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alain
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 Posté - 10 juil. 2011 : 11:01:41
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Bonjour
y a t il une "règle" qui définisse les résolutions à inscrire en AG pour une élection de syndic?
j'explique:
un syndic sortant, fin de contrat,a reçu d'un copropriétaire un courrier recommandé, donnant la proposition de mandat d'un concurrent.
Le syndic "sortant" inscrit la résolution suivante: Désignation à nouveau de la société XXXXX en qualité de syndic, approbation du nouveau contrat.. et en petites lignes, proposition Société YY à la demande de Mr INtel ( le contrat YY est joint)
il y a donc une seule résoltion, est ce légal à minima??
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andre78fr
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 Posté - 10 juil. 2011 : 11:24:05
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Bonjour,
Au moins il a mis la demande à l'ordre du jour et joint le contrat concurrent, ce mandat concurrent devra évidemment faire l'objet d'un vote même si c'est un peu "camouflé" dans la convocation.
Je pense que les copropriétaires jugeront par eux même de la présentation en petits caractères d'un mandat concurrent...
Le piège c'est souvent de ne voter que le renouvellement du syndic sortant en passant directement à la majorité de l'article 24 lorsque 50% ne sont pas atteints mais sans avoir également voté les autres propositions... C'est au président de séance de connaître et de faire respecter la loi sans se faire diriger par le représentant du syndic...
Evitez aussi une salle dans les locaux de votre syndic actuel au risque de vous faire éjecter si jamais son mandat n'est pas renouvelé !!!
André
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Posté - 10 juil. 2011 : 11:37:14
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lorsqu'on souhaite changer de syndic, il faut faire très attention à la constitution du bureau et prévoir une solution de repli pour la salle, car le sortant risque de vous mettre à la pote de ses locaux....
Il faut faire sortir les 2 candidats syndics au moment du vote et voter les deux syndics à l'article 25. Ensuite, si l'un des deux ou les deux dépassent le 1/3 des voix, il ya ura vote à la majorité 25-1 (majorité 24).
Attentin de n epas vous faire embarquer par le sortant : on vote d'abord pour le sortant, s'il obtient 1/3 on passe tout de suite à la majorité 24. Et ainsi le candidat passe à la "trappe".... D'où l'importance du président de séance qui dirige l'AG... (et non le syndic). |
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Posté - 10 juil. 2011 : 12:38:23
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alain : citation: Attentin de n epas vous faire embarquer par le sortant : on vote d'abord pour le sortant, s'il obtient 1/3 on passe tout de suite à la majorité 24. Et ainsi le candidat passe à la "trappe".... D'où l'importance du président de séance qui dirige l'AG... (et non le syndic).
L'AG DOIT voter sur les deux (ou plus) contrats de syndic à l'article 25, si aucun n'est élu, et qu'il y a 1/3 qui s'est pronocé su un ou plusieurs contrats, on vote sur TOUS les contrats à l'article 24.
Si le président de scéance ou le syndic passe directement du 25 au 24 pour un des syndic, sans que l'AG ai voté pour l'autre, ce vote est irrégulier et cette AG peut être annulée !!!!
Aucun des candidats ne doit passer à " la trappe" !!!!  |
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oldman24
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Posté - 10 juil. 2011 : 13:52:54
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Alain
,Pourriez vous indiquer si le projet de convocation de l'AG a été soumis au CS et quel a été, éventuellement, son avis 
Merci |
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Administrateur civil honoraire.
Ancien Combattant 39/45 |
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Édité par - oldman24 le 10 juil. 2011 13:54:06 |
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Posté - 10 juil. 2011 : 16:10:18
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oldman24 : citation: Pourriez vous indiquer si le projet de convocation de l'AG a été soumis au CS et quel a été, éventuellement, son avis
Cela ne change en rien la tenue de l'AG et la mise en concurrence du syndic sortant, et l'obligation de respecter l'article 19su décret de 1967 sur la tenue du vote, article 25 d'abord pour tous, puis possibilité de l'article 24 pour tous !!!
citation: Article 19 En savoir plus sur cet article...
Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 - art. 12 JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004
Pour l'application du premier alinéa de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, si le projet de résolution a obtenu au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, il est procédé, au cours de la même assemblée, à un second vote à la majorité de l'article 24 de la même loi, à moins que l'assemblée ne décide que la question sera inscrite à l'ordre du jour d'une assemblée ultérieure.
Lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché mettant en concurrence plusieurs candidats, elle ne peut procéder à un second vote à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 qu'après avoir voté sur chacune des candidatures à la majorité de l'article 25 de la même loi.
Dans le cas prévu par le deuxième alinéa de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 lorsqu'une nouvelle assemblée générale doit être réunie pour statuer à la majorité de l'article 24 de la même loi :
1° Le délai de convocation peut être réduit à huit jours et les notifications prévues à l'article 11 ci-dessus n'ont pas à être renouvelées si l'ordre du jour de cette nouvelle assemblée ne porte que sur des questions inscrites à l'ordre du jour de la précédente assemblée ;
2° Les convocations en vue de la nouvelle assemblée doivent être expédiées dans le délai maximal de trois mois à compter du jour où s'est tenue l'assemblée générale au cours de laquelle la décision n'a pas été adoptée.
Le CS doit établir l'ODJ avec le syndic, mais il n'a rien à dire si un ou des copropriétaires proposent d'autres contrats de syndic. le CS n'a pas le pouvoir de juger ces contrats, comme le syndic. C'est à l'AG seule de le faire. |
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oldman24
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Posté - 10 juil. 2011 : 17:14:17
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citation: Initialement posté par philippe388oldman24 : citation: Pourriez vous indiquer si le projet de convocation de l'AG a été soumis au CS et quel a été, éventuellement, son avis
Il serait préférable d'avoir une réponse d'Alain ! Je sais trés bien ce que vous racontez, mais vous ne savez pas si le syndic a communiqué ou non le projet de convocation et les pièces jointes. c'est déjà une chose ! Ensuite le CS a peut être donné -à tort- un avis favorable au syndic - Nous savons que cela arrive-- . Dans ces conditions ,l'AG "souveraine" pourrait être influencée ! Alors, attendons une réponse d'Alain, si vous le voulez bien ? . |
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Administrateur civil honoraire.
Ancien Combattant 39/45 |
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alain
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Posté - 10 juil. 2011 : 22:02:32
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citation: Initialement posté par oldman24Alain ,Pourriez vous indiquer si le projet de convocation de l'AG a été soumis au CS et quel a été, éventuellement, son avis Merci
çà , je ne peux le savoir.. mais je présume que non. du moins sur ce sujet ( concurrence) |
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oldman24
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Posté - 11 juil. 2011 : 10:36:26
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citation: Initialement posté par alaincitation: Initialement posté par oldman24Alain ,Pourriez vous indiquer si le projet de convocation de l'AG a été soumis au CS et quel a été, éventuellement, son avis Merci çà , je ne peux le savoir.. mais je présume que non. du moins sur ce sujet ( concurrence) Quoiqu'il en soit, il y aura lieu de présenter séparément les deux candidatures , ( hors la présence des interessés), car le projet de resolution du syndic n'est pas acceptable,
tant sur la forme que sur le fond, en ce qui concerne la désignation d'un nouveau mandataire.
L'election du président, du (ou de la), secrétaire ( autre que le syndic), des scrutateurs de l'assemblée générale, revêtira la plus grande importance.
Le président devra veiller à ce que le PV soit rédigé impérativement , conformément aux textes , en fin de séance.
Bonne continuation. |
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Administrateur civil honoraire.
Ancien Combattant 39/45 |
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Édité par - oldman24 le 11 juil. 2011 14:02:38 |
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alain
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Posté - 13 juil. 2011 : 20:37:26
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OK, merci pour les infos de tous..
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mespres
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Posté - 14 juil. 2011 : 08:15:37
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Un changement de syndic est lourd à mettre en oeuvre, cela doit être appuyé par le CS, le déroulement de l'AG doit être préparé minutieusement.
un copropriétaire isolé ne peut porter seul une telle résolution, cela n'a pas beaucoup de sens.Les incontournables à respecter pour changer de syndic:
-Faire l'AG en terrain neutre
-Le secrétaire de l'AG doit être un copropriétaire.
-Avant de voter, chaque syndic se présente, les autres ayant quitté la salle à demande du président.
