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manuel40
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 Posté - 27 juin 2009 : 14:10:15
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Bonjour à tous et merci par avance à qui prendra le temps de me lire et de me répondre.
Je cherche des conseils par rapport à un rdv avec des experts et les parties en causes la semaine prochaine.
Voila le topo :
Nous achetons en 2007 une maison d'habitation à rénover en centre ville par le biais d'une agence immo , à la signature chez le notaire, à la question posé par ce même notaire, le vendeur répond qu'il n'y a pas de servitudes et qu'il n'en a pas créé.
Nous attaquons les travaux d'intérieur d'abord et quand nous passons à l'extérieur en octobre 2008, nous découvrons une canalisation qui provient de la parcelle voisine et qui se jette contre notre maison , nous faisons des recherches, nous nous rapprochons du vendeur et il nous dit qu'il a lui même construit cette canalisations à l'époque de la construction de la maison, car un muret qu'il avait bati (1953) retenait les eaux de pluie du voisin . Nous continuons nos recherche via les hypoythèques et découvrons dans des anciens actes qu'effectivement notre parcelle doit supporter l'écoulement naturel des eaux de pluie de la parcelle voisine, nous découvrons aussi par la même occasion qu'il y a un puit en limite de propriété ( on ne le voit plus, mais il est représenté sur les plans des actes antérieurs au notre ) et qu'une servitude de puisage/passage est accordée a la parcelle voisine dans un acte antérieur, toujours la même parcelle .
Nous identifions donc deux problèmes :
Notre terain via une canalisation supporte l'écoulement des eaux de pluies de chez le voisin, qui aujourd'hui n'ont plus rien de naturelles car tous ses toits et constructions annexes et cour intérieure bétonnée sont branchés dessus et se jetent contre notre maison à l'endroit ou nous avons comme par hazard un souci de remonté d'humidité  , cette canalisation n'est pas déclarée mais comme elle existe depuis plus de trente ans il nous semble que nous sommes obligés de la supporter et qu'ell représente une servitude
Notre terrain souffre d'une servitude de puisage passage déclaré dans acte de vente antérieur mais caché à la notre.
Nous rencontrons donc le vendeur et le notaire sur site qui nous répondent à nos problèmes,
pour le vendeur qu'il avait vendu en l'état et qu'il n'avait rien à se reprocher
pour le notaire que nous avions acheté de l'ancien et qu'il ne fallait pas faire la fine bouche et s'en contenter
Choqué nous fesons intervenir notre protection juridique qui après maintes actions à l'amiable réalise une expertise contradictoire avec le vendeur. Suite à cette experise, il est démontré et reconnu par les experts, l'existance d'une servitude cachée ( puit ) et d'un problème d'écoulement des eaux ( canalisation )
Les experts s'entendent pour réaliser un autre rdv sur site pour mettre enn cause la RC du notaire.
Nous en sommes là aujourd'hui!
La réunion à lieu la semaine prochaine prochaine et voila nos questions :
Pour la canalisation que peut il etre reproché au vendeur et si nous voulons régler cela à l'amiable que dot on demander?
Pour le puit que peut il etre reproché au notaire et au vendeur et que pouvons nous demander si nous voulons régler cela à l'amiable aussi?
Nous nous rendons compte depuis l'année dernière que finalement la propriété que nous avons acheté n'a plus la même valeur et qu'elle souffre de charges qui nous empêche d'en faire l'usage que l'on veut, et qui vont la dévaloriser lors de la vente future.
Merci donc de nous avoir lu et de vos réponses à venir
Merci aussi pour ce forum d'utilité publique, à notre sens
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 Posté - 27 juin 2009 : 15:00:47
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je pense qu'il faut demanbder au vendeur et au notaire de prendre à leur charge les travaux nécessaires à la déviation de la canalisation du voisin pour qu'elle se jette directement sur le domaine public... en restant chez le voisin (c'est surement faisable !)
pour le puisage : peut-on encore accéder au puit ? |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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manuel40
Contributeur débutant
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 2
 Posté - 27 juin 2009 : 15:51:46
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Merci de votre réponse,
donc d'après vous à charge au vendeur et notaire de se débrouiller pour qu'il n'y ait plus de canalisation chez nous. D'après nous au vue de la config du terrain cela veut dire pompe de relevage et tout le reste, je penserais à leur proposer, mais je doute fort sur leur acceptation de la propo,
le voisin qui profite de la canalisation a t il son mot a dire?
