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Gédehem
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 Posté - 25 nov. 2011 : 09:48:44
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Pas du tout : chacun aménage librement ses parties privatives, sans que les voisins et donc l'AG ne viennent y mettre leur nez.
Il n'y aurait éventuellement que les travaux affectant les parties communes, et encore pas pour certains (*), qui doivent faire l'objet d'une autorisation, ou encore ceux qui entraineraient surcharge du plancher par exemple (cas de celui qui veut installer un aquarium de 500 l.)
Sauf à démontrer que les aménagements réalisés ont été cause de la dégradation de la charpente, ou cause agravante, il n'y a pas de problème.
(*) Excellent moyen pour refuser de percer un trou dans un mur porteur 'commun' afin d'y suspendre la photo de 'belle-maman' : il faut l'autorisation de l'AG !  |
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ainohi
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Posté - 25 nov. 2011 : 09:58:55
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La question se pose peut-être de savoir si la réfection de la charpente se justifierait économiquement ou s'il ne serait pas préférable de liquider la copropriété. |
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Gédehem
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Posté - 25 nov. 2011 : 10:24:41
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Une autre piste aussi : le remplacement d'une charpente "bois" compliquée donc couteuse par une charpente métallique "à la Eiffel", plus "aérienne" donc moins importante en pannes, moins lourde, moins couteuse et plus facile à monter.
Une fois couverte aucune différence (Technique utilisée dans certains chateaux dont la charpente est partie en fumée ... ou en poussière.)
C'est pas mal aussi pour les aménagements intérieurs.
La liquidation de la copropriété pose le problème de l'indemnisation des copropriétaires. Ayant suivi 2 affaires de ce type (incendie pour l'une, AZF pour l'autre), ce n'est pas une mince affaire, les copropriétaires n'ayant que leurs yeux pour pleurer face aux assureurs qui trainent des pieds et/ou minimisent le chiffrage, c'est bien connu. Au revoir logement + patrimoine .... |
Édité par - Gédehem le 25 nov. 2011 10:33:33 |
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Posté - 25 nov. 2011 : 12:00:12
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ainohi : en quoi la liquidation de la copropriété répondrait aux soucis de Musa74 ?
Cette toiture dangereuse devra être changée, par le choix de l'AG sur plusieurs propositions concernant cette charpente, ou par décision du TGI obligeant le SDC responsable de faire ces travaux de sauvegarde de l'immeuble, et pour la sécurité des personnes.
Banzai : les copropriétaires aménagent leur lot comme ils le veulent; une autorisation de l'AG est obligatoire si des travaux privatifs touchent les parties communes.
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Gédehem
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Posté - 25 nov. 2011 : 18:36:29
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Pas "touchent" : c'est "affectent", dans le sens de accaparer, prendre, modifier, transformer, ce qui n'est pas la même chose.
Faire un trou à la perceuse dans le mur porteur commun pour placer le crochet destiné à supporter le portrait de belle-maman n'affecte pas les parties communes, à la différence du trou plus grand dans le même mur pour relier 2 pièces. |
Édité par - Gédehem le 25 nov. 2011 18:44:58 |
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Musa74
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Posté - 29 nov. 2011 : 11:35:09
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Bonjour
Suite au courrier du BE cité plus haut, nous avons eu une longue discussion avec ma voisine au cours de laquelle chacune a pu exprimer son point de vue : pour moi, la nécessité absolue de refaire rapidement la charpente (elle en convient... ouf !), pour elle, l'impossibilité financière de payer le montant découlant des premières estimations qui chiffrent, en plus de la charpente, la réfection à neuf des deux appartements endommagés, la relocation des deux copropriétaires qui doivent quitter leur logement, etc…
Sachant qu'avec cette voisine nous aurions la majorité requise pour le vote des travaux, je pense avoir intérêt à trouver un compromis même un peu défavorable si cela m'évite d'aller en justice...
Voici ce qu’elle me propose :
1- Pour la charpente à proprement parler (y compris maçonnerie pour le chaînage périphérique) : répartition du coût réel aux millièmes.
