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Ha-Kao
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 Posté - 27 juil. 2011 : 08:52:34
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Bonjour,
Je suis propriétaire d'une maison, résidence principale, et souhaite mettre une partie en location, et habiter le reste.
Il s'agit du rez-de jardin. Accès indépendant, et équivalent d'un F2 (chambre, cuisine, wc et douche) le tout environ 40m².
J'aurais souhaité savoir :
- comment déterminer un prix de loyer, et calculer les charges sachant que nous avons mis un sous compteur électrique et un sous compteur d'eau sur un ballon indépendant.
- est-il préférable de louer meubler ou non
- quelle est la proportion du loyer récupérée par les impôts
- le bail porte-il obligatoirement sur 3 ans renouvelables, ou existe-il une autre forme pour une location chez l'habitant
- Comment faire payer une taxe d'habitation alors qu'elle sera Ă notre nom?
- Comment faire au niveau de l'assurance s'il y a un dégât des eaux par exemple.
VoilĂ en vrac mes questions du moment...
Merci d'avance pour les réponses!
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maoyann
Contributeur vétéran
2819 message(s)
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Posté - 27 juil. 2011 : 10:07:19
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Bonjour,
La première question que vous devez vous poser est de savoir si vous allez louer nu ou meublé : pour prendre votre décision, tout dépend de la situation de votre bien et de l'importance de la demande là où vous résidez.
Beaucoup de questions que vous posez ensuite seront dépendantes de ce premier choix. La gestion des charges, l'imposition, les conditions de durée des baux sont dépendants du mode de location que vous aurez choisis.
citation: - comment déterminer un prix de loyer, et calculer les charges sachant que nous avons mis un sous compteur électrique et un sous compteur d'eau sur un ballon indépendant.
Déterminez le prix du loyer en fonction des prix du marché sur le secteur.
citation: - Comment faire au niveau de l'assurance s'il y a un dégât des eaux par exemple.
Votre locataire devra souscrire une assurance habitation.
Un autre élément auquel vous devrez faire attention lors de la rédaction du bail, si vous avez un extérieur est la façon avec laquelle vous souhaiterez permettre à votre locataire de jouir de cet extérieur (pas du tout, une certaine zone délimitée comment, librement ...)
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Ha-Kao
Nouveau Membre
5 message(s)
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 2
Posté - 27 juil. 2011 : 10:29:10
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Bonjour,
Oui nous voulons louer en meublé. Mais nous n'avons pas déclaré au cadastre 2 habitations car au départ c'était prévu comme logement d'agrément pour les enfants. Du coup, le locataire n'aura pas de facture d’électricité ni d'eau ni de taxe d'habitation à son nom (sauf pour le téléphone). D’où mes interrogations.
Cordialement
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maoyann
Contributeur vétéran
2819 message(s)
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Posté - 27 juil. 2011 : 10:38:38
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Le fil ci-dessous répond à votre question sur la taxe d'habitation.
http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=6627
En ce qui concerne l'eau et l'électricité comme vous êtes en meublé, que vous avez des sous-compteurs, et que vous n'avez pas d'idée de la consommation en eau et électricité de vos futurs locataires, le plus juste est de faire payer des provisions sur charge que vous régulariserez annuellement. |
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seborga
Contributeur actif
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4
Posté - 28 juil. 2011 : 08:10:24
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sous-compteurs d'électricité ==> on n'a juste pas le droit de revendre cette énergie.
Ă mon avis Ha-Kao, vous ĂŞtes en train de mal commencer votre "projet de mise en location".
