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 Posté - 05 nov. 2011 : 09:08:53
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Posté - 05 nov. 2011 : 09:10:20
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Posté - 05 nov. 2011 : 09:17:04
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Posté - 05 nov. 2011 : 09:20:41
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Posté - 05 nov. 2011 : 09:25:01
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Posté - 05 nov. 2011 : 09:29:28
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Posté - 05 nov. 2011 : 09:41:46
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citation: Initialement posté par Jean-Michel LugheriniAh, non! Deux contre un, c'est pas sport ! 
citation:
Relis qunad mĂŞme bien le reste de mes argumentaires et le L421-8 !
L421-8 : A l'exception des constructions mentionnées aux b et e de l'article L. 421-5, les constructions, aménagements, installations et travaux dispensés de toute formalité au titre du présent code doivent être conformes aux dispositions mentionnées à l'article L. 421-6.
C'est très clair : la division d'un bâtiment (entrainant forcément quelques travaux (bouchages de portes, modification de cloisonnement, de sanitaires, etc.) ne peut pas le rendre moins (ou non) conforme aux règles d'urbanisme.
Mais ça n'a rien à voir avec le nombre de propriétaires. Ainsi, Dédé qui décide de faire 2 appartements locatifs dans la maison de tata Colette parti au cimetière peut voir son projet capoter en raison des règles d'urbanisme, en particulier à cause des problèmes de stationnement.
Tout comme ce problème peut se poser pour les 2 héritiers de la-dite Colette créant une copropriété de 2 appartements.
Ce à quoi il faut s'intéresser, c'est au nombre d'appartements, pas à leur propriétaire.
Partant de là , il faut analyser si les travaux rendront l'immeuble plus ou moins conforme aux règles d'urbanisme.
Ici, en considérant les appartements comme existants, le projet aura pour effet de rendre l'immeuble plus conforme aux règles d'urbanisme. La mairie ne peut donc rien demander.
Si par contre le projet était de rajouter des appartements (en divisant), la mairie pourrait demander autant de taxe que d'appartements supplémentaires créés.
Au fait, dans vos habitudes de mairies taxant, j'espère qu'elles en le font que sur les appartements supplémentaires et pas sur tous les appartements !
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| Pour être des hommes libres, soyons raisonnés . Mais surtout pas raisonnables. |
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Édité par - Laurent CAMPEDEL le 05 nov. 2011 09:46:16 |
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Posté - 05 nov. 2011 : 10:02:15
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citation: Initialement posté par Jean-Michel LugheriniC'est mon WD contestataire! citation: une fois averti de la non-conformité de l'immeuble au regard des règles d'urbanisme, n'a aucun pouvoir pour refuser de faire la donation Je viens d'avoir deux notaires, qui selon moi avec raison, ont refusé de mettre copro pour défaut de raccordement EU possibles et pas de terrain pour pouvoir installer une fosse.... Bien sur que l'on peut refuser de faire une donation si l'on doit enfreindre quelques règles fondamentales. reste à savoir si c'est le cas , ici, s'agissant d'un risque....d'action éventuelle pénale......et s'il en avertit les donateurs cela reste jouable.
Je pense aussi qu'il faut refuser en tant que professionnel de mettre en oeuvre une division aggravant la situation de l'immeuble aux regards du droit de l'urbanisme (ou d'autre droit d'ailleurs !).
Mais c'est autant vrai du notaire + géomètre qui diviseront la propriété que de l'architecte qui gèrerait des travaux pour un unique propriétaire.
Sauf qu'ici le projet est inverse à priori : il améliore la situation de l'immeuble !
Au lieu d'avoir 10 appartements et 10 voitures dans la rue, il n'y aura plus que 5 appartements et 5 voitures.
Et il faudrait tout de même racheter du stationnement, juste parce que l'immeuble, au lieu d'appartenir à un seul propriétaire, va appartenir à 5 ?
Et il faudrait payer combien de taxes ? 5 ?
Et si dans 2 ans le nombre d'appartement et de propriétaires passent à 4, il refaudra payer 4 taxes ?
nb : la question amusante à poser est : que se passe-t-il si dans quelques années un des appartements est redivisé en 2. |
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| Signature de Laurent CAMPEDEL |
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Posté - 05 nov. 2011 : 10:58:12
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Je reste dans un cas général......