2 - Pour le second œuvre, l'idée serait de convenir d'une indemnité reversée aux deux copropriétaires concernés (donc un autre copropriétaire et moi-même) et que chacun se débrouille ensuite. Elle suggère de partir du montant estimatif du BE (environ 1000 € HT / m² pour la reconstruction des appartements) auquel on enlèverait une vétusté (par exemple 2% an) ? Si l’on admet une vétusté « moyenne » de 15 ans, ça ferait 700 €/m².
Ce calcul vous parait-il équitable et cet arrangement est-il envisageable ? Si oui, à quelle majorité devrait-il être voté ? La même que pour les travaux ?
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ainohi
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Posté - 29 nov. 2011 : 22:24:05
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citation: Initialement posté par philippe388
ainohi : en quoi la liquidation de la copropriété répondrait aux soucis de Musa74 ? Une construction n'est pas éternelle. Vient un moment où la démolition et la reconstruction deviennent financièrement plus intéressantes que la réparation des parties dégradées. |
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ainohi
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Posté - 29 nov. 2011 : 22:38:19
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citation: Initialement posté par Musa74
Voici ce qu’elle me propose :
1- Pour la charpente à proprement parler (y compris maçonnerie pour le chaînage périphérique) : répartition du coût réel aux millièmes.
2 - Pour le second œuvre, l'idée serait de convenir d'une indemnité reversée aux deux copropriétaires concernés (donc un autre copropriétaire et moi-même) et que chacun se débrouille ensuite. Elle suggère de partir du montant estimatif du BE (environ 1000 € HT / m² pour la reconstruction des appartements) auquel on enlèverait une vétusté (par exemple 2% an) ? Si l’on admet une vétusté « moyenne » de 15 ans, ça ferait 700 €/m².
Ce calcul vous parait-il équitable et cet arrangement est-il envisageable ? Si oui, à quelle majorité devrait-il être voté ? La même que pour les travaux ? Toutes les modalités imaginables sont acceptables à condition que les troubles subis par ces copropriétaires leur soient intégralement indemnisés.
Cela impose de payer les frais de relogement et de faire en sorte qu'à l'issue les copropriétaires affectés retrouvent un appartement dans un état au moins aussi bon qu'actuellement. Si l'application du coefficient de vétusté ne le permet pas, ces copropriétaires sont en droit de la refuser. Avant les travaux, ils avaient un appartement habitable, après travaux ils sont en droit de retrouver un appartement habitable.
On prendrait un grand risque à soumettre à l'assemblée un projet qui n'ait pas l'agrément préalable des deux copropriétaires du dernier étage. |
Édité par - ainohi le 29 nov. 2011 22:41:19 |
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Musa74
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Posté - 30 nov. 2011 : 09:16:25
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citation: Une construction n'est pas éternelle. Vient un moment où la démolition et la reconstruction deviennent financièrement plus intéressantes que la réparation des parties dégradées.
Je pense que nous n'en sommes pas là , heureusement !
citation: Toutes les modalités imaginables sont acceptables à condition que les troubles subis par ces copropriétaires leur soient intégralement indemnisés.Cela impose de payer les frais de relogement et de faire en sorte qu'à l'issue les copropriétaires affectés retrouvent un appartement dans un état au moins aussi bon qu'actuellement.
Je suis la propriétaire concernée par la destruction totale de son logement donc dans l'idéal, l'indemnisation "intégrale" me convient très bien... Seulement voilà , je sais que dans ce cas, les travaux ne seront pas votés et on se retrouve dans la situation à l'origine de ma première question... Or il se dit qu'il vaut mieux un mauvais arrangement qu'un bon procès ! Je pense avoir intérêt à trouver un compromis, même un peu défavorable pour moi, plutôt que d'engager des démarches contentieuses... J'essaie juste de déterminer ce qui est juste et acceptable pour les uns et les autres...
Bon on verra bien ce qui ce dit à la prochaine AG... je vous tiendrais !au courant ! En tout cas, merci de votre aide !
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Musa74
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Posté - 05 déc. 2011 : 14:10:44
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Bonjour,
J'ai une question supplémentaire à poser si vous le permettez car nous venons de recevoir le dossier d'étude du BE.