Je reviendrais plus tard (je dois partir) vous expliquer comment mieux attaquer votre projet si personne ne la fait d'ici lĂ . |
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nefer
Modérateur
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5
 Posté - 28 juil. 2011 : 08:36:44
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la revente d'électricité est interdite
donc soit vous louez en meublé charges comprises (et vous prenez le risque que le locataire consomme beaucoup d'électricité) soit vous faites installer un compteur par EDF
de plus ne pas oublier de faire faire les diagnostics obligatoires pour la location et les joindre au bail |
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Ha-Kao
Nouveau Membre
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6
Posté - 28 juil. 2011 : 09:12:39
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Bonjour,
Merci beaucoup pour ces réponses. Donc il faut que je commence par aller au cadastre pour séparer les 2 habitations afin qu'il y ait 2 taxes d'habitations distinctes et donc 2 assurances distinctes. Mais alors, il va y avoir 2 taxes foncières également?
S'il y a 2 "habitations" dans une, est ce que je peux toujours louer en tant que "meublé" dans ma résidence principale?
Si je n'ai pas de locataire pendant un certain temps, je devrais donc souscrire Ă une assurance pour quelques mois ou puis-je inclure dans mon assurance.
Merci beaucoup pour vos réponses précises.
Cordialement |
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Posté - 28 juil. 2011 : 09:15:38
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il y a peut-ĂŞtre une autre soluce : la "chambre chez l'habitant"...
attendons Seborga. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez Ă relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-ĂŞtre incluse dans votre contrat ! |
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maoyann
Contributeur vétéran
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Posté - 28 juil. 2011 : 12:18:16
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Quelque chose qui m'avait échappé concernant l'électricité :
Ce que je croyais :
En nu, revente d'électricité illlégale, donc contrat au nom du locataire.
En meublé, 2 façons de faire pour les charges :
- soit faire un loyer charges comprises (avec électricité comprise dans les charges)
- soit faire comme en nu, un loyer avec provisions sur charge et régularisation de celles-ci.
Mais d'après ce que vous dites, quant on fait du meublé en choisissant la formule des provisions sur charge, le contrat d'électricité doit être au nom du locataire.
Et qu'il n'y a que le contexte de location meublée avec charges comprises dans lequel on considère que la fourniture d'électricité n'est pas de la revente et donc est possible.
C'est bien ça ?
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 28 juil. 2011 : 12:20:33
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 28 juil. 2011 : 12:22:17
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 28 juil. 2011 : 12:29:19
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citation: Initialement posté par Ha-Kao
Donc il faut que je commence par aller au cadastre pour séparer les 2 habitations afin qu'il y ait 2 taxes d'habitations distinctes et donc 2 assurances distinctes. Mais alors, il va y avoir 2 taxes foncières également?
Non pas spécialement, mais il y aura une clé de répartition foncière, calculée en fonction de la division du lot principale initial. Il se peut par contre que la TEOM, fasse doublon (à vérifier) quelque peu, puisqu'elle est aussi sur la TF.
citation: Initialement posté par Ha-Kao
Si je n'ai pas de locataire pendant un certain temps, je devrais donc souscrire Ă une assurance pour quelques mois ou puis-je inclure dans mon assurance.
Disons que une fois la séparation en deux logements dans votre maison sera validé, le mieux est de contacter votre assureur et de redéfinir les terme de votre contrat.
Vous aurez ainsi d'un côté votre assurance MRH propriétaire occupant, et de l'autre côté une assurance propriétaire non occupant. |
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Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 28 juil. 2011 : 12:48:55
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Je reviens sur le commentaire de maoyann...
citation: Initialement posté par maoyann
En meublé, 2 façons de faire pour les charges :
- soit faire un loyer charges comprises (avec électricité comprise dans les charges)
- soit faire comme en nu, un loyer avec provisions sur charge et régularisation de celles-ci.
Mais d'après ce que vous dites, quant on fait du meublé en choisissant la formule des provisions sur charge, le contrat d'électricité doit être au nom du locataire.
Et qu'il n'y a que le contexte de location meublée avec charges comprises dans lequel on considère que la fourniture d'électricité n'est pas de la revente et donc est possible.
C'est bien ça ?
Je disais oui... grosso modo.
