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Cabrio356
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 Posté - 17 août 2011 : 12:31:48
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Bonjour à tous,
Nous venons de changer de syndic (ça c'est assez mal passé ...) et le nouveau s'est rendu compte, parce qu'un arbre est tombé sur un bâtiment, que la copropriété n'était pas assurée, le syndic précédent ayant considéré, d'après ses dires, que ce n'était pas utile !
S'agit il d'une faute professionnelle (ou autre) de l'ancien syndic qui est tout de même resté syndic largement plus de 20 ans ? et si oui avons nous un recours éventuel contre lui ?
Heureusement il n'y en a pas pour trop cher, et aujourd'hui nous sommes assurés ...
Bien cordialement, merci d'avance !
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Posté - 17 août 2011 : 13:51:40
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oui c'est une faute du syndic et du syndicat, car cela aurait du sauter aux yeux de l'AG !!!
a partir du moment où il existe des parties communes, doit exister une assurance !
si vous n'avez pas donné quitus  , cela arrive  , vous pouvez vous retourner contre lui, mais y a t il un interet ? |
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Cabrio356
Contributeur débutant
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Posté - 17 août 2011 : 14:00:35
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Bonjour et merci de votre réponse.
En fait nous avons déjà donné quitus, et effectivement ça n'a pas beaucoup d’intérêt. Les sommes en jeu sont minimes et les frais de justice seraient trop élevés. C'est juste pour savoir !
Cordialement
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Posté - 17 août 2011 : 15:34:52
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vous avez donné quitus, donc vous l'avez déchargé de toutes responsabilités .
au tribunal, vous perdez à 100% !!!! |
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nefer
Modérateur
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 Posté - 17 août 2011 : 15:48:44
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le quitus ne couvre que les éléments dont le syndicat des copropriétaires avaient connaissance
le nouveau syndic pourrait mettre en cause l'ancien et lui demander la prise en charges des dommages |
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Posté - 17 août 2011 : 15:52:38
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et le syndicat en avait connaissance :
citation: le syndic précédent ayant considéré, d'après ses dires, que ce n'était pas utile !
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nefer
Modérateur
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Posté - 17 août 2011 : 16:04:52
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citation: Initialement posté par rambouilletet le syndicat en avait connaissance : citation: le syndic précédent ayant considéré, d'après ses dires, que ce n'était pas utile !
est ce écrit quelque part ?
a t il informé les copropriétaires? le CS ?
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 17 août 2011 : 17:00:29
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Il n'y a aucune obligation légale d'assurer les parties communes de l'immeuble.
Cependant le syndic devant gérer comme un bon père de famille commet une faute s'il n'assure pas l'immeuble.
Le quitus ne dégage pas la responsabilité du syndic pour ce qui n'a pas été porté à la connaissance des copropriétaires. Or, un défaut d'assurance, cela apparaît dans les comptes. Il suffit de regarder sur la liste des dépenses de l'exercice pour que s'apercevoir qu'il n'y a pas de contrat d'assurance.
Le quitus empêche donc tout recours en l'espèce.
Le quitus étant un acte unilatéral sans contrepartie qui n'est prévu par aucune disposition légale, il est préférable de ne pas le donner même si l'on n'a pas de grief particulier contre le syndic. Le mieux est d'obtenir qu'il ne soit pas inscrit à l'ordre du jour.
S'il est curieux qu'un syndic de copropriété n'assure pas un immeuble, il est curieux aussi que le conseil syndical ait laissé faire. |
Édité par - ainohi le 17 août 2011 17:04:56 |
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Sunbird
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Posté - 17 août 2011 : 19:36:20
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citation: Initialement posté par nefer
le quitus ne couvre que les éléments dont le syndicat des copropriétaires avaient connaissance
Le fait de valider les comptes permet de savoir que le syndic n'avait pas pris d'assurance pour le syndicat...
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goutelette
Contributeur vétéran
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Posté - 25 août 2011 : 21:45:00
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Bonjour,
.....citation: le nouveau s'est rendu compte, parce qu'un arbre est tombé sur un bâtiment, que la copropriété n'était pas assurée, le syndic précédent ayant considéré, d'après ses dires, que ce n'était pas utile !
S'agit il d'une faute professionnelle (ou autre) de l'ancien syndic qui est tout de même resté syndic largement plus de 20 ans ? Question : La copropriété n' avait pas d' assurance ? Ou, la copropriété n' avait pas d' assurance concernant en particulier "le risque de chute d' arbre" ?
