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 Posté - 19 nov. 2011 : 18:03:06
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ainohi citation: Si la toiture a été emportée par une tempête, on réagit le jour même en faisant poser une bâche. Or l'assemblée ne peut se tenir le jour même
Prenons votre exemple : la toiture s'envole.
Le syndic contacte immédiatement un couvreur pour poser cette bache, ou de procéder à la réparation totale du toit, même si les couts seront importants. Il demande l'avis du CS qui devra être très actif dans ce genre de dossier, et suivre les demandes de devis avec le syndic !!
Dans le même temps il convoque une AG dans les huits jours pour réparer ce toit endommagé. Il n'a pas besoin de convoquer une AG pour prendre TOUTES les décisions dans ces cas d'urgence; il l'a convoquera sans respecter le délai légal des 21 jours.
L'AG refuse le ou les devis présenté par le syndic. Celui-ci pourra passer outre la décision de l'AG car il est responsable de la sauvegarde de l'immeuble.
Relisez mon dernier post et les jurisprudences liés.
Dans le cas de Musa74, l'urgence des travaux n'est pas contestable. Réparer ce toit était déjà de l'urgence en 2007.
Les seuls cas ou le syndic peut prendre l'initiative de commander des travaux sans un accord de l'AG est l'urgence et la sauvegarde de l'immeuble.
En cas de litiges sur l'urgence, c'est le tribunal qui jugera de la décision prise par le syndic, et des responsabilités de chacun - syndic et syndicat.
A la lecture du rapport d'expertise de Musa74, l'urgence sera certainement retenue par le TGI !!!
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ainohi
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Posté - 19 nov. 2011 : 18:21:20
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citation: Initialement posté par philippe388
La responsabilité du syndic
? le syndic engage sa responsabilité s’il ne prend pas les mesures qui s’imposent sauf si les copropriétaires ne lui ont pas donné les moyens de les financer (Cassation Civile 3° 15 mai 1991),
? si les travaux sont indispensables et urgents, le syndic doit les faire exécuter nonobstant une décision contraire de l’assemblée (Cassation Civile 3° 29 octobre 1969).
Selon l'arrêt du 15 mai 1991, le syndic n'est pas responsable si les copropriétaires ne lui ont pas donné les moyens de financer les travaux indispensables. Or, en refusant en assemblée le projet de travaux qui leur est soumis, les copropriétaires refusent de donner au syndic les moyens financiers nécessaires. Ils exonèrent donc le syndic.
Cet arrêt vient contredire celui de 1969. On préfèrera le dernier en date d'autant plus que l'arrêt de 1969 statue sur un fait ayant eu lieu sous l'empire de l'ancienne loi du 28 juin 1938 qui déterminait de façon moins précise les responsabilités du syndic que la loi du 10 juillet 1965. |
Édité par - ainohi le 19 nov. 2011 18:44:59 |
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ainohi
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Posté - 19 nov. 2011 : 18:43:29
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citation: Initialement posté par Gédehem
Une telle AG est soumise à l'urgence prévue D.art.37 : il n'y a aucun délai pour convoquer une telle AG, 2 ou 3 jours suffisent pour le délai postal.
Sans doute aussi pour obtenir au moins 1 devis, lequel peut être présenté en séance sans être joint à la covocation. Certes, mais il faut tout de même être prudent.
Le décret impose dans les cas d'urgence une convocation immédiate de l'assemblée. Mais il n'impose pas une convocation immédiate et sans délai. On peut se poser la question de la représentativité d'une assemblée convoquée du jour au lendemain avec une faible participation du fait que la plupart des copropriétaires n'ont pu se libérer, voire n'ont même pas reçu leur convocation. |
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Posté - 19 nov. 2011 : 18:52:12
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gedehem : devant une telle situation de mise en danger des habitants de l'immeuble qui ne parait pas contestable avec une telle expertise, que ferait maitre gedehem ?? Assignez le SDC, le syndic ??? ou vous laissez passer des années sans rien dire, avec les autres copropriétaires ??
