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 Posté - 04 juil. 2011 : 11:15:59
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a priori, et bien sûr sous toutes réserves d'usage, il me semble "difficile" que les parties communes grévées d'un droit de jouissance exclusive ne soient pas clairement décrite dans l'EDD... sa modification s'impose donc à mon sens ... ainsi -et sans doute surtout- celle du RdC pour la répartition des charges communes. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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Édité par - Emmanuel Wormser le 04 juil. 2011 11:19:41 |
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 42
 Posté - 04 juil. 2011 : 12:11:14
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(au-delà de la question de la possibilité de céder un droit d’usage, si cela est possible :…)
Gédehem,
citation: En particulier lorsque la dite surface n'est pas matérialisée au sol avec précisiion s'agissant d'un jardin, d'un espace au droit du lot dont il s'agit, jardin pris sur un sol commun qui n'est pas limité par ce jardin.
Cela m’étonne de vous, car nul doute je n’ai pas à vous apprendre ce qu’est un EDD, lequel, par définition, ne doit rien laissé au doute ou hasard quant aux différentes parties, surfaces, de la copropriété.
Vous donnez vous-même la réponse :
Dans les EDD, à défaut de haies, clôtures, bornes, piquets…, il est tout le temps spécifié « au droit du lot N°… » !
citation: Il semble effectivement y avoir confusion ici entre le "droit de propriété d'un terrain" et le "droit de jouissance de surface" sur ce terrain.
Ce n’est pas parce que quelqu’un évoque une autre possibilité, la vente du jardin, qu’il confond propriété et jouissance exclusive.
Je n’ai personnellement pas eu le sentiment que quiconque en faisait la confusion.
citation: La question qui est posée ici concerne la cession d'une "petite partie" (à préciser ?) d'un droit de jouissance exclusif, cession qui ne met pas en cause le droit existant pour l'un comme pour l'autre : dans le cas contraire, je doute fort que le voisin en soit d'accord.
Encore une fois, petite partie ou totalité, cela ne fait aucune différence !
Le voisin peut ne pas être d’accord pour la totalité comme il peut ne pas être d’accord pour un décimètre carré. S’il est d’accord, où est la différence ? D’où tenez-vous cela ?
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| quid enim sanctius, quid omni religione munitius, quam domus unusquisque civium? |
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Posté - 04 juil. 2011 : 12:32:35
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La question réside en la forme d' une cession a réaliser , peu importe qu il s agisse d' une petite ou grande surface.
Il est sur également que personne ne confond plus la propriété et le droit de jouissance exclusif sur une partie commune.
Et, oui, l on peut nommer " lot" un parking, un jardin avec une définition adéquate dans le rc......en donnant en pleine propriété une épaisseur de surface ( voir tous ces parkings " lots" )......ils seront simplement ......sans tantièmes ( ref: ETUDE sizaire.)
Ainsi, un jardin, un parking peut se trouver selon le concepteur initial être ou une jouissance privative de la partie commune ou un lot (avec les précautions rédactionnelles a entrevoir) |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Gédehem
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Posté - 04 juil. 2011 : 12:38:55
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Dans la mesure ou le titulaire d'un droit de jouissance vend son droit, il n'en est plus titulaire. Il n'a plus de droit de jouissance attaché à son lot, ce qui est sanctionné.
"Encore une fois, petite partie ou totalité, cela ne fait aucune différence !"
Dans la mesure où il vend une petite fraction (a préciser) de ce droit sans mettre fondamentalement en cause le fait qu'un droit de jouissance est et reste attaché à tel lot, il n'y a pas de modification substantielle.
Entre supprimé le droit attaché au lot et en conserver 90% de la surface, j'ose espérer qu'on y voit une différence.
Concernant le "bornage" ou la matrialisation au sol de la surface grevée de cette servitude, il est possible qu'il existe sur le terrain. Quant à ce qu'il le soit avec précision dans l'EDD, il y a un gouffre, ce droit étant attaché à un lot.
Il faut se reporter au descriptif du lot, qui précise par exemple "Lot N) X un appartement ..... et le droit de jouissance privatif sur le jardin jouxtant le lot" ou autre mention dans ce style, avec parfois une indication de surface.
Parfois, mais parfois seulement, un plan/schéma est annexé.
Autant le descriptif des lots est généralement précis (quoi que ...) autant bien souvent les droits accessoire ne le sont pas, comme ici pour le droit de jouissance sur une partie d'espace commun.