On ne peut nier, tout de même, que cette question reste génératrice de nombreuses interrogations reprises en partie dans ses observations par le Gridauh.
http://www.gridauh.fr/?id=27
Il me semble impératif, déjà , avant d’avancer toutes certitudes de faire au cas par cas une lecture attentionnée de l’article 12.
Les concepteurs peuvent, à priori, dans leurs rédactions contourner la JP Sekler par des dispositions spécifiques.
L’article 12 peut également être rédigé ou en fonction de la SHON ou du nombre de logements.
Delà une certaine d’interrogation : est-ce que le fait de faire des travaux type L421-8 sur un immeuble existant n’aggravera pas la non-conformité au regard des règles des stationnements, telles qu’elles seront rédigées ou en fonction de la shon ou en fonction du nombre de logements qu’il soit maintenu ou augmenté…….le GRIDAUH si on lit l’ensemble de ses commentaires a préféré « botter » en touche ».
Cette question subsiste que l’on mette ou pas en copropriété l’immeuble.
Se faisant, j’en reste alors au facteur déclenchant que va constituer la mise en copropriété avec comme répercussion, tôt ou tard, le fait que la commune en aura connaissance.
Comme déjà évoqué, à tort ou à raison, la commune cherchera à jouer ou sur le nombre de logement ou sur la shon, quand cela ne sera pas les deux, prétextant ces « menus travaux ».
Quoiqu’il en soit, il faudra plaider et le quotidien fait que l’on ne peut évacuer cette question si facilement.
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Posté - 05 nov. 2011 : 11:05:12
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ET si on a fini avec cette question existentialiste ( ), l'on peut passer comme nous le dit un de mes confrères, par ailleurs et avec plein d'humour et d'apropos, à la suivante:
(C'est vrai, quoi, il va bien falloir en sortir Ă pied de cet immeuble sans stationnements !
citation: M. Jean-Louis Léonard attire l'attention de M. le ministre de l'Intérieur sur les difficultés liées à l'absence d'autorisation pour les piétons de traverser les rues. En effet, dans l'hypothèse où les piétons souhaitent traverser une voie ouverte à la circulation automobile, ce projet ne nécessite aucune autorisation administrative. Même dispensé de toute autorisation, ce projet doit cependant respecter les dispositions du code de la route, en matière notamment de sécurité, en imposant par exemple de ne pas traverser au feu vert ou en dehors des clous. De manière indirecte, on peut contrôler par caméras les traversées réalisées. Or, en réalité, ce contrôle s'avère délicat et surtout inefficace. En effet, ces projets n'étant pas soumis à autorisation administratives, il est dans ces conditions très difficile pour les autorités locales d'intervenir et d'imposer quoi que ce soit. De même, en cas de non-respect des règles en vigueur dans la commune, les autorités de police peuvent dresser un procès-verbal afin de constater l'infraction et le contrevenant s'expose à des sanctions pénales. Dans les faits, les poursuites engagées n'aboutissent pas. Il existe donc une lacune juridique et aucun moyen de se prémunir contre certaines dérives telles que la traversée en trottinette ou encore en chaise à porteur. En effet, un citoyen pressé, cherchera à rentabiliser au maximum son temps de déplacement en traversant sans attendre que le feu passe au rouge, se transformant ainsi en véritable délinquant ! Ainsi, à Châtelaillon-Plage, il n'est pas rare de voir des familles entières traverser en dehors des passages cloutés. Par ailleurs, ces déglacements sans contrôle posent de nombreuses difficultés liées à la circulation des autres usagers sur le domaine public. Enfin, cela pose un problème d'égalité des citoyens selon qu'ils se déplacent à pied ou non devant l'obligation de respecter les règlements en vigueur. Les enjeux liés à l'absence de formalités pour traverser les rues sont cruciaux et une solution doit être trouvée. Aussi, il lui demande de bien vouloir lui indiquer dans quel cadre des dispositions pourraient être envisagées pour répondre à ce problème.
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Édité par - Jean-Michel Lugherini le 05 nov. 2011 11:05:45 |
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 Posté - 05 nov. 2011 : 12:54:51
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tu oublies quand même un détail , Jean-Michel : la prescription triennale de l'action pénale en matière de délit... |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez Ă relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-ĂŞtre incluse dans votre contrat ! |
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Posté - 05 nov. 2011 : 12:58:35
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J'avais préparé ma réponse.......qui en fait est une question à ton attention !
Non sérieusement, j'y avais pensé, mais là , je la joue soft.
Je la transposais : "à la réalisation de ces "menus travaux" et non à la création des "logements "ou de l'immeuble " et sa shon.
