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guesde
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 Posté - 07 août 2011 : 18:59:34
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Bonjour,
A l'AG nous allons proposer le changement de notre syndic je pense qu'il serait prudent de faire contrôler les compte par un cabinet exterieur comment pratiquer la majorité du CS suffit-il ? pour faire intervenir ce cabinet. Merci de vos renseignements.
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Posté - 07 août 2011 : 20:02:54
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guesde : pourquoi la mise en concurrence du syndic à la prochaine AG vous empecherai de vérifier les comptes comme le CS a du le faire chaque année ??
Un controle sérieux doit faire apparaitre au CS des anomalies, des mauvaises saisies, des erreurs, ......
Pour faire une vrai et sérieuse verif. le controle des factures n'est qu'une partie de ce controle. Il faut également faire un rapprochement bancaire avec le grand livre et les relevés du compte du SDC ( plus difficile avec un compte unique), vérifier tous les contrats en cours, vérifier les comptes trvaux et les annexes obligatoires. Vérifier également que les décisions de 'lAG ont été bien éxécutées. Vérifier l'état des tous les contentieux : impayés de charges et le suivi du syndic, avocats, trvaux, ......
La loi autorise au CS de consulter des professionnels ( trvaux, comptabilités). les frais de ces conseils sont des charges de copropriété, le syndic n'a pas à les refuser; seule l'AG pourrait le faire en cas d'abus ou de frais somptuaires hors mission du CS !!!
C'est à l'AG a adopter les comptes du Syndicat. Si le CS fait des réserves dans son rapport annuel joint à la convocation avec l'ODJ sur les comptes, en précisant les écritures ou la gestion posant problèmes, les copropriétaires pourront rejetter ou non ces écritures.
VOus pouvez également adhérer à une association de copropriétaires comme l'ARC qui pouura assister le CS dans sa vérification des comptes.
Si le syndic sortant n'est pas renouvelé, le nouveau devra saisir la comptabilité, et c'est un moyen de faire une nouvelle vérification ligne par ligne sur chacune des écritures fournies par l'ancien syndic par le comptable du nouveau syndic. Au CS de vérifier tout cela, dès que les comptes seront saisis, avec le noubveau syndic.
guesde : pourquoi dépenser pour vérifier les comptes du dernier exercice, si vous n'avez jamais eu de problèmes avant et sans avoir payé un cabinet comptable ,qui vous demandera beaucoup d'explications sur ces comptes ? |
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felix1930
Contributeur vétéran
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Posté - 08 août 2011 : 15:33:33
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l'article D27 précise que le CS peut,pour l'exercice de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix
ce qui ne veut pas "dire" qu'une personne extérieure à la copropriété puisse aller en les bureaux du syndic pour effectuer un contrôle des comptes
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JPM
Modérateur
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Posté - 10 août 2011 : 10:05:51
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Dans le même sens que Felix 1930, j'ai soulevé en 2004 la question e la modification de rédaction de l'article D 27 par le décret du 27 mai 2004.
Le Ministère du logement a répondu que l'intervention d'un contrôleur extérieur devait être " négociée avec le syndic " !!!! Le Ministère a précisé en outre que la nouvelle rédaction n'apportait aucune modification à la règle de droit antérieure.
Le bon sens dit que l'intervention d'un contrôleur extérieur peut présenter un intérêt pour le syndic aussi bien que pour les copropriétaires. Les difficultés que l'on connaît à ce sujet sont liées exclusivement à la conception que peut avoir le contrôleur extérieur de la nature de sa mission. Pour certains, il s'agit de "casser du syndic ". Il faut écarter ce risque et faire choix d'un intervenant compétent et objectif qui pourra aussi bien relever les insuffisances du syndic que mettre en relief la bonne qualité de sa gestion.
Il faut donc prévoir un régime pour ces interventions. Dans le silence des pouvoirs publics le solution est simple :
1) Insérer une clause dans le contrat de syndic prévoyant la possibilité d'un tel contrôle et ses modalités.
2) Prévoir que l'assemblée générale fera le choix de la personne ou de l'organisme chargé du contrôle, et éventuellement de l'assistance permanente au Conseil syndical.
3) Le contrôleur, - et assistant s'il y a lieu -, agira au nom du syndicat et non du conseil syndical, mais avec le concours du conseil syndical.
Si l'assistance est demandée à une association ou à un organisme ou un professionnel, c'est le syndicat qui adhére à l'association ou contracte avec l'organisme ou le professionnel. Les frais seront des dépenses et charges de la copropriété sans aucune discussion possible.
