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 Posté - 09 déc. 2011 : 16:51:55
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Par ailleurs, et pour répondre à une interrogation qui n'a semble-t-il pas eu de réponse
citation: 1) Le propriétaire actuel ne veut pas de servitude partagée comme le propose JML.
J'ai du mal à comprendre quels sont les problèmes potentiels que peut amener (pour moi) cette servitude de passage.
Voir un ADIL outre mer mais c'est le premier qui me "tombe sous la main". 
http://www.adil974.com/fileadmin/Si..._passage.pdf
Les obligations du débiteur de la servitude
Le propriétaire de la parcelle affectée par la servitude ne doit rien faire qui puisse porter atteinte à la servitude de passage. Ainsi, il ne peut pas en aucun cas édifier une construction sur l’assiette de la servitude.
Ces limitations se bornent uniquement aux atteintes. Rien n’empêche les parties de convenir amiablement d’un changement pouvant affecter le passage. Les propriétaires peuvent amiablement prévoir la pose d’un portail, goudronner le passage.
Quels frais pour quelle partie?
Les frais d’aménagement de la servitude sont librement aménageables par les parties. A défaut, les frais seront à la charge des propriétaires bénéficiaires de la servitude.
Les parties fixent à l’amiable la charge de l’entretien de la servitude. A défaut, l’entretien reste à la charge de ceux qui en bénéficient.
Attention : une servitude de passage comprise par exemple dans un acte de propriété ne prévoit souvent que le passage des voitures et des personnes… Il est vivement conseillé de prévoir le passage pour les réseaux d’EDF, eau et téléphone même si les juges ont actuellement tendance à interpréter les servitudes de passage de manière assez large en admettant le passage sur terre, dans le sol et dans les airs.
Je te conseille de voir "ton" notaire que te ne manqueras pas d'inviter à l'acte en lui demandant de rédiger le compromis de vente, afin qu'il rédige une clause de servitude particulièrement "blindée" à ton endroit... 
Moi je rajouerai même des notions de non limitation en hauteur de passage, de non emprise sur la servitude d'éléments fixés "à poste fixe" type bà L ect ou du moins d'en limiter l'emprise de façon précise et détaillée etc, ect... et de définir en fait les dimensions exactes de la servitude via un relevé côté, paraphé et annexé à l'acte de vente... Car aujourd'hui tu crois connaître le débiteur de la servitude, mais demain, s'il vend... tu feras avec le nouveau débiteur de la servitude.
ps : il est vrai que le potentiel "vendeur" risque d'être irrité par ces demandes, mais il vaut bien mieux le faire avant que de le regretter après.... Reste à savoir si tu es en concurrence directe avec xx acquéreurs ? quoi que, comme le dit le dicton toujours vérifié en "affaires"... "mieux vaut rater une bonne affaire ... que... ect"
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Édité par - quelboulot le 09 déc. 2011 17:00:40 |
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maoyann
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Posté - 09 déc. 2011 : 17:18:52
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Christophe,
citation: Je te conseille de voir "ton" notaire que te ne manqueras pas d'inviter à l'acte en lui demandant de rédiger le compromis de vente, afin qu'il rédige une clause de servitude particulièrement "blindée" à ton endroit...
C'était prévu, merci.
Le propriétaire actuel m'a dit qu'il s'engageait à entretenir cette servitude mais je vais effectivement demander à mon notaire d'être particulièrement complet dans la rédaction des clauses la concernant dans le compromis.
Ca commence Ă devenir plus clair dans mon esprit.
Reste :
- la question de la façon de s'entendre sur une offre d'achat sans que la division ait été précisément définie par un document officiel.
- la question de regarder dans le PLU ce qui est autorisé ou non, concernant la construction du garage. J'ai bien trouvé le PLU qui me concerne et la zone (UBc 0,5), mais pour un non initié que je suis, s'y retrouver dans un PLU n'est vraiment pas simple.
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Posté - 09 déc. 2011 : 18:14:13
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De quand date la construction principale ? car si elle n'est pas trop ancienne tu peux avoir en mairie accès au permis de construire la concernant (demande, accord, certificat conformité, plans etc...).
