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binoli
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 Posté - 04 nov. 2011 : 12:18:46
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Je cherche des renseignements sur une "taxe" de stationnement, je m'explique :
Alors que je n'apprêtais à signer une donation d'un immeuble à mes enfants le notaire m'informe qu'il faut pouvoir justifier d'autant de places de parking que de logements ou qu'il faut en acheter à la ville (environ 10000€ par logement), que, jusqu'à présent on ne m'a rien demandé mais du fait de la donation, mes enfants vont devoir s'y soumettre.
J'ai trouvé dans le règlement du PLU qu'en cas de construction, changement de destination d'un local ou d'augmentation du nombre de logements il doit être crée une place de stationnement par logement et qu'a défaut, il faut verser à la communauté urbaine une participation destinée à la création de parking.
Mais je n'ai rien trouvé pour mon cas, ces logements ont été crées par mon grand-père à la fin des années 50, il s'agit de petites surfaces et les enfants ont en projet de les agrandir (en faire 1 avec 2) donc diminuer le nombre.
Je n'ose pas demander à la mairie car, si pour l'instant ils m'ont "oublié", je ne tiens pas à me faire remarquer
**modération**
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Édité par - Emmanuel Wormser le 04 nov. 2011 13:52:32 |
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 Posté - 04 nov. 2011 : 13:53:37
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c'est n'importe quoi...
une telle prescription n'est exigible qu'Ă l'occasion de l'instruction d'une demande d'urbanisme nouvelle.
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez Ă relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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binoli
Nouveau Membre
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15 message(s)
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Posté - 04 nov. 2011 : 16:19:33
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Le notaire a pourtant insisté, il va tenter d'obtenir cet arrêté auprès de la mairie, je vous tiendrais informé |
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gloran
Contributeur senior
969 message(s)
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3
Posté - 04 nov. 2011 : 16:44:37
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Bonjour,
MĂŞme avis qu'Emmanuel.
Mais non, je ne dirai rien de ce que je pense du Notariat, c'est le WE, faut pas risquer un AVC le vendredi :)
Cordialement |
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4
Posté - 04 nov. 2011 : 17:10:07
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Je serais moins "brutal" vis à vis d'une appréciation "globale" sur une profession quelquelle soit, y inclus le notariat où je cotois d'excellents "maîtres" et amis .
Pour autant: reste à savoir si l'immeuble est vendu "en l'état" ou si il y a création de logements laquelle même sans autorisation d'urbanisme à demander "devrait" respecter les dispositions du POS/PLU. |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Édité par - Jean-Michel Lugherini le 04 nov. 2011 17:10:34 |
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Posté - 04 nov. 2011 : 17:26:15
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oui, jean-michel, mais dans une telle situation, faute de demande d'autorisation exigibile, la PNRAS ne l'est pas plus et la voie pénale est alors la seule possibilité offerte à la commune pour caresser l'espoir de toucher quelques deniers... |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Édité par - Emmanuel Wormser le 04 nov. 2011 17:26:51 |
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Posté - 04 nov. 2011 : 17:38:02
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ViVI !
C'est donc un très bon Notaire, un notaire qui connait le L160-1 du curb
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Posté - 04 nov. 2011 : 17:47:20
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absolument pas car dans le cas présent, la donation ne change pas le nombre de logements qui préexistaient depuis longtemps..., et bien plus de 3 ans ! |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Édité par - Emmanuel Wormser le 04 nov. 2011 17:47:44 |
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binoli
Nouveau Membre
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15 message(s)
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Posté - 04 nov. 2011 : 18:01:08
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question idiote !!! c'est quoi le L160-1 du curb? |
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Posté - 04 nov. 2011 : 18:06:51
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binoli
Nouveau Membre
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15 message(s)
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Posté - 04 nov. 2011 : 18:19:43
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Visiblement vous êtes optimistes, c'est rassurant, je suis quand même curieuse de savoir si il va me sortir un texte municipal ou s'il s'est simplement trompé. Merci |
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Posté - 04 nov. 2011 : 18:40:38
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C est bien pour cela que j ai écrit: " .....il faut savoir s'il y création de logements", car la simple transformation interne qui ne necessiterait pas d'autorisations a obtenir......qui aboutirait a créer de nouveaux logements...... , nous ferait basculer dans le l160-1
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Édité par - Jean-Michel Lugherini le 04 nov. 2011 18:41:22 |
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binoli
Nouveau Membre
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15 message(s)
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Posté - 04 nov. 2011 : 19:31:21
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non, pour l'instant on ne parle que de donation, pour bien faire nous sommes passé par un géometre afin que chaque enfant soit propriétaire de ses lots pour ne pas être en indivision, mais sans modification des studios existant |
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Posté - 04 nov. 2011 : 19:45:16
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Je le voyais venir "gros comme un....logement"!
