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 Posté - 20 nov. 2011 : 21:00:12
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Bonjour,
Je voudrais avoir une précision sur les votes concernant l'élection d'un syndic.
Nous avons 2 candidats.
Un premier vote a lieu et aucun des 2 syndics n'obtient la majorité.
Les conditions (1/3 des votants) permet le vote à l'article 25-1.
La loi prévoit-elle que le second vote ait lieu pour les deux syndics ?
certains d'entre nous considèrent que si le premier syndic pour lequel on vote à l'article 25-1, obtient la majorité simple (des Présents et représentés), il n'y a pas de nécessité de procéder au vote du second syndic.
Que disent les textes en la matière.
Merci.
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COPRO1515
Contributeur débutant
59 message(s)
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Posté - 20 nov. 2011 : 21:22:24
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Si je ne me trompe pas on ne vote pas au 25-1. Il s'agit d'une passerelle qui permet:
- soit de voter tout de suite au 24,
-soit à nouveau au 25 lors d'une autre AG.
Dans votre cas vous n'auriez pas pris la première solution.
Le choix de ces options se fait au 24.
Quand l'on arrivera forcèment au 24 les copropriétaires voteront pour le premier syndic présenté. Soit il passe, soit il faudra voter pour le deuxième qui doit mathématiquement passer on espère que les copropriétaires sont cohérents;
Attention avec le report des AG de ne pas dépasser le mandat du Syndic en place. Car cela entrainerait le recours à un administrateur;
A bientôt |
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Posté - 21 nov. 2011 : 07:41:59
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c'est la résolution/projet "désignation du syndic" qui n'a pas eu la majorité 25 mais obtenu au moins 1/3 des voix des proprios ;
citation: Article 25-1
Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote.
dans ce cas, on fait un "second tour" : "désignation du syndic" et la salle revote pour les deux candidats. C'est le plus fort qui l'emporte si le résultat respecte la condition : majorité des présents et représentés exprimés. |
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Posté - 22 nov. 2011 : 18:16:23
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Merci pour votre réponse.
Donc vous confirmez qu'il faut faire voter pour les deux candidatures au second tour.
Pourquoi, est-il nécessaire de faire voter pour les deux candidats.
Si le premier candidat obtient la majorité simple des Présents et Réprésentés, il ne devrait pas être utile de faire voter pour le deuxième candidat.
Sauf, si certains copropriétaires ne se sont pas exprimés. C'est peut être la nécessité des deux votes.
Est-ce cela ?
Merci |
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Posté - 22 nov. 2011 : 18:28:36
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Louise BOURLES : Aucun des 2 candidats n'a obtenu la majorité à l'article 25, la majorité de tous les copropriétaires, aucun des deux n'est donc élu. Le SDC n'a pas élu de syndic à la majorité prévue par la loi, article 25.
La loi permet un second vote à l'article 24, la majorité des présents et représentés, c'est donc un nouveau vote, à une majorité différente; le premier vote ne compte plus. L"AG vote donc sur les 2 candidats.
La loi permet un second tour, c'est évident que les votes du premier tout en peuvent plus être pris en compte.
Si cette AG vote sur le candidat ayant obtenu le plus de voix MAIS pas la majorité requise au premier tour, cette élection est illicite et contestable devant le TGI. L'AG sera donc annullée !!! Le syndic exclu de ce vote et tout copropriétaire pourra dénoncer cette AG. |
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filomat
Contributeur vétéran
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 Posté - 23 nov. 2011 : 13:02:36
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J'imagine la situation suivante : Une assemblée avec très peu de présents et représentés, mettons 10% des tantièmes.
Il y a deux candidats syndics, tous deux d'excellente réputation, on vote à l'article 25:
1er candidat 10% des voix du syndicat, donc moins de 51% donc non élu
2ième candidat 10% (aussi) des voix non élu à l'article 25
On passe à l'article 24 :
1er candidat : 100% des présents et représentés : élu
éventuellement :
2ième candidat : 100% des présents et représentés : élu (aussi ?)
Situation bien embarrassante.
Pour ne pas se trouver dans ce cas de figure il faudrait obliger les votants à n'apporter leur suffrage qu'à un seul candidat... Ce qui pourrait être du ressort du président de l'assemblée ?
... Et il faudrait même que le nombre de voix présentes ou représentés - et exprimées - soit un nombre impair !