Pour le plu, est-il en ligne ? sinon et si tu veux conserver l'anonymat du lieu, tu en fais un pdf des différents articles (1 à 14) de la zone UBc en occultant les notions de lieu...
le 0.5 c'est le COS de la zone UBc ? et la superfice du terrain, de la maison et du garage est d'environ combien ? |
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maoyann
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Posté - 09 déc. 2011 : 19:12:16
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Christophe, merci de ton intérêt.
citation: De quand date la construction principale ?
2007 et 2008
citation: Pour le plu, est-il en ligne ?
Oui. Le voici :
http://www.lillemetropole.fr/urba/P...t/t2s3c2.pdf
citation: le 0.5 c'est le COS de la zone UBc ?
J'ai vu indiqué ici :
http://www.lillemetropole.fr/index....art_id=11460
que la zone dans laquelle se trouve la rue est dénommée UBc 0,5
citation: et la superfice du terrain
Actuellement 1200 m2, la partie que j'achèterai fait 1000 m2, le propriétaire actuel garderait 200 m2.
citation: de la maison
180 m2 sur 2 niveaux
citation: et du garage
25 m2 |
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Posté - 09 déc. 2011 : 21:59:21
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Construction 2007/2008
Tu peux donc aller consulter le PC en Mairie et demander des photocopies, voir, ce que je fais, prendre des photos numériques
Pour les règles spécifiques en UBc
II) DISPOSITIONS APPLICABLES A LA ZONE U.B.A) Norme
1) Principe général
a) La surface maximale d'emprise des constructions par rapport à la superficie de l'unité foncière est fixée à :
…
en UBb, UBc, UBd et UBzp : 40 % lorsque le mode principal d'occupation déterminé par la surface hors oeuvre nette
est l'habitation, 80 % dans les autres cas.
Tu as donc un CES de 40% de la superficie du terrain, soit 400 m2 (sur 1000 m2)
Maison = 180/2 niveaux, soit 90 m2 au sol (normalement Ă moins que le rdc soit plus Ă©tendu que le premier niveau)
Garage = 25 m2
Les constructions actuelles occupent 115 m2 il reste donc un solde de CES de 285 m2
B) Hauteur Ă l'Ă©gout des toitures
1) La hauteur des constructions ne peut excéder à partir du niveau du terrain naturel de l'unité foncière d'implantation (tel que
défini à l’annexe documentaire) :
…
en UBc : 10 mètres
C) Hauteur absolue
1) La hauteur absolue au faîtage ou à l’acrotère d’une toiture-terrasse de toute construction ne peut excéder à partir du niveau du terrain naturel de l'unité foncière d'implantation (tel que défini à l’annexe documentaire) :
…
en UBc : 17,50 mètres
I) DISPOSITIONS APPLICABLES A LA ZONE U.B.
1) Espaces libres de chaque unité foncière
Sauf dans les cas de dépassement d'emprise prévus à l'article U.B. 9 paragraphe II)-A)-2), les surfaces végétalisées, avec une épaisseur minimale de 70 cm de terre végétale, doivent couvrir lorsque le mode principal d'occupation déterminé par la surface hors oeuvre nette est l'habitation:
…
- en UBa, UBb, UBc et UBd au moins 30 % de la superficie de l'unité foncière ;
I) DISPOSITIONS APPLICABLES A LA ZONE U.B.
B) Régime général
1) Le coefficient d'occupation du sol, tel que défini en annexe documentaire, est fixé à :
…
0,50 en UBc repéré au plan par l'indice UBc 0,50
Ce qui doit correspondre Ă ce que tu as vu indiquer sur le plan dont tu donnes le lien
http://www.lillemetropole.fr/index....art_id=11460
(mais comme on ne connaît pas la rue… pouf pouf… on voit rien…) pas la peine de nous indiquer où se situe le bien convoité !!! on a compris que le COS est de 0.5
Pour toutes les autres règles, se reporter aux articles du règlement traitant de la zone UB de faà çon générique
Je te conseille toutefois un avis complémentaire d'Emmanuel, JML ou Laurent ainsi que d'autres UInautes sur ce sujet...
