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 Posté - 14 mai 2012 : 10:26:52
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citation: dont deux copropriétaires ne veulent pas entendre parler
s'ils sont minoritaires, ils ne peuvent que s'incliner ou assigner pour abus de majorité...
citation: Mais l'argument que cette résolution aurait du être votée à l'article 26 est-il recevable ? Au risque de me répéter, je précise que la mission du BE était de définir le contenu des travaux à réaliser...
Oui, car on ne peut pas présumer de la décision d'un tribunal... l'un des points importants de la défense consistera à fournir le document écrit qui fixe la mission du BE, et est ce que l'entreprise choisie a suivi le BE.
Si la mission est la remise en état de la toiture, cela peut-être bon, car cela relève de l'entretien. Si c'est une remise en éta en prenant en compte les aménagements, alors là euh .... |
Édité par - rambouillet le 14 mai 2012 10:27:31 |
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Musa74
Nouveau Membre
28 message(s)
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 62
Posté - 14 mai 2012 : 11:28:36
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Bon, je viens d'avoir le syndic au téléphone. IL a été également informé qu'un recours allait être déposé. Quel que soit le contenu de l'assignation, les délais actuels au TGI sont d'environ 12 mois juste pour juger de l'annulation ou non d'une AG (par exemple si le recours sur l'art 26 était reconnu par le juge).
Je suppose que pour un abus de majorité ça sera beaucoup plus long puisque le juge n'aura pas la compétence technique pour juger de la pertinence des travaux votés (si vous relisez l'ensemble de ces - longs - échanges, vous verrez que nous avons déjà eu une expertise judiciaire qui indique la nécessité abolue de faire des travaux sans toutefois préciser lesquels) et je ne vois pas comment il pourra trancher sans une expertise judiciaire.
Je vais donc prendre le problème sous un angle différent. Comment obtenir la réalisation de ces travaux indispensables (quels qu'ils soient pourvu qu'ils soient pérennes) dans un délai raisonnable ?
A toute fin utile, je vous reprécise que le rapport d'expertise indique que "la toiture présente de graves altérations et il n'est pas possible de considérer que la solidité de cette structure est normale. [] il y a lieu de considérer que sous des sollicitations normales de neige et de vent, la stabilité de l'ouvrage n'est pas assurée. Cette situation est préjudiciable à la sécurité des personnes."
Sincèrement, comment est-ce possible de n'avoir aucune solution devant une telle situation et d'en être réduits à attendre la fin du recours en espérant que le toit ne nous soit pas tombé dessus d'ici là ? C'est incompréhensible et je suis vraiment désespérée... |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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Posté - 14 mai 2012 : 11:59:53
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Il faut voir ce que l'on entend par "amélioration" de L.art.26 :
"Les travaux concernés sont ceux qui apportent des éléments supplémentairesz de confort et d'habilité par rapport aux aménagements préexistant et procurent de ce fait une valorisation certaine de l'immeuble "( (CA Aix en P, 30.03.1999, Dalloz 99 note Atias).
Il ne s'agit donc pas à priori de travaux destinés à palier une défaillance de ce qui existe, mais à ajouter à l'existant sans aucune nécessité fonctionnelle.
Car sur le fond, tous les travaux destinés à remplacer un élément vétuste, dégradé, qui ne rempli plus ce pour quoi il est fait, est par la force des choses "amélioration" !
A priori, chacun attend du mieux, et même du bien mieux, à changer sa vieille voiture pour une toute neuve.
Sauf que remplacer du vieux par du neuf n'ajoute rien : il n'y a aucune 'amélioration/addition' matérielle.
C'est du remplacement qui relève de l'entretien courant. (*)
Même chose pour la vieille chaudière ayant des pannes à répétition et dont le rendement ne permet plus de se chauffer correctement.
Changer une vieille chaudière à pédale modèle 1936 par une toute neuve électronique pilotée par satellite : entretien courant.
Refaire une toiture vétuste qui n'est plus en état de couvrir et protéger l'immeuble en dessous relève à l'évidence de l'entretien courrant.
Comme pour la chaudière, il n'y a rien de plus matériellement : on a du neuf (une voitutre neuve, une chaudière neuve, une toiture neuve, ....) avec les techniques et matérieux actuels, ce qui, comme pour un ravalement des façades, relève de l'entretien courant.