Et bien, c'est une sacrée interrogation pour les praticiens GEOMETRES- (experts) et les notaires!
Peut-on mettre en copro en créant "officiellement" des logements sans respecter un certains nombre de règles d'Urbanisme et de droit privé?
Il y a une vie Ă organiser ensuite!
Certes, ces logements existaient déjà ,..... Mais!
La problématique est connue : il y avait dix studios loués, l' on aurait besoin de rien. L'on passe en copro ( vente ou donation) est-ce différent?
Dés que j'ai une réponse formelle et étayée, je re-paye des cacahouètes. |
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Posté - 04 nov. 2011 : 20:24:18
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Jean-Michel, je ne comprends rien Ă tes interrogations d'aujourd'hui !
dans le cas de binoli, la règle de l'art 12 du règleement de POS/PLU prévoit X places par logement.
dans le cas de binoli, la donation s'accompagne d'un passage en copro
dans le cas de binoli, le passage en copro ne change pas du tout le nombre de logement.
dans le cas de binoli donc, la donation n'a aucun effet sur l'application de la règle du PLU : elle lui est même totalement étrangère.
donc JP Sekler... si l'on veut pousser Ă l'extrĂŞme, alors qu'il n'y a lĂ pas de travaux.
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Édité par - Emmanuel Wormser le 04 nov. 2011 20:38:14 |
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Posté - 04 nov. 2011 : 20:54:27
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Oublions sekler Emmanuel!
Met-on copro un immeuble qui ne serait pas raccordé, par exemple au reseau d'assainissement et pour lequel l' on ne pourrait implanter une station quelquonque?
Met-on copro un immeuble dont les règles de securité , ( pompiers, par exemple). , plateforme de retournement ne pourrait être?
Il y a quand même nombre d'interogatiobs qui n'ont pas de réponses formelles.
Alors, créer des logements qui vont pouvoir être vendus et vivre leur vie ultérieurement sans que soient pris un certain nombre de considérations restent interpelant!
Et sur la forme: la meme demande accompagnée d'une toute simple demande d' autorisation d'Urbanisme nous imposerait ces stationnements ou taxes.... ( selon ...etc)
D' un autre coté, j'ai totalement conscience que diviser en copro un immeuble déjà existant de 2 logements sans stationnements ne changera en rien la question!
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Posté - 04 nov. 2011 : 20:57:40
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et le rapport avec la choucroute ?
aucune, les deux pattes sont pareilles, surtout la gauche
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Posté - 04 nov. 2011 : 22:55:12
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Je ne sais les rapports que peut entretenir le Ministre avec la choucroute (aujourd'hui il faut s'attendre à tout: entre le sorties de douche et les massage de pied...), mais il met en avant le L421-8 que tu connais par coeur y scompris sa réponse.
La division rentre-telle dans le champ d'application du dit-article, l'on peut se poser la question d'une manière globale, certes.
En tout éta de cause, hors le cas de logements,totalement existants et autonomes, que le Ministre semble inclure tout de même, la moindre porte pallière à déplacer, ma moindre cloison à poser ou déplacer ne nous fait-il pas rentrer pleinement dans cet article!
En tout Ă©tat de cause, il y a potentielement risque de contentieux.
Donc un notaire qui s'interroge, je suis pas contre.
Bon, je stop le G20 est fini, on va pouvoir sortir.