Matérialisation au sol, parfois ! Si elle n'est pas définie avec précision dans l'EDD, une matérialisation au sol n'est qu'indicative (ce ne sont pas les géometres qui passent ici qui me contrediront, eux qui constatent tous les jours que le mur de cloture de X n'est pas à la bonne limite, d'où la contestation du voisin Y !  )
Sauf qu'à ma connaissance, du moins dans nos copropriétés, la surface gevée d'un droit de jouissance au profit de X n'est pas bornée, objet d'un relevé précis, conventionnel.
L'éventuelle haie vive, propriété du syndicat, n'est pas convention.
"et sans doute surtout- celle du RdC pour la répartition des charges communes."
Il n'y a pas de tantièmes attaché à un droit de jouissance puisque ce n'est pas un"lot de copropriété". S'il y a "0", on ne peut mettre "3".
S'il y a des tantièmes en plus imputés au lot auquel est attaché ce droit de jouissance, ils sont noyés dans le total : ils ne sont pas quantifiables, donc identifiables. |
Édité par - Gédehem le 04 juil. 2011 12:43:47 |
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Posté - 04 juil. 2011 : 12:48:42
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On tourne en rond!
La question n'est pas de savoir s il y a unemofification substantielle mais de ceder ce qui ne nous appartient pas même pour un m²!
A ma connaissance, il n est pas prévu dans les textes une tolérance quelconque.
Je rajouterai que le fisc est la pour prendre son pourcentage dans toutes cessions, sinon, et bien que les parties mettent leurs clôtures la ou elles le souhaitent ......mais sans demander a officialiser leurs accords
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Posté - 04 juil. 2011 : 12:51:43
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Gédehem, vous généralisez donc les usages locaux de vos copropriétés.
le principe d'une description précise des lots ET des surfaces communes dont ils jouissent à titre privatif reste -à ma connaissance- de rigueur, quand bien même l'usage d'une rédaction d'EDD par des professionnels incapables ou presque de prendre des mesures est largement admis ... par les notaires qui les enregistrent !
(j'ai vu des EDD pré-rédigés par des avocats depuis leur bureau : un petit bonheur, parfois ! Juridiquement en béton, pratiquement en papier et judiciairement en cendre tant les aberrations peuvent s'avérer nombreuses...) |
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Emmanuel Wormser
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Posté - 04 juil. 2011 : 13:01:47
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Posté - 04 juil. 2011 : 13:19:07
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Comme cela, on debattera dans 30 ans sur ui de l usucapion sur un droit de jouissance exclusif sur des parties communes.........warf! Bon, je stop! |
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Posté - 04 juil. 2011 : 13:36:59
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Peut-on résumer d'une autre façon:
Un copropriétaire peut vendre une partie de son lot. Il y a des jurisprudence
La loi ne dit rien de particulier sur la vente de ses droits de jouissances sur des parties communes, atachés a son lot.
On peut donc imaginer que légalement rien n'interdit que le coproriétaire vende son droit de jouissance.
Tant que cela ne nuit pas a la destination du syndicat personne ne peut l'en empêcher.
Un droit de jouissance n'est pas accompagné de tantièmes, puisque n'étant pas un lot. Il n'est de même pas possible de le changer et d'affecter des tantièmes à un simple droit de jouissance.
Toute vente entre particulier n'intéressant pas le syndicat n' apas a être connu de cleui-ci.
EN revanche toute vente ou cession en,trainant modification du RdC et de l'EDD doit passer en AG pour approbation, à défaut il n'est pas opposable, un refus du syndicat n'indiquant pas une impossibilité puisque le tribunal peut fort bien accorder au copropriétaire ce que le vote de l'AG lui aura refusé.
D'ou l'on en vient au fait que s'il s'agit de modification à la marge, inconnue du syndicat, et sans conséquence puisque ne dénaturant ni la destination ni la desrciption, c'est possible,
mais que en revanche
s'il s'agit de changer du tout au tout le droit de jouissance du lot 1 sur le morceau A en le faisant passer au lot 11, alors il faut bien modifier l'EDD et le RdC donc obtenir une autorisation du sydnicat, et en effet cela a peu voire aucune chane de pouvoir se faire... |
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50
Posté - 04 juil. 2011 : 14:19:09
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Si j’insiste sur la question d’une partie ou de la totalité, c’est que votre argumentation s’accroche désespérément à l’utilisation de l’article indéfini.
citation: "Encore une fois, petite partie ou totalité, cela ne fait aucune différence !"