Comme je l'avais laissé entendre, la charpente de l'immeuble avait été modifiée pour permettre l'aménagement de deux logements. Plutôt que de refaire une charpente "classique", le BE a tenu compte de la présence de ces logements et a proposé une structure différente pour éviter de faire passer des pièces de charpente au milieu des pièces de vie (actuellement, il y a effectivement des morceaux de fermes qui avaient été coupées et renforcées pour permettre le circulation dans les appartements aménagés).
Un copropriétaire (bien évidemment celui qui ne veut pas faire les travaux) soutient que ces travaux doivent être voté à l'article 26 puisque la charpente n'est pas refaite à l'identique et qu'il s'agit à son sens d'une amélioration. Qu'en est-il réellement ?
Merci d'avance
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ainohi
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Posté - 05 déc. 2011 : 17:24:06
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Lorsqu'on remplace une armoire de commande d'ascenseur vieille de trente ans, on ne la remplace pas à l'identique. Le modèle d'il y a trente ans n'existe plus sur le marché. Le nouveau est évidemment beaucoup plus performant que l'ancien. C'est donc techniquement une amélioration. Cela ne se vote cependant pas à l'article 26 parce qu'on remplace tout simplement un équipement standard hors d'usage par un équipement standard neuf et cela se qualifie d'opération d'entretien.
Ce que doit proposer le bureau d'étude est le remplacement de la charpente en tenant compte des sujétions actuelles, c'est à dire de la présence de deux appartements aménagés sous combles. L'obligation de tenir compte de ces sujétions nouvelles par rapport à ce qu'était l'immeuble lors de sa construction résulte de la décision d'autoriser l'aménagement de ces appartements. Cette décision avait peut-être à l'époque été donnée trop hâtivement avec une solution technique qui fragilisait la charpente, mais peu importe, ce qui est fait est fait et il ne saurait être question d'affecter l'habitabilité des deux appartements en question.
Le remplacement de la charpente qui respecte l'habitabilité des appartements sous comble, selon le meilleur compromis entre coût et qualité technique, n'est pas une amélioration mais simplement l'entretien de l'existant même si la technique employée est innovante et s'il en résulte une amélioration des performances de l'ouvrage. Je suis en parfait accord avec Gedehem sur ce point. Vois son message n° 43.
On en restera donc à la majorité de l'article 24. |
Édité par - ainohi le 05 déc. 2011 17:28:12 |
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Posté - 05 déc. 2011 : 17:45:09
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musa74 : il ne s'agit pas d'améliorer cette charpente, mais de la remplacer car elle est vetuste et dangeureuse pour les habitnats de l'immeuble.
Cette charpent est ancienne, et la nouvelle répondra aux normes actuelles. De plus la proposition faite sera moins chère qu'une charpente en Chêne.
Votre voisine ne veut pas payer, mais la situation actuelle est intenable; ces travaux seront effectués un jour ou l'autre. Vous avez la possibilité de saisir le TGI pour OBLIGER le SDC a effecteur ces travaux, en demandant de grosses indemnités.
Votre proposition d'une transaction amiable défavorable pour vous devrait plaire à l'AG.
De plus vous avez écrit que vous auriez une majorité avec vous pour voter ces trvaux, alors la fin de vos problèmes s'approche, sans pour cela assigner le SDC !!! |
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Musa74
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Posté - 06 déc. 2011 : 10:18:20
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Merci beaucoup pour vos réponses et vos encouragements...
Il me semble être dans mon bon droit mais le copropriétaire 'hostile" est assez fort pour intimider les autres et je n'ai pas un tempérament belliqueux alors je doute facilement 
J'ai effectivement assez bon espoir de trouver un accord avec ma voisine et nous aurons la majorité à l'article 24. Donc d'après vos réponses, c'est bon.
Par contre, si Mr Hostile conteste le vote (ce dont il nous a déjà menacé avant même qu'il n'ait lieu ni même en connaître les termes - je crois qu'il en fait une question de principe), pourrons-nous quand même engager les travaux ou faudra t-il attendre la décision du juge ?
