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 Posté - 10 déc. 2011 : 17:23:07
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Bonjour,
Je suis propriétaire, en indivision avec ma sœur, d'un petit pavillon de deux étages (fin du XIXème) se trouvant sur une copropriété qui comprends deux autres immeubles. Ce pavillon est divisé en deux lots, qui nous appartiennent. Nous vendons l'appartement de ma mère au 1er, qui est en maison de retraite. L'acheteur a voulu examiner les poutres se trouvant sous le plancher là où ce plancher était gondolé, à un endroit qui supporte le poids d'une cloison supplémentaire, suite à la construction d'une salle de bain il y a 30 ans, et qui a de plus subis une infiltration d'eau importante. Le plafond à l'étage du dessous, habité par ma soeur, est aussi très abîmé.
Une fois les lattes de parquet enlevées, il apparait que des poutres sont fissurées. L'artisan de notre acheteur propose un cerclage à 800 euros. Mais le syndic que j'ai prévenu, m'a demandé de contacter son architecte, qui a envoyé son charpentier spécialiste de ce genre de problème, qui veut incruster une barre de fer dans la poutre par en dessous, après étayage, et reboucher avec une résine. Je n'ai pas encore le devis, mais j'imagine que ce sera beaucoup plus cher. Le premier artisan, à qui j'ai fait part de ce deuxième avis, ne veut plus intervenir maintenant sans l'aval d'un "ingénieur béton", qu'il me propose de faire venir, pour une étude qui coûterait 600 euros. Je comprends qu'il veut se couvrir en cas de problème (et être couvert par son assurance). Je commence à me demander si j'ai bien fait d'avertir le syndic !
Je précise qu'il s'agit de parties communes spéciales, qui ne sont communes qu'aux deux lots dont nous sommes propriétaires ma sœur et moi en indivision (ces deux lots représentant la maison entière), et que la copropriété ne participe jamais aux coût des travaux que nous engageons sur ces parties.
Quelles sont les prérogatives du syndic et de son architecte ? Ai-je besoin de leur autorisation ? Ont-ils le pouvoir de m'imposer leur artisan et leur solution ?
Si j'accepte la proposition de l'artisan envoyé par l'architecte du syndic, je suppose que cet architecte assume la responsabilité légale.
D'un autre côté, je crains de me faire imposer des travaux coûteux qui ne seraient pas nécessaire. Pour pouvoir choisir moi-même un artisan, dois-je nécessairement me couvrir en faisant intervenir un ingénieur ? Est-ce que l'avis de quelques spécialistes (charpentiers) peut suffire ?
Merci d'avance
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Posté - 10 déc. 2011 : 17:55:10
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Lacachalot : vous parlez de parties communes, par conséquent cela regarde foecément le syndicat et le syndic !! parties communes spéciales ou non.
Seuls vos 2 lots paieront ces travaux.
Le syndic doit gérer également la sauvegarde de l'immeuble. Il a l'obligation d'engager des travaux. Il peut contacter l'architecte de l'immeuble afin de faire une expertise sur les trvaux à entreprendre.
IL contactera également des entreprises pour ces réparations, qui devont être adoptées par l'AG, et par vous deux pour ces parties communes spéciales.
Rien en vous empêche de contacter des entreprises de votre coté pour établir un ou plusieurs devis concurrents.
Le syndic ne pourra pas commeander des travaux sans l'accord de 'lAG, c'est à dire vous deux !!! Si ces travaux ne sont pas des travaux d'urgence; apparement NON.
lecachalot : citation: et que la copropriété ne participe jamais aux coût des travaux que nous engageons sur ces parties.
:
C'est tout à fait normal, ce sont des parties communes spéciales. D'ailleurs vous ne pouvez pas engager des travaux privatifs affectant ces parties communes sans l'accord de l'AG !!!!
Contactez votre syndic, et proposez lui vos devis. Il ne pourra pas faire autrement que de les joindre à l'ODJ ( envoi en RAR !!!)
Dans votre cas, très spécial, vous devez respecter la loi de la copropriété et l'accord de l'AG pour ces trvaux sur les poutres etout autre trvaux privatifs affectnat les aprties communes, mais vous n'êtes que vous deux sur ces parties spéciales, la décision vous reviendra donc.
Sans ces travaux, votre appartment sera invendable !!! L'acheteur a bien fait de soulever ce problème. Si cela avait été découvert après la vente, vous auriez été poursuivi pour vice caché 
Après la vente, vous serez toujours deux sur ces parties communes spéciales, les décisions seront différentes avec un voisin qui ne fera pas partie de la famille  |
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 2
Posté - 10 déc. 2011 : 20:23:00
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Merci beaucoup, Philippe188, de votre prompte réponse. Donc je résumerai ainsi la situation :
1) l'affaire concerne le syndic, car il s'agit de parties communes, fussent-elles communes seulement à nos deux lots, c'est à dire à notre indivision, c'est-à -dire à notre immeuble. Il y a donc un certain formalisme à respecter : convocation d'une AG.