Concernant le puisage, oui on peut encore acceder a l'endroit où est situé le puit!
Si on va au procès qu'est ce que nous risquons ? ( si vous pouvez y répondre ) |
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gloran
Contributeur senior
969 message(s)
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3
Posté - 27 juin 2009 : 16:50:17
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Bonjour,
Disposez vous d'un écrit prouvant que la canalisation a été réalisée par le vendeur lui-même ? Cet écrit prouverait alors que le voisin était au courant de son existence, et donc de la servitude. Vous pourrez alors engager la responsabilité du vendeur pénalement pour dol, et demander soit des dommages-intérêts, soit l'annulation pure et simple de la vente. Je ne vois pas trop à ce stade ce que viennent faire des experts mais, s'ils ont produits un papier prouvant que la canalisation était connue du vendeur, c'est tout bon.
De même, le notaire engage sa responsabilité car il doit assurer l'efficacité juridique des actes qu'il rédige, et notamment s'assurer auprès du conservateur des hypothèques de l'existence ou non de servitude : c'est le B.A.BA d'ailleurs. Cour de cassation, 3e Chambre civ., arrêt du 31 janvier 2008 (pourvoi n° 06-20.873).
Article sur gate-notaires.fr
De même, vous pouvez assurément vous retourner contre le vendeur. En effet, la phrase "le vendeur déclare qu’à sa connaissance il n’existe aucune servitude et qu’il n’en a pas personnellement créée", que l'on retrouve assez souvent dans les actes, ne vise qu'à protéger le notaire, au mieux. Le vendeur croit être protégé par cette phrase alors que c'est tout le contraire : ne rien dire (donc omettre), et dire qu'il n'y a rien (donc mentir) ça n'est pas la même chose. Il y a défaut d'information et fausse déclaration. Je vous invite à lire le texte sur le site suivant (copiez le car ce site est en cours de fermeture au profit de jurisprudentes.net et l'article peut être supprimé à tout moment).
Article sur Jurisprudentes.org
Je pense que quelques recommandés bien ciblés devraient faire mouche et donner le ton. Demander à votre protection juridique de s'en charger, mais surtout, collez leur aux baskets, les protections juridiques tendant parfois un peu trop à négocier le non négociable et éviter le conflit parfois nécessaire au détriment de leur client.
Cordialement
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gloran
Contributeur senior
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4
Posté - 27 juin 2009 : 17:03:03
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Je complète ma réponse avec des informations d'un article qui a malheureusement déjà disparu du site jurisprudentes.org mais dont j'avais récupéré les éléments :
Je cite :
"
Lorsqu’il existe des charges à déclarer, par exemple des servitudes grevant le bien immobilier vendu, le vendeur n’est considéré par les juges comme ayant rempli ses obligations vis-à -vis de l’acquéreur qu’à certaines conditions :
==> La déclaration des charges doit tout d’abord être effective, c’est-à -dire résulter d’une clause précise de l’acte. La clause selon laquelle "l’acquéreur souffrira toutes les servitudes passives" ne répond pas à cette exigence. Il s’agit d’une simple clause de style (Cour de cassation, 1re Chambre civ., 13 juillet 1954 ; 8 mai 1963, Bull. civ. I, n° 255 ; 13 janvier 1965, Bull. civ. I, n° 39).
S’il n’y a pas de formule type ou sacramentelle à observer, il faut cependant que les termes employés avertissent suffisamment l’acheteur. Sont sans effet les clauses portant que l’immeuble est vendu "ainsi qu’il se poursuit et comporte", "tel et en tel état qu’il est", "dans l’état où il se trouve et que l’acquéreur déclare bien connaître", "avec ses servitudes actives et passives", etc. (Cour d’appel de Paris, 17 juillet 1947 ; Cour de cassation, 1re Chambre civ., 16 mai 1961).
