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no22
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 Posté - 28 juin 2009 : 20:55:26
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bonsoir à tous(tes)
Voici mon problème et mes questions (bonne lecture)
Voilà la quatrième année que je loue une maison non meublée à un couple avec deux grands enfants, tout d'abord par l'intermédiaire d'une agence avec laquelle j'ai eu des problèmes et que j'ai virée depuis fevrier 08. Depuis cette date je m'occupe donc de la gestion. il n'y a pas d'assurance pour loyers impayés.
Depuis leur arrivée j'ai eu des retards concernant le paiement des loyers. Avec pas mal de temps et beaucoup de patience j'ai réussi à rattraper le retard. J'ai accepté d'être payé le 15 du mois en cours et non plus le 1er, j'ai réussi à être payé par virement et je perçois directement les ALF de la CAF.
Depuis novembre 08 il me manque un peu plus de 800 euros qui correspond à trois mois de leur part de loyer.
Lettre de rappel, arrangement, mise en demeure n'ont eu aucun effet, et aucune nouvelle des locataires.
En avril j'ai fait appel à un huissier qui a délivré un commandement de payer et la seulement les locataires m ont appelé pour me dire qu'ils avaient deux mois pour payer. En reposant une fois de plus des questions j'ai enfin eu des réponses: ils font l'objet d'un plan de surendettement, M. travaille en intérim, Mme perçoit une allocation pour adulte handicapé (quand on la voit elle parait en bonne santé !!)
La CAF , a qui j'avais expliqué les retards les a contactés, mais les locataires ont refusé une aide supplémentaire !!!
Aujourd hui les deux mois de délai sont passés et la somme n'a pas été régularisée ( je précise qu'ils me versent toujours les loyers). J'ai demandé à l'huissier de les assigner au tribunal pour l application de la clause résolutoire prévu dans le bail. L'audience est au mois de septembre.
Voilà mes questions:
1 / Comment se passe une audience au T.I , a t on un droit de parole, a t on une explication avec les locataires ?
2 / A part le bail, les differents courriers que j'ai envoyés aux locataires et le commandement de payer de l huissier quels autres documents dois-je présenter à l'audience ?
3 / Est ce utile de faire appel à un avocat
4 / Quels sont les frais de l'audience
5 / Quels sont les recours de mes locataires, j'ai conscience que je vais certainement les "loger" pendant la trève hivernale
6 / Ils sont de mauvaise foi, j 'espère que le juge va s'en apercevoir et me donnera raison , mais de quoi peut il décider ?
J'attends vos réponses , votre expérience avec impatience
Merci
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vero1901
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Posté - 29 juin 2009 : 10:25:40
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je ne voudrais pas vous decourager, mais ca m'etonnerait que la mauvaise foi de vos locataires soit reconnue
en effet, meme s'ils ont un arriere, ils continuent de payer leur loyer malgré une situation financiere difficile
a mon avis, vos locataires vont obtenir un echeancier sur 24 mois maxi pour apurer leur dette
de ce fait, la clause resolutoire ne sera acquise que s'ils ne respectent pas cet echeancier
cela signifie que vous aurez un jugement vous accordant la resolution du bail mais qu'elle sera suspendue durant deux ans (ou le delai fixé par le juge)
Par consequent, tant que les locataires paieront leur loyer + echeancier pour apurer la dette, vous ne pourrez pas les expulser
et, si le plan d'apurement est bien respecté, a son terme, la clause resolutoire sera reputée n'avoir jamais ete acquise et le bail se poursuivra normalement
Consolation : si les locataires ne respectent pas leurs engagements, vous n'aurez pas besoin de repasser devant le juge : vous pourrez lancer la procedure d'expulsion immediatement en application du jugement
Sinon, le deroulement de l'audience :
- vous serez convoque, ainsi que vos locataires
- vous serez entendu, vos locataires aussi
la procedure est orale, mais vous pouvez (devez) apporter tous vos justificatifs (prevoyez en 3 ex : un pour le juge, un pour vos locataires et un pour vous)
- la presence d'un avocat n'est pas obligatoire, mais peut etre conseillée si vous craignez de ne pas savoir vous expliquer
