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dontacte
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 Posté - 12 sept. 2011 : 18:29:13
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Bonjour à tous,
Votre avis sur la pratique d'un copropriétaire. Ce dernier passe son temps à repérer des infractions dans la cpté, décide de leur gravité et impose au syndic de tenir des AGE avec à l'ordre du jour la mise au vote de ce qu'il pense être répréhensible. Nous en sommes à la 3ème AGE dans l'année et cela commence à être pesant pour tous. Un copropriétaire peut-il faire pression sur le syndic et provoquer une AGE de sa propre initiative. La tenue de ces AGE n'est-elle pas conditionnée par l'accord du conseil syndical ? Le syndic a la demande d'un seul copropriétaire est-il en droit de lancer une AGE ? Interrogé celui-ci répond par l'affirmative. Merci pour vos avis.
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Gédehem
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Posté - 12 sept. 2011 : 19:10:33
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Il serait grand temps que le CS, et les copropriétaires, se penchent sur le onctionnement d'un syndicat, les différnts acteurs, et en particulier les attributions du syndic.
Certes, celui-ci a quasi le monopole des convocation d'AG et de leur ODJ. Il peut convoquer quand bon lui semble, y compris si un seul copropriétaire le lui demande.
Mais en arriver à convoquer 3 AGE dans l'année, c'est à dire si l'on vos suit 4 AG avec l'AG annuelle obligatoire, montre un dysfonctionnement de ce CS, qui aurait du se réveiller dès la 1ère AG (E) estimée inutile !
Il ne fait pas de doute que ce syndic profite de la passivité du CS, passavité née de celle majoritaire des copropriétaires, par laxisme, méconnaissance .... lacheté.
Comment comprendre ces 3 AGE : personne pour tapper du poing dur la table, éventuellement pour les estimer abusive et remettre le syndic (et ce copropriétaire) à sa place ?
Eventuellement pas une résolution d'AG imposant un avis préalable du CS pour toute convocation d'AG supplémentaire. Votre syndicat (votre CS) en a t-il le "courage" ???
Sur le fond, il faut tout de même voir si ce copropriétaire "dictateur" n'est pas dans le vrai face à cette passivité du CS et du plus grand nombre, même si ces AG à répétition peuvent sembler abusives, ce qu'elles sont certainement.
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dontacte
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 2
Posté - 12 sept. 2011 : 19:59:07
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Merci Gédehem pour votre réponse, je vous suis complétement sur le rôle plus que passif du CS d'autant que vous souligniez l'omnipotence du syndic. Pouvez-vous me confirmer que l'élection du Président du CS n'est pas du ressort de l'AG mais du CS lui-même. Merci. |
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Posté - 12 sept. 2011 : 20:31:46
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citation: Certes, celui-ci a quasi le monopole des convocation d'AG et de leur ODJ. Il peut convoquer quand bon lui semble, y compris si un seul copropriétaire le lui demande
Gedehem,
Vous avez certainement raison, mais je souhaiterais tout de même que vous "développiez" ce point... Etant entendu que ce sont TOUS les copropriétaires qui payent les frais de tenue d'AG.
Donc, et si je vous comprend bien vous écrivez que le syndic peut convoquer XXXXXXXXXXXXXX AG sur la demande d'UN copropriétaire et ce, si bon lui semble...
Merci des réferences aux textes SVP...
Sans seulement "parler" de la connerie des copropriétaires dans leur ensemble !!!!
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etc
Contributeur senior
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4
Posté - 12 sept. 2011 : 20:50:41
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Dontacte,
citation: Pouvez-vous me confirmer que l'élection du Président du CS n'est pas du ressort de l'AG mais du CS lui-même
N'ayez aucun doute, l'élection du président du conseil syndical est bien du ressort du conseil syndical lui-même.
Si un l’AG élit le CS, donc les conseillers syndicaux, c’est le CS, donc les conseillers syndicaux, qui élisent leur président (entre eux). Cela doit être fait lors de la première réunion du CS (si réunion il y a, je peux en parler), ou éventuellement lors de l’AG (en s’éclipsant le temps qu’il faut ou à la fin de celle-ci pour ne pas la perturber trop longtemps) s’il parait difficile de réunir le CS avant 36 ans.
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| quid enim sanctius, quid omni religione munitius, quam domus unusquisque civium? |
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dontacte
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Posté - 12 sept. 2011 : 21:06:38
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merci pour votre confirmation etc, il est vrai que le role si important du CS n'est pas effectif et tourne à la passivité, alors que la place de son Président devrait être la première avant le syndic dans les AG |
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Gédehem
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Posté - 12 sept. 2011 : 23:43:18
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Quelboulot, votre question est surprenante !!!