Merci de m' apporter cette précision qui me paraît importante |
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JPM
Modérateur
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Posté - 27 août 2011 : 13:44:29
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Ainohi nous sert une affirmation téméraire !!!
citation: Il n'y a aucune obligation légale d'assurer les parties communes de l'immeuble.
L'article 18 de la loi impose au syndic d'assurer la conservation de l'immeuble.
La conservation de l'immeuble implique la souscription des assurances nécessaires ( Cass. civ. 3e 08/06/1982 D. 1983 p 458 note Giverdon ) Il y a sur ce point unanimité de la jurisprudence et de la doctrine.
Il est aussi couramment recommandé à tout nouveau syndic de vérifier en tout premier lieu l'état des assurances de l'immeuble.
Quid du quitus la dedans ? Si le syndic est un professionnel, la lourdeur de la faute parait devoir l'emporter sur la légèreté excusable des copropriétaires profanes. Si j'étais juge, j'en dirais autant pour un syndic bénévole.
Jouer au syndic quand on n'y connait rien est aussi grave que de conduire quand on n'a pas le permis (en laissant l'histoire des points à part bien entendu).
C'est malfaisant de proclamer que le quitus rendrait la virginité à toutes les prostituées.
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 27 août 2011 : 21:19:08
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citation: Initialement posté par JPMAinohi nous sert une affirmation téméraire !!! citation: Il n'y a aucune obligation légale d'assurer les parties communes de l'immeuble. L'article 18 de la loi impose au syndic d'assurer la conservation de l'immeuble. La conservation de l'immeuble implique la souscription des assurances nécessaires ( Cass. civ. 3e 08/06/1982 D. 1983 p 458 note Giverdon ) Il y a sur ce point unanimité de la jurisprudence et de la doctrine.
Nous sommes en fait d'accord et vous n'êtes pas loin de me faire dire ce que je n'ai pas dit.
Mon affirmation n'est pas si téméraire en ce sens qu'il n'y a pas dans le code des assurance ou autres textes d'obligations formelles d'assurer les immeubles comme il est obligatoire d'assurer les véhicules à moteur et que cette témérité est immédiatement tempérée par : Cependant le syndic devant gérer comme un bon père de famille commet une faute s'il n'assure pas l'immeuble.
Comprendre donc : même si le code des assurances n'en parle pas, il faut assurer l'immeuble. |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 27 août 2011 : 21:28:59
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citation: Initialement posté par JPM
Quid du quitus la dedans ? Si le syndic est un professionnel, la lourdeur de la faute parait devoir l'emporter sur la légèreté excusable des copropriétaires profanes. Si j'étais juge, j'en dirais autant pour un syndic bénévole. Oui, peut-être. Mais inutile de tenter le diable. Evitons de donner le quitus et contentons-nous d'approuver les comptes. Le mieux est de s'entendre avec le syndic pour que la question ne soit pas inscrite à l'ordre du jour. Il n'y a pas lieu de faire du sentiment. Tant pis si ça fait de la peine au syndic. D'ailleurs un syndic intelligent n'a pas à s'en formaliser. Il sait qu'il n'a pas à exiger un acte unilatéral de non recours. |
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Posté - 28 août 2011 : 10:37:37
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pour le fun et pour rire, si cela n'était pas triste...
récemment, une copro n'a pas approuvé les comptes et a donné quitus !!!! si, si...  |
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JPM
Modérateur
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Posté - 28 août 2011 : 11:48:14
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Il est tout à fait possible de ne pas approuver les comptes et de donner le quitus au syndic.
Le copropriétaire peut contester par exemple la répartition d'une charge qui aurait été suggérée par le conseil syndical et acceptée par le syndic.
Il peut, par ailleurs, considérer que le syndic administre bien le syndicat et gère bien l'immeuble. Il lui donne à cet égard le quitus.
C'est bien pourquoi je milite pour qu'une question spécifique soit insérée dans l'ordre du jour : approbation de la gestion (par opposition à l'approbation des comptes). C'est d'ailleurs le seul moyen pour que les copropriétaires puissent formuler des réserves distintes, les unes à propos des comptes, les autres à propos de la gestion.
Jusqu'à présent, il subsiste une confusion entre l'approbation des comptes et celle de la gestion. Il faut y remédier.
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Posté - 28 août 2011 : 11:53:34
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je suppose que si on approuve pas les comptes à l'AG, c'est qu'auparavant le CS et le syndic n'ont pas pu se mettre d'accord et quil reste un litige sur une facture, une répartition, etc... Or dans 95% des cas, lorsqu'il y a litige sur une facture c'est qu'il y a mésentente entre une facture et une action du syndic (le reste étant l'anomalie du fournisseur). Donc, à mon humble avis, dans ce cas, difficile de donner quitus, les comptes et leurs présentations faisant partie de la gestion... |
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JPM
Modérateur
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Posté - 28 août 2011 : 13:23:45
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Bien sur que non : Ã ce niveau, les comptes et la gestion se se confondent pas.