Le CS conserve alors, néanmoins, la possibilité de demander ponctuellement un conseil à toute personne de son choix ou un avis technique à un professionnel.
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oldman24
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Posté - 10 août 2011 : 12:38:35
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Il ne semble pas inutile d'ajouter qu'il y aurait lieu de prévoir au budget prévisionnel une rubrique concernant les dépenses qui pourraient être effectuées par les membres du conseil syndical, et bien sur, la dotation votée par l'AG.
Ces charges étant, évidemment, réglées par le syndic. |
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Administrateur civil honoraire.
Ancien Combattant 39/45 |
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Posté - 14 août 2011 : 12:57:07
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JPM : citation: Insérer une clause dans le contrat de syndic prévoyant la possibilité d'un tel contrôle et ses modalités
NON !!!! que viendrait faire une clause concernant le controle des compte par le CS dans un contrat de syndic.
le syndic n'a pas à s'opposer à un controle des cpmptes, et le CS peut consulter tout conseiller, y compris un comptable !!! Un CS pas très sur de sa compétence peut présenter les comptes du SDC à un comtbale, sans que celui-ci participe à cette vérification au cabinet du syndic.
Le syndic n'a aucun droit de refuser de donner TOUS les docs comptables et de gestion du SDC au CS.
Une telle clause n'a rien à fiare avec un contrat de syndic !!
JPM : citation: Pour certains, il s'agit de "casser du syndic ". Il faut écarter ce risque et faire choix d'un intervenant compétent et objectif qui pourra aussi bien relever les insuffisances du syndic que mettre en relief la bonne qualité de sa gestion.
Volià encore une parole de syndic !! un comptbale digne de ce nom ne casse pas du syndic comme vous l'affirmez !!! cela est idiot et c'est un proçès d'intention que vous faites à cette profession !!!
JPM : citation: Pour certains, il s'agit de "casser du syndic ". Il faut écarter ce risque et faire choix d'un intervenant compétent et objectif qui pourra aussi bien relever les insuffisances du syndic que mettre en relief la bonne qualité de sa gestion.
Le CS est élui pour controler les comptes du SDC et la gestion du syndic, ET il peut se saisir de tous les dossiers concernant le SDC. L'AG n'a pas à choisir un organisme de controle, le CS est mandaté par l'AG pour cela.
JPM : citation: 3) Le contrôleur, - et assistant s'il y a lieu -, agira au nom du syndicat et non du conseil syndical, mais avec le concours du conseil syndical.
Le CS est élu par l'AG. Il est mandét par l'AG et dons par le SDCpour effectuer une mission bien encadrée par la loi
Toutes les résolutions que vous proposez sont la pour bloquer un controle normal et OBLIGATOIRE du CS. Une vieille habitude de syndic que vous fûtes, JPM !!!
Avec ces propositions, vous remettez totalement en cause la mission du syndic et son fonctionnement encadré par la loi.
Le CS est un organisme toatelemtn indépendant du syndic. Le syndic n'a pas à se mêler de la façon dont le CS fait sa mission de controle !!!
Je ne comprends pas votre positon, JPM.
JPM : citation: Si l'assistance est demandée à une association ou à un organisme ou un professionnel, c'est le syndicat qui adhére à l'association ou contracte avec l'organisme ou le professionnel.
Le CS peut tout à fait adhérer à une assoc. comme l'ARC, sans accord de l'AG. !!!
La loi ne fait aucune distinction sur la nture des conseillers que peut solliciter le syndicat : architecte, maçon, électricien, avocat ou comptable !!! mais le comptable cela embête toujours les syndic, vos arguments vont tous dans ce sens.
Les factures de ces conseillers sollicité par le CS sans avoir besoin d'accord du syndic ou de l'AG sont des charges courantes du SDC !!! 
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etc
Contributeur senior
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Posté - 14 août 2011 : 13:54:46
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ainohi
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Posté - 14 août 2011 : 15:11:34
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citation: Initialement posté par philippe388JPM : citation: Insérer une clause dans le contrat de syndic prévoyant la possibilité d'un tel contrôle et ses modalités NON !!!! que viendrait faire une clause concernant le controle des compte par le CS dans un contrat de syndic. le syndic n'a pas à s'opposer à un controle des cpmptes, et le CS peut consulter tout conseiller, y compris un comptable !!! Un CS pas très sur de sa compétence peut présenter les comptes du SDC à un comtbale, sans que celui-ci participe à cette vérification au cabinet du syndic. Le syndic n'a aucun droit de refuser de donner TOUS les docs comptables et de gestion du SDC au CS. Une telle clause n'a rien à fiare avec un contrat de syndic !! Il s'agit de prévoir en détail les modalités de contrôle des comptes afin de prévenir d'éventuels litiges.