Dans la mesure où il vend une petite fraction (a préciser) de ce droit sans mettre fondamentalement en cause le fait qu'un droit de jouissance est et reste attaché à tel lot, il n'y a pas de modification substantielle.
Entre supprimé le droit attaché au lot et en conserver 90% de la surface, j'ose espérer qu'on y voit une différence.
En gros, vous nous dites qu’un copropriétaire peut céder un peu d’un droit de jouissance du moment qu’il lui reste un droit de jouissance.
Le droit de jouissance du (de le) jardin situé au droit du (de le) lot N° X est attaché à ce lot.
Les limites du (de le, de ce) jardin sont sans doute très clairement définies (« au droit du lot N° X », plans avec des lignes ou utilisation de couleurs pour marquer les zones…).
Encore mieux dans la pratique avec une matérialisation au sol, bien que cela ne soit pas indispensable du tout, c’est le plan ou la description qui fait foi (comment vous faîtes quand vous achetez sur plans ?).
citation: Autant le descriptif des lots est généralement précis (quoi que ...) autant bien souvent les droits accessoire ne le sont pas, comme ici pour le droit de jouissance sur une partie d'espace commun.
Vous donnez l’impression de vouloir décrédibiliser l’EDD et compter sur le fait que celui-ci soit le plus flou possible pour justifier que cela ne regarde pas le syndicat et que deux copropriétaires de jardin puisse s’arranger entre eux et se mettre à tracer des lignes à leur guise.
CE droit de jouissance exclusive (tel que défini) est attaché à CE lot.
LE copropriétaire de CE lot jouit de CE droit.
En quoi est-ce à lui de redéfinir CE droit ?
Peut-il pour la raison qu’il lui resterait UN droit ???
Très très léger comme argumentation, trop léger…
Pour info :
(Litec 2009)
94) Vente~-Location. Le titulaire- d'un droit de jouissance exclusive sur les parties communes dispose de ce droit comme du reste de son lot: ille vend, le loue, etc. : en réalité, c'est d'ailleurs le lot qui est vendu, loué, hypothéqué, etc., parce que ses différentes composantes sont inséparables. Il a été jugé en ce sens que le titulaire de la jouissance privative d'un jardin ne pouvait pas vendre son lot à une personne et la jouissance du jardin à une autre (Cass. 3e civ., 4 janv. 1990: Revue Administrer oct. 1990,p. 50. - CA Aix, 4 mars 1975 :JCP 75, II, 18059, note Guillot. Lorsque le droit de jouissance exclusive constitue l'accessoire de la partie privative d'un lot, il reste attaché au lot qui en bénéficie et ne peut être cédé au profit de quiconque (CA Paris, 236 ch., 16 févr. 2006)
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Gédehem
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Posté - 04 juil. 2011 : 14:46:59
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On tourne effectivement en rond, ou on s'acroche sur un os alirs qu'il n'y a plus rien à ronger ! 
Pour Emmanuel, sauf à quelques exceptions près (comme pour l'individualisation du chauffage collectif, on se moque de "pratiques locales dans "mes" copropriétés", auxquelles je ne fais pas référence ou très rarement, pratiques qui ne fondent pas les règles de droit, du moins par chez nous.
(Dans "mes" copro, pas de droit de jouissance !)
Emmanuel toujours, qui résume bien la situation que j'exposais plus haut :
"le principe d'une description précise des lots ET des surfaces communes dont ils jouissent à titre privatif reste -à ma connaissance- de rigueur, quand bien même l'usage d'une rédaction d'EDD par des professionnels incapables ou presque de prendre des mesures est largement admis ... par les notaires qui les enregistrent !
(j'ai vu des EDD pré-rédigés par des avocats depuis leur bureau : un petit bonheur, parfois ! Juridiquement en béton, pratiquement en papier et judiciairement en cendre tant les aberrations peuvent s'avérer nombreuses...)"
CQFD !
Sauf a ce que la surface affectée par un droit de jouissance soit précisémment définie, les limites précisées, tant dans l'EDD/RDC que matériellement au sol par un bornage incontestable, la généralité des cas montrant qu'il n'en est rien, un "alignement" ou rectification de "frontières" ne pose pas de problème de fond.
Bien des EDD/RDC se contentent d'indiquer ..." et le droit de jouissance sur le jardin qui jouxte le lot", ou autre formule sibylline dans ce style, avec parfois l'indication d'une surface...
Dans la mesure où le RDC n'aurait pas de clause restrictive quant à la libre disposition des parties privatives et leurs droits accedsoires, je ne vois pas trop ce que l'on peut opposer à la libre disposition d'une fraction d'un droit à jouissance.
