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etc
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 Posté - 14 sept. 2011 : 17:30:21
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Projet RFCS : questions (et vos suggestions) sur différents points.
Bonjour Ă tous,
Si notre règlement de copropriété prévoit quelques articles (principalement sur les dispositions des textes en vigueur) sur le fonctionnement du conseil syndical, il n’y a pas là de véritable règlement de fonctionnement.
A notre prochaine (enfin…première) réunion du conseil syndical, sera soumis un projet de règlement de fonctionnement du conseil syndical (RFCS).
Rappel (article 22, DĂ©cret de 1967) :
citation: A moins que le règlement de copropriété n'ait fixé les règles relatives à l'organisation et au fonctionnement du conseil syndical, ces règles sont fixées ou modifiées par l'assemblée générale à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
Le RFCS devra donc être mis à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale pour être soumis aux votes (majorité article 24).
QUESTION : Sauf que j’aimerais faire changer une ou deux clauses du RDC concernant le CS…est-ce alors toujours la majorité 24 ???
Le fait de pouvoir « modifier » (art D22) ces règles, à la majorité simple, s’applique t-il aussi à celle déjà dans le RDC, ou seulement aux règles prévues dans un RFCS voté antérieurement en AG ?
Merci Ă vous,
Je reviens pour d’autres questions sur le projet lui-même.
Liens vers les modèles dont le RFCS, que je souhaite proposer lors de notre réunion, s’inspirera, ou du moins à partir desquels la réflexion dans ce sujet portera :
GĂ©dehem :
http://www.universimmo.com/forum_un...?TOPIC_ID=76
Serge Diebolt :
http://sos-net.eu.org/copropriete/2/2-4-9.htm
JPM :
http://www.jpm-copro.com/Etude%202-4-6-1.htm
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 Posté - 14 sept. 2011 : 18:03:51
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attention le RFCS ne l'emporte pas sur le RdC de copropriété. Donc si vous modifiez le réglement de copropriété, la majorité requise dépend de la nature du changement.
Art 24 : dispositions devenues "illégales"
Art 26 : gestion de sparties communes ou de l'administration des parties communes.
Unanimité, si cela concerne des parties privatives. |
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GĂ©dehem
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Posté - 14 sept. 2011 : 21:21:54
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La question a été posée quant à la majorité requise pour la modification de clause RFCS introduites dans le RDC.
Certains penchent pour la maj.art.26 : modif du RDC > publication ..etc ..
D'autres, dont je suis, pour ajout ou modification Ă la maj.art.24.
Tout d'abord parce que si la maj.art.26 est nécessaire pour ce qui concerne "la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes.", il est évident que le Cs n'entre pas dans ces ribriques, certainement pas ses régles d'organisation et de fonctionnement.
Ensuite parce que les dispositions d'un RFCS ne concernent que les membres du CS, en interne, et non l'ensemble des membres du syndicat pour ce qui concerne le RDC.
Outre le fait que les clauses d'un RFCS adoptées par l'AG n'ont pas à être introduites dans le RDC, les clauses RDC qui concernent spécifiquement le CS peuvent être modifiées par l'AG à la maj.art.24.
Je préconise vivement la rédaction d'un document spécifique "RFCS", lequel reprendrait toutes les clauses éventuellement prévues au RDC, les clauses RDC modifiées, les nouvelles, l'ensemble de ce document "Réglement d'organisation et de fonctionnement du CS" étant adopté par l'AG.
Pour la rédaction, attention à ne pas être trop précis, à ne pas s'enfermer dans des régles ou il n'y aurait pas de place pour respirer, où le moindre faux pas, aussi minime soit-il, serait aussitôt l'objet de polémique, de contestation.
Il faut fixer un cadre, mais y laisser de la place pour bouger un peu. Pas s'y retrouver pieds et poings liés !
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Édité par - Gédehem le 14 sept. 2011 21:23:56 |
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Posté - 15 sept. 2011 : 13:51:50
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Merci Ă vous pour ces avis !
citation: les clauses d'un RFCS adoptées par l'AG n'ont pas à être introduites dans le RDC.
Merci, vous me conforter car c’est aussi mon avis, donc pas de publication…
Après, ça m’embête bien cette histoire de RDC…
citation: Pour la rédaction, attention à ne pas être trop précis, à ne pas s'enfermer dans des régles ou il n'y aurait pas de place pour respirer, où le moindre faux pas, aussi minime soit-il, serait aussitôt l'objet de polémique, de contestation.