Mais en fait, vous pouvez aussi dans le cadre du forfait de charges comprises définir dans les modalités du contrat, les charges comprises et celles qui ne le sont pas, et par conséquence, elles seront supportées directement par le locataire.
Exemple : les charges comprises sont celles définies par le décret n° 87-713 du 26 Août 1987. Les autres charges individuelles (abonnements individuels, tel que l’électricité, câble TV, opérateur téléphonie, fournisseur d’accès internet, etc.) restent hors forfait, et donc à la charge du locataire.
Ne pas oublier de préciser aussi que les charges comprises peuvent être annuellement révisées, lors du renouvellement du contrat (par le jeu de la tacite reconduction), mais elles ne pourront faire l'objet d'une régularisation.
Ainsi le mieux le plus simple est de réviser l'augmentation annuel des charges comprises sur la même base d'augmentation du loyer en principal avec l'indice d'IRL.
Faute de mentionner cette particularité de révision annuelle des charges comprises, le bailleur ne pourra qu'augmenter seulement le loyer en principal sur la base de l'IRL, mais le forfait de charges comprises restera acquis sur la base du montant fixé initialement par le contrat lors de la première année.
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nefer
Modérateur
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Posté - 28 juil. 2011 : 14:55:12
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non
avec un bail comportant un loyer charges comprises, le bailleur ne peut rien réclamer au locataire en plus: tout doit être compris
mais l'abonnement EDF (ou autre) de la partie privative louée peut être au nom du locataire
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MarcM
Nouveau Membre
France
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Posté - 28 juil. 2011 : 19:08:15
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Il y a une option qui n'a pas l'air d'être approfondie. Le particulier qui loue une ou plusieurs pièces de sa résidence principale en meublé peut être totalement exonéré d'impôts sur les produits de cette location à condition :
- cela réduit la surface que vous occupez actuellement dans votre logement
- le locataire doit en faire sa résidence principale
- ne pas dépasser un certain loyer annuel hors charges (174 € / m² en Ile de France ou 127 € /m² en province)
Plus d'infos : http://www11.minefi.gouv.fr/boi/boi...11/4f111.pdf |
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Ha-Kao
Nouveau Membre
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15
Posté - 28 juil. 2011 : 22:01:55
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Bonsoir,
Merci à tous pour vos réponses précises,si j'ai bien compris, j'ai donc 2 options:
1. demander une division de la maison auprès du cadastre en remplissant les formulaire H2... car louer une chambre en meublé ne peut pas convenir vu la surface.
2. Louer en meublé plusieurs pièces de ma maison, ce qui réduit ma surface totale (mais ai-je le droit de le faire sachant que l'entrée du F2 est indépendante, et qu'il y a une cuisine, une sdb...néanmoins la cave et la buanderie seront partagées avec le locataire)
Reste à faire un bail avec des charges "au forfait" ce qui semble plus simple qui peut être révisé annuellement.
Cela permettra au locataire d'avoir une TH Ă son nom. Pour la TOEM, puis-je l'impacter au pro-rata des surfaces?
Je vais contacter mon assurance pour savoir comment procéder au mieux.
Au niveau des impôts, comment déclarer? En BIC? Il y a des abattements automatiques?
Merci beaucoup
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seborga
Contributeur actif
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Posté - 29 juil. 2011 : 07:32:26
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Me revoilĂ .
Vous avez à gérer 3 paramètres principaux. Ces 3 paramètres principaux sont : la technique, l'administratif, le domaine locatif (vide ou meublé). Vous en choisissez un et vous adaptez les 2 autres en fonction de celui que vous choisissez comme objectif majeur.
J'éliminais l'idée de la chambre chez l'habitant car cela n'est valable que si vous restez dans le cadre qui vous libère de la fiscalité, c'est à dire qu'il faut louer très bon marché.
La démarche que je recommande est de commencer par l'analyse des contraintes techniques et, si elles sont très fortes, vous en déduisez le reste. Si elles sont faibles, organisez plutôt votre projet en fonction de votre intérêt fiscal et gestion donc adaptez tout ce qui est technique en fonction du choix du type de location.
