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stepht
Contributeur actif
France
146 message(s)
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 Posté - 17 août 2011 : 13:10:52
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Bonjour,
Comment se calculent les pénalités de retard de loyer : loyer de 720 euros, 10 % de pénalité.
Merci beaucoup et bonne journée
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Numero6
Modérateur
France
2197 message(s)
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1
Posté - 17 août 2011 : 13:29:05
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Bjr,
Est-ce un retard exceptionnel ( c'est l'été et vos locataires peuvent être en vacances et avoir oublier...)
Est-ce depuis longtemps ( plusieurs mois d'impayés)
Est-ce un retard régulier dans les paiements mais les loyers sont payés.(par ex : au 10/15 du mois au lieu du 1er) |
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maoyann
Contributeur vétéran
2819 message(s)
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Posté - 17 août 2011 : 13:39:38
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Stepht,
Pour répondre stricto sensu sur le mode de calcul,
citation: Comment se calculent les pénalités de retard de loyer : loyer de 720 euros, 10 % de pénalité.
Il faut proratiser le nombre de jours de retard.
Ex : 20 jours de retard
Pénalité : 720 x 10% * 20/365 = 3,94 euros.
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stepht
Contributeur actif
France
146 message(s)
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3
Posté - 17 août 2011 : 18:43:40
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Re bonjour,
Merci pour vos réponses : en fait, le mois de juin est impayé et pour l'instant le mois d'août n'est pas payé.
Merci pour la méthode de calcul et bonne fin de journée. |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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4
Posté - 17 août 2011 : 21:40:03
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citation: Initialement posté par maoyannStepht, Pour répondre stricto sensu sur le mode de calcul, citation: Comment se calculent les pénalités de retard de loyer : loyer de 720 euros, 10 % de pénalité. Il faut proratiser le nombre de jours de retard. Ex : 20 jours de retard Pénalité : 720 x 10% * 20/365 = 3,94 euros.
Je n'ai pas la même méthode de calcul des pénalités de retard que maoyann.
Je ne dit pas qu'il a tord et moi raison, mais maoyann fait un prorata sur le nombre de jour à l'année, or le loyer n'est pas appelé par annuité mais mensuellement. Donc pour ma part je fais un prorata non pas sur 365 jours, mais sur 30 jours.
Pénalité : 720 x 10% * 20/30 = 48 €uros
Déjà là , avec 48€ cela semble à mon avis beaucoup plus pénalisant que 3.94€ pour 20 jours de retard. |
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Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
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joulia
Contributeur vétéran
1769 message(s)
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Posté - 17 août 2011 : 23:20:51
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et moi j'applique les 10% sur le montant du loyer impayé, quel que soit le nombre de jours de retard: c'est une penalité qui ne se calcule pas prorata temporis:
720 euros x 10% = 72 euros de penalités qu'il paye le 10 du mois ou 3 mois suivant
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Numero6
Modérateur
France
2197 message(s)
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6
Posté - 18 août 2011 : 09:57:14
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Cela fait trois méthodes de calcul des intérets et dont les résultats vont du peu dissuasif (3.94 euros ) au ( un peu plus) dissuasif ( 72 euros ) (pour un loyer de 720 euros).
Il serait intéressant de savoir qu'elle est la bonne (légale) méthode. |
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Numero6
Modérateur
France
2197 message(s)
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7
Posté - 18 août 2011 : 10:28:51
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Après une recherche sur internet, j'ai trouvé un logiciel qui calcul ( entre autres ) ce type d'intérêts :
Ici
j'ai vérifié leurs calculs sur excel et à quelques cents près je trouve la même chose ( probablement à cause des arrondis )
et j'ai donc mis un loyer de 720 euros et impayés de 20 jours. et résultats 3.95 €uros
Maoyan est donc le plus proche des calculs de ce logiciel.
Pour les autres , Luc et Joulia cela fairait quand même des intérêts (ramenés à un taux annuel ) exorbitants.... dépassant le taux légal de l'usure? |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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Posté - 18 août 2011 : 11:43:33
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citation: Initialement posté par Numero6
Cela fait trois méthodes de calcul des intérets et dont les résultats vont du peu dissuasif (3.94 euros ) au ( un peu plus) dissuasif ( 72 euros ) (pour un loyer de 720 euros).
Il serait intéressant de savoir qu'elle est la bonne (légale) méthode.
Pour le coup, effectivement, il serait intéressant de se pencher sur la méthode.