Exemple : le syndic ne s'oppose pas à un contrôle des comptes, il donne à consulter toutes les pièces, mais n'accepte de recevoir le conseil syndical que pendant un temps très insuffisant.
A l'inverse, le conseil syndical peut-il s'installer dans le cabinet du syndic jour et nuit pour contrôle des comptes ?
Mieux vaut régler à l'avance ce genre de problème.
citation: Initialement posté par philippe388
Volià encore une parole de syndic !! un comptbale digne de ce nom ne casse pas du syndic comme vous l'affirmez !!! cela est idiot et c'est un proçès d'intention que vous faites à cette profession !!! Les contrôles des comptes par les cabinets d'expertise comptable donnent en fait rarement satisfaction. Les associations de copropriétaires interviennent avec plus de pertinence, mais, il faut bien le reconnaître, elles ont un peu tendance à casser du syndic.
citation: Initialement posté par philippe388
Le CS est élui pour controler les comptes du SDC et la gestion du syndic, ET il peut se saisir de tous les dossiers concernant le SDC. L'AG n'a pas à choisir un organisme de controle, le CS est mandaté par l'AG pour cela. L'assemblée, qui est souveraine, peut très bien décider de souscrire un contrat d'assistance à une association de copropriétaires. Si cela ne lui suffit pas, le CS peut néanmoins, s'il le veut recourir en plus à d'autres conseillers ou techniciens.
citation: Initialement posté par philippe388
Toutes les résolutions que vous proposez sont la pour bloquer un controle normal et OBLIGATOIRE du CS. Une vieille habitude de syndic que vous fûtes, JPM !!! On casse un peu du syndic là , non ?
citation: Initialement posté par philippe388
Avec ces propositions, vous remettez totalement en cause la mission du syndic et son fonctionnement encadré par la loi. Rien que ça.
citation: Initialement posté par philippe388
Le CS peut tout à fait adhérer à une assoc. comme l'ARC, sans accord de l'AG. !!! Juridiquement, il y a une nuance. Le CS peut se faire assister, mais il n'a pas la personnalité morale et ne peut engager le syndicat. Certes, d'un point e vue pratique, on ne voit guère la différence entre assister le CS ou assister le syndicat.
citation: Initialement posté par philippe388Les factures de ces conseillers sollicité par le CS sans avoir besoin d'accord du syndic ou de l'AG sont des charges courantes du SDC !!! Encore faut-il qu'une ligne budgétaire le prévoie. |
Édité par - ainohi le 14 août 2011 15:12:49 |
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Posté - 14 août 2011 : 17:50:10
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ainohi : attention à vos interprétations !!!
citation: le syndic ne s'oppose pas à un contrôle des comptes, il donne à consulter toutes les pièces, mais n'accepte de recevoir le conseil syndical que pendant un temps très insuffisant.
A l'inverse, le conseil syndical peut-il s'installer dans le cabinet du syndic jour et nuit pour contrôle des comptes ?
Mieux vaut régler à l'avance ce genre de problème.
Ici, un mauvais syndic et un mauvais CS !!!!
ainohi : citation: L'assemblée, qui est souveraine, peut très bien décider de souscrire un contrat d'assistance à une association de copropriétaires. Si cela ne lui suffit pas, le CS peut néanmoins, s'il le veut recourir en plus à d'autres conseillers ou techniciens
Vous mélangez une adhésion du SDC à une assocaition, et le droit du CS a consulter des conseillers et techniciens, ce que la loi autorise.
Une assoc. n'est ni un maçon ou un architecte !!!!
ainohi : citation: Encore faut-il qu'une ligne budgétaire le prévoie
NOn le CS ,n'a pas besoin de ligne budgetaire MAIS il est bon que celle-ci fixe un montant maximum de dépenses pour éviter toutes dérives du CS, et cela est assez courant.
[quote][vec ces propositions, vous remettez totalement en cause la mission du syndic et son fonctionnement encadré par la loi.