Vous avez bien cerné le paramètre administratif : faire enregistrer au cadastre et à votre assureur que votre maison comprend maintenant 2 logements identifiables. Votre intérêt est de ne pas anticiper ces enregistrements et de veiller simplement à les rendre opérationnels à la date de première mise en location.
Contraintes techniques :
- alimentation électrique : tout concevoir en respect de l'interdiction de revendre cette énergie. S'il est facile d'implanter un nouveau compteur électrique, cela vous permet d'envisager aussi bien de la location vide que de la location meublée. Si vous choisissez de mettre un compteur électrique pour ce logement vous devrez obtenir le CONSUEL donc vous serez obligé de réviser (voire refaire entièrement) l'installation électrique du logement à mettre à bail.
Si vous ne mettez pas de nouveau compteur, vous ne devez vous soucier que de l'absence de danger sur l'installation électrique actuelle du logement (loi sur le logement décent).
- alimentation en eau : vous pouvez mettre un compteur divisionnaire ou appliquer un tantième de répartition.
- autres parties susceptibles de devenir communes entre ce logement et le vôtre : il est important d'y penser et de leur donner dès le départ le "règles de fonctionnement".
Ca commence par les poubelles : pouvez-vous sortit chacun votre poubelle sur le voie publique pour le ramassage ou devez-vous n'en sortir qu'une seule ? Renseignez-vous à la Mairie. Ce petit détail qui semble infime peut vite vous pourrir la vie !
Il y a l'accès : vous sites que le logement a son propre accès (je comprends par là sa pore d'entrée). Très bien. Est-elle direct sur le domaine public ou faut-il traverse le jardin pour l'atteindre ?
Qui aura la jouissance du jardin, sera-t-il décomposé pour que chacun ait une jouissance propre ? Restera-t-il une partie commune entre les 2 logements ? ==> penser qu'il faut l'éclairer et la maintenir propre ==> comment cela sera-t-il fait ?
Comment voulez-vous que cela se passe pour le stationnement des véhicules ? N'oubliez pas que vos locataires peuvent avoir des vélos ou cyclos ==> pensez dès le départ à imposer vos règles.
Comment cela se passera-t-il pour le chauffage.
ce logement est-il branché sur une VMC commune avec votre logement ?
La liste de toutes les questions à se poser est sans fin mais l'exercice du check liste avec des réponses derrière est fortement recommandé.
Pour louer en vide, vous avez intérêt à donner le plus d'indépendance technique possible au logement. Mais si vous n'y arrivez pas, cela ne vous impose pas forcément de renoncer à la location vide. Ce à quoi vous devrez renoncer, c'est à la récupération de certaines dépenses, d'autant que vous ne pourrez pas compenser en prévoyant un loyer plus cher que "le marché local".
Si vous louez en vide pensez que vous devrez tenir la comptabilité des charges et faire les apurements annuels.
Vu sous un tout autre angle, la location meublé relève de baux de 1 an. La location vide relève de bau de 3 ans. Le choix va dépendre beaucoup de votre capacité à vous "priver" de ce logement.
La fiscalité est toujours assez lourde, surtout si vous n'êtes pas déjà un gros contribuable. On ne peut pas vous indiquer la proportion entre le montant du loyer et la fiscalité qui en découlera car cela dépend aussi de vos autres critères fiscaux (nombre de parts, salarié ou pas etc.).
Dans tous les cas (location vide ou meublée), votre locataire aura le devoir de souscrire une assurance multirisques habitation et responsabilité civile.
En mécanisme de location de chambre chez l'habitant, la totalité de la taxe d'habitation reste bien souvent à la charge du propriétaire car les locataires restent souvent bien moins d'un an. En principe ces locations ne sont jamais de longue durée mais elle relève de la législation du meublé ce qui vous contraint à signer des baux de 1 an ou 9 mois "étudiant".