Ravi de voir qu'un nouveau membre (en l’occurrence stepht) nous a posé une colle avec une question qui semblait pourtant toute simple et somme toute assez banale. Bien joué ! 
citation: Initialement posté par Numero6
Maoyan est donc le plus proche des calculs de ce logiciel.
Pour les autres , Luc et Joulia cela fairait quand même des intérêts (ramenés à un taux annuel ) exorbitants.... dépassant le taux légal de l'usure?
Oui mais là N6 prends en référence le taux d'intérêt légal émanant d'une clause résolutoire (par exemple). Or la pénalité peut avoir un autre calcul, il est certes courant d'appliquer une majoration (dite pénalité de retard) de 10%, mais elle peut tout aussi bien être de 5 ou 15% si bon semble au bailleur.
Ce que je veux dire est que de toute manière en cas de procédure civil du bailleur contre le locataire, le bailleur peut appliquer un calcul majoré des pénalité de retard (selon 3 méthodes de calcul différentes sus mentionnées), et qu'en plus le bailleur peut faire valoir les intérêts au taux légal ramener au pro-rata de l'année.
Si il y a par la suite une procédure, le bailleur demande en plus des indemnités calculées sur le taux légal au titre de Dommage et intérêts sur les 768€ (qui eux inclue la calcul des pénalité de retard émanant du contrat locatif).
A mon avis, il ne faut donc pas confondre les sommes dû au titre de la clause de pénalité de retard que le bailleur est en droit de réclamer directement au locataire, pour peu que cela soit mentionné sur le contrat de bail, avec les pénalités calculées sur le taux annuel en vigueur, en cas de procédure du bailleur contre le locataire.
NB - 2nd Edition. 3ieme Edition décidément.. Cela ne va pas être ma journée aujourd'hui.
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Édité par - Luc Standon le 18 août 2011 11:47:33 |
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joulia
Contributeur vétéran
1769 message(s)
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9
Posté - 18 août 2011 : 15:26:02
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effectivement, cela ne se calcule pas comme un interet.
c'est bien une penalité dont il s'agit, et cela s'applique tel quel sur le montant dû.
seul un juge peut estimer que la penalité est trop excessive et que le contrat est desequilibré s'il ne comporte pas de reciprocité.
citation: A mon avis, il ne faut donc pas confondre les sommes dû au titre de la clause de pénalité de retard que le bailleur est en droit de réclamer directement au locataire, pour peu que cela soit mentionné sur le contrat de bail, avec les pénalités calculées sur le taux annuel en vigueur, en cas de procédure du bailleur contre le locataire.
exactement ! |
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Numero6
Modérateur
France
2197 message(s)
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Posté - 18 août 2011 : 16:27:29
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Ok, donc si cette pénalité de retard ( c'est ok c'est précisé dans le bail on ne revient pas là -dessus, peu importe le pourcentage 5,10,15%....) n'est pas prorata temporis , il n'y a que Joulia qui est dans le vrai car Luc fait aussi un calcul prorata temporis . non ?
donc dans notre cas loyer 720 €uros + 72 Euros de pénalités =792 euros dûs.
La pénalité n'est appliquée qu'une seule fois ?,
Puis .....
citation: Si il y a par la suite une procédure, le bailleur demande en plus des indemnités calculées sur le taux légal au titre de Dommage et intérêts sur les 768€ (qui eux inclue la calcul des pénalité de retard émanant du contrat locatif).
768 euros c'est selon le calcul de Luc, pour celui de Joulia cela serait 792 Euros.
....
Admettons qu'il n'y ait pas de procédure, que le locataire ne paye ce loyer que trois mois après( ( il n'a pas payé janvier, ce loyer est payé en avril, février, mars et avril sont payés normallement.)
Combien doit -il ? Combien lui réclameriez vous ?
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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11
Posté - 18 août 2011 : 18:34:56
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citation: Initialement posté par Numero6
Ok, donc si cette pénalité de retard ( c'est ok c'est précisé dans le bail on ne revient pas là -dessus, peu importe le pourcentage 5,10,15%....) n'est pas prorata temporis , il n'y a que Joulia qui est dans le vrai car Luc fait aussi un calcul prorata temporis . non ?
Julia est dans le vrai en n'appliquant pas de prorata.
Moi je fais un calcul au pro-rata temporis simplement par équité par rapport au délai de retard durant le mois.
Mais si un nouveau retard intervient le mois suivant, j'applique la même règle de calcul. indépendamment d'un mois sur l'autre.
Ce qui avec l'exemple que je propose pénalise le locataire de 96€ si sur deux mois écoulés de 30 jours chacun, le locataire se prend le luxe de 20 jours de retard de paiement/mois.