Mais .....pas sur de moi ! |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Édité par - Jean-Michel Lugherini le 05 nov. 2011 12:59:02 |
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Posté - 05 nov. 2011 : 13:01:42
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c'est toujours en fonction des travaux qui ont rendu l'immeuble irrégulier en regard de la règle méconnue ...
donc tes "menus travaux", même s'ils servent d'avertisseurs, ne suffisent pas à réouvrir le délai pour agir de la collectivité par voie pénale... et tous moyens de preuve pourront être apportés.
ce sont les faits délictueux qui ouvrent le délai. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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Édité par - Emmanuel Wormser le 05 nov. 2011 14:40:14 |
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Posté - 05 nov. 2011 : 13:04:35
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Posté - 05 nov. 2011 : 14:02:51
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parce que la police de la salubrité ne relève pas nécessairement de l'action pénale et que le maire dispose d'autres pouvoirs directs pour agir !.
la particularité du L160-1 est qu'il n''ouvre que la voie pénale pour agir.
pour l'assainissement, jette un oeil à l'article L1331-6 du code de santé publique... |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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Édité par - Emmanuel Wormser le 05 nov. 2011 14:34:40 |
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Posté - 06 nov. 2011 : 07:24:24
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citation: Initialement posté par Jean-Michel Lugherini
Je reste dans un cas général......
Quel cas général ?
Ce n'est pas parce que tu vends/donne en héritage un immeuble à la découpe que tu en augmentes le nombre d'appartements !
citation: On ne peut nier, tout de même, que cette question reste génératrice de nombreuses interrogations reprises en partie dans ses observations par le Gridauh. http://www.gridauh.fr/?id=27
Bah l'interrogation générale est : l'état urbanistique de l'immeuble change-t-il par rapport aux articles du PLU (et ce que les travaux soient ou non soumis à autorisation) ?
Et cette question est totalement indépendante d'un changement patrimonial !
citation:
Il me semble impératif, déjà , avant d’avancer toutes certitudes de faire au cas par cas une lecture attentionnée de l’article 12.
Les concepteurs peuvent, à priori, dans leurs rédactions contourner la JP Sekler par des dispositions spécifiques.
L’article 12 peut également être rédigé ou en fonction de la SHON ou du nombre de logements.
Delà une certaine d’interrogation : est-ce que le fait de faire des travaux type L421-8 sur un immeuble existant n’aggravera pas la non-conformité au regard des règles des stationnements, telles qu’elles seront rédigées ou en fonction de la shon ou en fonction du nombre de logements qu’il soit maintenu ou augmenté…….le GRIDAUH si on lit l’ensemble de ses commentaires a préféré « botter » en touche ».
Cette question subsiste que l’on mette ou pas en copropriété l’immeuble.
Se faisant, j’en reste alors au facteur déclenchant que va constituer la mise en copropriété avec comme répercussion, tôt ou tard, le fait que la commune en aura connaissance.
Entre un immeuble de 5 logements appartenant a pépé Lulu et un immeuble de 5 logements appartenant à ses 5 héritiers, qu'est-ce qui change urbanistiquement parlant ?
Une personne qui posséde un vieil immeuble de 5 logements sans place de stationnement ne pourrait pas revendre ses 5 logements sans payer 5 taxes de stationnement ? En vertu de quoi ? En quoi la situation urbanistique de l'immeuble et de ses 5 appartements change-t-elle lors de la vente ?
citation:
Comme déjà évoqué, à tort ou à raison, la commune cherchera à jouer ou sur le nombre de logement ou sur la shon, quand cela ne sera pas les deux, prétextant ces « menus travaux ».
Quoiqu’il en soit, il faudra plaider et le quotidien fait que l’on ne peut évacuer cette question si facilement.
Ah ça, des services instructeurs qui font de l'abus de pouvoir, c'est sûr que c'est quotidien... 