Quelques liens utiles car les sigles en Urba, c'est pire que dans d'autres domaines en médecine par exemple !!!http://www.cdu.urbanisme.equipement...es-a263.html
http://www.architecte-paca.com/regl...rise-sol.php
Deux définitions
Coefficient d'Occupation des Sols. COS
Règle d'urbanisme qui définit la densité de construction admise à l'intérieur d'une même zone du Plan local de l'urbanisme. Le COS permet de calculer la surface de plancher hors oeuvre nette susceptible d'être construite sur un terrain.
Un COS de 2,5 autorise la construction d'une surface de plancher de 2 fois et demie la surface du terrain. Exemple : un COS de 2,5 sur un terrain de 800 mètres carrés permet de construire au maximum 2 000 mètres carrés de surface de plancher hors oeuvre nette (800 x 2,5 = 2000).
Coefficient d'emprise au sol. CES
Qu'est ce que le CES ?Le CES ou coefficient d'emprise au sol est un coefficient fourni par l'administration (Mairie, DDE) permettant de définir la surface constructible de chaque parcelle ou plutôt l'impact en terme de surface. Le CES , comme le COS ,peut être différent sur deux parcelles contigues ou même être différent sur une même parcelle.
Pour connaitre le CES applicable à votre parcelle, la première démarche est d'obtenir auprès des services instructeurs (Mairie, DDE, etc..) le règlement régissant la zone dans laquelle est incluse votre parcelle. La zone est forunie par le POS (Plan d'Occupation du Sol) ou PLU (Plan Local d'Urbanisme).
Le PLU ou plan local d'urbanisme définit la zone dont dépend votre parcelle et donne les orientations de constructibilités. Sur le réglement dont dépend votre parcelle, il sera certainement indiqué le CES (Coefficient d'Emprise au Sol) autorisé.
Le C.E.S. est une manière de restreindre le bétonnage totale d'une parcelle, ce C.E.S. ou Coefficient d'Emprise au Sol est établi pour conserver des espaces verts. Le Coefficient d'Emprise au Sol est très souvent couplé à la déficnition d'une surface minimale d'espaces verts de pleine terre (1m de hauteur au minimum) à conserver sur la parcelle.
Tu constates dans le cas qui te concerne que la hauteur minimale de terre est de 70 cm et non 1.00 mètre comme dans l'exemple ci-dessus
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maoyann
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Posté - 10 déc. 2011 : 08:34:29
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Merci encore Christophe.
Je vais donc aller rapidement en mairie et demander conseil à mon notaire sachant que vos réponses ont bien débrouillé le terrain et que je devrais être en mesure de comprendre plus facilement ce qu'ils vont me dire. |
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maoyann
Contributeur vétéran
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Posté - 14 déc. 2011 : 18:43:15
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Je poursuis ...
En mairie, pas de traces du garage sur le PC de la maison.
J'ai demandé au notaire, sachant que le garage avait été réalisé sans permis, s'il pensait que cette situation était régularisable.
Sa réponse :
citation: les mairies n'aiment pas trop ce genre de manière de faire.
Mais s'il a construit son garage à partir de murs existant déjà , peut-être qu'il n'est pas utile de "remuer la *****". Ce sont les mots du notaire.
J'ai envoyé un message au vendeur pour lui demander certaines choses et en particulier s'il était OK pour s'engager à régulariser cette construction.
J'attends sa réponse.
Les urbanistes du forum, connaissez-vous les pratiques fréquentes concernant ces tentatives de régularisation à posteriori. J'ai du mal à me faire une idée si je me fais des illusions sur la possibilité réelle d'une telle régularisation ?
S'il est OK pour tenter une régularisation, mais que vous pensez que celle-ci a peu de chances d'être acceptée, ne dois-je pas au moment du compromis demander au vendeur que si une démolition est demandée, elle et la reconstruction soient à sa charge ?
La situation de ne faire comme si ce garage n'existait pas ne me convient pas tellement.
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 Posté - 14 déc. 2011 : 19:33:40
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la demande de régul ne peut pas être refusée si la construction respecte les règles d'urba. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez Ă relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-ĂŞtre incluse dans votre contrat ! |
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maoyann
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Posté - 15 déc. 2011 : 07:58:08
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citation: la demande de régul ne peut pas être refusée si la construction respecte les règles d'urba.