==> En outre la déclaration par le vendeur doit être explicite, en ce sens que le vendeur doit parfaitement indiquer à l’acquéreur l’ampleur de la charge (par exemple une servitude) grevant le fonds, sans en diminuer la portée. Le rôle du notaire, compte tenu du devoir de conseil qui lui incombe, est particulièrement important dans ce domaine (Cour de cassation, 1re Chambre civ., 9 février 1972 ; Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 22 avril 1974).
"
Je reprends par extrait :
"
Vous pouvez dès lors engager la responsabilité du notaire qui n’a pas exercé son devoir de conseil vis-à -vis de vous, en attirant votre attention sur la nécessité de faire une déclaration parfaitement éclairée et sincère.
A noter que le notaire, nonobstant toutes déclarations du vendeur, doit, dans l’intérêt tant du vendeur que de l’acquéreur, s’attacher à vérifier qu’il n’existe pas des charges ou servitudes sujettes à déclaration, ignorées du vendeur. La déclaration du vendeur n’a aucun effet exonératoire de la responsabilité a du notaire s’il apparaît que ce dernier avait les moyens d’en déceler l’inexactitude. Ce qui, dans votre cas, s’applique puisque le notaire, avant la vente, aurait pu obtenir un renseignement hypothécaire indiquant la charge.
"
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manuel40
Contributeur débutant
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Posté - 27 juin 2009 : 17:04:31
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merci gloran pour ces précisions, je n'ai pas d'écrits mais le vendeur l'a affirmé a maintes reprises, devant le notaire, devant les experts que c'est lui qui a fait construire cette canalisation et en a même expliqué le pourquoi! d'ailleurs sur la propriété un regard est consacré a cette canalisation, il ne pouvait donc pas l'ignorer. Merci pour les liens, je vais les imprimer et les soumettres aux parties lors de l'expertise la semaine prochaine. Moi aussi je ne vois pas pourquoi encore les experts mais mandatés par la protection juridique. Eux non plus je vais pas les lacher. Merci encore, si quelqu'un peut m'apporter plus ( expérience similaire) je suis preneur
cordialement |
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larocaille
Contributeur actif
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Posté - 27 juin 2009 : 23:20:03
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Concernant la servitude de puisage, elle existe tant que le puits existe. Si le puits a été bouché sans que celui qui bénéficiait de la servitude ne s'y oppose, trente ans plus tard la servitude est éteinte pour cause de non usage. Le non usage pourra alors être indéniablement prouvé par l'impossibilité d'usage.
L'écoulement des eaux constitue une servitude si celui-ci se fait de manière apparente.
Dans votre cas, il s'agit d'une canalisation souterraine qui, a priori; n'est pas apparente. La qualification de "problème d'écoulement des eaux" par les experts traduit donc le fait que cet écoulement ne puisse être qualifié de servitude. |
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manuel40
Contributeur débutant
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7
Posté - 29 juin 2009 : 09:24:23
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bonjour,
concernant le puits, effectivement il n'est plus visible sur le terrain puisque remblayé à la construction de la maison, mais il me semble que d'après l'article 704 les servitudes revivent si les choses sont remises en l'état. Donc si je ne plus que cette servitude existe que faut il faire, dois je le faire par acte pour l'opposer aux tiers et le notaire qi n'a pas signalé cette servitude peut il prendre à ses frais les documents qui font disparaître la servitude des actes?
concernnt la canalisation, le regard qui lui est atribué peut il la rendre apparente? et donc la qualifier de servitude? cette canalisation s'écoule sur mon terrain contre ma maison, par principe un voisin à t il le droit de canaliser seseaux de pluie de cette manière?