/quote]
ERREUR, il fallait lire CS et non syndic !!!
ainohi : mes propos sur le post de JPM ne sont pas la pour casser du syndic!! ne déformez pas mes propos. relisez mes post sur UI, vous verrez que cela n'est pas le cas !!!
IL est assez idiot d'écrire que des comptables sollicités par le CS pour les aider à vérifier la comptabilité, et on peut le comprendre dans des grandes copropriétés, sont souvent la pour casser du syndic !!!!
Les syndics disent assez souvent que la comptabilité d'une copropriété n'est pas compréhensible par de simples comptables !!! ce qui est une grande absurdité !!!! Ne pas oublier que la comptabilité en aprtie double est récente pour les syndics alors qu'elle est le lot de toutes les entreprises depuis de décennies !! |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 14 août 2011 : 18:26:02
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citation: Initialement posté par philippe388
Ici, un mauvais syndic et un mauvais CS !!!! Oui, mais ça arrive.
citation: Initialement posté par philippe388
ainohi : mes propos sur le post de JPM ne sont pas la pour casser du syndic!! ne déformez pas mes propos. relisez mes post sur UI, vous verrez que cela n'est pas le cas !!! Vous me faites un procès d'intention. Vous ne cassez pas stupidement du syndic à tout propos, mais vous accusez JPM d'une réaction corporatiste à l'occasion de propos que, pour ma part, je trouve tout à fait pertinents.
citation: Initialement posté par philippe388
IL est assez idiot d'écrire que des comptables sollicités par le CS pour les aider à vérifier la comptabilité, et on peut le comprendre dans des grandes copropriétés, sont souvent la pour casser du syndic !!!! Nous sommes d'accord. Ils auraient plutôt tendance à donner un peu vite leur satisfecit au syndic.
citation: Initialement posté par philippe388Les syndics disent assez souvent que la comptabilité d'une copropriété n'est pas compréhensible par de simples comptables !!! ce qui est une grande absurdité !!!! Ne pas oublier que la comptabilité en aprtie double est récente pour les syndics alors qu'elle est le lot de toutes les entreprises depuis de décennies !! Tout à fait vrai. |
Édité par - ainohi le 14 août 2011 18:35:54 |
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etc
Contributeur senior
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Posté - 14 août 2011 : 19:38:24
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citation: Vous me faites un procès d'intention. Vous ne cassez pas stupidement du syndic à tout propos, mais vous accusez JPM d'une réaction corporatiste à l'occasion de propos que, pour ma part, je trouve tout à fait pertinents.
Pour ma part, j’ai déjà donné des qualificatifs autres que « pertinents » à certains des propos de JPM.
Pour rappel (voir article 18-1, Loi 1965), l’assemblée peut déjà s’exprimer sur des résolutions portant sur les modalités de consultation des comptes.
(Lesquelles sont forcément mises à l’ordre du jour par le syndic, et ne visent qu’une seule chose : rendre cette consultation difficile, j’en connais quelque chose).
(Si c'est pas corporatiste, je peux en tout cas vous dire que ce ne serait pas la position des consommateurs!)
Alors de là à ce que le syndic mette des bâtons dans les roues du CS ou de tout copropriétaire qui voudrait vérifier les comptes en imposant des conditions par le biais de son contrat, faut pas déc*nner ! Et c’est ridicule de conforter cette position !
Je vous accorde que certains textes peuvent être incomplets, ou leur rédaction malvenue, mais faut pas systématiquement cracher sur les rédacteurs quand il n’y a pas lieu, et encore moins avec des propositions Coluchesques .
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| quid enim sanctius, quid omni religione munitius, quam domus unusquisque civium? |
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andre78fr
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Posté - 14 août 2011 : 20:10:46
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Faudrait pas non plus en venir à casser du JPM...
Personnellement l'idée d'une clause dans le contrat sur les modalités de consultation (dans la mesure où nous sommes tous d'accord que le principe lui même est dans la loi) ne m'a pas semblé absurde.
Par exemple ; prévoir que le syndic mets à disposition une salle tranquille pour une durée de 4 heures avec au moins quatre chaises, qu'une ou deux personne(s) extérieure(s) puisse(nt) être présente(s), avec une photocopieuse et un bon café à disposition...
Il ne s'agit évidemment pas de clauses restrictives imposées par le syndic mais d'aménagements explicites qui anticipent et évitent ensuite un désaccord pratique ou une consultation à la va vite dans le hall...