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ainohi
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Posté - 19 nov. 2011 : 18:56:00
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citation: Initialement posté par philippe388
L'AG refuse le ou les devis présenté par le syndic. Celui-ci pourra passer outre la décision de l'AG car il est responsable de la sauvegarde de l'immeuble. En prenant une mesure conservatoire immédiate, il a paré à l'urgence en faisant poser une bâche. Il a assuré la sauvegarde de l'immeuble.
Ensuite la réparation définitive n'est pas d'une urgence telle que la procédure normale avec appel à la concurrence et respect des délais ordinaires ne puisse être suivie. |
Édité par - ainohi le 19 nov. 2011 18:56:56 |
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Posté - 19 nov. 2011 : 19:26:03
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ainohi : si 3 tuiles se sont envolées, il n'y a plus d'urgence mais pour un toit totalement détruit ??
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Gédehem
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Posté - 19 nov. 2011 : 19:28:51
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Bien d'accord sur le fait qu'une AG convoquée selon la précédure dite "d'urgence" doit l'être dans un délai raisonnable.
Je précisais "sans délai, 2 ou 3 jours" simplement parce qu'il n'existe alors pas de délai autre que celui d'obtenir au moins 1 proposition de travaux.
Il n'existe pas de délai de "8 jours" ou même 10 ...... |
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ainohi
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Posté - 19 nov. 2011 : 19:41:48
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citation: Initialement posté par philippe388ainohi : si 3 tuiles se sont envolées, il n'y a plus d'urgence mais pour un toit totalement détruit ?? Si le toit est entièrement recouvert par une bâche, on est provisoirement au sec, ce qui permet d'étudier sérieusement et sans précipitation la réalisation des travaux de réfection d'une part et leur financement d'autre part.
S'il y en a pour 30 000 € par copropriétaire, vous pensez que le syndic peut de sa propre initiative commander les travaux ? S'il ne parvient pas à réunir les fonds, qui paiera l'entrepreneur ? |
Édité par - ainohi le 19 nov. 2011 19:43:17 |
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Posté - 19 nov. 2011 : 19:51:41
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n'oublions pas que, vu de l'assurance, il ne peut engager les travaux de remise en état sans qu'un expert soit passé, ce qui demande un certain délai.
passé outre ce "petit" détail, le syndicat pourrait se voir refuser des indemnités. Quant il y a tempete, il n'est pas aberrant d'attendre 15 jours voir 3 semaines, pour obtenir l'arreté de catastrophe naturelle . Voir celui qui a été signé hier vendredi 18 ( JORF n°0268 du 19 novembre 2011 page 19458)
quant on dit entretenir et sauvegarder : mettre une bache (étanche), c'est entretenir et sauvegarder dans l'urgence. |
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Gédehem
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Posté - 19 nov. 2011 : 20:47:36
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C'est ce qu'on appelle "travaux conservatoires", qui consistent à délimiter une zone "interdite" par des bandes ou barrières si des tuiles tombent, faire mettre une bache sur le toit détruit ou envolé, étayer le plancher qui s'écroule , etc etc ....
Pour les travaux de réfection, il faudra une AG "normale" pour en décider. |
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Musa74
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Posté - 21 nov. 2011 : 15:48:39
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Eh bien, le WE a été productif
En tous cas, j'ai du grain à moudre pour préparer la prochaine AG ! ! Un grand merci à tous et une mention spéciale pour Ainohi et ses précisions sur la voie administrative.
Du coup, puisque je vois que le sujet fait débat, je vais me permettre d'introduire une donnée supplémentaire, que j'avais jusque là volontairement omise pour ne pas compliquer mon explication. Peut-être cela permettra t-il de mettre tout le monde d'accord sur la façon de procéder 
Alors voilà .. Les combles abritent en tout ou partie deux logements (ben oui, sinon ça serait trop simple ). Comme je l'ai indiqué, nous sommes en attente du CR final du BE mais celui-ci a d'ores et déjà clairement annoncé que la structure existante était trop endommagée pour être, même partiellement, conservée. En résumé, on revient à la dernière dalle pour refaire intégralement une charpente : je vous laisse imaginer ce qu'il advient des deux appartements pré-cités .