2) S'agissant de parties communes à nos deux lots seulement, cette AG ne sera constituée que de ma sœur et de moi-même, propriétaires en indivision de ces deux lots.
3) ce n'est pas le syndic, ni son architecte, qui décide de l'artisan, ni du procédé (mode de réparation), c'est nous (propriétaires), lors de l'AG. Le point de vue de l'architecte du syndic n'a qu'une valeur indicative, ou informative. Je suppose qu'en donnant son avis, il dégage la responsabilité du syndic. |
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3
Posté - 10 déc. 2011 : 20:39:40
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citation: 2) S'agissant de parties communes à nos deux lots seulement, cette AG ne sera constituée que de ma sœur et de moi-même, propriétaires en indivision de ces deux lots.
OUI, MAIS à condition que votre Reglement de copropriété (RdC) le dise : est ce que dans votre RDC il est spécifié que vous seuls avec votresoeur votez ainsi.
D'autre part, attention, si vous etes en indivision avec votre soeur sur ces deux lots, votre pavillon n'est pas en copropriété mais il vous appartient ainsi que les parties communes. Je pense qu'il faut faire une bonne lecture de votre RdC avant de décider de quoi que ce soit : Comment se situe juridiquement votre pavillon appartenant à un seul propriétaire parmi votre syndicat de 3 immeubles ? Dites nosu en un peu plus... |
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ainohi
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4
Posté - 10 déc. 2011 : 21:01:18
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Il y a des parties communes dans le pavillon, mais j'imagine que ce sont des parties communes spéciales
S'il y a une bonne entente entre votre soeur et vous, il n'y a aucun inconvénient à vous affranchir de tout formalisme. Vous n'avez de compte à rendre à personne d'autre tant que l'aspect extérieur de l'immeuble n'est pas affecté.
Vous pouvez demander au syndic la même chose que ce qu'il fait pour les autres bâtiments, mais vous n'en avez probablement pas envie. Si vous décidez de veiller par vous même à l'entretien du pavillon sans intervention du syndic, vous dégagez ce dernier de sa responsabilité.
Vous pouvez très bien contracter directement avec les entreprises. |
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Gédehem
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Posté - 10 déc. 2011 : 21:20:02
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Je ne serais pas aussi affirmatif, pas du tout s'agissant de passer contrat.
Quand bien même il sagit de parties communes spéciales à tels copropriétaires, tout passe par le syndicat, depuis l'AG qui décide des travaux jusqu''à la réception définitive, ceci en passant par la signature d'un marché par le syndic, sans parler de la DO pour la réalisation de l'ouvrage.
Que Lecachalot et son voisin/voisine soient seuls concernés ne change rien y compris si la voisine en question se trouve être sa sœur.
Il ne faut pas confondre des affaires de famille avec les régles qui s'appliquent en copropriété, à tout copropriétaire..
Ce que préconise Ainohi ne peut être compris que dans le cas d'un syndicat secondaire, à créer par et avec ces 2 enfants, lesquels désigneront un syndic qui gèrera le syndicat (donc les travaux) comme l'auront décidé Grorgette et Paul Lecachalot.
"si vous etes en indivision avec votre soeur sur ces deux lots, votre pavillon n'est pas en copropriété mais il vous appartient ainsi que les parties communes. "
Le fait d'être en indivision sur les 2 seuls lots d'un même bâtiment démontre qu'il y a bien "copropriété". A défaut il n'y aurait pas "lot" , qui plus est 2 distinctement. Quanr aux parties communes à ces 2 seuls lots, elles sont bien "spéciales" à ces 2 lots, ainsi qu'il doit être précisé dans le RDC. |
Édité par - Gédehem le 10 déc. 2011 21:31:07 |
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Posté - 10 déc. 2011 : 21:30:12
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Merci de l'attention que vous avez bien voulu porter à ma question.
Le règlement de copropriété spécifie d'emblée que les trois pavillons constituent une copropriété.
Il ne mentionne pas explicitement les poutres entre deux étages, mais il stipule : "Les parties ci-après seront communes entre les propriétaires des différentes parties du Pavillon de gauche de la propriété, c'est à dire entre les propriétaires des lots N°1 et 2 seulement. Ces parties comprennent :Les fondations dudit bâtiment, les gros murs de caves et de façade et le mur mitoyen. Les perrons et marches extérieure desservant plusieurs locaux du bâtiment. La porte d'entrée sur l'escalier au RdeC, le vestibule l'escalier d'accès aux étages (...) les greniers et faux greniers. La toiture de ce bâtiment. La charpente des lucarnes. Les souches de cheminée (...) les tuyaux d'écoulement, les canalisations en fonte, les colonnes montantes (...)"
On ne peut pas imaginer que les poutres et solives auraient un autre statut. Elles ne sont d'ailleurs pas mentionnées dans les "parties communes entre tous les copropriétaires" (ni d'ailleurs dans les parties privatives ("constituant une propriété exclusive et particulière").