Alors que d'après ce que je comprend du mode de calcul de Julia, elle fait un forfait de pénalité quelque soit le nombre de jour de retard à 72€. Donc si le locataire se prend le luxe de 30 jours cela revient au même que s'il payait avec 3 jours de retard. C'est juste, mais pas très équitable, à mon avis. Ceci dit, elle est aussi libre de pratiquer de la sorte.
citation: Initialement posté par Numero6
La pénalité n'est appliquée qu'une seule fois ?
Non moi j'applique la même méthode par jour de retard / mois.
Après un certain temps, la clause de pénalité ne sert plus à rien, si ce n'est qu'à créer une dette au locataire. Et la justice ne sera pas dupe, si le locataire s'en plaint.
C'est pour cela qu'il ne faut pas confondre la clause de pénalité de retard avec la clause des intérêts de retard lorsque le locataire ne paie pas son loyer, ou le paie tardivement.
Une fois la clause de pénalité appliquée, soit le locataire comprend le message et vous paie en temps et en heure, les mois suivants. Dans ce cas, libre à vous d'annuler exceptionnellement les frais de pénalité de retard ou de les laisser pour bien faire passer le message.
Soit le locataire ne peut définitivement pas vous payer le 1er de chaque mois, car lui-même reçoit son salaire le 8 du mois par son employeur. Et c'est donc à vous (en tant que bailleur) de trouver un arrangement avec le locataire en acceptant qu'il paie le loyer le 12 du mois au lieu du 1er.
Soit le bailleur n'accepte aucun compromis et dans ce cas là , le bailleur doit enclencher la procédure adéquate de sa clause résolutoire pour casser le bail en invoquant des motifs légitime de paiements régulièrement tardifs de la part du locataire. Encore faut il que ce motif puisse être validé par le tribunal, quand bien même cela serait stipulé sur le contrat.
citation: Initialement posté par Numero6
768 euros c'est selon le calcul de Luc, pour celui de Joulia cela serait 792 Euros.
Oui. Car Julia applique un forfait indépendamment des jours de retard.
citation: Initialement posté par Numero6
Admettons qu'il n'y ait pas de procédure, que le locataire ne paye ce loyer que trois mois après( ( il n'a pas payé janvier, ce loyer est payé en avril, février, mars et avril sont payés normallement.)
Je comprends pas bien votre raisonnement N6, pouvez vous être plus précis.
A mon avis, il est impossible d'avoir trois mois de loyer de retard cumulé, car le versement de Février servirait à couvrir le paiement rétrospectif du mois de Janvier, par exemple.
Car si en Février le locataire paie le loyer de Janvier, il n'est plus ici question d'application de la simple clause de pénalité de retard, mais là le locataire risque de se retrouver avec la clause résolutoire du contrat au cul, avec appel à la caution solidaire, huissier, et tout le tintouin habituel.
citation: Initialement posté par Numero6
Combien doit -il ? Combien lui réclameriez vous ?
Au pire avec un retard d'un mois sur l'autre, on arrive forcément au même résultat que Julia, puisque le coefficient au pro-rata des jours de retard sera forcément égale à 1. Exemple sur un mois comportant 30 jours tout en gardant le même loyer de 720€ que précédemment :
720€*10% x 30jrs de retard/30jours du mois écoulé = 72€ de pénalité de retard. Donc comme Julia, car par simplification 30/30 = 1
Cela se complique lorsque le locataire paye son loyer du mois de janvier avec un retard au 10 du mois de Février, car :
720€*10 x 40/30 = 96€
Mais en tout état de cause, la caution solidaire aura été prévenue le 15 janvier du retard de paiement du locataire sur le mois de Janvier.
D'autant plus que j'applique la pénalité de retard que si le locataire reste en silence.
Un locataire qui m'appel préalablement pour me dire qu'il paiera ce mois ci son loyer avec un retard, perso je laisse courir tant que cela ne devient pas une habitude.
Après c'est aussi une question de relation avec le locataire, comme je le disais dans un autre sujet.