A la suite de ce constat, le syndic a cru bon de préciser que les frais de remise en état de ces logements serait supportés par l'ensemble des copropriétaires. Donc aux frais de réfection de la charpente (à peu près 30000 € par copropriétaires - bravo Ainohi, vous devriez jouer au juste prix ) s'ajoutent une somme encore indéfinie à ce jour mais qui a d'ores et déjà provoqué une levée de bouclier de certains copropriétaires (bien évidemment non-concernés par la destruction de leur appartement  ).
Donc même s'il se dégageait une majorité pour les travaux de charpente, je subodores qu'il sera très difficile d'arriver à un consensus pour déterminer qui paie quoi sur la reconstruction des deux logements concernés.
Dans ce cas, peut-on considérer, qu'en cas de désaccord, le TGI puisse non seulement ordonner l'exécution des travaux mais également statuer sur la prise en charge partielle ou totale de la reconstruction des deux logements par la copropriété ? En effet, je vois mal Mr le Maire intervenir sur ce litige... Qu'en pensez-vous ? |
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Posté - 21 nov. 2011 : 16:01:32
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citation: Les combles abritent en tout ou partie deux logements
dites nous musa74, ces deux logements apparaissent sur l'EDD ?  |
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Posté - 21 nov. 2011 : 16:33:18
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MUsa74 : le fait que 2 logements sont sous les combles ne changent pas le problème, mais surtout la facture finale !!
La question de rambouillet au sujet de ces 2 logements demande une réponse précise.
S'agit il de 2 lots de copropriétés figurnat dans le EDD, ou de combles squattés et aménagés sans accord de l'AG ?
En ce qui concerne la facture de remise en état des 2 lots sous ce toit :
Peut-on effectuer des travaux communs affectant temporairement mes parties privatives ? Peut-on pénétrer chez moi ?
Base légale : art. 9 Loi 10 juillet 1965
Oui, l'art. 9 Loi 1965 oblige les copropriétaires à laisser effectuer chez eux de certains travaux régulièrement décidés en assemblée générale, même si c'est à l'intérieur de leurs parties privatives.
Il s'agit des travaux :
.rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires
.d'économie d'énergie portant sur l'isolation thermique du bâtiment, le renouvellement de l'air, le système de chauffage et la production d'eau chaude.
.de pose dans les parties communes de canalisations, de gaines, et la réalisation des ouvrages, permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement définies par les dispositions prises pour l'application de l'article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat
.d'accessibilité aux personnes handicapées à mobilité réduite
à effectuer sur les parties communes en vue d'améliorer la sécurité des personnes et des biens au moyen de dispositifs de fermeture permettant d'organiser l'accès de l'immeuble
.toute amélioration, telle que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux.
Cette disposition s'explique logiquement par le fait que la copropriété, responsable du gros oeuvre, doit pouvoir effectuer les travaux d'entretien ou d'amélioration qu'il nécessite, même si l'accès à ce gros oeuvre nécessite de passer par un espace privatif.
Le syndic, garant de la préservation de l'immeuble, doit mettre en oeuvre tous les moyens nécessaires pour rendre possible l'accès aux parties communes. Ceci inclut le recours à la force publique en cas de réticence d'un copropriétaire.
L'art. 9 Loi 1965 précise toutefois que si des travaux doivent être menés à partir de vos parties privatives, un avis de travaux doit vous être notifier au minimum 8 jours avant leur début, et qu'en cas de trouble de jouissance ou de dégradation, vous aurez droit à une indemnité.
Cette indemnité est à la charge de tous les copropriétaires et répartie en proportion de la participation de chacun aux travaux.
Si l'assemblée vous refuse une indemnité alors que vous la réclamez et que son montant est justifié, refusez de laisser accès à votre lot.
Le syndicat sera contraint de vous attaquer en justice, ce qui aura pour effet de provoquer votre indemnisation sur une base fixée par le juge.