Charges "forfaitaires" des meublés : le principe est qu'on ne sait pas ce qui relève de la part loyer et de la part charge dans le montant. On ne fait pas de décompte annuel. On ne peut pas indexer le loyer car l'indexation ne doit porter que sur la part loyer (or on ne la connaît pas). Mais le bail est d'un an. Rien n'interdit au propriétaire de faire une nouvelle proposition de prix à chaque échéance du bail (avec le respect de préavis pour cette information) et le locataire accepte ces nouvelles conditions de prix ou quitte les lieux (en donnant son préavis).
Tout cela n'est quand même pas si compliqué. Il faut d'abord du bon sens, de la méthode et de la clarté. Tous les efforts de la préparation d'un tel projet seront très vite récompensés par l'absence de risque de différend entre le propriétaire et le locataire. Pensez à vous mettre dans la peau d'un locataire pour donner des réponses à toutes vos questions techniques lors de la préparation de votre projet. Votre meilleur projet sera celui qui équilibre bien les intérêts propriétaire/locataire.
Si votre maison se situe dans une zone à forte fréquentation touristique, n'oubliez pas la location saisonnière si vous êtes facilement présent (pour le turn over) pendant la saison qui rapporte. Faut aimer, c'est du boulot mais cela peut se révéler serein et lucratif. |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 29 juil. 2011 : 19:41:19
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citation: Initialement posté par nefer
non
avec un bail comportant un loyer charges comprises, le bailleur ne peut rien réclamer au locataire en plus: tout doit être compris
??? Tout ce qui dépends du décret n° 87-713 du 26 Août 1987, OK. Mais le reste est, disons, facultatif.
Exemple quid de la facture de téléphone ou de l'abonnement triple-play, internet+tv+téléphone ? Ce sont bien des charges individuels hors charges comprises.
Exemple : ce n'est pas parce qu'il y a un téléphone fixe dans l'EDL entrant que je fourni la ligne en plus au locataire, et que je paie ses communications téléphoniques.
citation: Initialement posté par nefer
mais l'abonnement EDF (ou autre) de la partie privative louée peut être au nom du locataire
Ben c'est ce que je dit ? Ou me suis-je mal exprimé ?
Ha-Kao n'est pas obligé d'inclure l'électricité dans son forfait charges comprises : cette charge pouvant être directement facturé au locataire par EDF.
Il faut donc bien définir sur le contrat ce que l'on entend par charges comprises afin d'éviter toute ambiguïté entre le bailleur et le locataire.
N'oubliant pas que les termes & conditions d'un bail meublé ne sont pas régis par la loi Mermaz. |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 30 juil. 2011 : 16:11:37
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A mon avis, Seborga a bien résumé la situation, en faisant le tour de différents aspects qui reste évidement à approfondir pour Ha-Kao
Mais il y a un truc qui toutefois mérite quelques éclaircissements
citation: Initialement posté par seborga
Charges "forfaitaires" des meublés : le principe est qu'on ne sait pas ce qui relève de la part loyer et de la part charge dans le montant.
Si quand même un peu. Vous ne fixez pas des charges comprises à l’envolée.
Certes, il est cependant plus simple, d'établir un niveau de charges comprises pour une location meublée située en copropriété, le syndic envoyant après approbation des comptes annuelles, un relevé du décompte de charges afférent au lot et incluant tant une répartition sur les tantièmes/lot par rapport au tantièmes généraux de l'immeuble qu'une répartition des charges imputables au locataires (récupérables) et celles des charges imputables seulement au propriétaire du lot concerné.
Donc déjà cela donne une idée, surtout si dans le cadre du contrat de bail meublée avec le forfait de charges incluses, il est bien précisé et signifié que justement les charges comprises sont celles applicables au décret du 26 Août 1987. Et dans ce cas là avec une définition claire des charges comprises, les autres charges individuels et hors forfait reste donc à la charge du locataire.