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JPM
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Posté - 14 août 2011 : 23:03:19
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J'ai évoqué le problème posé par l'intervention d'un contrôleur extérieur (type ARC ou UNPI ou expert comptable) avec le conseil syndical lors du contrôle des comptes, et rien d'autre.
J'ai indiqué que le Ministère du Logement estime qu'il faut négocier cette intervention d'un tiers avec le syndic. Ce qui veut dire que le syndic peut s'y opposer.
J'ai précisé que l'intervention d'un tiers extérieur assistant le CS présente souvent un intérêt pour les copropriétaires et pour le syndic lui-même.
J'ai indiqué que pour éviter un éventuel refus du syndic il suffisait d'insérer dans le contrat de syndic une clause adéquate prévoyant la possibilité d'une intervention extérieure et fixant ses modalités.
J'ai précisé que sur tous ces points, y compris le mode de fonctionnement du conseil syndical, l'assemblée générale a pleine compétence et qu'elle doit l'exercer.
Ces observations ne concernent pas le contrôle ordinaire des comptes effectué par le conseil syndical seul. Ni bien sur celui effectué par un copropriétaire.
Le conseil syndical est une émanation de l'assemblée qui fixe ses règles de fonctionnement, désigne ses membres et détermine son budget. Son rôle est important mais il s'inscrit dans un cadre strict.
Pour autant il exprime librement des avis, sollicités impérativement ou spontanément par le syndic ou émis de son propre chef.
Il peut prendre des décisions lorsqu'il a bénéficié d'une délégation accordée par l'assemblée et dans le cadre strict de cette délégation.
Tout cela relève des règles connues et de l'élémentaire bon sens.
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etc
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Posté - 14 août 2011 : 23:26:08
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Andre78fr,
citation: Faudrait pas non plus en venir à casser du JPM...
Si ça vous fait plaisir, je m’agenouille, quitte à en baiser le sol, devant l’érudition de JPM que je respecte en matière de copropriété !
Mais j’ouvre ma bouche si de la sienne sortent des propositions qui occultent certains textes et ne peuvent venir que d’un collège (pas celui des consommateurs).
Réveillez-vous, nous ne vivons pas au pays des Bisounours !
Prenez votre contrat de syndic et trouvez-moi une clause que votre syndic offre en plus de la liste minimale de prestations de gestion courante obligatoires !
Le fait pour le CS de pouvoir être assisté : c’est déjà dans les textes !!!
Maintenant, il faudrait se référer au contrat pour voir si le syndic l’autorise ???
(On croit rêver ! je suis très surpris que cela ne vous choque pas vous aussi…)
citation: Personnellement l'idée d'une clause dans le contrat sur les modalités de consultation (dans la mesure où nous sommes tous d'accord que le principe lui même est dans la loi) ne m'a pas semblé absurde.
Le CS peut vérifier les comptes tout au long de l’année, et tous les autres copropriétaires dès qu’ils reçoivent leur convocation.
Les modalités peuvent être prévues : Oui, c’est déjà dans les textes !!!...
… et si certaines « propositions » sont faites, vous pouvez être sûr que non seulement c’est par votre syndic (et pas par un copropriétaire), mais aussi qu’elles ne visent pas à vous offrir davantage de souplesse dans un joli petit cadre !
Mais surtout, ça se passe et décide en assemblée générale par le syndicat et non dans un contrat de syndic !!! Si le syndic fait voter une résolution restreignante sur ces modalités et que celle-ci est rejetée, et bien il ferme sa bouche…
C’est déjà dans les textes ! : merci pour vos autres propositions, mais sans façon !
citation: Par exemple ; prévoir que le syndic mets à disposition une salle tranquille pour une durée de 4 heures avec au moins quatre chaises, qu'une ou deux personne(s) extérieure(s) puisse(nt) être présente(s), avec une photocopieuse et un bon café à disposition...
Il ne s'agit évidemment pas de clauses restrictives imposées par le syndic mais d'aménagements explicites qui anticipent et évitent ensuite un désaccord pratique ou une consultation à la va vite dans le hall...
« Si je vous mets des modalités dans mon contrat, en vous épargnant au passage d’avoir à les faire voter en AG, c’est pour vous éviter de devoir contrôler les comptes debout dans dans le hall de mon cabinet... d'ailleurs faut que je parte dans 5 minutes » (quelle p*tain de faveur !  )
Oh, comble de naïveté !