Il faut fixer un cadre, mais y laisser de la place pour bouger un peu. Pas s'y retrouver pieds et poings liés !
Je suis bien d’accord, c’est bien pour fixer un cadre, mais également pour que celui-ci soit respecté, car dans notre copro pourtant petite c’est le grand n’importe quoi…
Voici ce qui m’ennuie dans notre RDC :
"Les décisions du conseil syndical sont prises à la majorité simple, à condition que la moitié au moins de ses membres soit présente, ou représentée."
Le quorum de la moitié des membres me va très bien…
…Mais je ne suis pas vraiment pour la possibilité d’être représenté, pouvoir, mandat… car dérives éventuelles.
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Posté - 15 sept. 2011 : 16:47:46
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Contexte : nous sommes 6 copropriétaires actuellement. Si éventuelles ventes de lots à l’avenir, on pourrait imaginer être 8 tout au plus…
QUESTION : Quel serait à votre avis, le meilleur nombre maximal de membres du CS pour une copro de cette taille ? (je pense à 5…)
(je ne trouve pas utile de mettre un nombre minimal…)
merci !
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JB22
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Posté - 15 sept. 2011 : 17:43:05
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"Les décisions du conseil syndical sont prises à la majorité simple, à condition que la moitié au moins de ses membres soit présente, ou représentée."
Il n'est pas prévu de "représentation" au conseil syndical, cette clause est donc non applicable comme tout ce qui est contraire à la loi.
Pour une copropriété de six, je préconise un conseil syndical de trois membres avec nomination de deux suppléants, qui siègerons en cas de démission dans l'ordre de nomination.
Cela évite de se retrouver sans C.S. suite à une démission (conséquence d' une vente par exemple). |
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Posté - 15 sept. 2011 : 18:13:51
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JB22,
citation: Il n'est pas prévu de "représentation" au conseil syndical, cette clause est donc non applicable comme tout ce qui est contraire à la loi.
Je ne vois pas ce que cela a de contraire à la loi…
Que ce soit la question de la « représentation » (pouvoirs, mandats…), des majorités de vote, du mode de convovation…
...La loi n’impose pratiquement rien du tout sur le fonctionnement du CS mais laisse tout ça au RDC ou à un RFCS voté en AG.
citation: Pour une copropriété de six, je préconise un conseil syndical de trois membres avec nomination de deux suppléants, qui siègerons en cas de démission dans l'ordre de nomination.
Ah oui, c’est vrai que c’est pas mal pour une copro de 6 car j’avais zappé la solution suppléants.
C’est peut-être même la meilleure solution !
Sauf que dans mon cas, et le contexte particulier, euh je ne sais pas trop quoi penser…
…on va dire que je préfèrerais autant en rester à la solution 5 membres maximum.
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Posté - 15 sept. 2011 : 18:22:28
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Mon RDC : "il se réunit [le CS] à la demande du président ou de la moitié de ses membres."
Donc différent des trois modèles de RFCS dont j’ai donné les liens, lesquels sont eux-mêmes différents l’un de l’autre. Que penser ???
QUESTION : si je pense que l’on est tous d’accord pour que le président du CS puisse convoquer une réunion, qu’en est-il quand la demande vient d’un ou plusieurs membres…quelle proportion ou pourcentage (au moins, ou plus de..) peut-on admettre pour provoquer une réunion du CS ???
JPM part de l’exemple d’un CS de 11 membres (minimum ? maximum ?).
Gédehem et S. Diebolt ne fixent pas de nombre minimal et maximal de membres puisque cela dépend forcément de la taille de la copro.
En revanche, tous s’expriment sur le nombre (ou proportion) minimal de membres du CS pouvant provoquer une réunion.
Ce choix ne doit donc pas être influencé par la taille de la copro ?
GĂ©dehem :
citation: Le Conseil Syndical se réunit à la demande du président ou du vice-président au moins une fois tous les…mois / trimestres
Il peut également être réuni à toute époque à la demande de l’un de ses membres.
Je ne pense pas que ce soit le meilleur des choix.
Je veux bien dans une copro de 2 lots mais maginez pour un CS de 15 membres : une réunion à chaque caprice !
Si pas un caprice personnel, le membre souhaitant une réunion n’aura aucun mal à en expliquer le besoin à au moins un autre membre.