Elle semble ignorer ce qui est du B A BA : D.art.7.
L'AG est convoquée par le syndic (sous les très éventuelles réserves qui sont précisées), syndic qui fixe les lieu, date et heure ainsi que l'ODJ (D.art.9).
Comme BB pour sa moto, il n'a besoin de personne .... pour décider de convoquer quand il veut, de sa propre initiative comme sur la demande d'un seul copropriétaire, ou de 5 ou de 10 peu importe, en décidant de l'ODJ !
Les textes donnent au syndic le monopole pour quasi tous les actes du syndicat, dont la convocation des AG qu'il décide seul !
Le fait qu'une AG soit demandée par le CS ou des copropriétaires (25¨des voix) selon D.art.8 ne change rien : cela n'oblige pas le syndic, une procédure par défaut (pdt du CS après MED) est prévue.
"Donc, et si je vous comprend bien vous écrivez que le syndic peut convoquer XXXXXXXXXXXXXX AG sur la demande d'UN copropriétaire et ce, si bon lui semble..."
Surprenant que les copriétaires ne le sachent pas, mais c'est OUI !
La preuve chez Dontacte : le syndic a convoqué 3 AG supplémentaires sans que personne ne conteste, ne s'oppose, à commencé par le CS. Peu importe si un copropriétaire les a demandé, ou non : Le syndic ayant le monopole des AG convoque quant il veut, aussi longtemps que persone ne proteste, qu'une majorité de copropriétaires ne s'y oppose.
A l'inverse, quel texte opposer à des convocations d'AG répétitives tous les 3 mois que personne ne demande, sans que personne ne conteste, à commencer par le CS ???
Il me semble qu'il est nécessaire d'ouvrir un peu plus grand les yeux pour bien voir certaines réalités en face issues des textes eux-mêmes ! |
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ainohi
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Posté - 20 sept. 2011 : 09:29:19
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Il est indispensable que le syndic puisse convoquer de son propre chef l'assemblée. Car le syndic, du fait qu'il assume la responsabilité de représenter le syndicat, doit pouvoir consulter le syndicat, qui s'exprime en assemblée générale, chaque fois que nécessaire.
Il peut de plus être tenu de convoquer l'assemblée sur demande selon certaines modalités décrites dans le décret du 17 mars 1967. Mais un copropriétaire seul, à moins qu'il ne détienne au moins un quart des voix, ne peut obliger le syndic à convoquer l'assemblée.
Qu'on se rassure. Un syndic normalement constitué ne s'amuse pas à convoquer l'assemblée pour rien. Il aurait au contraire plutôt tendance à omettre de convoquer qu'à trop convoquer. La situation décrite est tout à fait exceptionnelle. |
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dontacte
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 Posté - 20 sept. 2011 : 09:55:01
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Voila l'info que je cherchais! merci ainohi "un copropriétaire seul, à moins qu'il ne détienne au moins un quart des voix, ne peut obliger le syndic à convoquer l'assemblée" cela résulte-t-il du texte régissant la copropriété? De plus, vous indiquez que le syndic assumant la responsabilité de représenter le syndicat doit pouvoir le consulter en AG. Ne lui est-il pas plus simple de le consulter par le Conseil Syndical et la voix de son Président? |
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Gédehem
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9
Posté - 20 sept. 2011 : 10:21:27
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".... cela résulte-t-il du texte régissant la copropriété ?"
Bien entendu, comme tout ce qui s'applique en copropriété. Cette conditionest reprise dans les RDC.
Il s'agit ici de D.art.8 (L.65 et D.67 sont téléchargeables sur le site 4légifrance' .. ou ici, dans le cartouche à gauche).
S'agissant pour le syndic d'avoir un "Avis", il peut effectivement le demander au CS, avis porté par son pdt (mais ce n'est pas lui tout seul qui le décide).
Mais s'agissant d'un "avis", il n'a rien de décisionnel, le CS ne pouvant rien décider pour le syndicat.
S'il s'agit de décider de travaux, d'engager des fonds pour tels actes, seule l'AG su syndicat peut en décider (décision opposable).
La question qui se pose chez vous, signe d'une mauvaise gestion (qui est de prévoir) : qu'est-ce qui peut justifier la convocation de 3 AG supplémentaires en cours d'année ????