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| quid enim sanctius, quid omni religione munitius, quam domus unusquisque civium? |
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etc
Contributeur senior
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Posté - 15 août 2011 : 00:35:04
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JPM,
citation: J'ai évoqué le problème posé par l'intervention d'un contrôleur extérieur (type ARC ou UNPI ou expert comptable) avec le conseil syndical lors du contrôle des comptes, et rien d'autre.
[…]
Ces observations ne concernent pas le contrôle ordinaire des comptes effectué par le conseil syndical seul. Ni bien sur celui effectué par un copropriétaire.
OK JPM, mise à part la question du contrôleur, j’ai bien compris que vous ne remettiez pas en cause les acquis concernant la vérification par le CS ou un copropriétaire.
citation: Dans le même sens que Felix 1930, j'ai soulevé en 2004 la question e la modification de rédaction de l'article D 27 par le décret du 27 mai 2004.
Le Ministère du logement a répondu que l'intervention d'un contrôleur extérieur devait être " négociée avec le syndic " !!!! Le Ministère a précisé en outre que la nouvelle rédaction n'apportait aucune modification à la règle de droit antérieure.
Puis :
J'ai indiqué que le Ministère du Logement estime qu'il faut négocier cette intervention d'un tiers avec le syndic. Ce qui veut dire que le syndic peut s'y opposer.
C’est vrai que ça fait sérieux d’évoquer la réponse d’un ministère, mais même si celui-ci fait un minimum attention aux réponses qu’il fait et qui pourraient être utilisées, celle-ci n’est pas une directive ou recommandation officielle !
En gros, il vous a gentiment répondu de voir ça avec votre syndic…
Avant de vous posez la question de la modification d’un article, posez-vous d’abord celle de l’interprétation de celui-ci !
Tous les jours, les juges sont obligés d’expliquer les textes à ceux qui ne comprennent pas ou ne veulent pas comprendre !
Et pour le faire à votre place, ou celle du juge, il y a déjà des interprétations officielles.
Le conseil syndical peut se faire assister de tout technicien, c’est pas compliqué.
Les deux collèges de la CRC (et eux officiellement) ont déjà convenu de, voire négocier, cette interprétation !
Alors qu’est-ce que c’est que ces propositions farfelues qui viennent ajouter en confusion ?!
Maintenant il faudrait que chaque CS négocie pour cela avec chaque syndic ???
Non JPM,
Il y a UNE loi et c’est la même pour tous les CS et tous les syndics !!!
citation: J'ai précisé que l'intervention d'un tiers extérieur assistant le CS présente souvent un intérêt pour les copropriétaires et pour le syndic lui-même.
J'ai indiqué que pour éviter un éventuel refus du syndic il suffisait d'insérer dans le contrat de syndic une clause adéquate prévoyant la possibilité d'une intervention extérieure et fixant ses modalités.
Comme je l’ai déjà dit :
A l’arrivée d’un contrôleur des comptes tiers, seul, au cabinet, j’accepte à la rigueur qu’un syndic puisse éventuellement argumenter que cette mission est celle du CS, et que si assistance il y a, celle-ci se fait en présence du CS. Mais après faut pas non plus déc*nner !
(Tout comme j'accepte bien entendu que l'on ne débarque pas à l'improviste pour vérifier les comptes)
Oubliez vos propositions de clauses de contrat.
Qu’est-ce qui justifierait qu’un syndic refuse à un CS de vérifier les comptes assisté de la personne de son choix ???
Dans le cadre de sa mission, il en a le droit, ne le lui retirer pas svp !
Le CS a le droit de se faire assisté, mais la présence de cet assistant doit être négociée avec le syndic et faire l’objet d’une clause dans le contrat ???
(et vous parlez de bon sens ?)
Et si ce contrôleur reste dans la rue, est-ce que le CS est autorisé à ce qu’ils fassent cette vérification des comptes par webcam ???
Je confirme: il faut arrêter de déc*nner !
citation: J'ai précisé que sur tous ces points, y compris le mode de fonctionnement du conseil syndical, l'assemblée générale a pleine compétence et qu'elle doit l'exercer.
[…]
Le conseil syndical est une émanation de l'assemblée qui fixe ses règles de fonctionnement, désigne ses membres et détermine son budget. Son rôle est important mais il s'inscrit dans un cadre strict.
Pour autant il exprime librement des avis, sollicités impérativement ou spontanément par le syndic ou émis de son propre chef.
Il peut prendre des décisions lorsqu'il a bénéficié d'une délégation accordée par l'assemblée et dans le cadre strict de cette délégation.