JPM :
citation: Il peut en outre être réuni soit sur l’initiative du président s’il le juge utile, soit à la demande de plus de la moitié de ses membres titulaires ou de l'assemblée générale pour examen des questions indiquées par elle , soit à la demande du syndic .
Ici, ça parait quand même un concensus très important à réunir ! ça donne l’impression que les votes (sur un avis à donner ou autre…) sont déjà pliés.
S. Diebolt :
citation: Le conseil syndical se réunit à la demande du président au moins une fois tous les six mois. Il peut également être réuni à toute époque à la demande d'au moins 25 % de ses membres.
Ça me parait raisonnable.
Je penche soit sur cette solution (25%), soit pour en rester aux dispositions de notre RDC (la moitié, 50%).
Je ne peux que penser au nombre de membres du CS pour déterminer ce choix.
Ce qui donnerait, si j’opte pour un maximum de 5 membres :
Convocation à la demande de la moitié des membres :
CS de 2 membres : 1
CS de 3 membres : 2
CS de 4 membres : 2
CS de 5 membres : 3
Convocation à la demande d’au moins 25% (égal ou plus) des membres :
CS de 2 membres : 1
CS de 3 membres : 1
CS de 4 membres : 1
CS de 5 membres : 2
J’ajoute la possibilité suivante…
Convocation Ă la demande de plus de 25% des membres :
CS de 2 membres : 1
CS de 3 membres : 1
CS de 4 membres : 2
CS de 5 membres : 2
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GĂ©dehem
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Posté - 15 sept. 2011 : 22:01:09
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Vous touchez du doigt un point incontournable : les RFCS présentés ici ou là sont des modèles généralistes dans lesquels chacun peut piocher pour en faire un RFCS adapté/personnalisé à tel syndicat.
Pour autant, personnalisation ne veur pas dire "fermeture" ou "laxisme".
Il faut fixer un cadre, pas trop large, pas trop étroit non plus, régles applicables quelques soient le type de CS de ce syndicat.
Concernant les convocations du CS, il faut voir les conditions : dans ce CS de 15 membres, tabler sur 25% est cohérent. Prendre 50%, c'est se fermer cette possibilité lorsqu'il y a conflit.
La possibilité pour 1 seul membre est réservé aux petits CS de 3 ou 4 membres.
Mon soucis est de ne pas tomber dans le système qui donne un quasi monopole au pdt du CS pour convoquer quand bon lui semble, éventuellement avec sa "petite cour" agissante.
Un CS étant un groupement collégiale, cette collégialité doit rester la régle suprême, chacun devant etre sur le même niveau même s'il en faut un pour tenir le volant.
Sans doute ma déformation des "syndicat coopératifs" .... 
En résumé, à partir des exemples présentés ici et là , à chacun d'établir "son" RFCS de "sa" copropriété .... |
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etc
Contributeur senior
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9
Posté - 16 sept. 2011 : 11:16:38
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GĂ©dehem,
Très sages propos : je suis bien d’accord en tout point avec vous !
Je vous suis également, pour les petits CS de 3 ou 4, sur la possibilité de réunion demandée par 1 membre. Je pense juste qu’il est préférable, dans la rédaction, de donner une proportion, donc fraction, ou un pourcentage plutôt qu’un nombre.
C’est pour cela, que pour notre petit CS, je m’interroge sur l’éventualité de ramener les 50% (la « moitié » prévue par notre RDC) à 25%.
Il n’est pas prévu de nombre de conseillers minimal et maximal dans notre RDC (ce sur quoi je m’interroge également avec une solution vraiment pas mal de JB22), mais bon, y’en aura pas plus que le nombre de copropriétaires, c’est sûr.
La solution suivante va donc dans votre sens :
Convocation à la demande d’au moins 25% (égal ou plus) des membres :
CS de 2 membres : 1
CS de 3 membres : 1
CS de 4 membres : 1
CS de 5 membres : 2
Si je reste sur mon nombre maximal de 5 conseillers, ça me parait pas mal…
J’ai bien pris note de la solution de JB22 (3 membres max + 2 suppléants) qui, dans la configuration de notre copro, semble la meilleure…
…mais y’avait jamais plus de trois conseillers avant mon arrivée, on est donc maintenant 4. (alors 5 membres max me convient bien)
QUESTION bête (qui a déjà dû être posée) :
Je préfère ne pas mettre de nombre minimal : alors est-ce que c’est possible un CS d’une personne ??? (ce n’est bien entendu pas mon souhait mais je voulais savoir).