(Rajout: je crois que j'ai raté le "quote-quote"
Conseils et consultations juridiques en droit immobilier et droit de l'urbanisme par Christophe Buffet Avocat Spécialiste en Droit Immobilier et en Droit Public
de stationnement
La question d'un député et la réponse d'un ministre sur ce sujet délicat.
La question :
M. Jean-Louis Léonard attire l'attention de M. le ministre d'État, ministre de l'écologie, du développement et de l'aménagement durables, sur les difficultés liées à l'absence d'autorisation d'urbanisme pour les divisions d'immeubles d'habitations en plusieurs logements. En effet, dans l'hypothèse où ces logements sont créés sans changement de destination et que le projet ne nécessite pas une modification de l'aspect extérieur ou la création de niveaux supplémentaires, aucune autorisation d'urbanisme n'est exigée par les règles en vigueur. Même dispensé de toute autorisation, le projet doit cependant respecter les dispositions du plan local d'urbanisme (PLU), en matière notamment de stationnement, en imposant par exemple un minimum de places de stationnement par logement. De manière indirecte, on peut ainsi contrôler le nombre de logements réalisés. Or, en réalité, ce contrôle s'avère délicat et surtout inefficace. En effet, les projets n'étant pas soumis à autorisation d'urbanisme, il est dans ces conditions très difficile pour les autorités locales d'intervenir et d'imposer quoi que ce soit. De même, en cas de non-conformité avec les règles du PLU de sa commune, le maire peut dresser un procès-verbal afin de constater l'infraction et le contrevenant s'expose à des sanctions pénales. Dans les faits, les poursuites engagées n'aboutissent pas. Il existe donc une lacune juridique et aucun moyen de se prémunir contre certaines dérives telles que la surdensification liée à la spéculation à laquelle sont particulièrement exposées les communes du littoral où le coût du foncier est très élevé. En effet, un propriétaire qui achète un immeuble dont la valeur, à Châtelaillon-Plage, est d'environ 4 000euros le mètre carré bâti, cherchera à rentabiliser au maximum son investissement en le divisant en un maximum de logements, qu'il destinera ensuite à la location, se transformant ainsi en véritable marchand de sommeil ! Ainsi, à Châtelaillon-Plage, il n'est pas rare de voir des immeubles de logement divisés en cinq ou six logements et loués ensuite à des prix exorbitants. Par ailleurs, ces transformations d'immeubles sans contrôle posent de nombreuses difficultés liées au stationnement sur le domaine public, dans la mesure où les nouveaux logements créés ne sont pas accompagnés des places de stationnement nécessaires. Enfin, cela pose un problème d'égalité des citoyens devant l'obligation de créer du stationnement. En effet, pour des administrés qui prévoient de faire des travaux soumis à autorisation, les maires imposent des places de stationnement précisées dans l'autorisation délivrée. Les enjeux liés à l'absence de formalités pour les divisions d'immeuble sont cruciaux et une solution doit être trouvée. Son collègue Hugues Martin avait interrogé le ministre délégué au logement et à la ville le 25 janvier 2005 sur le sujet. En réponse, on lui avait indiqué que le problème posé était réel et que ce point faisait partie des dispositions du code de l'urbanisme que le Gouvernement avait décidé de clarifier et d'adapter. Pourtant, aucune nouvelle disposition n'a été proposée dans le cadre de la réforme des autorisations d'urbanisme et des permis de construire issue de l'ordonnance du 8 mai 2005. Aussi, il lui demande de bien vouloir lui indiquer dans quel cadre des dispositions pourraient être envisagées pour répondre à ce problème.
La réponse :
La division d'immeubles en petits appartements n'est soumise à aucune autorisation d'urbanisme si elle ne comporte pas de changements de destination ou de modification de l'aspect extérieur de l'immeuble. Toutefois, en application de l'article L. 421-8 du code de l'urbanisme, l'immeuble ayant fait l'objet de cette division devra être conforme aux règles du plan local d'urbanisme, et notamment aux règles imposant la réalisation d'un certain nombre de places de stationnement par logement. L'autorité compétente peut avoir connaissance de ces divisions par l'augmentation du nombre de foyers fiscaux, et si ces divisions ne respectent pas les règles du plan local d'urbanisme, elle devra faire dresser un procès-verbal d'infraction et le transmettre sans délais au procureur de la République. La Cour de cassation a jugé, pour une division soumise à permis de construire, qu'une commune pouvait demander la réparation de son préjudice résultant de l'absence de réalisation des places requises (Cour de cassation, 3e chambre civile, 23 novembre 2005, Juvisy-sur-Orge, SCI DELTA). Une solution comparable peut toutefois être appliquée à une division d'immeubles non soumise à autorisation de construire.