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Édité par - Luc Standon le 18 août 2011 18:44:20 |
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joulia
Contributeur vétéran
1769 message(s)
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12
Posté - 18 août 2011 : 21:45:34
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citation: Alors que d'après ce que je comprend du mode de calcul de Julia, elle fait un forfait de pénalité quelque soit le nombre de jour de retard à 72€. Donc si le locataire se prend le luxe de 30 jours cela revient au même que s'il payait avec 3 jours de retard. C'est juste, mais pas très équitable, à mon avis. Ceci dit, elle est aussi libre de pratiquer de la sorte.
exact Luc.
en fait je n'ai appliqué cette penalité (qui figure sur le bail) qu'une seule fois, mais uniquement sur le 2eme mois (encore bonne poire) ... eh oui il ne me payait pas parce qu'il avait investi son bonus dans une transaction boursière  et il me l'ecrivait encore noir sur blanc !!!
alors lá faut vraiment pas pousser mémée dans les orties ... la moutarde m'est montée au nez 
je prefère vous vous en doutez, toujours la discussion, à l'utilisation de la baguette. Je prends soin, a la signature du bail, de demander à quelle date ils preferent faire leur transfert (versus paiement du salaire) - ca leur laisse qq jours de repit si le salaire n'est pas viré correctement. Mais comme ils sont tous dans des grosses boites où jusqu'a maintenant (... touchons du bois) les salaires sont versés en fin de chaque mois, je n'ai pas encore eu de probléme.
espérons que ca continue comme ca ! |
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Numero6
Modérateur
France
2197 message(s)
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13
Posté - 18 août 2011 : 21:46:15
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Luc c'est Joulia et non Julia pour le reste je lis.....et vous répondrais probablement demain ...mais oui si février est payé on considère que c'est le règlement de janvier.....
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Numero6
Modérateur
France
2197 message(s)
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14
Posté - 18 août 2011 : 21:48:41
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citation: Je comprends pas bien votre raisonnement N6, pouvez vous être plus précis.
A mon avis, il est impossible d'avoir trois mois de loyer de retard cumulé, car le versement de Février servirait à couvrir le paiement rétrospectif du mois de Janvier, par exemple.
Vous avez raison. |
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Numero6
Modérateur
France
2197 message(s)
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15
Posté - 18 août 2011 : 22:20:04
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Perso, je n'ai jamais eu à appliquer les pénalités de retard car j'ai la chance de toujours avoir été règlé avant le 10 du mois , délais que j'estime raisonable certains employeurs ne versant les salaires qu'en début de mois. ( vers le 5 )....
Pour la petite histoire, j'ai juste perdu il y a une 20 aine d'années 2 mois de loyer, le locataire étant passé en surrendettement ( c'était le début de la loi Neiertz) mais ce malheureux locataire est décédé quelques temps après dans un accident aérien, j'ai donc laissé tombé la récupération de ces deux mois de loyer |
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Kiwala
Contributeur débutant
68 message(s)
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16
Posté - 24 août 2011 : 00:46:11
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Bonjour, c'est un sujet épineux, et je me suis aussi longtemps interrogée.
Pour ma part, j'ai résolu le problème en indiquant dans le contrat de bail un taux journalier pour l'indemnité de retard. Cela évite de se poser la question du calcul au cas où le loyer d'un mois ne serait pas payé pendant plusieurs mois d'affilée.
J'annonce un taux d'indemnité approximatif de 10 %/mois, et joins un tableau détaillant le détail au jour le jour : telle somme due tel jour, à 10%/mois, cela fait environ 0.30793%/jour...
Le tableau est signé comme annexe au bail par le locataire, qui sait donc à quoi s'en tenir.
Je précise oralement que ce décompte systématique "sévère" ne sera appliqué que si j'estime les choses suffisamment graves pour l'appliquer... Un retard occasionnel de la part d'un locataire correct : je laisse filer, bien sûr.
Sur mes quittances, je fais figurer en pied un rappel des sommes dues pour le mois suivant, dont une ligne "Pénalité de retard", que je me réserve le droit d'utiliser..., pour indiquer au locataire indélicat que, le mois suivant, il me devra telle somme pour son loyer, plus telle pénalité de retard.
Il semble que ce soit suffisamment dissuasif, pour le moment, je n'ai jamais eu besoin d'appliquer mon barème de pénalité !
Sauf erreur, à partir du moment où le locataire est correctement informé, que le contrat de bail mentionne clairement le mode de calcul de la pénalité de retard, et que cela est signé par le locataire, je pense que cela reste légal.
Mon contrat de bail prévoit une clause "contre-partie" du bailleur : au cas où je ne respecterais pas mes obligations, j'ai aussi une clause de pénalité m'obligeant à baisser d'autant le montant du loyer que je demande, à partir d'une mise en demeure de mon locataire, et après un certain délai.