Si c'est le cas, il faut exposer ce qui limite ce droit sur une fraction.
Ajout, pour relever que dans les cas cités par les arrets, il y avait litige, contestation portée devant le juge.
La question ici (Tretan n'a toujours pas précisé ce qu'était cette "petite partie") est celle de la cession d'une fraction d'une surface affectée d'un droit à jouissance, qui plus est au voisin immédiat déja titulaire d'un droit identique, sans le le droit accessoire au lot ne soit mos en cause, supprimé.
Attention à ne pas généraliser un cas particulier, car le principe est : chacun dispose librement de son droit de jouissance. |
Édité par - Gédehem le 04 juil. 2011 15:42:07 |
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Posté - 04 juil. 2011 : 15:44:15
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en tous cas, surement pas un "bornage" ni un "alignement" au sein d'une copro... si j'ai utilisé à tort le terme de lot plus haut, ces termes là doivent aussi être réservés aux situations pour lesquelles ils sont prévus  |
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Emmanuel Wormser
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Édité par - Emmanuel Wormser le 04 juil. 2011 15:47:19 |
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Posté - 04 juil. 2011 : 16:08:05
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Posté - 04 juil. 2011 : 16:10:48
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Gédehem,
Par cette réponse, j’allais dire « facile » mais c’est même pas ça car elle complètement « vide », vous êtes très décevant.
(le « on tourne en rond » faisait d’ailleurs suite à une autre de vos réponse).
CQFD !?!?
Euh, j’ai pas bien suivi ce qui venait d’être démontré…
…j’y ai plutôt vu l’art de botter en touche !
C’est en tout cas bien ce que je pensais :
citation: etc: Vous donnez l’impression de vouloir décrédibiliser l’EDD et compter sur le fait que celui-ci soit le plus flou possible pour justifier que cela ne regarde pas le syndicat et que deux copropriétaires de jardin puisse s’arranger entre eux et se mettre à tracer des lignes à leur guise.
Ok, les EDD/RDC sont, si ça vous fait plaisir, des torchons à partir desquels il est impossible de dire où s’arrête le jardin de monsieur X et où commence celui de monsieur Y.
Tu la tires ou tu la pointes ?
Non, je défonce le cochonnet !
(comment détruire la question elle-même plutôt que défendre ses arguments).
Oublions la précision de l’EDD/RDC, disons que les limites de chaque jardin sont exactement et incontestablement définies…
Je vous dis :
CE droit de jouissance exclusive (tel que défini, sur CE jardin précisément délimité) est attaché à CE lot.
LE copropriétaire de CE lot jouit de CE droit.
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Posté - 04 juil. 2011 : 17:01:56
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citation: Non, vous ne pouvez pas vendre une des chambres de votre appartement.
Vous pouvez diviser votre lot en plusieurs lots, puis vendre chacun de ces lots je suis désolé, si le propriétaire d'un lot veut vendre un morceaux de lots et que cela n'est pas contraire a la destination de l'immeuble, il peut et n'a pas a demander la permission.
Techniquement, EVIDEMMENT qu'il doit créer un lot et demander l'avalisation (et non pas la permission) de modifier a ses frais le RdC mais le syndicat n'a pas le droit de lui refuser.
Donc je maintiens ce que j'ai écrit.
C'est d'ailleurs résumé dans la loi de 1965 à l'article 9: citation: Article 9
Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.
La seul restriction est indiquée après le SOUS LA CONDITION DE....
Pour refuser il faut donc un des deux motifs énoncés.
Pour une jurisprudence:
http://www.bdidu.fr/archive/2009/12...ue-si-e.html |
Édité par - ribouldingue le 04 juil. 2011 17:04:20 |
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Posté - 04 juil. 2011 : 17:27:41
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euh...
user et jouir n'est pas céder... (et pas de commentaires graveleux STP Jmlu |
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Emmanuel Wormser
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Posté - 04 juil. 2011 : 17:37:57
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Quand vous usez des fonds de culottes, Emmanuel, ça finit par céder... Non? |
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Posté - 04 juil. 2011 : 17:43:19
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c'est la distinction entre usus, fructus et .. abusus justement. |
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Posté - 04 juil. 2011 : 17:48:32
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Posté - 04 juil. 2011 : 17:54:33
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ribouldingue,
chez monsieur le notaire, vous ne signez pas pour un "morceau" de lot mais pour un lot entier qui porte un numéro !
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