QUESTION : qu’est-ce que vous pensez de la possibilité d’être « représenté » (évoqué dans notre RDC) ? Personnellement je n’approuve pas spécialement…
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GĂ©dehem
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Posté - 16 sept. 2011 : 18:55:23
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Q1 : bien qu'aucun texte ne précise un nombre mini de conseiller, laissant entendre que le CS pourrait être composé d'un seul membre, la réponse dominante (jurisprudence) est que le CS est par nature un "collège", donc composé de plusieurs membres.
Ici la bonne pratique qui permet de dégager une majorité lors des prises de décision veut que les conseillers soient en nombre impair, soit au moins 3 .....
Q2 : être candidat au CS induit qu'on y travail et sonc qu'on soit présent aux réunions.
Mais il peut y avoir des empechements justifiés. Dans ce cas, que penser d'un CS de (mettons) 9 membres sont 6 seraient absents (foot, télé, ciné, bébé malade, ...), la réunion comptant 3 présents porteurs chacun de 2 mandats.
Est-il admissible, ou au moins raisonnable, de tenir ainsi une réunion CS ????
La délégation de pouvoir est à proscrire.
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etc
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Posté - 16 sept. 2011 : 20:38:06
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Je suis d'accord en tout point avec vous!
(j'Ă©dite mon message pour le rajout suivant:)
C'est bien entendu mieux d'ĂŞtre au moins 3.
Mais des décisions peuvent toutefois être prises par un CS de 2 si unanimité (les deux sont d'accord).
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Édité par - etc le 16 sept. 2011 20:42:52 |
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GĂ©dehem
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Posté - 17 sept. 2011 : 15:27:06
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Dans ce cas, c'est mieux d'ĂŞtre 1 : pas de contradicteur ! 
S'il y a des points qui fachent, à 2 vous n'aurez pas l'unanimité. Comme en général les points les plus importants sont ceux qui fachent, je vous souhaite bien du plaisir !
A 3, on en aura toujours 2 d'accord, dans un sens ou dans un autre. |
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etc
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13
Posté - 18 sept. 2011 : 10:43:42
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Aussi, pour ce qui est de la convocation, dans le cas d'un petit CS, l'idée suivante me séduit:
Un petit CS, par exemple de 3 membres qui se croisent souvent, peut se réunir beaucoup plus facilement et rapidement.
Imaginez une discussion de palier entre 2 conseillers, et le 3ème qui vient à passer: "ah tiens bah y'a monsieur dupont qui arrive, on va lui demander ce qu'il en pense..."
Si tout le monde est libre sur le moment ou dans la soirée, ou le lendemain matin, autant se faire une réunion sur ce(s) point(s) qui mérite(nt) d'être discuté(s) ou pour le(s)quel(s) un avis doit être donné promptement.
La formalité de l'envoi d'une convocation serait alors laissée, et il faudrait que ces conseillers s'entendent unanimement sur l'ordre du jour de cette réunion improvisée.
"Le conseil syndical peut se réunir spontanément à la condition que tous ses membres soient présents et qu'ils s'accordent de manière unanime sur l'ordre du jour."
(Si vous avez mieux pour la rédaction?...).
QUESTION: Je trouve ça très bien, mais est-il nécessaire de le mettre dans le RFCS?
(car même si c'est pas une règle dans le RFCS, ça serait de toute façon toujours une possibilité puisqu'il faut que tout le monde soit d'accord)
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Posté - 18 sept. 2011 : 13:35:56
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à mon avis, il faut banir les mots : unanime ou unanimité de tout RFCS sur quelque sujet que ce soit... Il faut laisser aussi au président l'iniative de l'OdJ, sinon vous allez compliquer : pour faire l'OdJ, il vous faudra une réunion pour avoir l'avis de chacun, mais pour faire cette réunion, il vous faudra convoquer avec un ordsre du jour, etc....
On pourrait rétorquer par mail, pas besoin de convoquer, etc... certes, mais on n'en finit pas : le président fait un odJ, un conseiller rajoute un sujet, le président renvoie, etc...
Pour ma part, je fais un OdJ que j'envoie à tous les conseillers avec un dernière sujet : "questions des conseillers : merci de m'adresser vos sujet afin de les préparer, si nécessaire". Ensuite si je le juge utile, je renvoie un nouvel OdJ complété. |
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JPM
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Posté - 18 sept. 2011 : 18:00:07
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Sauf erreur de ma part, il me semble que Gedehem a indiqué qu'il n'est pas nécessaire d'insérer dans le règlement de copropriété les règles de fonctionnement adoptées par l'assemblée dans le cas de silence du règlement de copropriété d'origine.