Bien à vous |
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Posté - 06 déc. 2011 : 10:41:17
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musa74 : Si vous obtenez la majorité pour adopter cette résolution de trvaux si importants pour la sauvegarde de l'immeuble, comment Mr Hostile pourrait contester cette décision de l'AG ??
Sur quels motifs ?
.Les rapports d'experts sont si catastrophiques et imposent un changement total de la toiture.
. sur le montant des indemnités. La loi vous les accorde. Ce n'est pas discutable si l'AG vous les accorde.
Ce ne sont que des menaces. Vous pouvez lui répondre également que si l'AG rejette ces trvaux, vous saisirez vous-mêmes le TGI pour obliger le SDC à fiare ces trvaux, et vous gagnerez ce proçès vu l'état de la charpente.
Mr Hostile aura 2 mois après réception du PV pour contester ce vote. mais attention, il risque gros si il pert ce proçès. Il sera condamné à payer des DI importants.
En tous les cas, si l'AG n'est pas contesté dans les 2 mois, les trvaux peuvent être lancés. Cela ne bloque pas non plus les appels de fonds prévus par l'AG. |
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Musa74
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Posté - 06 déc. 2011 : 13:31:21
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citation:
musa74 : Si vous obtenez la majorité pour adopter cette résolution de trvaux si importants pour la sauvegarde de l'immeuble, comment Mr Hostile pourrait contester cette décision de l'AG ??
Sur quels motifs ?
Je ne sais pas... C'est peut-être une tentative d'intimidation, mais il nous a dit (et écrit) qu'il le ferait.
Par contre, il y a un point que je ne suis pas sure d'avoir compris dans votre réponse. S'il conteste le vote, le syndic ne peut pas démarrer les travaux ni faire les appels de fond tant que le jugement n'est pas prononcé, est-ce exact ?
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ainohi
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Posté - 06 déc. 2011 : 14:12:46
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citation: [i]Initialement posté parPar contre, si Mr Hostile conteste le vote (ce dont il nous a déjà menacé avant même qu'il n'ait lieu ni même en connaître les termes - je crois qu'il en fait une question de principe), pourrons-nous quand même engager les travaux ou faudra t-il attendre la décision du juge ? Le syndic ne voudra pas s'engager dans les travaux immédiatement. Il attendra que le délai de contestation soit passé. C'est deux mois à compter de la notification du procès-verbal. Il faudra veiller à ce que le PV soit notifié sans tarder et que le syndic conserve précieusement l'avis de réception de M Hostile.
Le plus probable est que les menaces ne soient que des paroles en l'air et que M Hostile se borne à une lettre rageuse mais sans effet adressée au syndic. Si M Hostile veut vraiment contester en justice il faudra qu'il argumente en droit et qu'il trouve un avocat qui veuille bien le suivre.
Dans cette hypothèse, vous aviserez au vu des motifs de contestation avancés par M X.
Il faut lui faire comprendre qu'il s'expose à des dommages et intérêts, à des indemnités au titre de l'article 700 du code de procédure civile et même à une amende civile pour procédure abusive qui peut s'élever jusqu'à 30 000 € en plus des frais d'avocat et d'huissier qu'il aura engagés. Ces perspectives refroidissent bien des ardeurs. |
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Posté - 06 déc. 2011 : 18:14:03
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ainohi : rien à rajouter sur votre dernier post.
Attendre le délai de mois après la réception du PV si un copro. assigne le SDC. Le syndic peut alors lancer les trvaux.
Si l'AG a voté des dates d'appels de fonds, le syndic appelle les fonds comme votés par l'AG.
musa74 : beaucoup de copropriétaires menacent de proçès, mais combien le font !!!!! on pourrait presque avancer un chiffre de 99.90 % qui se dégonflent.
Aucun risque de voir ce Mr Hostile au tribunal, ces travaux sont nécessaires et URGENT !! |
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Musa74
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Posté - 14 mai 2012 : 08:51:28
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Bonjour à tous,
Je me permets de revenir vers vous après une longue absence mais l'AG initialement annoncée pour décembre ou début janvier a en fait eu lieu en ...avril !