Le hic se pose donc plus dans le cadre de Ha-Kao, dans la mesure, où il s'agit d'une monopropriété géré par lui même. C'est donc à lui que revient l'opération d'établir une répartition entre son logement et celui qu'il compte louer, et de formaliser cette répartition selon la méthode de calcul qu'il jugera la plus rentable.
Ainsi, certes il peut répartir proportionnellement et au pro-rata de la surface habitable, ou il peut aussi faire une répartition par type de logement. Exemple : d'un côté il occupe un T6 et de l'autre il loue un T3; dans ce cas il peut faire une clé de répartition simplifiée de 2/3 pour lui et 1/3 pour son locataire.
Il peut tout aussi bien faire une clé de répartition en fonction du nombre d'occupants chaque logement, ce n'est pas interdit. De fait si il est seul à occuper son logement T6, mais qu'il y a 4 locataires (père+mère+2enfants) qui occupe le T3, la clé de répartition basée sur le nombre d'occupants dans chaque logement est plus appropriée ou plus judicieuse que la simple répartition aux tantièmes.
C'est donc au bailleur d'une location meublée de fixer la règle (dé préférence contractuellement) des répartitions de charge en vigueur, selon sa méthode et ses calculs. Quand bien même, cette répartition pourrait être ultérieurement contestée par le locataire (ce qui est aussi sont droit). Mais cette répartition ayant été mentionnée préalablement sur le contrat de location, le locataire ne pourra pas prétendre ne pas avoir une idée sur la méthodologie de calcul des charges comprises, qui plus est, je le répète si sur le contrat les charges comprises sont elles mêmes clairement définies.
citation: Initialement posté par seborga
On ne fait pas de décompte annuel.
??? Certes fiscalement, le loyer avec charges incluses est traitée de manière global.
De même si votre locataire fait une demande d'aide au logement à la CAF, dans le cadre d'une location meublée avec charges (incluses ou pas, d'ailleurs), la prestation de l'allocataire sera calculée sur la globalité (loyer+charges) de la dépense d'hébergement. Alors qu'en location vide, la CAF calcul la prestation d'allocation logement du locataire sur la base du loyer hors charges.
Mais le bailleur qui lui souhaite toutefois savoir où il va, devrait de lui-même s'efforcer de faire un calcul proportionnelle du cout des charges du meublé qu'il met en location. Sinon autant dire qu'un loyer mensuel de 10€ avec 640€ de charges comprises, serait du kif-kif avec un loyer mensuel à 600€ et 50€ de forfait de charges/mois ? Mathématiquement, c'est cohérent. Fiscalement cela n'a pas d'incidence (la somme perçu reste 650€/mois). Pour la CAF et l'allocation logement du locataire, idem, ce qui compte étant la dépense locative mensuelle globale du locataire.
Mais pour le bailleur qui souhaite gérer son immobilier locatif, je pense que cela a une incidence certaine, pour certaines prises de décisions.
citation: Initialement posté par seborga
On ne peut pas indexer le loyer car l'indexation ne doit porter que sur la part loyer (or on ne la connaît pas). Mais le bail est d'un an.
Là c'est légèrement faussé : Le bail est d'un an, mais il est renouvelable.
Donc ON (qui est loin d'être con, à contrario de l'expression française) peut très bien indexer le loyer d'une location meublée, mais il faut que la clause d'indexation soit rédigée dans le contrat. La règle étant celle de l'IRL.
De même, le contrat peut (et doit) mentionner l'indexation du forfait de charges comprise : idem, pour simplifier, on peut appliquer l'augmentation dur la base de l'IRL concernant cette augmentation forfaitaire. Mais cela doit impérativement être rédigé dans le contrat. Faute de quoi, effectivement seulement la proportion dû au loyer est indexable sur la base de l'IRL.
citation: Initialement posté par seborga
Rien n'interdit au propriétaire de faire une nouvelle proposition de prix à chaque échéance du bail (avec le respect de préavis pour cette information) et le locataire accepte ces nouvelles conditions de prix ou quitte les lieux (en donnant son préavis).