- la procedure est gratuite (sauf si vous prenez un avocat) mais vous pouvez demander que les depens soient a la charge des locataires (frais d'huissier notamment), ainsi que le versement d'une somme au titre de l'art 700
Vous pouvez interroger votre huissier : il a l'habitude de ce genre de procedure et pourra vous conseiller sur les sommes a reclamer
PS : pour percevoir l'AAH, il est inutile que "cela se voit" physiquement ... les pathologies donnant droit a cette allocations etant multiples et certaines etant "invisibles" a l'oeil nu 
edité : orthographe |
Édité par - vero1901 le 29 juin 2009 20:39:01 |
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no22
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 2
Posté - 29 juin 2009 : 11:22:10
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Merci Véro pour vos réponses claires
Vos réponses m'amènent à quatre autres questions si vous le voulez bien
- dans le cas d'un ultime délai pour payer attribué par le juge même de 24 mois comme vous l'avez laissé entendre, si un versement n'est pas respecté dois-je quand même attendre la fin du délai pour intervenir ou puis je le faire dès qu'ils ne respectent pas le plan d'apurement
- quelque soit la décision rendue par le juge, celà suspend-il toute augmentation du loyer à la date anniversaire du bail, c'est gonflé certes mais en 4 ans je n'ai jamais augmenté et vu que mes locataires ne me loupent pas....
- si je demande ces jours ci à mes locataires par A.R de me fournir l'attestation d'assurance de l'habitation et que je n'ai aucune réponse d'ici la date d'audience puis je en faire mention au juge. (en fait je ne leur ai demandé le document que la première année mais vu à qui j'ai à faire....)
-si comme vous dites le plan d'apurement peut durer deux ans, pourrais -je me servir de tous les documents , mises en demeure, injonction de payer de l huissier et assignationau tribunal... pour ne pas reconduire le bail pour faute du locataire comme la loi le prévoit, même si la dette n'existe plus (fin du bail mars 2012)
Je rebondis sur l'AAH , il est vrai que certain handicap ne se voit pas (si la bétise est un handicap alors ma locataire touche le gros lot). Quand on sait que ses locataires touchent plus de 1000 euros de prestation par la CAF et qu'ils osent vous dire qu'ils sont partis l'an dernier en vacances alors que vous, vous devez rembourser un prêt + des loyers impayés ça fait quand même râger...
Merci pour vos futures réponses
J'espère que les questions ne sont pas trop pointues
Merci pour vos réponses
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vero1901
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Posté - 29 juin 2009 : 12:33:16
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pour repondre a vos questions :
citation:
- dans le cas d'un ultime délai pour payer attribué par le juge même de 24 mois comme vous l'avez laissé entendre, si un versement n'est pas respecté dois-je quand même attendre la fin du délai pour intervenir ou puis je le faire dès qu'ils ne respectent pas le plan d'apurement
au premier manquement de vos locataires, vous pouvez reprendre la procedure d'expulsion (qui n'est que suspendue)
cela signifie donc que vous n'avez pas a attendre la fin du delai, heureusement pour vous
citation:
quelque soit la décision rendue par le juge, celà suspend-il toute augmentation du loyer à la date anniversaire du bail, c'est gonflé certes mais en 4 ans je n'ai jamais augmenté et vu que mes locataires ne me loupent pas
cela n'a rien a voir :
le bail se poursuit normalement
donc, vous pouvez indexer le loyer a la date d'echeance
... et si vous ne l'avez pas fait jusqu'a present, vous etes en droit de reclamer l'arriere (sauf si vous y avez renonce par ecrit)
toutefois, sachez que le juge accordera automatiquement des delais a vos locataires pour ces regularisations, car il pourra considerer que c'etait a vous de gerer votre bien en bon pere de famille, et que, par consequent, vous ne pouvez exiger le paiement de l'arriere du jour au lendemain
citation:
si je demande ces jours ci à mes locataires par A.R de me fournir l'attestation d'assurance de l'habitation et que je n'ai aucune réponse d'ici la date d'audience puis je en faire mention au juge. (en fait je ne leur ai demandé le document que la première année mais vu à qui j'ai à faire....)
