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maoyann
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 Posté - 30 nov. 2011 : 19:11:06
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Bonsoir,
Ci-dessous une question de béotien. J’espère utiliser les bons termes.
Une propriété. Je serai intéressé par en acquérir une partie.
Ci-joint la représentation :
http://img641.imageshack.us/img641/7656/3471k.jpg
Je souhaiterais acheter la zone bleue y compris la maison violette.
Les bâtiments 2 (commerce) et 3 (commerce + logement) seraient conservés par le propriétaire actuel dont il resterait propriétaire bailleur.
Il existe actuellement un portail à l’entrée de la zone A.
L’entrée de la maison 2 se fait à la fois par la façade pour le commerce et par le côté, dénommé « entrée logement » sur le schéma pour le logement situé au-dessus du commerce.
Ma question concerne la zone jaune. Le propriétaire actuel m’a dit qu’il souhaiterait conserver cette zone dans son lot. Je vais donc avoir une servitude de passage.
Mes questions :
Dois-je me battre pour conserver cette zone et faire en sorte « d’inverser la servitude » ?
Si le propriétaire actuel conserve cette zone, quels seraient pour moi les conséquences de cette servitude ?
Peut-elle être un argument de négociation du prix de la propriété sachant que sa surface (environ 10 m2) correspond à peu près à 1% de la surface que je souhaiterais acquérir.
Merci de votre aide.
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Posté - 30 nov. 2011 : 19:44:19
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Bonjour Mahoyann
D’une manière générale, je dirais que la seule différence réside dans les droits à construire et le CES (emprise au sol) générés par ces parcelles en servitudes, lesquels, donc, resteront dévolus au vendeur.
Et donc, à priori, je ne vois pas d’autres aléas SI (majuscules volontaires) les conditions d’exercice, d’entretien, les poses de portails, etc, etc sont parfaitement définies dans une mini cdc intégrée dans l’acte.
A défaut d’avoir pensé à tout, l’on en connait les dérives et parfois et encore, mieux vaut être propriétaire, mais je n’ai pas d’arguments bien juridiques à proposer.
Une solution de compromis, que j’utilise beaucoup devant les réticences des uns et des autres est une servitude à « la Salamon » ou « réciproque » : à savoir couper cette zone 4 en deux , chacun touchant ainsi le DP et donnez-vous une servitude réciproque , chacun sur ces deux parties.
Mettre en avant le fait de n’avoir qu’une servitude au lieu d’être propriétaire (même avec 1% de moins que la chose promise) me semble……révéler de forts talents de « négociateur ».
Bien Ă vous
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Édité par - Jean-Michel Lugherini le 30 nov. 2011 19:54:04 |
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maoyann
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Posté - 01 déc. 2011 : 09:54:35
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Merci Jean-Michel pour votre réponse qui m'a paru à première lecture un peu complexe mais que je pense avoir à peu près comprise.
Donc selon vous, une possibilité serait de diviser cette zone en 2 parts, l'une appartenant à chaque lot afin d'avoir une servitude réciproque sur chaque lot.
Mais dans la situation où le propriétaire actuel préfère conserver cette zone, la servitude créée ne vous paraît pas trop embêtante à condition qu'elle soit bien définie dans l'acte.
C'est ça ?
Nous n'avons pas encore fait de proposition pour cette propriété mais elle nous intéresse beaucoup. Le propriétaire actuel a-t-il la faculté de faire la division unilatéralement sans en faire part au futur acquéreur ou doit-il attendre d'avoir l'acquéreur pour que les 2 parties puissent s'entendre sur les termes de cette division ?
En ce qui concerne les murs arrière des bâtiments 2 et 3, y-a-t-il des règles à définir afin que nous puissions par exemple les recouvrir de tapis végétaux ?
Nouvelle question de béotien :
Quelqu'un aurait-il un lien vers un document expliquant les règles légales en terme d'entretien des haies, murs, balustrades entre 2 propriétés en fonction de l'appartenance à un propriétaire ou à l'autre.