C'est très litigieux de pratiquer de la sorte, voire risqué si le locataire est procédurier.
En effet, si il y a une clause de renouvellement et que les clauses d'indexation ne sont pas fixées, je ne pense pas que le tribunal accpetera la méthode de Seborga.
Exemple d'un bail meublée qui initialement prévoit 650€ de loyer + un forfait charges comprises de 50€. Soit un loyer+CC de 700€/mois.
Arrive l'échéance annuelle, le locataire décide de rester, Or le bailleur trois mois auparavant fait une nouvelle tarification dans le cadre de la reconduction. Tirons donc par les cheveux, le loyer augmente proportionnellement à l'IRL. Mais le forfait de charges mensuelles passe de 50€ à 100€/mois.
Le locataire accepte l'augmentation de loyer, mais refuse l'augmentation du forfait de charge ainsi nouvellement proposée, puisqu'il n'a jamais été spécifié dans le contrat de bail meublée que le forfait passerait du quitte au double en cas de renouvellement.
Qui aura gain de cause devant les tribunaux d'après vous ?
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Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
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Luc Standon
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Posté - 30 juil. 2011 : 16:23:46
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citation: Initialement posté par Ha-Kao
Cela permettra au locataire d'avoir une TH Ă son nom. Pour la TOEM, puis-je l'impacter au pro-rata des surfaces?
Cela va dépendre laquelle des deux options vous choisissez.
Si c'est l'option 2, la TEOM sera calculé sur votre TF, mais c'est le servcie des impôts qui va vous indiquer dans quelle proportion : il y aura un indice pour le logement 1 et un second indice pour le logement 2, après c'est l'histoire d'un simple produit en croix pour connaitre le montant exact afférent à chaque logement.
citation: Initialement posté par Ha-Kao
Au niveau des impôts, comment déclarer? En BIC? Il y a des abattements automatiques?
Le meublé se déclare en BIC de toute façon, après comme l'explique seborga au niveau de la fiscalité il y a des variables à prendre en considération selon votre niveau d'imposition :
citation: On ne peut pas vous indiquer la proportion entre le montant du loyer et la fiscalité qui en découlera car cela dépend aussi de vos autres critères fiscaux (nombre de parts, salarié ou pas etc.).
Mais sachez qu'il existe le BIC réel, le simplifié, et le régime micro-BIC. C'est à vous de voir en fonction de ce qui vous arrange le plus au niveau fiscal. |
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Ha-Kao
Nouveau Membre
5 message(s)
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Posté - 05 août 2011 : 15:07:17
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Ouh là là , merci pour toutes ces précisions.... à vouloir faire simple, je commence à voir qu'il faut vraiment tout verrouiller de tous les côtés afin d'être protégé dans le cas d'éventuels soucis avec un locataire tatillon. Il faut bien se renseigner et lire les textes qui sont souvent sujets à interprétation.
Nous avons séparés l'installation électrique et obtenus 2 consuels, donc cela ne sera pas un problème pour mettre un compteur extérieur, sauf le prix de l'installation et de la mise en service qui est un frein non négligeable (dans les 800 euros si je me souviens bien).
Effectivement, il faut que je regarde bien le niveau fiscal... car finalement, c'est aussi une part très importante à prendre en considération.
Est ce que je peux finalement choisir l'option de louer une partie de la maison en meublé, en abaissant le loyer mensuel et augmentant les charges afin de garder la même enveloppe globale mais surtout de pouvoir être exonéré d'impôts. (174 € / m² en Ile de France ou 127 € /m² en province).
Cela m'Ă©viterai bien des paperasseries, de l'argent et surtout beaucoup de temps.
Au niveau de l'assurance, mon assureur me dit que je peux prendre une extension à mon assurance actuelle qui couvrira les éventuels dégats des eaux et autres, dans la partie louée.
Cordialement
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