en effet, vos locataires doivent etre assurés
donc, demandez par LRAR et, le defaut d'assurance pourra etre invoque comme manquement supplementaire, mais cela n'entrainera pas la resiliation du bail
en effet, pour que la clause resolutoire du bail soit acquise pour ce motif, il faudrait faire commandement par huissier de justifier de l'assurance
A defaut de justificatif sous un mois, la resolution du bail pourra etre demande au tribunal (nouvelle procedure)
dans les faits, le locataire s'assure durant le delai imparti... et le bailleur ne peut plus rien faire 
citation:
-si comme vous dites le plan d'apurement peut durer deux ans, pourrais -je me servir de tous les documents , mises en demeure, injonction de payer de l huissier et assignationau tribunal... pour ne pas reconduire le bail pour faute du locataire comme la loi le prévoit, même si la dette n'existe plus (fin du bail mars 2012)
tout a fait :
il a ete jugé qu'un congé pour motif serieux et legitime etait tout a fait valable, meme si le locataire n'avait plus d'arriere au jour du congé...
je recherche l'arret et je vous le mettrais
bon, voici l'arret :
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...4&fastPos=11 |
Édité par - vero1901 le 29 juin 2009 12:43:13 |
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no22
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4
 Posté - 29 juin 2009 : 13:01:05
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Encore merci Véro
C'est vrai que la procédure risque de prendre un peu de temps mais comme je vous l'ai dit j'ai un peu plus de 2 ans devant moi pour en dernier recours ne pas reconduire le bail.
Je pense que vous avez raison concernant la décision du juge sur un plan d'apurement et non sur l'application stricte de la clause résolutoire figurant dans le bail pour non paiement et c'est bien dommage
Dernière question concernant ce plan, c'est le juge qui, le jour de l'audience définit ce plan d'apurement ainsi que la somme et la fréquence du remboursement ? ou est ce à moi de contacter une nouvelle fois les services de la CAF pour que eux gère celà ?
Et pour l'assurance si je n'ai pas de nouvelles des locataires (je vais leur envoyer un courrier en AR sans concours à huissier) ce sera toujours un point en plus pour moi devant le juge.
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Posté - 29 juin 2009 : 19:02:17
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citation: ils font l'objet d'un plan de surendettement Attention,pour moi la procédure est toute à fait différente puisqu'il y a une demande de plan de surendettement. Si il est accordé, vous savez a quoi vous en tenir, amis si il ne l'est pas, c'est que vous etes dans la phase qui peut durer 12 à 18 mois pendant laquelle la Banque de France qui n'en n'a pas grand chose à faire prend tout son temps pour établir le plan, en faisant semblant d'ignorer que les échéances en cours alourdissent le fadreau.
Globalement vous pourrez tenter tout ce que vous voulez, mais normalement vous n'avez pas le droit d'agir.
Il arrive souvent que le plan en question favorise le bailleur au détriment des organismes de prets genre cofinoga ou autres. En ce cas, vous pourriez etre favorisé et n'avoir pas a envisager d'action complémentaire donc rien a payer; En revanche, ne vous attendez pas a etre remboursé de la somme due avant deux ou trois ans, parfois jamais.
