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COPRO1515
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 Posté - 19 oct. 2011 : 15:36:10
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Bonjour,
Le vote article 25 ne passe pas. Le projet a plus du tiers des suffrages. Le vote au 24 ne se fait pas immédiatement, l'assemblée vote le report à une assemblée ulterieure. Les copropriétaires ont un débat.... Certains estiment qu'a la prochaine assemblée on votera au 24. Sur internet des cabinets d'avocats et des associations indiquent que cela reviendra au 25.
Où lire la loi ?
Cordialement;
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Posté - 19 oct. 2011 : 16:55:45
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citation:
Article 25-1
Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote.
Lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24.
effectivement, si cela n'est pas fait immédiatement, le compteur se remet à 0... quel est l'interet de reporter à une autre séance sinon....
mais à partir du moment où si le nombre de voix est inférieure au 1/3, on peut voter lors d'une seconde AG à la majorioté 24, dans ce cas, on pourrait suiovant vos décomptes utiliser cette majorité 24.
Mais un juge pourrait être pointilleux et n'accepter que le report remette les compteurs à 0.
mais dites nous pourquoi repousser à une autre AG ? si c'est parce que vous avez peur que cette majorité 24 ne soit pas acquise et que vous ayez besoin d'autres proprios, dans ce cas la seconde AG sera à la majorité 25.
je ne sais pas si j'ai été clair:
* si vous ne votez pas immédiatement, c'est qu'il y a risque de rejet de la majorité des présents 
* dans ce cas vous espérez à l'AG suivante mobiliser plus de propios à votre idée
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COPRO1515
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 2
 Posté - 19 oct. 2011 : 17:24:25
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Bonjour,
le immédiatement est dans la loi. Le décret permet de passer à une assemblée ulterieure.
Dans le cas évoqué il est intéressant de passer à une date ulterieure...autres Copropriétaires et données vont changer.
Vos conclusions sont conformes, mais je reformule ma question:
.... où lire qu'à une date ulterieure c'est bien au 25 ?
Merci bonne soirée. |
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Gédehem
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Posté - 19 oct. 2011 : 18:45:16
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Cela découle de l'art.25-1 lui même en son alinea 2 : un vote "en seconde lecture/seconde AG (dans les 3 mois) " à la majorité art.24 n'est possible que lorsque la résolution soumise à l'art.25 n'a pas obtenu la passerelle du 1/3 des voix.
Dans la mesure où une question nécessite la maj.art.25, elle est éternellement à cette majorité, serait-elle proposée durant des années, à défaut de n'avoir pas statué immédiatement à la maj.art.24. si la condition prévue art.25-1 était satisfaite.
C'est manifestement par méconnaissance du pdt de séance, du CS, des copropriétaires (endémique en copropriété) que le projet a été (bêtement) reporté à une autre AG : ce sera toujours à la maj.art.25. |
Édité par - Gédehem le 19 oct. 2011 18:46:03 |
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COPRO1515
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Posté - 19 oct. 2011 : 20:03:31
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Bonjour,
j'ai écris que la résolution avait obtenu 1/3 des votes en 25.
Ce n'est pas "bêtement" il s'agissait de taper en touche... Il n'y a pas qu'au rugby ou au foot que cela est intéressant.
C'était ça ou compte tenu des abstentionistes hésitants le projet passait...
Si vous aviez une jurisprudence ou quelque chose, je persiste...merci. |
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Posté - 19 oct. 2011 : 20:44:06
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citation: C'était ça ou compte tenu des abstentionistes hésitants le projet passait...
et apparemment ce projet une fois passé vous embêtait,  , c'est bien ce que je "supputais"......
pas de jurisprudence, donc on ne peut en inventer... en fait l'AG n'a pas repoussé la décision à une autre AG à la majorité 24. Elle a dé"cidé que le projet n'était pas voté. Elel a choisi de se reposer la question l'année suivante ou à une AG ultérieure ; vous avez choisi la solution de revoter de nouveau à l'article 25, et ensuite.... qu'est ce que vous ferez ? |
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COPRO1515
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 Posté - 19 oct. 2011 : 22:34:52
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La justice sera enclenchée et les laxistes prendront courage...
A bientôt. |
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Gédehem
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Posté - 19 oct. 2011 : 22:42:21
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"j'ai écris que la résolution avait obtenu 1/3 des votes en 25."
Vous (l'AG) avez statué sur la question à la maj.art.25, laquelle n'a pas été atteinte. La résolution proposée n'est pas adoptée.
L'AG (son pdt) n'a tiré aucune conclusion du fait que le seuil du 1/3 prévu art.25-1 était atteint, permettant un second vote immédiat à la maj.art.24.
On retombe alors dans le cas général : l'AG pourra statuer à une prochaine AG, toujours à la maj.art.25.
Attention ici au "tapage en touche" pour, de fait, ne rien faire !