... S'il y a 10 voix présentes-représentées, dont celle du président, le président s'abstient afin que le nombre soit impair ! |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Édité par - filomat le 23 nov. 2011 13:14:44 |
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Posté - 23 nov. 2011 : 13:50:16
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situation pas embarassante du tout, car le projet de résolution n'a pas obtenu lors du premeier vote à l'article 25, au moins 1/3 des voix. Donc impossibilité de passer à l'article 25-1
mais supposons que votre exemple représente au moins 1/3 des voix à l'article 25, il appartient bien sur au président de séance de prévenir, au préalable, que chacun ne peut voter POUR que pour 1 candidat ....
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Posté - 23 nov. 2011 : 14:21:48
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filomat : comme l'a souligné rambouillet, avec 10% des voix, le passage à l'article 25.1 est impossible. ET avec cet exemple, le vote à l'article 25 ne pouvait meêm aps être fait faute de "quorum", c'est à dire le 1/3 au moins des copros présents et représentés !!! Votre exemple n'est donc pas juste.
Le syndicat est donc dépourvu de syndic, c'est l'administrateur judiciaire.
Les copropriétaires ne peuvent pas porter leux unique vote pour les 2 syndics, en cas du passage possible à l'article 25.1.
Il en faut un qui obtienne la majorité des voix des présents et représentés soit 501/1000 èmes.
filomat : de plus les copros votent avec des tantièmes et non pour une voix !!!! Le présidnet de scéance n'est qu'un copropriétaires comme les autres, il vote avec ses tantièmes.
filomat : a revoir les votes en copropriété. Les copropriétaires se prononcent suivant leur quote-part dans le SDC.
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Gédehem
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Posté - 23 nov. 2011 : 14:57:40
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Hum .... Louise, pas facile de s'y retrouver dans tout cela ....!!!.. 
Les questions listées par L.art.25 relève de cette majorité.
Ce qui veut dire que lorssqu'il y a 2 propositions, les 2 concourent à égalité sur cette même majorité.
Selon le résultat, il y a mise en œuvre ou non de la "passerelle" prévue à l'art.25-1.
A savoir, si l'une ou l'autre des propositions, ou les 2, a obtenue au moins le 1/3 des voix du syndicat, l'organisation d'un second vote cette fois à la majorité relative art.24.
Selon le résultat, c'est la proposition obtenant le plus de voix qui l'emporte.
Sur le fond de l'affaire, on voit ici les limites de la "mise en concurrence", de propositions multiples faites à l'AG, tout particulièrement lorsque l'AG est mal préparée, mais surtout parce que les copropriétaires sont mal préparés/informés préalablement à la tenue de l'AG, tout spécialement lorsqu'il y a u,ne proposition de changement de syndic.
Il est évident que le vote doit commencer par ce nouveau candidat. A défaut de le désigner à la maj.art.25 et ensuite lors du second vote art.24 (il passe en 1er), le sydicat est contraint de "re" désigner le syndic sortant, au risque de se retrouver sans syndic à la fin de l'AG.
PS : "voix" ou "tantièmes" en copropriété, c'est du pareil au même !!! |
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JPM
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9
Posté - 23 nov. 2011 : 15:04:25
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Avec l'article 25-1,
s'il subsiste deux candidats Dupond et Durand répondant aux conditions légales pour un second vote à la majorité de l'article 24,
si on vote d'abord sur la proposition de Dupond, et si elle obtient la majorité de l'article 24 (le principe sauf égalité des voix) Dupond est élu et on ne vote pas sur Durand.
Une solution est de voter sur les deux et de voir qui l'emporte. Curieusement ce type de scrutin est rarement évoqué dans la jurisprudence.
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Posté - 23 nov. 2011 : 15:05:16
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citation: PS : "voix" ou "tantièmes" en copropriété, c'est du pareil au même !!!
on met un petit bémol à ce qu'écrit gedehem qui est vrai dans la majorité des cas ; mais voix n'égale pas tantième dans le cas où un propriétaire serait "majoritaire" à lui tout seul avec ses tantièmes ; dans ce cas ses tantièmes se transforment en voix égales à la somme des tantièmes des autres proprios.
Et encore ceci a elle même une exception : c'est le cas où le propriétaire est un bailleur social et dans ce cas, les voix et les tantièmes sont éffectivement égaux.
Comme cette loi est simple ! .....
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Posté - 23 nov. 2011 : 15:39:31
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gedehem : citation: PS : "voix" ou "tantièmes" en copropriété, c'est du pareil au même !!!