Si on ne vous a pas encore demandé votre avis à la Banque de France (je redis qu'ils prennent vraiment beaucoup de temps)... vous pouvez vous opposez au plan de surendettement mais seulement au motif que vos locataires sont malhonnetes ou qu'ils mentent. Ne pas payer un loyer n'est pas de la malhonneteté. En revanche, user de faux documents, induire en erreur en serait. En général, il est difficile apparamment de refuser le plan de surendettement qui s'impose donc a vous.
Dans un premier temps , le plan est contractuel, et bien sur les banques le refusent, puisqu'elles n'obtiennent rien. C'est donc cela qui repousse le dossier a un second examen et avec un plan entériné par le tribunal, lequel... ne vous convoque d'ailleurs jamais, drole de facon de faire... |
Édité par - ribouldingue le 29 juin 2009 19:20:48 |
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Posté - 29 juin 2009 : 19:08:54
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citation: au premier manquement de vos locataires, vous pouvez reprendre la procedure d'expulsion (qui n'est que suspendue) Certes peut-etre, mais le locataire peut tres bien demander un nouveau plan d'apurement si le premier n'est pas 'tenable'. Et meme si au bout du compte ca ne se fait pas, c'est autant de temps gagné pour lui pour l'examen de son dossier, le passage en commisions à la Banque de France, etc...
Attention à ce que la procédure de surendettement ne suis absolumùent pas la même voix que la procédure d'obtention de la calsue résolutoire. On parle bien de deux juges différents dans cette histoire. |
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vero1901
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7
Posté - 29 juin 2009 : 20:18:26
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Ribouldingue :
j'avais compris que le plan de surendettement avait ete valide...
et que la dette de loyer s'etait creusée depuis... 
sinon, il me semble difficile de redeposer un plan d'apurement si n°22 se "contente" de reclamer les 800e d'arrieres et qu'il "oublie" le rappel d'indexation (ce qui fait une echeance de 33e mensuels - je ne suis pas certaine que cette somme suffise a justifier un nouveau plan d'apurement  ) |
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no22
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Posté - 29 juin 2009 : 20:40:09
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Cher Ribouldingue
Vous me remettez le moral dans les chaussettes
je n'ai pas compris toutes vos explications mais je pense que vous n'avez pas compris les miennes, mes locataires font déjà l'objet d'un plan de surrendettement qui d'après leurs dires touche à sa fin.
donc je pense ne pas être concerné par vos explications.
Un autre doute me passe cependant à l'esprit :
Et si le compagnon de ma locataire(ils ne sont pas marié) (le bail et au nom de M. X et Mme Y)n'est pas au courant de mes divers courriers , de celui de l huissier et de l'assignation en justice, celui peut il être néfaste pour moi.
il est vrai que tous mes courriers en AR me reviennent signés que de Mme, ne devrai je pas m'assurer que M. est bien au courant de toute l'affaire?
Merci néammoins pour vos explications |
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Posté - 29 juin 2009 : 20:48:00
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Comment ca, d'après leurs dires?
Leur plan de surendettement date donc d'un temps d'avant votre bail?
Si ces personnes ont un plan de surendettement validé, et qu'ils se sont engagés a de nouvelles dépense (un nouveau bail), ce n'est plus très honnete, et ca complique en outre les choses, mais il est vrai que rien ne les en empêche.
Pour les RAR, avez-vosu écrit Monsieur et Madame, ou Monsieur ou Madame? Si c'est MOnsieur et madame et que cela n'est signé que de l'un d'entre eux, en effet, c'est un peu raté. Le postier n'a pas fait son boulot.