Beaucoup de syndics font bien les comptes mais n'assurent pas la gestion de manière suffisante.
Le mieux est de toute manière de faire bien les deux
Mais, dans les associations par exemple, le rapport financier et le rapport moral sont distincts. Les finances sont bien tenus, mais vous n'approuvez pas l'orientation des actions de l'association. Vous approuvez les comptes mais pas les actions réalisées.
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Posté - 28 août 2011 : 17:16:08
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citation: Vous approuvez les comptes mais pas les actions réalisées.
Autant je concède que l'on peut aprouver les comptes et ne ps donner le quitus pour les actions réalisées, autant j'ai du mal à concevoir que le comptes ne soient pas approuvés, mais que le quitus soit donné pour les actions du syndic, car pour moi les comptes, leur élaboration, leur justesse, leur rigueur, etc.. font partie des actions du syndic.
Pour ce post je m'arrête là , car je ne convaincrais pas JPM, et vice-versa.. d'autant que le quitus n'existe pas dans les textes de la copro. |
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Gédehem
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Posté - 05 sept. 2011 : 18:10:07
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Il ne s'agit pas de convaincre JPM (ou d'autres !) mais de ne pas faire de confusion ente "comptes du syndicat" et "gestion de l'ensemble immobilier" !
Approuver les comptes du syndicat est de nature "comptable".
Approuver la gestion et donner "quitus" pour celle-ci est de nature "juridique" .
Aucune confusion possible, aucune confusion admise :
"Il est essentiel (que le vote du quitus) fasse l'objet d'une question séparée, indépendante de celle relative à l'approbation des comptes car elles ne sont pas indivisibles ( Cass. 3e civ., 6 juill. 1994)"
- 2+2 = 4 : les comptes sont justes.
- syndicat dépourvu d'assurance : le syndic a personnellement tout faux. |
Édité par - Gédehem le 05 sept. 2011 23:11:30 |
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JPM
Modérateur
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Posté - 05 sept. 2011 : 18:43:35
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Pour approbations comptes <> gestion, je pourrais un petit forum avec
http://www.jpm-copro.com/Audit%20de...ropriete.htm
Ce qu'à Dieu ne plaise bien sur, Universimmo y suffit. Mais c'est sympathique d'enregistrer des réactions, seraient-elles en contradiction avec ce que l'on pense, quand elles sont courtoises.
Pour l'assurance, le hasard fait que je viens de faire connaissance d'un syndicat qui ne trouve pas d'assureur !!!! Trop de sinistres DDE et aucune justification d'un effort pour y remédier.
J'ai dirigé le syndic vers le Bureau de tarification. J'ai ainsi appris qu'il n'intervient que dans le cas des assurances légalement obligatoires : construction DO, auto, locataires,etc ... On apprend à tout âge.
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 05 sept. 2011 : 23:10:48
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"Trop de sinistres DDE et aucune justification d'un effort pour y remédier."
On voit ici la perversion de cette "fumeuse" convention CIDRE ou autre appellation (cide-cop)...
Qui est concerné par ces DDE ???
Est-ce le syndicat qui est personnellement cause de cette "sinistralité" ??????
S'agissant de sinistres très majoritairement privatifs, en quoi le syndicat assuré pourrait "faire des efforts", comment pourrait-il obliger les copropriétaires pris individuellement à ne pas faire déborder leur baignoires, à les obliger à effectuer des travaux privatifs pour faire cesser ces DDE, dont ils sont seuls responsables et pour lesquels le syndicat n'est pas concerné ???
Concernant l'obligation d'une assurance pour le syndicat, il est évident que ce n'est pas vers les assureurs qu'il faut se tourner !
Comme vous l'indiquiez plus haut, c'est au syndic d'assurer l'immeuble.
On retombe donc sur cette magouille qui consiste à faire porter le chapeau aux syndicats, au prétexte d'une convention entre assureurs auquelle les syndicats ne sont pas partie, convention censée améliorer les indemnisations de leurs assurés.
S'agissant de DDE privatifs auxquels le syndicat est étranger, il n'est pas "l'assuré" des copropriétaires seuls en cause (celui à l'origine, celui ou ceux subissant des dégats.) |
Édité par - Gédehem le 05 sept. 2011 23:22:26 |
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