Les améliorations que vous apportez à votre lot privatif et qui rendent plus difficile l'accès aux parties communes peuvent vous coûter cher. En effet, les frais de dépose et repose d'un coffrage de salle de bain, d'un faux plafond ou le déblaiement d'une terrasse que vous occupez peuvent vous être facturés par la copropriété. Aussi, quand vous effectuez des travaux, pensez à maintenir l'accessibilité future des éléments de gros oeuvre et des canalisations.
Musa74 : ces 2 logements sous les toits, avec une telle charpente dangeureuse depuis des années, sont ils occupés ??
Quelle est la position de ces 2 copropriétaires ? Leurs lots sont invendables !!  |
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etc
Contributeur senior
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Posté - 21 nov. 2011 : 21:40:50
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Ah philippe388...
...même si j'ai pas toujours été d'accord avec vous sur tout, ça fait vraiment et sincèrement plaisir de vous revoir!!!
Il manquait un peu de tabasco* aux débats de ces derniers mois.
* et de "polémique" 
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| quid enim sanctius, quid omni religione munitius, quam domus unusquisque civium? |
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Musa74
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Posté - 21 nov. 2011 : 23:24:11
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citation: Initialement posté par philippe388
Quelle est la position de ces 2 copropriétaires ? Leurs lots sont invendables !!
Je ne le sais que trop bien puisque l'un des deux m'appartient  Quant à ma position personnelle, un cierge hebdomadaire à l'intention du saint patron des copropriétaires pour que ça ne nous tombe pas sur la tête et que les travaux se fassent... enfin
Plus sérieusement, et pour répondre à la question posée, non, il ne s'agit pas de combles squattées. Le premier appartement est entièrement inclus dans les combles et s'étend à partir d'un pignon sur les 3/4 de la longueur du bâtiment, le dernier 1/4 étant occupé par une pièce du second logement (dernier étage d'un triplex). Les deux figurent sur l'EDD.
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Posté - 22 nov. 2011 : 08:36:20
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etc : merci de votre soutien. J'ai purgé ma peine, et reviens d'exil avec plaisir
Musa74 : avec un tel rapport d'expertise,le syndicat sera condamné par le TGI à faire ces travaux, et à payer des indemnités pour la remsie en état des 2 lots.
Le syndic a raison sur ce point.
Je ne vois pas d'autre solution que l'assignation en référé du syndicat pour l'obliger à faire ces travaux de conservation de l'immeuble. Le rapport de l'espert est le document important dans ce dossier.
Vous allez perdre beaucoup de temps si vous demandez au Maire qu'il constate les dégats et produise un arrêté pour de péril de cette immeuble.
Je rencontrerai le syndic avant l'AG, pour lui demander sa position sur ce dossier, et sa responsabilité en cas de chute de cette toiture ou d'accidents!
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Musa74
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Posté - 24 nov. 2011 : 14:42:16
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Juste pour info, j'ai reçu ce jour de la part du syndic une copie d'un courrier adressé par le BE... Voici ce qu'il dit : "[...] avons constaté que la charpente de l'immeuble était en très mauvais état : pièces maitresses (entraits, arbalétrier, pannes...) pourries, assemblages défaillants et non fiables, ... Il en résulte que la stabilité de l'ensemble ne peut plus être justifiée par le calcul. A moyen terme, les risques d'évolution des désordres sont importants et la charpente ne sera bientôt plus en mesure de reprendre les charges qu'elle supporte. [...] nous n'avons pas pu trouver de solution de réparation "simple". L'imbrication des fermes dans les logements, les modifications effectuées pour permettre l'aménagement des combles en logements et leur dégradation avancée ne permettent pas d'envisager des réparations ponctuelles. Sans présenter un caractère de péril imminent, il est indispensable et urgent de prévoir des travaux de remplacement de l'intégralité de la charpente. [...] Enfin je vous précise que pour permettre l’exécution de l'ensemble des travaux, les appartements situés au niveau 2 (note : niveau des combles) devront être vidés et inoccupés.".
Ce rapport est moins "alarmant", je trouve, que celui de 2007 (il semble que l'expertise de charpente ne soit pas une science exacte ). Pensez-vous toutefois qu'il puisse étayer une action administrative ou judiciaire si l'on en arrivait malheureusement à cette extrémité ?