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| Signature de Laurent CAMPEDEL |
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Posté - 06 nov. 2011 : 09:28:37
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A priori, cela interesse plusieurs ministres!
citation: Participation pour non-réalisation d'aires de stationnement
13 ème législature
Question écrite n° 13699 de M. Jean Louis Masson (Moselle - NI)
publiée dans le JO Sénat du 03/06/2010 - page 1367
M. Jean Louis Masson attire l'attention de M. le ministre d'État, ministre de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de la mer, en charge des technologies vertes et des négociations sur le climat, sur le fait que, par le passé, le fait générateur de la participation pour non-réalisation d'aires de stationnement était le dépôt du permis de construire. Or, dorénavant, lorsqu'une personne restructure l'intérieur d'un bâtiment existant pour créer cinq ou six logements, elle est dispensée de permis de construire et de ce fait exonérée de la participation susvisée. Une telle situation est profondément injuste et empêche les communes d'inciter les propriétaires à créer le nombre requis de places de stationnement. Les occupants des nouveaux logements encombrent ensuite la voie publique avec leurs véhicules. La réforme du permis de construire ayant réduit à néant la législation susvisée, il lui demande si la participation pour non-réalisation d'aires de stationnement ne pourrait pas être perçue de plein droit dès que des logements sont créés (avec ou sans permis de construire). La présomption de création de logements pourrait découler de tout indice : déclarations fiscales (impôt sur le revenu ou taxe d'habitation), nombre de sonnettes, nombre de compteurs électriques….
Réponse du Ministère de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de la mer, en charge des technologies vertes et des négociations sur le climat
publiée dans le JO Sénat du 23/09/2010 - page 2492
La transformation d'un immeuble d'habitation en plusieurs logements entraînant seulement un réaménagement intérieur sans changement de destination, ni création de surface supplémentaire, ni modification de façade, n'est pas soumise à autorisation d'urbanisme. La participation en vue de la réalisation de parcs publics de stationnement exigée des constructeurs qui ne peuvent satisfaire aux obligations imposées par le plan local d'urbanisme en matière de réalisation de stationnement est prévue par les articles L. 123-1-2 et L. 332-7-1 du code de l'urbanisme. En vertu de l'article L. 332-28 du même code, le fait générateur de la participation est le permis de construire ou les prescriptions faites par l'autorité compétente, à l'occasion d'une déclaration préalable. En l'absence de fait générateur, les travaux qui ne sont soumis ni à permis de construire, ni à déclaration préalable, ne rendent pas exigible la participation. En revanche, en vertu de l'article L. 421-8 du code de l'urbanisme, les travaux dispensés de toute formalité au titre du droit de l'urbanisme doivent néanmoins être conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives notamment à l'utilisation des sols. Les travaux de transformation d'un immeuble en plusieurs logements doivent, par conséquent, respecter les règles relatives au stationnement des véhicules, fixées par le plan local d'urbanisme, et prévoir la création des places prescrites par nombre de logement. À défaut de pouvoir réaliser les places nécessaires, le constructeur est tenu de limiter son réaménagement en fonction du nombre de places qu'il peut effectivement réaliser et il ne peut être tenu quitte de ses obligations par le versement de la participation prévue à l'ar- ticle L. 123-1-2 du code de l'urbanisme. Le non-respect des dispositions du plan local d'urbanisme tombe sous le coup des dispositions des articles L. 160-1 et L. 480-1 et suivants du code de l'urbanisme. L'autorité compétente, qui peut notamment avoir connaissance des travaux de transformation par l'augmentation du nombre de foyers fiscaux, doit faire dresser un procès-verbal d'infraction et le transmettre sans délai au procureur de la République. La commune ne pouvant recouvrer des sommes au titre de la participation pour non-réalisation d'aires de stationnement, faute de fait générateur, peut cependant demander la réparation du préjudice subi devant les juridictions judiciaires (Civ. 3e, 23 novembre 2005, n° 04-18 528, Bull. III n° 227 p. 208). L'évaluation du montant des dommages et intérêts pouvant être alloué à la commune relève bien sûr de l'appréciation souveraine des juges du fond, en fonction du préjudice réellement subi par la commune. Néanmoins, dans l'arrêt précité, la commune avait chiffré son préjudice en référence aux dispositions du code de l'urbanisme relatives à la participation pour non-réalisation d'aire de stationnement, sans encourir la censure de la Cour de cassation.
Mais également le notaire qui peut craindre une position fondée ou infondée, certes, de la commune.
Car si un contentieux est entammé, elle ne s'encombrera pas de "considérations urbanistiques", et notre ami "Lulu" risque d'avaoir à se débattre avec son avocat pour prouver ques ces logements existaient déjà , que ces menus travaux n'ont pas agravé "Seklerienement" parlant la non-conformité de l'immeuble, etc....
Ce sont juste des questions de fiscalité d'urbanisme.
ET comment traiteras-tu le cas où "Lulu" voudrait mettre en copro en divisant un logement en deux sans travaux à exécuter si tu étais concepteur d'une mise en copropriété ?