-le président fait sortir tous les syndics, le syndicat délibère.
-Les résolutions de contrat de syndic sont votées.
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JPM
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Posté - 14 juil. 2011 : 13:58:18
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Expérience observée :
Dans une copropriété provinciale de 80 lots le syndic X en place depuis 16 ans est entré en conflit avec une dizaine de copropriétaires à propos d'un chantier de réfection de chaufferie. Tous les syndicats de X sont dotés d'un compte bancaire séparé.
En vue de l'assemblée annuelle prévue en Octobre 2010 il a reçu de ces 10 copropriétaires une LRAR :
" Nous vous adressons sous le présent pli un projet de contrat de syndic établi par le cabinet Y et vous prions de bien vouloir inscrire à l'ordre du jour la question suivante " à défaut de renouvellement du mandat de la société X, désignation du cabinet Y en qualité de syndic suivant contrat dont le projet est joint à la convocation".
Le syndic X a déféré à la demande. Par ailleurs l'ordre du jour ne comportait pas la question de la dispense d'ouverture d'un compte séparé puisque X travaille avec comptes séparés.
Le groupe avait mené campagne. Au premier vote, il a manqué 20 voix à X pour son renouvellement.
Ensuite Y a été désigné avec 5007 voix /10000.
La résolution adoptée a été : " L'assemblée désigne le Cabinet Y en qualité de syndic pour une durée de .... ; elle approuve le contrat présenté par le cabinet Y et désigne M. Dupont pour le signer "
L'assemblée a ensuite décidé de clôturer la réunion et de demander au nouveau syndic d'organiser une autre assemblée pour délibérer notamment sur les travaux.
Un couac !!!! Le cabinet Y ne veut pas entendre de compte séparé, qui est en l'état son droit absolu. Le projet de contrat n'était pas très clair sur ce point mais en fait personne n'avait songé à cette question, pas même le candidat.
Le cabinet Y n' a donc pas accepté sa désignation et le syndicat s'est retrouvé sans syndic, puis doté d'un administrateur provisoire, après quelques difficultés puisque l'assemblée en avait désigné un. Il a fallu une lettre de Y confirmant qu'il refusait sa désignation. Il l'a donnée contre la promesse d'être inscrit à nouveau comme candidat.
Nouvelle assemblée en mars 2011 : On a tiré au sort l'ordre des candatures à examiner Le cabinet Y a obtenu 830 voix / 10000. C'est le syndic X qui a retrouvé son mandat avec 6820 voix / 10 000.
2 copropriétaires du groupe des 10 qui étaient membres du CS n'ont obtenu leur renouvellement.
Le chantier de chauffage commencera fin août au prix d'un petit supplément (amputation de congé pour trois ouvriers de l'entreprise).
Les copropriétaires jurent qu'on ne les y reprendra plus.
A noter que l'un des dix a tenté de mettre en cause la responsabilité de X qui aurait dû, selon lui, signaler la nécessité de préciser le contrat de son concurrent et inscrire la question de la dispense en sus de celle de la désignation.
Son avocat l'a dissuadé de tenter ce coup. Il y a donc bien des avocats sérieus qui ne cavalent pas après les affaires tordues 
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andre78fr
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Posté - 14 juil. 2011 : 15:14:59
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Content de vous relire JPM ;-)
Cette histoire est assez intéressante sur le fait qu'en changeant (en général) on sait ce qu'on perd sans forcément savoir ce qu'on va trouver !!!
J'en profite pour rebondir sur deux points de votre témoignage...
Vous dites que "Le cabinet Y ne veut pas entendre (parler) de compte séparé, qui est en l'état son droit absolu."
Doit-on comprendre qu'un syndic peut conditionner son mandat au vote (obligatoire me semble-t'il) de la dérogation à l'ouverture du compte séparé ???
De plus, vous évoquez un tirage au sort de l'ordre des candidatures... ça sous-entend qu'on peut voter dans un ordre différent de celui présenté dans la convocation mais jusqu'à où le président (?) peut modifier le déroulement d'une AG et l'ordre prévu ???
André
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JPM
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Posté - 14 juil. 2011 : 16:33:11
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A présent, la gestion par compte unique n'est pas interdite.