Le mieux est d'envoyer deux RAR, un chacun. |
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no22
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Posté - 29 juin 2009 : 21:15:38
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Mais je pense que oui Ribouldingue, et je n'étais au courant de rien jusqu'il y a deux mois ou j'ai tapé plus ou moins du poing sur la table pour avoir des réponses à mes questions et c'est là que j'ai appris l"existence de ce plan et je vous rappelle qu'à l'origine c'est une agence qui m'a mis ces gens dans ma maison.....
donc d'après vous tous les courriers que j'ai envoyé peuvent ne pas être pris en compte par le juge , dans un couple non marié ou même marié ce n'est quand même pas ma faute si l'un cache des choses à l'autre?
est ce qu'il faut que je parle de mes doutes à l'huissier pour que lui aussi envoie un courrier à chacun d'eux?
et dois je me rendre sur place pour savoir si Monsieur est réellement au courant de toute la situation ? ( ce dont je doute de plus en plus) |
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Ankou
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Posté - 29 juin 2009 : 21:59:39
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Le mieux est d'envoyer deux RAR, un chacun.
Ce n'est pas mieux, c'est indispensable!
Le bail n'est pas au nom de Mr et Mme X, mais de MrY et de MmeZ, donc autant de LRAR qu'il y a de locataires. |
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nefer
Modérateur
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Posté - 29 juin 2009 : 22:35:09
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il faudrait demander par courrier RAR à l'agence copie de TOUS les documents demandés aux candidats locataires AVANT la signature du bail( 3 derniers bulletins de salaire, avis d'imposition, RIB, quittance EDF, contrat de travail...... pour chacun des co-locataires)
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vero1901
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Posté - 29 juin 2009 : 22:49:38
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si le commandement de payer etabli par l'huissier a ete etabli aux noms de Mr ET Mme (meme en un seul acte), c'est OK pour vous
par contre, si seule Mme a recu les LRAR et que le commandement n'a ete etabli qu'a son nom ... la procedure engagee n'est pas opposable envers Mr
donc, voyez en urgence avec l'huissier ce qui a ete fait |
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no22
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Posté - 29 juin 2009 : 22:50:12
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cher Nefer,
Impossible vu les relations que j'ai eu avec cette agence, je l'ai virée en faisant le forcing, pour faire bref je suis resté dans l'agence un samedi à 18 h 30 en leur expliquant que je ne la quitterai qu'avec un chèque correspondant à 4 mois de loyer impayé à l époque. Au bout de 20 mn je ressortais avec mon chèque !!!!!!!!!!!!
Le mardi suivant l'agence recevait un courrier en recommandé comme quoi je la remercié ( ce n'était pas les mêmes termes)
Quand j'y suis retourné j'ai seulement récupéré la copie conforme du bail pensant que je n'avais besoin de rien d'autre et maintenant je m'en mords les doigts
je me vois mal y retourner plus d'un an après coucou c'est moi j'ai besoin de tous les justificatifs.
Autres solutions à me proposer ?
merci quand même |
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vero1901
Nouveau Membre
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Posté - 29 juin 2009 : 23:00:41
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le dossier complet des locataires vous "appartenant"...
vous pouvez retenter le "squat" de l'agence pout obtenir TOUT le dossier  |
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no22
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 Posté - 29 juin 2009 : 23:07:47
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Vous avez raison Véro mais là je ne m'en sent pour l'instant pas capable , à l'époque j'étais bien remonté pour récupérer mon argent, là il suffit qu'ils me disent qu'ils n'ont plus rien , ce qui m'étonnerait bien sûr, et je me retrouve comme un con
mais l'idée est bonne je vais y réfléchir  |
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no22
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Posté - 29 juin 2009 : 23:25:38
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Nefer,
j'ai sous les yeux le commandement de payer les loyers rédigé par l'huissier et sur lequel le nom de M. X et Mme Y est annoté
Par contre et la je n'avais pas tout vu, à la fin du commandement j'ai un procès verbal signifié à M. X et un second signifié à Mme Y.
Les deux sont identiques je vous en reproduit le contenu
"cet acte a été remis par Huissier dans les conditions ci dessous indiquées, et suivant les déclarations qui lui ont été faites.