Ex : sur le côté gauche de la propriété divisée, il existe en limite de propriété, le pignon de la maison du propriétaire du lot voisin. Ce mur n'est pas particulièrement esthétique. Ai-je le droit de le peindre, l'enduire ? Ai-je le droit d'y faire pousser des plantes comme du lierre ?
Dois-je pour cela en demander une autorisation au voisin ?
Merci.
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 Posté - 01 déc. 2011 : 10:19:45
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je fais court !
tu ne peux rien faire sur un mur qui ne t'appartient pas sauf convention |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez Ă relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-ĂŞtre incluse dans votre contrat ! |
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Édité par - Emmanuel Wormser le 01 déc. 2011 10:20:05 |
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maoyann
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Posté - 01 déc. 2011 : 10:38:03
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citation: tu ne peux rien faire sur un mur qui ne t'appartient pas sauf convention
Merci Emmanuel.
Dans le cas où ce mur est dans un sale état, le propriétaire de ce mur a-t-il obligation de l'entretenir ?
Je ne peux rien faire sur ce mur, mais puis-je faire pousser des choses contre ce mur ?
Cette "convention" peut-elle se résumer à un document écrit cosigné des 2 parties ? |
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Posté - 01 déc. 2011 : 11:07:48
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pas d'obligation d'entretien a priori...
tu ne peux pas faire pousser "contre" sans accord : si tu y tiens, plante deux poteaux et installe une treille : pas de contact entre ton installation et le mur du voisin qui pourrait te reprocher plus tard de l'avoir détérioré par gtes plantations... ou alors formalise un accord... le sous-seing est parfait mais ne suivra pas les acheteurs futurs éventuels, y compris du fonds voisin.. un accord n'est "durable" que si notarié/enregistré. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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maoyann
Contributeur vétéran
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Posté - 01 déc. 2011 : 11:21:16
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Merci beaucoup Emmanuel.
Et pour ça ?
citation: Nous n'avons pas encore fait de proposition pour cette propriété mais elle nous intéresse beaucoup. Le propriétaire actuel a-t-il la faculté de faire la division unilatéralement sans en faire part au futur acquéreur ou doit-il attendre d'avoir l'acquéreur pour que les 2 parties puissent s'entendre sur les termes de cette division ?
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Posté - 01 déc. 2011 : 11:59:29
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Je te répondrai qu'étant seul propriétaire, non encore engagé par un compromis, il peut décider ce qu'il veut/souhaite avant la mise en vente.
Tu as éventuellement intérêt à lui faire part de "ton" intérêt pour l'acquisition de ce bien en lui indiquant que tu souhaiterais arrêter d'un commun accord certains points particuliers |
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maoyann
Contributeur vétéran
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Posté - 01 déc. 2011 : 12:06:19
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Merci Christophe. Ta réponse confirme ce que je pensais.
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Posté - 01 déc. 2011 : 12:34:15
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Il est vrai que la solution préconisée par JML du "je te tiens, tu me tiens" par la barbichette est sympathique et m'apparaît comme séduisante en ce qu'lle engage réciproquement les deux parties.. |
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Posté - 01 déc. 2011 : 13:23:00
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vazy
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Posté - 01 déc. 2011 : 14:51:01
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Bonjour
Pour aller dans le sens de JML, en ce qui concerne l'encadrement des conditions de la servitude, , demandez-vous à quoi pourrait servir la zone A lorsqu'il y aura un commerçant et un locataire à l'étage.
En zone urbaine ce genre de recoin est propice à l'entreposage de vélos, poubelles ...et aussi implantation de compteurs, boitier de raccordement , boites à lettre normalisées ... et bien sûr stationnement !(j'espère qu'il n'y a pas de boulangerie à proximité...)
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maoyann
Contributeur vétéran
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Posté - 01 déc. 2011 : 15:01:56
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Merci Vazy.
citation: demandez-vous à quoi pourrait servir la zone A lorsqu'il y aura un commerçant et un locataire à l'étage
Il y a déjà actuellement un commerce et un locataire à l'étage.
citation: En zone urbaine ce genre de recoin est propice à l'entreposage de vélos, poubelles ...et aussi implantation de compteurs, boitier de raccordement , boites à lettre normalisées ... et bien sûr stationnement !(j'espère qu'il n'y a pas de boulangerie à proximité...)