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Posté - 06 nov. 2011 : 10:07:06
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si j'étais concepteur de la mise en copro, je ferais un beau courrier en LRAR à mon client, copie notaire, lui indiquant que même si les travaux qu'il exécute ne sont soumis à aucune procédure administrative, ils contreviennent à la règle d'urbanisme et font courir à leur auteur comme à leurs bénéficiaires futur un risque pénal ..., risque dont l'occurence est conditionnée à de très nombreux critères, notamment :
*que le règlement d'urba local voit son article 12 fondé sur le nombre de logements, dans la rédaction opposable au moment des travaux bien sûr;
*que la commune ait préalablement à l'infraction instauré la PNRAS dans le secteur ; à défaut, elle ne pourra pas à mon sens démontrer un préjudice suffisant pour être recevable à se porter partie civile
*que le maire ait connaissance, moins de trois ans après les faits, de "l'infraction"
*que le maire, en tant qu'OPJ, dresse PV dans les mêmes délais et transmette au procureur, avec toutes les conditions afférentes à l'opposabilité de ce PV (agent assermenté correctement, etc...)
*que la commune se porte partie civile pour que les poursuites pénales soit effectivement engagées
*que dans les 5 ans -donc vu l'encombrement des chambres correctionnelles, dans le délai du procés de première instance-, elle ait construit un parc de stationnement public à proximité : à défaut, la PNRAS devant être rétrocédée ne pourra pas constituer la base du préjudice apprécié par le juge;
*que le juge lui donne raison
j'ajouterais dans le courrier que si le propriétaire actuel peut démontrer -par tous moyens notamment fiscaux ou ERDF- l'existence triennale du même nombre de logements, le risque de poursuite pénale efficace est nul...et qu'il serait utile d'envisager avec son avocat une demande d'indemnisation pour dénonciation calomnieuse 
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez Ă relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-ĂŞtre incluse dans votre contrat ! |
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Édité par - Emmanuel Wormser le 06 nov. 2011 10:08:44 |
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Posté - 06 nov. 2011 : 10:42:08
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Ca me va.....déjà beaucoup mieux !
Sachant qu'en plus:
En cas de Mise en copro certaines règles de l’art edictent certaines précautions:
La division de l’immeuble doit se faire en conformité avec les règles d’urbanisme (destination – division – stationnement) »
et cet arrêt même s'il ne correspond pas exactement au cas qui nous préoccupe, j’aime, pour autant, assez ce paragraphe :
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...51&fastPos=3
Considérant que, si la société requérante fait valoir qu'elle n'a pas réalisé d'appartements dans l'immeuble en cause, il ressort des termes mêmes de l'acte notarié du 12 juin 2003 constatant l'acquisition par la SCI de l'immeuble sis 9 cours de l'intendance, que les deuxième et quatrième étages de l'immeuble étaient constitués de deux lots distincts comprenant un studio et une chambre séparée ; que le constat d'huissier, dressé le 16 mars 2004 et versé au débat par la société requérante elle-même, fait état, aux deuxième et quatrième étages notamment, de deux appartements de 70 m2 et ne relève plus la présence séparée des chambres ; que la SCI DU 9 COURS DE L'INTENDANCE doit, par là même, être regardée comme ayant effectué des travaux de réhabilitation des appartements, intégrant dans de nouvelles unités fonctionnelles les chambres anciennement indépendantes et créant deux nouveaux appartements ; que lesdits travaux ont eu une incidence directe sur l'augmentation de la fréquentation de l'immeuble et généré par suite, des besoins supplémentaires en matière de stationnement ; que, dans ces conditions, la communauté urbaine de Bordeaux n'a pas fait une inexacte application des dispositions législatives et réglementaires applicables en assignant à la SCI DU 9 COURS DE L'INTENDANCE à Bordeaux, une participation compensatoire correspondant à deux places de stationnement ;
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Posté - 06 nov. 2011 : 11:19:31
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Jean-Michel, youh hou !
là , les travaux relevaient d'une autorisation préalable d'urbanisme, DP pour l'extérieur et autorisation spéciale au titre du PSMV (L313-14, etc...), autorisation qui a été demandée...
on n'est pas dans la situation d'un constat d'infraction pour travaux non conformes au PLU mais non soumis à procédure d'urbanisme... D'ailleurs, le juridiction est la CAA, pas la juridiction répressive... |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Édité par - Emmanuel Wormser le 06 nov. 2011 11:23:54 |
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