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Posté - 29 juin 2009 : 09:49:07
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si le puit est remblayé depuis plus de 30 ans, la servitude est éteinte par prescription...
demandez au notaire et au vendeur la preuve de cette durée trentenaire et la question ne se pose plus.
la canalisation est une servitude. le fait qu'elle soit ou non apparente permet seulement de mettre en cause son acquisition "définitive" par destination du père de famille ou par prescription. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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manuel40
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Posté - 29 juin 2009 : 11:06:04
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merci emmanuel de votre réponse, cncernant le puits et sa servitude effectivement il y les 30 ans, ce que je voudrait savoir est si il faut faire des papiers genre acte notariés pour définitivement éteindre cette servitude et qu'on ne puisse plus jamais m'en parler. Je prend pour exemple si je revends un acheteur peut etre au courant de cette servitude comment lui prouver qu'elle est éteinte?
pour la canalisation il me semble qu'elle est effectivement acquise au fond supérieur, mais cela veut il dire que je dois supporter son écoulement contre ma maison? lorsque l'on a une servitude ne doit on pas l'entretenir et tout faire pour qu'elle ne gène pas le fond qui la supporte?
Dans ce cas, mon veneur peut il etre mis en cause et que puis je lui demander concrètement?
merci
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Posté - 29 juin 2009 : 11:14:42
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merci de relire le fil : nos réponses changent peu en général...
obtenez une preuve de l'impossibilité d'accès au puit et vous pourrez la joindre à l'acte en cas de vente.
pour la canalisation, voir mon message 27 juin 2009 : 15:00:47 |
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Emmanuel Wormser
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manuel40
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Posté - 29 juin 2009 : 11:30:12
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ok,ok emmanuel, cette preuve dont vous parlez ce peut être une photo, un écrit des parties ....?
pour la canalisation ok j'ai relu votre message
merci quand même |
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12
Posté - 29 juin 2009 : 11:40:25
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photo à date certaine...et tout autre preuve non contestable. |
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Emmanuel Wormser
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manuel40
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Posté - 29 juin 2009 : 11:45:34
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gloran
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Posté - 29 juin 2009 : 13:36:47
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Bonjour,
Pour obtenir une photo à date certaine, vous pouvez efficacement procéder comme suit :
1 - achetez un journal du jour,
2 - prenez en photo l'objet principal, avec le journal de façon que la "Une" de celui-ci soit aisément reconnaissable et permette de dater la photo.
3 - imprimez la photo, placez derrière votre adresse et un timbre, postez (comme une carte postale, sans enveloppe surtout). Le cachet de la poste faisant foi, vous aurez sur cette photos deux éléments de datation :
==> le journal : il indique la date à partir de laquelle la photo a été prise, au plus tôt,
==> le cachet : il indique la date à laquelle la photo a été prise, au plus tard.
Dans votre cas (et souvent, dans la plupart des cas) vous pouvez vous contenter du seul cachet de la poste, vous aurez une date "au plus tard".
Cordialement
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manuel40
Contributeur débutant
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Posté - 29 juin 2009 : 13:56:36
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merci gloran pour cette technique, c'est original je vais m'en servir |
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Posté - 29 juin 2009 : 14:04:53
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et ça portera ses fruits, dans le cas qui vous intéresse, dans 30 ans.
pour l'extinction du droit de puisage, trouvez un autre moyen  |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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manuel40
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Posté - 29 juin 2009 : 16:46:11
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AIE AIE AIE, je ne vais surement pas attendre 30ans, ça bouge chez le voisin qui a la servitude et les nouveaux propriétaires en fait sont très branchés écolos ( c'est un bon point ), l'idée qu'ils me demandent de réouvrir le puits pour y exercer leur droit de puisage via une pompe pour alimenter wc et jardin ne me réjoui pas trop.
emmanuel vous me dites de trouver un autre moyen, une photo daté du puits aujourd'hui ne semble pas vous convaincre, a quel autre moyen pensez vous ? |
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Posté - 29 juin 2009 : 17:08:18
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mais si, au contraire, une photo datée convient si elle a été prise il y a trente ans ! |
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Emmanuel Wormser
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manuel40
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Posté - 29 juin 2009 : 17:13:42
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d'accord je vous comprend mieux, sérieusement il va m'être très difficile de trouver une telle photo vous le comprendrez bien, hormis cette fameuse photo trentenaire quel autre moyen existe t il, s'il en existe un
merci |
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Posté - 29 juin 2009 : 17:16:59
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témoignages, photos aériennes IGN datées, etc...
tout il est bon. |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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