Une peut éventuellement se comprendre dans un cas extraordinaire. Mais 3 !!!!! |
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ainohi
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Posté - 20 sept. 2011 : 11:44:50
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citation: Initialement posté par dontacte
Voila l'info que je cherchais! merci ainohi "un copropriétaire seul, à moins qu'il ne détienne au moins un quart des voix, ne peut obliger le syndic à convoquer l'assemblée" cela résulte-t-il du texte régissant la copropriété? De plus, vous indiquez que le syndic assumant la responsabilité de représenter le syndicat doit pouvoir le consulter en AG. Ne lui est-il pas plus simple de le consulter par le Conseil Syndical et la voix de son Président?
Voilà ce que dit l'article 8 du décret du 17 mars 1967 :
La convocation de l’assemblée est de droit lorsqu’elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s’il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un nombre inférieur de voix. La demande, qui est notifiée au syndic, précise les questions dont l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée est demandée.
Il n'est pas question de savoir tous les textes par coeur, mais il est indispensable de savoir qu'il y a, en copropriété, deux textes fondamentaux, la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967 qu'il faut consulter dès qu'on se pose une question.
Quand je dis consulter le syndicat j'entends principalement en vue d'une prise de décision qui excède les pouvoirs de gestion courante du syndic. L'assemblée annuelle suffit généralement, mais il peut arriver qu'une assemblée supplémentaire doive être convoquée. |
Édité par - ainohi le 20 sept. 2011 11:46:20 |
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dontacte
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Posté - 20 sept. 2011 : 11:50:00
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merci à Gédehem et Ainohi |
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dontacte
Contributeur actif
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Posté - 22 sept. 2011 : 13:22:40
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Suite des évènements. une énième AGE a été convoquée par le syndic mais il a pris soin d'indiquer que les 2 questions mises à l'ordre du jour l'ont été à la demande de X (le dictateur) et de Y (sa compagne). Nous sommes au total 17 copropriétaires, aussi fort de l'art.8 que vous m'avez signalé, je me propose d'attendre l'AGE et demander l'annulation des questions mises à l'ordre du jour avec prise en charge des frais de l'AGE par les 2 demandeurs. Qu'en pensez-vous ? |
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Gédehem
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Posté - 22 sept. 2011 : 14:40:17
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Il faut voir les choses en face dès maintenant et selon le constat agir avant l'AG.
- Qu'en est-il de la capacité de réaction des 17, de la majorité d'entre eux, sous réserve qu'ils aient un minimum de connaissance dans le fonctionnement su syndicat ?
- qu'en est-il de l'importance des questions soumises au vote, leur nécessité impérieuse au point qu'il faille une AG supplmémentaire ???
Sur ce dernier point, que penser d'AG supplémentaires, qui ont un coût pour la collectivité, destinées à débattre de questions qui auraient pu être vues lors de l'AG annuelle passée, ou qui peuvent attendre l'AG annuelle prochaine compte tenu de l'absence de toute urgence.
Et ici, il ne fait pas attendre l'AG. Il faut sans attedre monter une petite équipe (le futur CS ?) qui portera le message lors de l'AG.
Si vous restez seul dans votre coin sans que personne ne soit informé préalablement, ne serait-ce que pour prendre conscience du "roulage dans la farine" par le syndic, vous serez vu lors de l'AG comme le vilain canard noir face au syndic "tout-puissant-qui-détient-le savoir" en professionnel qu'il est !
Car il ne fait aucun doute que le syndic porte une part de responsabilité dans ces convocations d'AG intempestives, peut être injustifiées, voire abusives. Et ici irrégulières, injustifiées dans la mesure où ce copropriétaire X ne porte pas 25% des tantièmes du syndicat.
Il faut organiser chez vous (ou dans la salle du bistrot en face) une réunion avec ceux qui vous semblent un peu plus éveillés, attentifs, en questionements, ou ceux qui "pésent", afin de préparer le terrain ... et l'action lts de l'AG.
Comme par exemple pour avoir un candidat pdt de séance, un autre secrétaire, 2 autres scrutateurs, et proposer en séance une résolution contestant la pertinence de l'AG convoquée par le syndic, son abus, et la décision de refuser à ce titre la prise en charge des frais de cette AG (convoc, location, etc), frais que devra supporter le syndic.
Bien entendu, il faudra qu'ensuite l'AG refuse de statuer sur les 2 questions proposées, du moins s'il n'y a aucune urgence, aucune nécesité immédiate...