Dans la mesure où cette position de l'AG porte tort à un copropriétaire, s'agissant par exemple de travaux privatifs touchant aux parties communes mais conformes à la destination de l'immeuble, la responsabilité du syndicat et accessoirement celle du pdt de séance peuvent être engagées.
Même chose s'il s'agit de travaux rendus obligatoires, l'AG 'tapant en touche' pour en adopter les modalités : certains copropriétaires peuvent estimer à bon droit en subir un préjudice |
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COPRO1515
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Posté - 20 oct. 2011 : 09:20:56
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Merci de votre développement, effectivement ces points ont été envisagés.
Mais le Syndicat de peut pas statuer des travaux sur des ouvrages reconnus en infraction avec l'urbanisme (CC).
C'est très compliqué...
A bientôt. |
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Posté - 20 oct. 2011 : 11:42:09
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citation: Mais le Syndicat de peut pas statuer des travaux sur des ouvrages reconnus en infraction avec l'urbanisme (CC).
le syndicat peut statuer sur une demande sous réserve d'obtention des autorisations administratives... |
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Gédehem
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Posté - 20 oct. 2011 : 11:59:11
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C'est sans doute une lacune, mais le droit administratif, ici de l'urbanisme, est étranger aux régles qui s'appliquent en copropriété.
Votre syndicat ne peut statuer que sur la conformité des travaux dont il s'agit avec la destination de l'immeuble précisée par votre RDC.
2 cas se présentent : travaux privatifs ou travaux communs.
- s'il s'agit de travaux privatifs demandés par un copropriétaires (maj.art.25), travaux conformes à la destination de l'immeuble, l'AG ne peut que les adopter, mais sous la condition suspensive d'obtention des autorisations administratives.
- s'il s'agit de travaux communs (art.24 ou 26) il est évident qu'une impossibilité administrative incontournable rend inutile une prise de décision.
Quels sont ces travaux "art.25" ?
Qu'est-ce qui est compliqué ? |
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COPRO1515
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Posté - 20 oct. 2011 : 12:24:23
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Rebonjour,
il s'agit d'une entrée latérale annexe de bâtiment, annexée il y a six ans avec son petit couloir, sur lequel un copropriétaire veut faire de nouveaux travaux. Il y a appropriation, mais certains redoutaient un abus de majorité!!! L'urbanisme demande la destruction...mais tergiverse..
L'assignation civile va être déposée.
Merci à vous. |
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COPRO1515
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Posté - 20 oct. 2011 : 12:36:19
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Si un Syndicat a connaissance d'un délit et en particulier d'une construction qui n'a pas l'aval de l'urbanisme (construction exterieure de plus de 20m) s'il délibére et ratifie tacitement il engage sa responsabilité ((CC 30 9 2011). Les conventions sur des structures délictueuses sont nulles (CC 9 2 1977)... etc.
Humblement... tout est à discuter! |
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Gédehem
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Posté - 20 oct. 2011 : 12:37:19
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Que vient faire la maj.art.25 dans cette affaire ???
L'aliénation d'une partie commune ou la ratification de cette aliénation relève de la double maj.art.26. (*)
C'est un préalable obligé à une éventuelle autorisation de travaux privatifs.
Dans votre cas, la décision d'aliéner et l'autorisation de travaux sur cette partie aliénée sont liées, indivisibles.
L'interdiction administrative est un autre aspect qui ne concerne que ce copropriétaire éventuellement bénéficiaire, pas votre syndicat, qui n'a (ou n'aurait) que faire .
Notez que la prescription en matière d'annexion non autorisée de parties communes est de 30 ans !!
Il vous (syndicat, un copropriétaire) reste 24 ans pour la contester ...
(*) elle onduit modification de l'EDD/RDC, avec éventuellement ajout de tantièmes charges liée à l'agmentation de la surface privative.
Votre affaire me semble très mal engagée, à coté de la plaque, avec un syndic de mauvais conseil. C'est l'alénation ou non qui importe avant tout, préalable obligé aves les modif EDD/RDC, les travaux privatifs ne pouvant qu'en être une éventualité. |
Édité par - Gédehem le 20 oct. 2011 12:42:56 |
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COPRO1515
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Posté - 20 oct. 2011 : 13:14:28
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art 25 c'était pour des travaux d'aménagement sur la toiture de l'auvent aménagé de l'entrée appropriée. Un détail de l'affaire.
Rassurez vous c'est sur l"appropriation que l'action se porte. Je ne peux en dire plus.
Je vous tiendrai au courant j'espère avant 24 ans !!
A bientöt. |
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nefer
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Posté - 20 oct. 2011 : 13:18:35
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comme dit plus haut, la 1ère résolution à mettre à l'ordre du jour de la prochaine assemblée est l'autorisation à donner au syndic d'assigner en vue de la restitution des parties communes annexées
ainsi, lorsque la procédure est lancée, "l'occupant " peut toujours demander des autorisations de travaux, il sera alors indiqué dans le PV qu'une procédure est en cours.... |
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COPRO1515
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Posté - 20 oct. 2011 : 13:26:57
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Cela a été fait à L'AG annuelle d'août...Pardon !