Ah BOn !! avant de reprendre le tacle systématique et polémique, reprenons les termes de filomat que vous n'avez pas bien lus !!
filomat à ecrit : citation: S'il y a 10 voix présentes-représentées, dont celle du président, le président s'abstient afin que le nombre soit impair
Ici filomat compte une voix par copro. et pense que le président ?? doit s'abstenir en cas d'égalité de VOIX !!! ma réponse que chaque copro. vote suivant ces tantièmes de copropriété, et que le péésident de scéance ou du CS vote également comme tout autre copro.
La probabilité d'avoir un vote 50/50 pour l'élection d'un syndic avec des tantièmes est quasi nulle !!!
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Gédehem
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Posté - 23 nov. 2011 : 16:36:24
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Bien d'accord avec ce que présente JPM : le 1er candidat obtenant la maj requise, art.25,ou à défaut art.24 après passerelle 25-1, est élu.
D'où l'importance du choix du candidat passant en 1er.
Concernant les "voix" en copropriété, elles n'existent que sous forme de "tantièmes", de fraction, y compris pour le "fort en gueule" qui donne de la voix serait-il majoritaire, qui ne peut exprimer sa voix lors des votes que selon les tantièmes qu'il détient.
Dans ce cas, ses voix/tantièmes sont alors ramenés au total des voix/tantièmes détenus par les autres copropriétaires, sans que des voix deviennent tantièmes ou inversement.
In n'y a ici ni tacle de quiconque ni polémique : simplement une surprise devant cette confusion, ou plutot cette distinction par certains ! |
Édité par - Gédehem le 23 nov. 2011 16:41:35 |
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filomat
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Posté - 23 nov. 2011 : 17:20:54
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citation: Initialement posté par rambouilletsituation pas embarassante du tout, car le projet de résolution n'a pas obtenu lors du premeier vote à l'article 25, au moins 1/3 des voix. Donc impossibilité de passer à l'article 25-1 mais supposons que votre exemple représente au moins 1/3 des voix à l'article 25, il appartient bien sur au président de séance de prévenir, au préalable, que chacun ne peut voter POUR que pour 1 candidat ....
C'est vrai, rambouillet (et philippe388), il aurait fallu que je raisonne avec 40% et non 10% ... Il parait que la pratique de l'internet paralyse les méninges ... C'est peut-être bien vrai ! ... Merci de m'avoir corrigé !
ps :
citation: Initialement posté par philipe388
filomat : comme l'a souligné rambouillet, avec 10% des voix, le passage à l'article 25.1 est impossible. ET avec cet exemple, le vote à l'article 25 ne pouvait meêm aps être fait faute de "quorum", c'est à dire le 1/3 au moins des copros présents et représentés !!! Votre exemple n'est donc pas juste.
Le syndicat est donc dépourvu de syndic, c'est l'administrateur judiciaire.
Cela a failli nous arriver (pour l'élection des conseillers syndicaux qui n'avaient pas ce fameux tiers de tantièmes, mais finalement un gros porteur a accepté de retourner son vote), en ce cas il restait la possibilité de convoquer une assemblée dans les deux mois qui aurait pu voter à l'article 24 sans nécessité de quorum pour éviter de recourir au juge ... Pour le syndic, si son mandat est terminé, en effet on n'a pas ce délai de deux mois et c'est donc l'admnistration judiciaire ... Dans les copropriétés à fort taux d'absentéisme il serait prudent de tenir l'assemblée deux mois avant la fin du mandat du syndic. |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Édité par - filomat le 23 nov. 2011 17:52:27 |
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chenkak
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Posté - 23 nov. 2011 : 17:30:53
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Il paraît logique de faire passer en premier le candidat arrivant en tête du 1er tour.
Par contre, dans le cas peu probable d'une égalité au premier tour, le 2è tour (à l'article 24) devrait porter sur chacun des deux candidats.
Et s'ils se trouvent encore à égalité?... (on peut espérer qu'une telle éventualité ne se produit jamais!).
Est-il interdit pour un copropriétaire de voter pour les 2 candidats s'il n'a pas de raison d'avoir une préférence? |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 23 nov. 2011 : 17:43:58
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Bonne question ... à laquelle pour ma part j'ai répondu :
- A la question, "Désignation du pdt", avec 2 candidats Nico et Ségo, peut-on glisser 2 bulletins dans l'urne si l'on est incertain ?
- à la question "désignation du pdt de séance", en présence de 2 candidats, peut-on voter 2 fois, pour l'un et pour l'autre ?