Un syndic peut parfaitement indiquer à des proposants qu'il veut bien prendre leur syndicat mais que pour sa part il gère exclusivement par compte unique.
Ce qui est interdit, c'est de raconter des bobards : je gère par sous-compte, c'est comme un compte séparé. C'est pourtant ce que semble répondre le ministère du logement aux députés et sénateurs qui l'interrogent, au lieu de s'adresser au Ministère de la Justice, seul compétent dans ce domaine. Du coup la campagne de questions écrites initiée par l'ARC fait un flop. Ce n'est pas la bnne manière d'agir pour le compte séparé.
Pour le tirage au sort ? Quand le syndic est en place, il faut bien entendu commencer par son renouvellement. S'il n'est pas renouvelé, quid pour l'ordre des votes sur les autres candidats ?
Un ordre prévu dans l'ordre du jour ? OK s'il y a eu concertation entre les copropriétaires avant l'assemblée et qu'il semble y avoir un favori. On le met en premier. Idem si le CS estime que Dupont est le meilleur.
Mais à défaut, on va tomber dans une manipulation par le syndic, le CS ou les deux. Le tirage au sort est une solution, puisqu'il n'y a pas de règle.
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Posté - 14 juil. 2011 : 16:38:42
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JPM : citation: A présent, la gestion par compte unique n'est pas interdite.
Un syndic peut parfaitement indiquer à des proposants qu'il veut bien prendre leur syndicat mais que pour sa part il gère exclusivement par compte unique.
?????
Le compte séparé est une obligation, et l'AG peut voter une dérogation pour un compte unique.
La gestion en compte unique du syndic n'est pas interdite mais c'est l'AG qui décide de déroger au compte séparé; et pas le syndic qui imposerait un compte unique !!!! |
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JPM
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Posté - 14 juil. 2011 : 16:51:55
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La question n'est pas de savoir si le syndic peut imposer le compte unique.
Elle est, en l'état des textes, de savoir si un syndic consulté pour un nouveau mandat peut répondre : " Oui mais seulement si les copropriétaires acceptent la gestion par compte unique. Si non, vous recherchez un autre confrère".
A cette question, la réponse est OUI.
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oldman24
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Posté - 14 juil. 2011 : 17:04:00
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Posté - 14 juil. 2011 : 17:11:29
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JPM : citation: La question n'est pas de savoir si le syndic peut imposer le compte unique.
ET bien OUI, si il ne propose pas le compte séparé qui est OBLIGATOIRE !!!!
La question seriat plutot : un syndic a t'il le droit de ne pas proposer le compte séparé OBLIGATOIRE ?? |
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oldman24
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Posté - 14 juil. 2011 : 17:40:48
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Le compte séparé est la règle. Le compte unique est l'exception qui doit être dûment voté.
Généralement pour décourager les copropriétaires le syndic propose dans son contrat des honoraires , souvent élevès ?. pour ne pas dire injustifiés ?
(Lire les nombreux commentaires de JPM Ã ce sujet)
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Administrateur civil honoraire.
Ancien Combattant 39/45 |
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Édité par - oldman24 le 14 juil. 2011 17:41:53 |
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JPM
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Posté - 14 juil. 2011 : 17:47:38
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citation: La question seriat plutot : un syndic a t'il le droit de ne pas proposer le compte séparé OBLIGATOIRE ??
Il n'existe actuellement aucun texte imposant à un syndic de gérer les fonds par compte séparé.
Et surtout, il n'existe aucun texte qui impose à un syndic de prendre un syndicat déterminé. Si on lui dit : " Nous voulons un compte séparé ", il lui suffit de répondre non à la demande de fire une proposition.
La situation ne changera pas tant que la dispense n'aura pas été supprimée. Nous n'en prenons pas le chemin, d'autant qu'au Ministère du logement on prend manifestement le sous compte pour un compte séparé.
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oldman24
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Posté - 14 juil. 2011 : 17:58:39
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Bonjour JPM,
Nous n'allons pas " jouer au chat et à la souris" !.
Tout le monde sait que dans ce domaine , ce sont les copropriétaires qui sont les parents pauvres. |
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Administrateur civil honoraire.
Ancien Combattant 39/45 |
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