C'est inexact.
Il suffit de lire l'article 22 du décret pour s'en convaincre ! " Le règlement de copropriété détermine les règles de fonctionnemment ...."
S'il est lacunaire, il faut combler la lacune. Mais le comblement doit apparaître dans le RC et il faut publier le comblement à la conservation.
Pour ce qui est du nombre de conseillers demandeurs de la réunion du CS, il faut fournir une indication par tête et non en pourcentage !!!!
A cet égard, plus de la moitié est clair (sauf CS à 2 bien sur). On peut aussi bien mettre plus du tiers.
Quant à la modification d'une règle figurant dans le règlement de copropriété existant, c'est une modification du règlement de copropriété, et pas le comblement d'une lacune du RC.
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JPM
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16
Posté - 18 sept. 2011 : 18:06:20
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Il m'a paru opportun de vérifier.
Gedehem indique : citation: Outre le fait que les clauses d'un RFCS adoptées par l'AG n'ont pas à être introduites dans le RDC, les clauses RDC qui concernent spécifiquement le CS peuvent être modifiées par l'AG à la maj.art.24.
Je confirme qu'il faut introduire les clauses adoptées.
Et aussi que les clauses RDC en place ne peuvent pas être modifiées à la majorité de l'article 24.
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Posté - 18 sept. 2011 : 19:22:27
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citation: Et aussi que les clauses RDC en place ne peuvent pas être modifiées à la majorité de l'article 24.
bien sur sauf s'il s'agit de "nettoyage" en rapport avec les textes légaux de maintenant... |
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JPM
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18
Posté - 18 sept. 2011 : 22:20:34
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A propos du fonctionnement du conseil syndical, l'adaptation de l'article 49 ne peut trouver application puisque la loi et le décret sont muets sur la question.
Je vous rappelle que, par exemple, le nombre des membres du conseil syndical ne relève pas du RFCS mais du RC seulement ou, à son défaut, de l'assemblée générale.
Il faut bien garder en tête que l'article 22 du décret ne vise que les règles de fonctionnement.
Il n'y a pas lieu de reporter dans le RFCS des dispositions légales ou réglementaires.
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JB22
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19
Posté - 18 sept. 2011 : 23:36:51
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De JPM:
"Il suffit de lire l'article 22 du décret pour s'en convaincre ! " Le règlement de copropriété détermine les règles de fonctionnemment ...."
"S'il est lacunaire, il faut combler la lacune. Mais le comblement doit apparaître dans le RC et il faut publier le comblement à la conservation."
Ce n'est pas exact, ci-dessous le texte du décret tel qu'il figure sur LEGIFRANCE:
Article 22 En savoir plus sur cet article...
Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 - art. 15 JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004
A moins que le règlement de copropriété n'ait fixé les règles relatives à l'organisation et au fonctionnement du conseil syndical, ces règles sont fixées ou modifiées par l'assemblée générale à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
Le conseil syndical rend compte à l'assemblée, chaque année, de l'exécution de sa mission.
Le mandat des membres du conseil syndical ne peut excéder trois années renouvelables.
Pour assurer la représentation prévue au dernier alinéa de l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965, il est tenu compte, en cas de constitution d'un ou plusieurs syndicats secondaires, des dispositions de l'article 24 ci-après pour fixer le nombre des membres du conseil syndical du syndicat principal. Chaque syndicat secondaire dispose de plein droit d'un siège au moins à ce conseil."
Le règlement de copropriété ne contient pas obligatoirement le RFCS.
La création d'un RFCS par l'assemblée générale ne constitue donc pas une modification du règlement de copropriété, il n'y a donc pas lieu de "publier le comblement à la conservation." |
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JPM
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20
Posté - 19 sept. 2011 : 00:05:51
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Il est exact que j'ai fait mention par erreur de l'article 22 du décret aux lieu et place de l'article 22 de la loi.
Sous cette réserve, les indications sont bien entendu maintenues.
Le RFCS doit être inclus dans le règlement et publié.
Il est nécessaire que le RFCS soit à la disposition constante des copropriétaires et a fortiori des acquéreurs. Ces formalités imposent en outre que son établissement soit étudié très sérieusement.
A défaut d'insertion dans le RC, où pourrait-on en prendre connaissance ?
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