Tout cela relève des règles connues et de l'élémentaire bon sens.
Tout à fait, nous sommes d’accord : ce cadre strict c’est le RFCS, son élection, son budget, les mandats donnés par l’AG… mais vous occultez ce que des textes élémentaires lui accordent pour mener à bien sa mission (ce que je défends contre ceux qui souhaiteraient pouvoir contrôler ce même cadre dans lequel elle peut être exercée) !
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andre78fr
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15
 Posté - 15 août 2011 : 01:07:30
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Bon, si la loi est bien faite, quel article ou texte opposer à un syndic qui refuserait à un Conseil Syndical de venir accompagné d'un auditeur externe ?
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ABCT
Contributeur senior
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16
Posté - 15 août 2011 : 08:28:41
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Il faudrait élire au sein du C.S. une (voire plusieurs) personne (s) compétente en compta et investie dans la copropriétré...En effet, on a professionnalisé la tenue de compta des copopriétés (presque traditionnelle....) pour éviter des dérives!!!!! Maintenant 98% des copropriétaires ne peuvent seuls suivre leurs décomptes.... Et pour "sécuriser" la vérification des comptes par les membres du C.S. il est maintenant "conseillé"de leur adjoindre des conseils.....
C'est bien fait pour noyer les magouilles futures.
Heureusement, actuellement, nous avons trouvé nos "vérificateurs" compétents. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 15 août 2011 : 10:05:40
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Effarante passivité de certains intervenants 
Il serait donc impossible de dire à un syndic : OK pour votre contrat, mais en plus nous voulons cette clause relative à la possibilité d'intervention d'un spécialiste extérieur lors du contrôle des comptes et de la gestion ????????
Vous plaisantez !!!!!
A vous lire le syndic est un dieu tutélaire qui dispense ses contrats comme Thérèse de Lisieux fait avec les pétales de roses 
Il faut accepter de reconnaître qu'il y des enfants qui savent lire écrire et compter, des enseignants qui enseignent bien, des salariés qui travaillent et des patrons qui les rémunèrent correctement, des copropriétés qui fonctionnent bien avec un bon syndic, un bon CS et une majorité significative de bons copropriétaires.
Pour certains, c'est dur à entendre ! Mais c'est quand même la vérité.
Quant à la réponse ministérielle ? Il faut que vous sachiez qu'il existe une échelle de notation des RM.
Quand un ministère sort un décret d'application puis, peu après une RM précisant le sens d'une expression dans ce décret, il est bien évident que la notation est AAA Dans un tel cas un Juge ne peut que prendre en compte la réponse ministérielle puisque c'est l'auteur du texte qui explique ce qu'il a voulu dire.
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Posté - 15 août 2011 : 10:26:20
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JPM : [quote]Effarante passivité de certains intervenants
Il serait donc impossible de dire à un syndic : OK pour votre contrat, mais en plus nous voulons cette clause relative à la possibilité d'intervention d'un spécialiste extérieur lors du contrôle des comptes et de la gestion ????????
Vous plaisantez !!!!!
A vous lire le syndic est un dieu tutélaire qui dispense ses contrats comme Thérèse de Lisieux fait avec les pétales de roses [/quot
e]
JPM : vous devreiz bien rélire les posts des différents intervenants COPROPRIETAIRES !!! et ne pas les traitez de la sorte.
Persoenne n'a pris le syndic pour un DIEU tutélaire !!!! ou avez vous lu cela. Ce n'est pas très sérieux.
Nous avons TOUQS défendu le role de controle du CS, et contrdit vos arguments d'un accord préalable de l'AG pour choisir un conseiller, ou de proposez cela dans le contrat de syndic.
D'ailleurs vous nous avez assez répéter que le contrat de syndic n'existait pas dans la loi; dès qu'un syndic a une bonne idée de détourner la loi et de trouver de bonnes idées pour gêner le travail du CS , ce contrat devient très important !!
JPM : Beaucoup de mauvaise foi dans vos derneirs propos !!!
La loi a très bien déterminé le role du CS; il n'y a pas grand chose à améliorer de ce coté !!!! Mais les copropriétaires et membres de conseils syndicaux d'UI nous prouvent TOUS les jours les blocages courants des syndics pour fournir les docs comptables !!!