Dans la mesure où les techniques actuelles, la simplification des travaux impliquent la modification de la structure de la toiture ne change rien : il n'y a pas 'amélioration' dans le sens donné par les textes.
Ainsi pour l'utilisation de poutres en lamellé-collé qui permettent des portéees plus grandes que ce qui se faisait autrefois, structures plus légères répondant mieux aux besoins actuels, donc avec des entraits en moins, des jambes de force supprimées.
Utiliser des matériaux et/ou des technique de 2012 à la place de l'éxistant de 1932 ou de bien avant n'apporte pas 'physiquement' d'amélioration.
Là où il y avait un toit (vieux) on a un toit (tout neuf). Rien de plus, rien de moins : travaux d'entretien relevant de la maj.art.24.
D'où il en découlerait que l'action de ces 2 copropriétaires serait abusive, éventuellement portant préjudice non seulement a ceux qui ont des lots sous le toit, mais aussi au syndicat lui même, privé par cette action d'entretenir l'immeuble.
Sauf que le syndic est coincé, empeché d'engager des travaux du fait de cette action contestant la décision ....
Il faut voir ce que précise l'assignation pour tenter d'en dire plus ....
(*) refaire la toiture vétuste, la remplacer en totalité pour 300.000 € : entretien courant art.24.
Acheter pour l'entrée de l'immeuble un paillasson à 50 € qui n'existait pas préalablement : amélioration art.26 |
Édité par - Gédehem le 14 mai 2012 12:08:37 |
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Musa74
Nouveau Membre
28 message(s)
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Posté - 15 mai 2012 : 08:55:34
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Merci Gedehem pour ces instructives précisions sur les notions d'entretien courant et d'amélioration. Toutefois, vous confirmez donc, si j'ai bien compris -
citation: Sauf que le syndic est coincé, empeché d'engager des travaux du fait de cette action contestant la décision
qu'il n'y a aucune solution qui permettent d'engager les travaux. Je vais exprimer naïvement les choses mais ce que je voudrais pouvoir faire, c'est un recours contre le recours pour faire valoir que la situation devient dangereuse, qu'il y a un défaut d'entretien de l'immeuble interdisant à certains copropriétaires de jouir librement de leur bien (les deux appartements sous combles sont invendables compte tenu d'une possible destruction) et que des travaux sont urgents et indispensables.
L'idée étant d'avoir recours à une expertise judiciaire opposable à tous pour définir le contenu des travaux à réaliser.
Rien qui permette cela ? Et que se passe t-il si, entre temps, le toit s'écroule sous la neige par exemple (nous habitons une région de montagne)? On a que nos yeux pour pleurer ? Ca me semble vraiment incompréhensible...
Un recours au tribunal administratif (cf les premiers échanges en 2011) pourrait-il être une solution ? Dans quel délai ?
Merci d'avance pour vos réponses.
PS : je vous ferai pas des termes de l'assignation dès que j'en aurais eu connaissance |
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juvaxe
Contributeur débutant
86 message(s)
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Posté - 05 juin 2012 : 07:18:36
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Bonjour
Vous pouvez demander l'aide de votre assureur dans la mesure où vous avez des dégats des eaux. Votre assureur devrait intervenir auprès de la copropriété; le syndic devant, article 18, pouvoir à la bonne conservation de l'immeuble. Votre garantie protection juridique peut également vous servir. |
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FREFRE
Nouveau Membre
France
27 message(s)
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Posté - 07 juin 2012 : 08:13:30
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Bonjour à tous
Autre scénario ,sur un vote sur travaux,pour établir si dans le cas de figure que je vais exposer on peut parler d abus ou non de majorité .
Copro comprenant 5 bâtiments ,le rdc sur ces travaux ( ravalement ) prévoit que ceux ci seront en charges communes spéciales avec d un côté ABCD et de l autre E pris séparément.
3 devis donc:-un pour ABCD(9/10 eme de la copro)
-un pour E(1/10 eme)
-un pour les murets entourant la copro (charges communes générales)
Pas de parties communes spe.ciales,le rdc ne prévoit pas non plus de vote spécial.
Lors du vote de ce ravalement, ABCD peut il imposer son choix à E ?
-y a t il abus de majorité car toute la copro vote sur le devis de E ?
-ou bien réduction des voix de ABCD ne pouvant excéder les voix de E sur son devis? |
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