
Si on lit bien D.art.19, il ne va pas du tout dans ce sens de l'expression répétitives des voix.
Mon commentaire sur D.art.19 al.2 :
"...... elle ne peut procéder à un second vote à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 qu'après avoir voté sur chacune des candidatures à la majorité de l'article 25 de la même loi."
OK : par QUI commence le vote ???
Certains prétendent "Le sortant" !!
Je ne partage pas du tout cette opinion : dans la mesure où le syndicat, des copropriétaires proposent une autre candidature de syndic, cela exprime la volonté d'en changer. La logique voudrait que le vote commence par celui-là .
Pour ce qui concerne les modalités de vote en présence de propositions multiples, syndics comme entreprises, je conseille fortement le vote par bulletin nominatif (nom et tantièmes du votant) :
3 propositions = 3 cases.
Chacun n'a le droit de cocher qu'UNE case, celle qui est son choix (syndic, entreprise, etc ...), proposition sur laquelle se portera les tantièmes dont il est détenteur par un vote unique.
A l'issue du vote, on peut voir ce qu'il en est du résultat, de la possibilité de mettre en œuvre la disposition passerelle 25-1, où, par un second vote (expression des voix lors d'un second tour), celui qui aura voté pour "A" éliminé pourra porter ses voix sur un candidat "C". |
Édité par - Gédehem le 28 juin 2011 14:40:56 |
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Posté - 28 juin 2011 : 14:51:39
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gedehem : citation: Au final, le syndic désigné présenté par le CS n'est-il pas le "meilleur choix" ???
C'est une vieille histoire : selon le coté où l'on se trouve, on est avec les "gentils"' ou les "méchants", le "méchant" étant forcément "l'autre en face" !
gedehem : Ce ne sont pas mes propos, et la réalité que vous énoncez n'est pas celle de ce SDC. Ce CS n'est pas avisé, mais dictateur, et les 2 syndics avaient la même chance d'^tre élu, le sortant ayant 0 voix, cela se jouait bien entre 2 contrats !!!
Les opposants le sont et pour la bonne cause, remettre ce SDC sur les bons rails, et ils avaient de nombreux pouvoirs. Empêcher le vote sur le 3ème syndic n'était donc pas légal.
Votez en dernier pour le syndic sortant ne changeait rien, n'ayant reçu que 0 voix !!!!
gedehem : Vous ne répondez pas à ma question prémière : le fait de n'avoir pas voté sur un des contrats concurrents peut il être contesté devant le tribunal pour annuler cette décision ???
gedehem : citation: Avancer que l'on pourrait s'exprimer en même temps 'pour' A, mais aussi 'pour' B, et à y être dans la débilité 'pour' C relève (à mon avis) du traitement hospitalier ......
gedehem : avancez une telle opinion ne relève t'elle pas du même traitement !!! ridicule et qui a avancé cela dans ce post !!!! propos hors sujet, et non permis pour un modérateur !!!  |
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Gédehem
Pilier de forums
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19
Posté - 28 juin 2011 : 16:48:24
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Philippe, encore une fois vous partez au 1/4 de tour sans réfléchir un instant, pour polémiquer de façon stérile !
Le point de vue que j'expose est un grand classique selon la position où l'on se trouve, sans que ce soit une critique de votre syndiact ou de ce que vous en exposiez.
Pourquoi : ..."le 3ème syndic n'a même pas été convié à défendre son contrat devant l'AG, comme le 2ème, l'AG n'a pas voté sur sa proposition" ?? 
Quelle est donc cette potion magique qui rendrait soudain muette paralysée, une part importante de l'assemblée, qui n'a pas su (voulu ?) obliger le pdt de séance :
- à empecher un vote à l'art.24 pour le 2ème candidat ..,
- à protester et obliger à statuer sur le candidat 3, en particulier pour lui permettre comme les autres de se présenter (présent mais pas autorisé ???)
Vous l'exposez vous même :
"...Cette méthode assez irrespectueuse des copropriètaires ayant présenté le 3ème syndic, et une concurrence assez déloyale puique seul un syndic a pu défendre son contrat "
Non sans préciser un point important :
"( d'ailleurs moins interressant que celui du 2ème)".
Peut être qu'une grande majorité de copropriétaire s'était déja rendue compte (comme vous-même) que le "contrat" du 3ème était moins interessant (tt le monde en avait connaissance avec la convocation), "contrat" dont la grande majorité (hormis ceux qui l'avaient proposés) ne voulait pas !
Certes, il n'est pas normal qu'en présence de 3 candidatures il ne soit pas statué sur les 3.
Certes, la procédure présentée est pour le moins "folklo", avec sans doute un pdt de séance considéré comme "dictateur".. par la minorité opposée à ses pratiques.
Il n'en reste pas moins que la majorité (silencieuse ?) a accepté ce changement de syndic, ce qui n'est pas rien, et repoussé le candidat n°3, manifestement bien moins disant.
A été retenu le candidat 2, ce qui semble satisfaisant pour la majorité, certes par une procédure "tirée par les cheveux".
N'était-ce pas le but poursuivi, changer de syndic pour un "mieux" ??
Est-ce un "bon" résultat, qui au final seul compte ?
Votre question : "le fait de n'avoir pas voté sur un des contrats concurrents peut il être contesté devant le tribunal pour annuler cette décision ???"
Peut-être, sans doute : le jeu en vaut-il la chandelle, compte tenu du but à atteindre : avoir un "bon" syndic, du moins meilleur que le sortant ?
Le 3° n'était manifestement pas "mpeilleur" sur ce que vous indiquez. |
Édité par - Gédehem le 28 juin 2011 16:52:52 |
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etc
Contributeur senior
627 message(s)
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20
Posté - 28 juin 2011 : 17:33:02
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Philippe388 et Gédehem,
Excusez-moi, j’ai une question bête qui relève du traitement hospitalier  :
citation: Philippe388: Les copropriétaires ne pouvant pas donner leur voix à plusieurs syndic
citation: Gédehem : Concernant le vote, son expression est unique pour chacun, ne se divise pas. Si je vote "Pierre", je ne dispose plus de voix pour voter "Jeanne".
Mais alors est-ce pareil pour l’élection du président de séance (maj. 24) ?
S’il y a trois candidats et que je suis favorable à cette candidature, et cette candidature, mais pas celle-là , je ne peux pas l’exprimer ?
Mon RDC prévoit 2 scrutateurs comme nous ne sommes pas beaucoup.
Si il y a 3 candidats, ai-je 2 « bulletins » à mettre dans l’urne ?
Merci
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