Tous mes sites de droit immobilier et de droit de l'urbanisme
citation: |
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Édité par - Jean-Michel Lugherini le 04 nov. 2011 22:58:52 |
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Posté - 05 nov. 2011 : 04:35:58
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dans cette rep min, le nbre de logements est modifié ce qui oblige à s'interroger sur l'application de la règle... ce qui n'est pas le cas qui nous est soumis pat Binoli
dans un secteur où un PLU récent impose un recul de 12m. pour les constructions, le GE hésitera t il a mettre en copro, même avec diviser un immeuble bati en 1930 à 5m. de la limite du domaine public ?
le cas est différent pour les règles relatives à la salubrité -assainissement- dont tu parlais puisque la division -mais pas la mise en copro seule- va impacter le non-respect de la règle en augmentant la quantité d'efffluents...
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Édité par - Emmanuel Wormser le 05 nov. 2011 08:21:19 |
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Posté - 05 nov. 2011 : 08:34:09
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Mais !
Nous savons bien pour en avoir longuement parlé que seul le cas d’un immeuble comportant des logements existants nous permettrait de s’exonérer de cette notion de création de logements nous assujettissant aux éventuelles prescriptions de l’article 12 des PLU.
Toutefois, pour te rejoindre (par ailleurs)une mise en copro va dans la quasi-totalité des cas nous amené à un certain nombre de travaux qui peuvent être multiples : une isolation par-ci – individualisation des réseaux eaux – eaux usées – mise en normes électrique – ascenseur – « boites aux lettres °))) », etc, car ces immeubles anciens (et de + de 15 ANS) qui feront l’objet de « tonnes de diagnostiques étaient, pour la plus part d’avantage conçus avec une vision de « vie familiale » et non dans l’esprit de réaliser des appartements totalement autonomes.
Ces simples « travaux » m’apparaissent nous faire tomber dans le L421-8, puis dans le L160-1 et engendrer le risque de recours de la commune (qui de toutes façons le tente, depuis quelques années, systématiquement).
Quand bien même, l’on ne serait pas d’accord sur ces « travaux » et ses conséquences sur le L421-8, la commune jouera sur le « nombre de foyers fiscaux »…. A tort ou à raison, certes, et tu tenteras d’opposer la jurisprudence Seckler, mon on propos, depuis le début, consiste à dire : comment voulez-vous que le notaire ne puisse pas, avec logique pour le moins s’en inquiéter, à défaut d’avoir totalement « raison » même si la présentation qu’en a donnée notre intervenant peut ne pas être exhaustive sur la totalité du dossier.
Pour ma part et j’ai acheté un gros stock de « cacahouètes », je reste intimement persuadé que le simple fait de mettre en copro des logements existant sans aggravation du nombre nous fera encourir des risques sur cette question de l’impossibilité de création de stationnements étant donné le besoin urgent « d’espèces sonnantes et trébuchantes » qu’ont les communes.
Et le professionnel que je suis, n’est pas serein du tout ! Alors le notaire, encore moins !
Pour notre intervenant…..j’espère me tromper, mais suis pas convaincu !
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Posté - 05 nov. 2011 : 08:56:25
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Jean-Michel, ce n'est pas la mise en copro qui compte dans ce que tu décris, mais la division en logements indépendants !
c'est ce que je me tue Ă expliquer.
dans le cas de Binoli, pas de division puisque la mise en copro vise seulement à différencier des lots pour ses héritiers dans un immeuble déjà divisé en logements indépendants... avec chacun leur propre assiette fiscale de TH... |
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Emmanuel Wormser
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