Quand au refrain sur l'incapacité de vérifier les comptes d'un syndicat de copropriété !!!! de la foutaise !!!! ce n'est pas plus difficile que de vérifier ces propres comptes personnels. Les écritures sont très peu nombreuses, un peu de patience et avec quelques membres de CS un peu plus au fait de lire un grand livre est très suffisant.
JPM : pour aider les CS a bien vérifier les comptes, le compte séparé obligatoire et sans dérogation !!!!! volià une belle invention de syndic a cassé en priorité !!!! Le rapprochement bancaire en sera plus que facilité !!!
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Posté - 15 août 2011 : 12:31:29
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citation: Initialement posté par JPM
3) Le contrôleur, - et assistant s'il y a lieu -, agira au nom du syndicat et non du conseil syndical, mais avec le concours du conseil syndical.
Si l'assistance est demandée à une association ou à un organisme ou un professionnel, c'est le syndicat qui adhére à l'association ou contracte avec l'organisme ou le professionnel. Les frais seront des dépenses et charges de la copropriété sans aucune discussion possible.
Rappelons par exemple que pour l'association telle que l'ARC, nous assistons le conseil syndical dans ses missions... lorsque nous effectuons un contrôle de comptes, c'est en ASSISTANCE au conseil syndical. Nous ne faisons pas les contrôles de comptes chez le syndic sans au moins 1 membre du CS.
Ce n'est donc pas le syndicat qui contracte, mais le conseil syndical représenté par son président ou un représentant désigné par lui... |
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etc
Contributeur senior
627 message(s)
Statut:
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20
Posté - 15 août 2011 : 12:37:34
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citation: Il serait donc impossible de dire à un syndic : OK pour votre contrat, mais en plus nous voulons cette clause relative à la possibilité d'intervention d'un spécialiste extérieur lors du contrôle des comptes et de la gestion ????????
Franchement, si je le faisais, ça serait juste pour m’assurer qu’il fait la bonne interprétation des textes, et qu’il soit encore moins fondé à refuser cette possibilité qui est un acquis.
Au sujet de la réponse ministérielle que vous évoquez, il convient de rétablir certaines vérité :
citation: JPM :
Dans le même sens que Felix 1930, j'ai soulevé en 2004 la question e la modification de rédaction de l'article D 27 par le décret du 27 mai 2004.
Le Ministère du logement a répondu que l'intervention d'un contrôleur extérieur devait être " négociée avec le syndic " !!!! Le Ministère a précisé en outre que la nouvelle rédaction n'apportait aucune modification à la règle de droit antérieure.
Par ma réponse :
citation: C’est vrai que ça fait sérieux d’évoquer la réponse d’un ministère, mais même si celui-ci fait un minimum attention aux réponses qu’il fait et qui pourraient être utilisées, celle-ci n’est pas une directive ou recommandation officielle ! En gros, il vous a gentiment répondu de voir ça avec votre syndic…
Je vous tendais une perche et l’occasion de rétablir vous-même une des vérités suivantes:
Cette réponse ne fait pas suite à une question soulevée par JPM et n’est pas adressé personnellement à JPM, comme vos propos pourraient le suggérer!
Alors rendons à César ce qui est à César :
Cette réponse fait suite à la Question N° : 49706 de M. Jeanjean Christian ( Union pour un Mouvement Populaire - Hérault )
Question publiée au JO le : 26/10/2004 page : 8266
Réponse publiée au JO le : 18/01/2005 page : 601
Autre vérité à rétablir :
citation: Quand un ministère sort un décret d'application puis, peu après une RM précisant le sens d'une expression dans ce décret, il est bien évident que la notation est AAA Dans un tel cas un Juge ne peut que prendre en compte la réponse ministérielle puisque c'est l'auteur du texte qui explique ce qu'il a voulu dire.
Ah bon ??? L’auteur de cette réponse est l’auteur du texte ?
JPM, voyons, la question a été posée au ministère de l’équipement (ministère attributaire : logement et ville).
Et c’est vrai que ça serait sympa d’entendre l’auteur du texte.
Commentaires sur la réponse elle-même :
Avant, le syndic qui voulait s’opposer à cette intervention pour le contrôle des comptes s’accrochait au changement dans l’article 27 du mot « assistance » en « conseil ».
Le ministère a dit que cela ne changeait ! mais a c*nnement, et vous dites vrai effectivement, parlé de négociation avec le syndic (le nouveau point auquel ces derniers s’accrochent pour mener la vie dure aux CS).
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| quid enim sanctius, quid omni religione munitius, quam domus unusquisque civium? |
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