Il y existe déjà les boîtes aux lettres du locataire à l'étage et du propriétaire occupant de la maison que je convoite. La rue est en ville, mais pas au centre. S'y stationner correspondrait à se garer devant un portail automatique, ce que les gens ne font heureusement pas trop souvent, ce d'autant qu'ils peuvent se garer aisément à quelques mètres de là sans gêner quiconque. |
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Posté - 01 déc. 2011 : 17:43:38
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Bon....et bien si tout est dit.......ne reste plus qu'à venir pour la crémaillère ! |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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maoyann
Contributeur vétéran
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Posté - 08 déc. 2011 : 12:52:22
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La suite ...
Je me place toujours comme acquéreur potentiel.
1) Le propriétaire actuel ne veut pas de servitude partagée comme le propose JML.
J'ai du mal à comprendre quels sont les problèmes potentiels que peut amener (pour moi) cette servitude de passage.
2) Ce propriétaire a fait sans PC, ni DP ce qu'il appelle un carport de 25 m2 environ.
Il appelle ça un carport mais en plus du toit, il est fermé sur 3 des côtés ... C'est plus un garage qui n'a pas encore sa porte. Y a -t-il une définition du carport qui a valeur légale ?
Quelles sont les conséquences pour moi d'un point de vue cadastral, imposition :
- si je laisse comme ça.
- si je le ferme avec une porte.
Merci Ă vous.
EDIT : pour les définitions de garage et carport, j'ai trouvé ça :
citation: Qu’est-ce qui distingue un garage d’un carport ?
Le premier est un abri muré, fermé par une porte et coiffé d’un toit, alors que le second est un abri ouvert, composé seulement de quatre poteaux porteurs et d’un toit.
Finalement je ne suis pas sûr que ça ait la moindre importance. Ce qui est important est la surface créée, non ? |
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Édité par - maoyann le 08 déc. 2011 14:12:27 |
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Posté - 08 déc. 2011 : 14:47:37
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ca n'a effectivement aucune importance : les deux ont la mĂŞme valeur en urba |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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maoyann
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Posté - 08 déc. 2011 : 15:37:03
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Merci Emmanuel.
Et donc, quelles sont les conséquences d'acquérir une propriété sur laquelle a été construit un garage l'année précédente sans autorisation ? |
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Posté - 08 déc. 2011 : 17:38:28
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démolition si non régularisable : voir les règles du PLU. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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maoyann
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Posté - 09 déc. 2011 : 14:18:02
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Merci Emmanuel.
citation: démolition si non régularisable : voir les règles du PLU.
En lui reposant la question, le propriétaire actuel me dit que le garage actuel a été construit à partir de la structure d'un bâtiment antérieur existant.
Que puis-je exiger du propriétaire actuel au moment de l'offre d'achat pour ne prendre aucun risque d'une possibilité de démolition de ce bâtiment ? N'existe-t-il pas un document de conformité qui pourrait démontrer que les règles d'urbanisme ont été respectées ? |
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Posté - 09 déc. 2011 : 15:34:21
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citation: Que puis-je exiger du propriétaire actuel au moment de l'offre d'achat pour ne prendre aucun risque d'une possibilité de démolition de ce bâtiment ? N'existe-t-il pas un document de conformité qui pourrait démontrer que les règles d'urbanisme ont été respectées ?
A part de faire insérer dans le compromis de vente que tu souhaites que le propriétaire actuel régularise la situation de ce bâtiment en effectuant une demande de régularisation adressée en mairie et accordée par elle avant la signature de l'acte, je ne vois pas ce que le propriétaire pourrait te fournir comme "document de conformité qui pourrait démontrer que les règles d'urbanisme ont été respectées" dans la mesure ou tu nous as indiqué précédemment : "Ce propriétaire a fait sans PC, ni DP ce qu'il appelle un carport de 25 m2 environ." |
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maoyann
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Posté - 09 déc. 2011 : 15:37:49
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Merci Christophe.
Tu as raison. C'est du bon sens. |
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