Au cours de cette AG, les travaux ont donc été votés (607 millièmes - 2 copropriétaires POUR et 393 millièmes - 2 copropriétaires CONTRE). Mais la satisfaction d'avoir enfin vu le bout du tunnel n'aura été que de courte durée. Je viens d'apprendre qu'un recours allait être déposé par chacun des copropriétaires opposants auprès du TGI (rien que ça ).
Je n'ai pas réussi à savoir exactement comment ils allaient s'y prendre mais l'intention est claire, ils veulent faire annuler le vote des travaux.
De ce que je sais, voici leurs arguments :
1- la charpente n'est pas refaite à l'identique (le BE a dit que c'était impossible et qu'on ne pouvait pas refaire la même structure compte tenu du fait que deux appartements avaient été aménagés dans les combles) et ce changement de structure profite à un copropriétaire (en l’occurrence moi) donc c'est une amélioration qui aurait du être votée à l'article 26.
2- Malgré le fait que le BE missionné ait clairement dit qu'il était impossible d'envisager une rénovation partielle (cf post n° 37), l'un des deux copropriétaires opposants a présenté un devis de charpentier qui prétend pouvoir rénover sans changer la structure (et donc sans démolir en tout ou partie les appartements présents dans les combles) et ce pour le tiers du prix annoncé par l'architecte et le BE. ILs considèrent donc la résolution votée et privilégiant la solution de réfection totale comme dispendieuse...
Pour vous permettre de mieux juger, voici mon avis personnel sur ces deux points :
1 - Oui, ce changement de structure améliore l'habitabilité de notre appartement, je le reconnais volontiers, car je n'aurais plus de pièces de charpente traversantes. MAIS c'est le BE qui a proposé cette solution sans que je demande quoi que ce soit, hormis une réparation pérenne de la toiture qu'elle que soit sa forme (partielle ou totale). J'ai tenu compte de cet "avantage" en demandant une indemnité réduite pour la reconstruction de mon logement (environ 50 % du coût réel en me basant sur l'estimation du BE). C'est ce qui a été voté avec les travaux.
2 - Contacté à trois reprises (trois courriers dont nous avons eu la copie), le charpentier n'a jamais répondu au syndic qui lui demandait des précisions quant à sa proposition. Il continue malgré tout d'assurer verbalement aux deux autres copropriétaires qu'il peut faire le travail. Pour ma part, je refuse de faire un chèque en blanc à ce monsieur puisque je n'ai aucun élément qui me permette de m'assurer de la pertinence de sa proposition et de la qualité de son travail.
A partir de ces éléments, pouvez-vous éclairer ma lanterne sur la suite des évènements ? Comment va se dérouler le recours ?
Dans l'idéal, pour ENFIN faire réaliser les travaux, je souhaiterai qu'il y ait une expertise judiciaire qui dise exactement ce qu'il faut faire afin que personne ne puisse plus contester. Est-ce envisageable dans le cas de ce recours ?
Voilà ... Si quelqu'un peut m'en dire un peu plus pour me remonter le moral, je suis preneuse...
Merci à vous. |
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Posté - 14 mai 2012 : 09:27:08
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vraisemblablement le tribunal n'ira pas dans le sens d'une expertise judiciaire, mais dans le respect ou non des procédures de l'AG.
Il faut attendre le contenu de l'assignation.
en attendant, le synic essaie d faire faire un devis à ce charpentier, s'il ne l'obtient pas, il devrait faire une demande en LRAR au proprio pour qu'il fournisse le devis sur ce travail qu'il conteste par une autre méthode. |
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Musa74
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Posté - 14 mai 2012 : 09:42:21
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Effectivement, sans connaître les termes de l'assignation, je conçois qu'il soit difficile de répondre...
Mais l'argument que cette résolution aurait du être votée à l'article 26 est-il recevable ? Au risque de me répéter, je précise que la mission du BE était de définir le contenu des travaux à réaliser... Je n'y suis pour rien s'il conclue que la seule solution est la réfection totale de la toiture et si celle-ci modifie la structure...
Parce que si l'AG est annulé sur cette base, comment faire réaliser des travaux qui sont indispensables à la sauvegarde de l'immeuble et dont deux copropriétaires ne veulent pas entendre parler ? C'est un truc de fou  |
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