Au travail ! |
Édité par - Gédehem le 22 sept. 2011 14:49:32 |
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dontacte
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14
Posté - 22 sept. 2011 : 15:50:11
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Merci pour votre réponse Gédehem. Je vais mettre en place la "conspiration" légitime tout en notant que vous insistez plus sur la responsabilité du syndic d'avoir mis en route pareille AGE que sur celle des 2 instigateurs qui en définitive n'ont fait qu'instrumentaliser ce syndic. Toutefois, ce dernier précise bien que c'est à la demande des 2 copropriétaires que l'AGE est convoquée. Mais n'est-il pas le garant de la bonne gestion de la copropriété? |
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dontacte
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15
Posté - 22 sept. 2011 : 18:22:55
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J'ajoute à l'irrégularité de la convocation le fait que pour les 2 questions mises à l'ordre du jour, il n'y a pas de projet de résolution!!! Ceci n'est-il pas une faute aggravante pour le syndic ? |
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Gédehem
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Posté - 22 sept. 2011 : 18:28:04
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"Mais n'est-il pas le garant de la bonne gestion de la copropriété?"
Oui, et c'est à ce titre qu'il n'a pas à répondre à la demande d'un seul sur 17, sauf ce qu'il juge que cette demande est fondée collectivement.
Sauf que convoquer 3 ou 4 AG supplémentaires, hors de l'AG annuelle, pose la question de sa compétence, pour (bien) gérer la copropriété dans l'intéret de tous ou du plus grand nombre.
Reste qu'il faut mettre en cause la passivité des copropriétaires, à commencer par celle des membres du CS, manifestement aux abonnés absents, ce qui porte préjudice à tous.
Il y a manifesnt un dysfonctionnement total dans votre syndicat, du essentiellement à cette passivité, ce laxisme. |
Édité par - Gédehem le 22 sept. 2011 18:29:42 |
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ainohi
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Posté - 23 sept. 2011 : 21:15:16
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citation: Initialement posté par Gédehem
Car il ne fait aucun doute que le syndic porte une part de responsabilité dans ces convocations d'AG intempestives, peut être injustifiées, voire abusives. Et ici irrégulières, injustifiées dans la mesure où ce copropriétaire X ne porte pas 25% des tantièmes du syndicat. La convocation est parfaitement régulière même si inopportune. Elle est dans les attributions du syndic. Celui-ci est obligé de convoquer si des copropriétaires détenant au moins 25% des voix le lui demandent. Mais il ne faut pas en induire qu'il lui est interdit de convoquer si les demandeurs détiennent moins de 25%.
Une assemblée ne pourrait être annulée pour ce motif. Mais si les décisions à prendre pouvaient attendre la prochaine assemblée annuelle, il s'agit de mauvaise gestion et on peut prétendre faire supporter le coût de cette assemblée par le syndic. |
Édité par - ainohi le 23 sept. 2011 21:15:56 |
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nefer
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Posté - 23 sept. 2011 : 22:48:37
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"Mais il ne faut pas en induire qu'il lui est interdit de convoquer si les demandeurs détiennent moins de 25%.": dans ce cas, tous les frais de l'AG incombent aux demandeurs |
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ainohi
Contributeur vétéran
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19
Posté - 23 sept. 2011 : 23:35:51
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citation: Initialement posté par nefer
"Mais il ne faut pas en induire qu'il lui est interdit de convoquer si les demandeurs détiennent moins de 25%.": dans ce cas, tous les frais de l'AG incombent aux demandeurs
Non, pas forcément. Si l'assemblée est convoquée sur un motif d'intérêt général, il n'y a aucune raison pour que les demandeurs en supportent le coût.
La prise en charge des frais par le demandeur peut être une condition posée par le syndic pour décider de convoquer.
Sauf engagement préalable des demandeurs à prendre en charge le coût de la convocation, celui-ci est réparti entre tous les copropriétaires. |
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dontacte
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Posté - 24 sept. 2011 : 07:35:42
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Je viens de consulter notre RC (ce que j'aurais dû faire en premier) il dit ceci : "le syndic convoquera l'assemblée toutes les fois qu'il le jugera utile et, en outre, chaque fois que la demande lui en sera faite par lettre recommandée par des propriétaires représentant entre eux la moitié des millièmes de l'immeuble."
A partir du moment où dans la convocation les questions à l'OJ commencent toutes par "à la demande de M. X et de Mme Y" et que ces derniers représentent des millièmes peu importants, ne suis-je pas en droit lors de l'AG de demander l'annulation de ces questions ? De plus ces questions n'ayant pas de projet de résolution ne suis-je pas doublement en droit de faire cette demande ? |
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