- a la question "Désignation de l'entreprise chargée des travaux", en présence de 2 propositions, peut-on voter 2 fois pour l'une puis pour l'autre ?
- à la question "désignation du syndic", en présence de 2 candidats peut ont voter pour l'un et pour l'autre ?
A ces questions, je réponds non.
Ce qui est cohérent : si l'on est "pour" la proposition A on ne peut être en même temps "Pour" la proposition B, et inversement. (*)
Toutefois, pour la désignation du syndic, l'impératif est d'en désigner un. D'où le vote impératif sur le seul candidat restant après épuisement des votes (et des participants), sur celui restant au second vote en seconde position.
(*) c'est incontournable lorsqu'on vote avec bulletin nominatif, les voix/tantièmes n'étant pas divisibles : si l'on est "Pour" Pierre on a épuisé ses voix/tantièmes qui ne peuvent être en même temps "pour" Juliette ..... On ne coche qu'une case, pas 2 ! |
Édité par - Gédehem le 23 nov. 2011 17:57:29 |
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filomat
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Posté - 23 nov. 2011 : 18:04:51
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citation: Initialement posté par Gédehem
- à la question "désignation du syndic", en présence de 2 candidats peut ont voter pour l'un et pour l'autre ?
A ces questions, je réponds non.
Ce qui est cohérent : si l'on est "pour" la proposition A on ne peut être en même temps "Pour" la proposition B, et inversement. (*)
Toutefois, pour la désignation du syndic, l'impératif est d'en désigner un. D'où le vote impératif sur le seul candidat restant après épuisement des votes (et des participants), sur celui restant au second vote en seconde position.
(*) c'est incontournable lorsqu'on vote avec bulletin nominatif, les voix/tantièmes n'étant pas divisibles : si l'on est "Pour" Pierre on a épuisé ses voix/tantièmes qui ne peuvent être en même temps "pour" Juliette ..... On ne coche qu'une case, pas 2 !
C'est logique, le but de la résolution est de "désigner un" syndic, donc ceux qui votent pour les deux devraient être comptabilisés dans les "non exprimés" (lors de la dernière désignation de mon syndic j'ai trouvé dans le procès-verbal bon nombre de votes "multiples" pour les deux candidats) ... Les votes "contre les deux " devraient aussi être aussi comptés comme "non exprimés", c'est un "refus de désigner un" parmi les candidats présentés.
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JB22
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Posté - 23 nov. 2011 : 18:16:45
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"Ce qui est cohérent : si l'on est "pour" la proposition A on ne peut être en même temps "Pour" la proposition B, et inversement. (*)"
Il y a trois possibilités de vote et non deux:
POUR, CONTRE, ABSTENTION.
et la liberté de vote ne dépends pas d' un vote précédent, même si les votes ne sont pas "logiques". |
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filomat
Contributeur vétéran
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Posté - 23 nov. 2011 : 18:51:12
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Une autre leçon à retenir est qu'il vaut mieux qu'il n'y ait pas éparpillement des voix, c'est à dire pas plus de deux candidats, un seul si possible, car sinon il sera plus difficile de réunir plus de la moitié des tantièmes présents-représentés-exprimés sur un candidat.
Ce qui s'applique aussi à la moitié ou au tiers des tantièmes totaux du syndicat dans le cas du vote à l'article 25. |
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Édité par - filomat le 23 nov. 2011 19:02:55 |
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JPM
Modérateur
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Posté - 23 nov. 2011 : 18:52:57
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S'il y a trois candidats et si l'on procède par scrutins successifs
En premier vote (art. 25), si j'ai voté pour Dupont qui n'a pas eu la majorité, rien ne m'interdit de voter ensuite pour Durand, ni même encore pour Dubois si Durand n'a pas eu la majorité non plus.
Ces votes ne sont pas forcément incohérents, si mon intention est avant tout que le syndicat ne se retrouve pas sans syndic.
Si par contre on fait un scrutin unique pour finir avec Dupont 370 voix, Durand 115 et Dubois 82, je ne peux voter qie pour un seul.
Il est vrai d'ailleurs qu'un scrutin unique génère souvent une majorité insuffisante. Mais on sait qu'il faut commencer par Dupont en second vote.
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Posté - 23 nov. 2011 : 19:19:50
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gedehem je ne veux pas polémiquer sur voix et tantièmes car on est en phase ensemble, sur ce sujet, mais le texte dit ceci :
"Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires."
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