Est jointe à ce courrier une estimation sommaire des travaux comprenant la reconstruction de la charpente et les travaux de second œuvre pour la remise en état des appartements.
Si une majorité semble se dégager pour la réfection de la charpente, les discussions vont être difficiles au sujet du second œuvre qui multiplie la facture par 2.
Philippe388 indique "en cas de trouble de jouissance ou de dégradation, vous aurez droit à une indemnité. Cette indemnité est à la charge de tous les copropriétaires et répartie en proportion de la participation de chacun aux travaux." Pouvez-vous me dire comment estimer cette indemnité ? S'agit-il du montant des travaux auquel ont déduit une "vétusté" par exemple ? Qu'est ce qui se pratique généralement dans des cas similaires ?
Je suis désolée de toutes ces questions mais devant ce cas très particulier, je suis un peu dépourvue... Merci par avance de votre aide et de vos conseils. |
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Posté - 24 nov. 2011 : 18:44:03
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Musa74 : citation: avons constaté que la charpente de l'immeuble était en très mauvais état : pièces maitresses (entraits, arbalétrier, pannes...) pourries, assemblages défaillants et non fiables, ... Il en résulte que la stabilité de l'ensemble ne peut plus être justifiée par le calcul. A moyen terme, les risques d'évolution des désordres sont importants et la charpente ne sera bientôt plus en mesure de reprendre les charges qu'elle supporte.
citation: il est indispensable et urgent de prévoir des travaux de remplacement de l'intégralité de la charpente
Ce rapport est identique au premier, calamiteux !! Des travaux lourds sont urgents.
De plus, il précise que les 2 lots devront être vides et innocupés. C'est un point important pour vous et votre voisin propriétaire des autres combles.
Avec ce rapport, et les premières estimations de travaux, vous devez rencontrer votre assureur qui mandatera un expert qui estimera le préjudice, la remise en état et les indemnités pour la non-occupation de votre bien. Cette estimation devra être jointe avec les devis de la charpente.
Le SDC ne peut plus empêcher ces travaux, et ne pourra pas rejetter vos indemnités. Si cela était le cas, vous devrez alors saisir le tribunal en référé, et vous gagnerez votre proçès sans aucun doute !!!
Votre préjudice est certain, vous ne pouvez plus jouir de votre lot normalement. C'est une modification de jouissance évidente de vos parties privatives, le SDC est responsable de cet état de fait. Cela est également condamnable devant le TGI.
Vous avez une AG en décembre, préparez votre dossier et une estimation de votre préjudice apr un expert.
Si l'AG rejette travaux et indmenités, vous n'aurez plus le choix que d'assigner le SDC pour l'obliger à faire ces travaux., malheureusement.
N'oubliez pas que votre lot est devenu invendable !! vous ne pouvez même pas quitter cette copropriété.
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Musa74
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Posté - 25 nov. 2011 : 09:10:09
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citation: N'oubliez pas que votre lot est devenu invendable !! vous ne pouvez même pas quitter cette copropriété.
Vi, j'ai un peu l'impression d'être prise en otage Enfin bon, même pourri, j'ai un toit au dessus de la tête, c'est pas le cas de tout le monde malheureusement ! Il faut voir les choses du bon coté
En tout cas, merci pour toutes ces infos, j'ai des arguments précis et concrets pour la prochaine AG et ces échanges m'ont apporté un peu de réconfort !
Belle journée à tous
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BANZAI
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 Posté - 25 nov. 2011 : 09:22:43
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bonjour,
le rapport du BE dit:
"les modifications effectuées pour permettre l'aménagement des combles en logements et leur dégradation avancée ne permettent pas d'envisager des réparations ponctuelles."
ces travaux privatifs d'aménagement ont ils bien fait l'objet d'une autorisation d'AG (avec un descriptif joint à la convocation) ?
si non, la responsabilité des propriétaires concernés pourrait être engagée...et la copropriété ne serait concernée que par les travaux de charpente |
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