- au domicile du destinataire dont la certitude est caractérisée par les éléments suivants:
le nom du destinataire sur la boite aux lettres
- la signification à la personne même du destinataire de l'acte s'avérant impossible pour les raisons suivantes :
absence momentanée
N'ayant trouvé à ladite adresse aucune personne susceptible de recevoir la copie de l'acte ou de me renseigner cet acte a été déposé en notre Etude sous enveloppe fermée, ne comportant d'autres indications que d'un côté le nom et l'adresse du destinataire de l'acte et de l'autre le cachet de mon Etude sur la fermeture du pli.
Un avis de passage daté de ce jour, (23 avril) mentionnant la nature de l'acte le nom du requerant a été laissé au domicile du signifié conformément à l'article 656 du nouveau code de procédure civile.
La lettre prévue par l'article 658 du n.c.p.c contenant copie de l'acte de signification a été adressée le jour même ou au plus tard le premier jour ouvrable"
je sais que Mme Y a eu cet acte car c'est elle qui m'a téléphoné à l'issue, mais comment être sûr que son mari en a eu connaissance. l huissier aurait il pu donner le courrier de M. X à Mme Y vu qu'ils vivent maritalement ? |
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Ankou
Contributeur vétéran
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Posté - 30 juin 2009 : 06:59:57
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citation: Initialement posté par no22
. l huissier aurait il pu donner le courrier de M. X Ã Mme Y vu qu'ils vivent maritalement ?
Le facteur, peut-être, mais pas l'huissier |
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nefer
Modérateur
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19
Posté - 30 juin 2009 : 07:26:29
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il semble que personne n'étant présent dans les lieux, l'huissier a donc laissé un avis de passage suivant les règles de la procédure
une copie en lettre simple est ensuite adressé à chaque destinataire
concernant votre dossier locatif vous oubliez qu'il vous apartient
vous devriez faire un RAR au gérant de cette agence avec mise en demeure de vous adresser sous 8 jours le dossier complet de solvabilité demandé aux candidats locataires AVANT la signature du bail (3 derniers bulletins de salaire, avis d'imposition, RIB, quittance EDF, contrat de travail., copie de la pièce d'identité.,attestation d'assurance.... pour chacun des co-locataires) . vous précisez aussi qu'à défaut de réception de ces documents vous saisirez la juridiction compétente |
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no22
Contributeur actif
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20
Posté - 30 juin 2009 : 08:17:18
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J'ai bien compris Nefer, quelle est selon vous la juridiction compétente pour traiter ce genre de litige car vous savez cette agence est vraiment malhonnête pour rester poli ( des renseignements glanés à droite à gauche j'ai appris qu'elle faisait croire à des propriétaires que leur bien été loué afin de récupérer chaque mois des frais de gestion alors que personne n'était das les lieux....) et concernant les loyers elle prétextait que les locataires avaient des petites difficultés mais que tout allé rentrer dans l'ordre. Me concenant j'ai eu jusqu'à 4 mois de retard ( j'avais bien des locataires) et le jour où j'ai compris qu'on me prenait pour un imbécile j'ai fais comme expliqué ci dessus le forcing pour récupérer mes loyers !!!!
Je doute très franchement que cette agence ait pris le soin de vérifier tous les documents nécessaires concernant ces locataires, il est vrai me dirait vous que j'ai été un peu léger voir négligeant sur la chose mais à l'époque, étant novice, je voulais passer par une agence pour ne pas avoir de soucis. Et voilà où j'en suis.
Donc Nefer, pour en revenir à ma petite histoire, pensez vous que mon dossier existe toujours + d'un an après, si l'agence me dit qu'il a été détruit je n'ai pas trop de recours.
Qu en pensez vous ?
je peux peut être évoquer également la saisie de la DGCCRF ?
Et pour revenir à mes locataires, il se peut donc que Mme ait intercepté le courrier de l huissier adressé à M. et que celui ci ne soit au courant de rien.
Rassurez vous je ne suis pas en plein délire mais j'ai des locataires non procéduriés mais apparemment assez "tordus" surtout Mme.
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