Bonne nouvelle, merci Emmanuel.
Après division avec le COS à 0,5, sans nulle doute qu'il y a de la place pour ce garage.
J'espère juste que dans la forme actuelle avant division avec les 2 bâtiments supplémentaires 2 et 3, le COS n'était pas déjà dépassé.
Pouvez-vous me confirmer qu'à l'urbanisme, ils jugeront du respect des règles au moment de la construction et pas 1 an après suite à la division ? |
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Posté - 15 déc. 2011 : 08:05:11
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la régularité de la construction sera appréciée à la date où l'autorisation sera accordée. si la division est finalisée avant le PC, le PC sera instruit sur la base du terrain divisé, sachant que la division est conditionnée par la vente réelle du lot créé. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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maoyann
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Posté - 15 déc. 2011 : 09:17:23
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Merci Emmanuel. OK pour ça. Mais chacune de tes nouvelles réponses induit une nouvelle question.
citation: sachant que la division est conditionnée par la vente réelle du lot créé.
Est-ce que ça veut dire que pour faire la division, il faut qu'un compromis de vente soit déjà signé sur une partie de la parcelle à diviser ?
Et que l'ordre des choses Ă faire serait donc :
1) Compromis de vente
2) Division parcellaire
3) Demande de régularisation de la construction sans PC.
EDIT :
citation: la demande de régul ne peut pas être refusée si la construction respecte les règles d'urba.
J'ai lu ça :
citation: Permis de régularisation :
ce type de permis n’est pas prévu par le Code de l’Urbanisme, mais il est admis par la jurisprudence et la pratique administrative. Il a pour objet de légaliser a posteriori la construction en cours ou terminée d’un ouvrage n’ayant pas fait l’objet d’une demande de permis de construire préalablement à la réalisation des travaux. Il n’efface pas pour autant le délit que constitue la construction sans permis, et des sanctions pénales peuvent être prises malgré la délivrance du permis de régularisation. Il ne peut en aucun cas régulariser une construction effectuée en infraction avec les règles d’urbanisme en vigueur.
Pour l'exemple qui me concerne, ce risque de sanctions pénales est-il élevé et si oui, de quelles natures ?
Le risque serait-il identique pour le vendeur si la demande de régularisation était faite par moi-même ?
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Édité par - maoyann le 15 déc. 2011 11:36:48 |
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Posté - 15 déc. 2011 : 13:07:18
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qu'est ce que tu appelles "division parcellaire" ?
ce que tu as lu est juste, mais le risque de poursuite est faiblissime : on dit en effet que le délit est constitué , et n'est dès lors pas effacé par la régularisation... mais la régularisation empêche toute condamnation à démolition.. et l'amende n'a évidemment aucun sens dans ce cas. il existe des cas "connus" de condamnation, mais quand on les lit, on découvre qu'il s'agit de multi-récidivistes ayant agi en toute connaissance de cause ! |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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maoyann
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Posté - 15 déc. 2011 : 13:33:11
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Merci Emmanuel,
citation: qu'est ce que tu appelles "division parcellaire" ?
La procédure qui précise que la propriété A est divisée en 2 propriétés B et C avec telles limites et servitudes. |
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Posté - 15 déc. 2011 : 13:58:34
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ça ne concerne pas l'administration en charge de l'urbanisme, si ?
la vraie question est : la situation est-elle plus facile à régulariser avant ou après division ?
si après division, fais faire un certificat d'urbanisme opérationnel où tu décris le terrain après division... |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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maoyann
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Posté - 15 déc. 2011 : 15:19:50
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citation: ça ne concerne pas l'administration en charge de l'urbanisme, si ?
Si elle doit vérifier que le COS est respecté, elle doit connaître la surface de la parcelle au moment ou la demande de régularisation est faite, non ?
citation: la vraie question est : la situation est-elle plus facile à régulariser avant ou après division ?
Quel est ton avis la-dessus ? |
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Posté - 15 déc. 2011 : 18:54:30
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oui à ta première question.
la réponse à la deuxième dépend uniquement des règles d'urba locales ! |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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