La procèdure est en cours... mais le copro en question veut tout perturber sous des prétextes fallacieux.
A bientôt |
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nefer
Modérateur
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Posté - 20 oct. 2011 : 14:00:28
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citation: Initialement posté par COPRO1515
Cela a été fait à L'AG annuelle d'août...Pardon !
si vous nous aviez donné les éléments dans l'ordre chronologique....vous auriez des réponses plus appropriées
pas étonnant que les contributeurs bénévoles d'UI se lassent...
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COPRO1515
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Posté - 20 oct. 2011 : 14:30:16
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Bonjour,
j'avais posé une question précises sur l'article 25-1 et je ne tenais pas à exposer tous le programme pour des raisons évidentes; me dire qu'aucun texte ne disait que la nouvelle assemblée se faisait au 24 ou au 25 était la réponse. Et qu'à l'évidence c'était le 25... Je vous avais bien dit que l'Assignation allait être déposée... à l'évidence l'habilitation avait été votée.
J'ai été très tolérant sur certaines expression de notre travail "bête" ou l'incompétance supposée du syndic, ou que nous avions mal engagé notre affaire etc... nous avons travaillé avec beucoup de serieux, avec un syndic professionnel disponible. Mais sous entendre que je suis la cause du désengagement de bénévoles est un peu fort.
Je suis nouveau sur ce forum, je n'en connais pas la tradition, mais vos mots peu chaleureux me découragent de poursuivre.
J"ai bien essayé de vous donner des données non affichables, mais "nouveaux" je n'ai pas pu.
Je vous salue Mr le Modérateur, je ne mets pas votre connaissance de la copropriété en cause.
Seulement une approche. Un copropriétaire peut être pas si bête que cela. |
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Gédehem
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Posté - 20 oct. 2011 : 15:02:03
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Ne prenez pas mal les propos de nefer (ou les miens) sur l'appréciation dela situation de votre syndicat.
Mais comprencez que votre questiuon sur l'application de l'art.25-1 et la possibilité (ou non) de voter sur la même question à la maj.art.24 lors d'une AG suivante n'a aucun rapport avec la situation de votre syndicat.
Sur le fond de votre question il a été répondu : une question relevant de la maj.art.25 relève toujours de cette majorité, à défaut de mise en œuvre de la passerelle art.25-1.
Sauf que cette réponse ne vous est d'aucune utilité sur l'annexion de parties communes et une impossibilité administrative.
Et cela n'a rien à voir avec la pratique sur UI mais de l'exposé précis d'un cas, d'une situation par celui ou celle qui souhaite des précisions.
Car votre question d'ordre général n'a aucun lien avec la situation de votre syndicat.
Comprenez que faute de précisions sur un cas déterminé, les intervenants sont confrontés à répondre "au pif", imprécisions ou données très générales changeant totalement le sens des solutions qui peuvent être avancées.
Il faut bien des fois "tirer les vers du nez" afin de pouvoir répondre au plus près des interogations si l'on veut êttre sérieux.
Ainsi dans votre cas précis, l'application ou non de l'art.25-1 est SANS OBJET, s'agissant d'annexion/aliénation de parties communes, qui relève d'une décision d'AG prise à la maj.art.26.
Autrement dit, votre question générale n'entraine qu'une réponse "bateau" qui ne répond en rien à votre véritable situation !
Votre AG d'août semble avoir autorisé le syndic à engager les actions nécessaires à la restitution des parties communes indument annexées. Au syndic, appuyé par le CS, de se bouger pour mettre en œuvre la décision.
Que le copropriétaire mis en cause ne souit pas d'accord n'a rien de surprenant. Mais c'est au syndicat de dicter sa loi, pas à ce copropriétaire.
Mais encore une fois (ne voyez là aucune critique ) :
- il faut exposer les données les plus précises possibles du problème réel si l'on souhaite avoir une réponse étayée.
- la possibilité d'appliquer la passerelle art.25-1 (donc de décider ou non à la maj.art.24) est totalement étrangère au cas que vous exposez très partiellement.
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Édité par - Gédehem le 20 oct. 2011 15:06:49 |
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COPRO1515
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Posté - 20 oct. 2011 : 19:35:38
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Bonsoir,
je crois que vous ne m'avez pas bien lu...
J'ai posé une question TRES PRECISE qui peut intéresser tout le monde:
la passerelle 25-1 quand on a 1/3.... quand c'est reporté à une date ulterieure est ce au 24 ou 25... je eu vos intimes convictions. Or beaucoup de monde en discute.
Cette question se suffisait à elle même. Raconter toutsur trois ans , pour lire que l'on est bête, à coté de la plaque que le syndic n'est pas au niveau par un ou des modérateurs qui ne connaissent pas l'histoire qu'il n'est pas nécessaire de raconter est très désagréable et je le prends mal. Oui. Mais il y a des raisons.
Je quitte le Forum. Désolé vous vous enferez.
Salutations |
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