Tout est précisé dans le contrat de bail. Je pense rester ainsi dans la légalité (?). |
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bailleurx
Contributeur vétéran
2797 message(s)
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17
Posté - 26 août 2011 : 15:28:16
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bien comme d'abitude je tombe un peu des nues
je croyais que les pénalités de retard étaient illégales
je découvre donc que malgré des modes de calcul tres divers (et des résultat assez differents pour un même taux ?)
vous êtes nombreux à inclure un clause de pénalité de retard dans vos contrat...
donc je voudrais savoir comme le soulève kiwala s' il est nécessaire d'inclure une contre partie pour que cette clause soit valable ? |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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18
Posté - 26 août 2011 : 15:50:45
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citation: Initialement posté par bailleurx
je croyais que les pénalités de retard étaient illégales
Salut bailleurx, en fait il vous faut revenir à d'anciennes discussion de l'ancien forum, vous comprendrez vite que les pénalités de retard ne sont pas illégales tant que le contrat de bail contient une clause qui les prévoit. Certes, cependant elles sont considérées comme abusives par la commission des clauses abusives.
Mais une clause abusive n'est pas forcément illégale. En aparté, c'est d'ailleurs le grand jeu des syndics professionnels que de prétendre par exemples que certaines clauses des contrats de mandat de gestion, bien que considérées comme abusives par les recommandations des avis de la CRC n'en sont pas pour autant illégales.
Liens de référence de l'ancien forum :
- http://universimmo.com/forum/topic....PIC_ID=25302
- http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=25297
- http://universimmo.com/forum/topic....PIC_ID=24941
Ce qui vous amènera aussi vers d'autres liens attraits au même débat
citation: Initialement posté par bailleurx
donc je voudrais savoir comme le soulève kiwala s' il est nécessaire d'inclure une contre partie pour que cette clause soit valable ?
Contre-partie ? cad ?
Un contrat stipule dans ses clauses que le loyer est payable telle date.
Ce contrat est signé par les parties qui ont pris connaissances des clauses qui régissent les modalités dudit contrat de bail.
Et ce contrat prévoit dans l'une de ses clauses, des pénalités de retard.
Quelle contre-partie ? Le locataire ne pouvant se prévaloir d'une diminution du loyer s'il paie dans le délai qui est fixé contractuellement.
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Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
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Kiwala
Contributeur débutant
68 message(s)
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19
Posté - 26 août 2011 : 17:04:40
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Bonjour,
Par "contre-partie", j'entends que, certes, le contrat prévoit une pénalité de retard pour le locataire qui ne paie pas dans les délais, mais que la loi, elle, prévoit aussi que le propriétaire bailleur respecte certaines obligations, par exemple : faire réparer un élément à sa charge...
Si je me trouve dans cette situation, que le locataire me prévient par lettre recommandée avec AR qu'une chose cloche dans l'appartement loué, que je fais la sourde oreille (ou que j'oublie, simplement !) d'y prêter attention et de faire le nécessaire pour remédier au pb dont il se plaint à juste titre, eh bien, je m'appliquerai à moi-même, passé un certain délai de réalisation que je précise dans le bail, une pénalité équivalente, c'est-à -dire que je lui ristournerai d'autant une partie de son loyer...
Je précise de manière très précise dans le bail les conditions bordant cette obligation que je m'impose...: information dans les temps de la part du locataire, délai "raisonnable" pour pouvoir résoudre le pb qui se pose, preuve à apporter par moi, en cas de non-résolution dans le délai prévu, que j'ai fait l'absolu nécessaire qui m'incombait pour tenter de résoudre le pb...
Il me semble que je réponds, ainsi, au reproche qui est fait d'ordinaire à la fameuse clause de pénalité : que celle-ci soit imposée au locataire, sans aucune contre-partie de la part du bailleur.
Et puis... après tout, cela me semble assez juste que le propriétaire qui ne remplit pas ses obligations envers son locataire soit, lui aussi, sanctionné financièrement "de son plein gré", et sans obliger le locataire à aller en justice :-) |
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bailleurx
Contributeur vétéran
2797 message(s)
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20
Posté - 26 août 2011 : 17:38:13
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merci de vos réponses luc
je n'avais effectivement pas saisi la nuance entre illégale et abusive (je m'étais bêtement immaginé que ca voulait dire la même chose  )
kiwala comme vous j'ai inclus dans mes contrat des pénalités si non respect de mes obligations, en "contre partie" de frais de relance et indemnité si non respect d'un minima de droit de visite
mais cette clause doit être super "bordée" car elle pourrait vite devenir très contraignante si on tombe sur un tordu |
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Sujet |
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