Le règlement stipule également que "Les choses communes entre certains des copropriétaires seulement pourront être modifiées du consentement unanime de ces seuls co-propriétaires après autorisation du syndic"
A ce point, on peut se poser la question, sur quelle base le syndic peut-il refuser son autorisation ? Je ne pense pas que la référence à cette "autorisation" entraîne la possibilité pour le syndic de nous imposer son artisan ou les solutions techniques préconisées par son architecte.
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Posté - 10 déc. 2011 : 21:44:30
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citation: Initialement posté par Gédehem
Je ne serais pas aussi affirmatif, pas du tout s'agissant de passer contrat.
Quand bien même il sagit de parties communes spéciales à tels copropriétaires, tout passe par le syndicat, depuis l'AG qui décide des travaux jusqu''à la réception définitive, ceci en passant par la signature d'un marché par le syndic, sans parler de la DO pour la réalisation de l'ouvrage.
Que Lecachalot et son voisin/voisine soient seuls concernés ne change rien y compris si la voisine en question se trouve être sa sœur.
Il ne faut pas confondre des affaires de famille avec les régles qui s'appliquent en copropriété, à tout copropriétaire..
(...)
Le fait d'être en indivision sur les 2 seuls lots d'un même bâtiment démontre qu'il y a bien "copropriété". A défaut il n'y aurait pas "lot" , qui plus est 2 distinctement. Quanr aux parties communes à ces 2 seuls lots, elles sont bien "spéciales" à ces 2 lots, ainsi qu'il doit être précisé dans le RDC.
Je suis d'accord. précisons que Paul et Georgette, qui ne sont plus précisément des enfants, sont propriétaires en indivision de deux lots qui constituent à eux deux la totalité du bâtiment. Il n'en reste pas moins que ça concerne le syndic, et qu'il faut une AG. D'ailleurs nous envisageons également de racheter certaines de ces parties communes à nos deux lots seulement (un palier notamment), et il va bien falloir débourser quelques milliers d'euros que vont se partager l'ensemble des copropriétaires...
Ceci dit, êtes vous d'accord que seuls ma soeur Georgette et moi-même seront appelés à se prononcer sur la question (choix du devis)? Pensez-vous que le syndic puisse imposer son artisan et la solution technique de son architecte (c'était la question à l'origine) ? |
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Gédehem
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8
Posté - 10 déc. 2011 : 21:45:38
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"........ après autorisation du syndic"
Clause RDC illicite : seule l'AG a compétence pour délivrer une autorisation.
Les clauses de votre RDC listant les parties communes pose question ... qui ne va pas vous satidfaire ! !
Il préciserait les parties communes qui sont spécifiques aux copropriétaores "du bâtiment de gauche", les parties communes spéciales à vos 2 seuls lots.
Suit une liste.
Pour le reste, c'est à dire pour les parties communes non listées expressément, il faut remonter en arrière et se référer à la loi de 65 en son art.3 :
"Art. 3 - Sont communes les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputés parties communes :
- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès;
- le gros œuvre des bâtiments, les équipements communs, y compris les parties de canalisations y afférent qui traversent des locaux privatifs;
- les coffres, gaines, et têtes de cheminées;
- les locaux des services communs;
- les passages et corridors.
(.....)
Dans la mesure où votre RDC ne préciserait pas que le gros œuvre constitutif de votre bâtiment, dont en particulier les poutres/solives formant plancher-plafond entre 2 lots, serait "partie commune spéciale aux seuls propriétaires de lots " du bâtiment considéré, il est indistinctement "parties communes générales" à tous les copropriétaires !
Bienvenue au club ! 
De quand date votre RDC ?
"seuls ma soeur Georgette et moi-même seront appelés à se prononcer sur la question (choix du devis)?
S'il ne s'agit pas d'une Par.Com Spé : non . Tous votent, tous payent.
Pensez-vous que le syndic puisse imposer son artisan et la solution technique de son architecte (c'était la question à l'origine) ?
OUi ..et NON : Tous décidant, une majorité sera influencée par le syndic ...
LA SEULE SOLUTION : la création d'un syndicat secondaire pour votre bâtiment constitué de vos 2 lots : ensuite vous ferez "ce que bon vous semble" .... sauf pour payer ! |
Édité par - Gédehem le 10 déc. 2011 21:56:22 |
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ainohi
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Posté - 10 déc. 2011 : 21:49:14
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citation: Initialement posté par Gédehem
Je ne serais pas aussi affirmatif, pas du tout s'agissant de passer contrat.
Quand bien même il sagit de parties communes spéciales à tels copropriétaires, tout passe par le syndicat, depuis l'AG qui décide des travaux jusqu''à la réception définitive, ceci en passant par la signature d'un marché par le syndic, sans parler de la DO pour la réalisation de l'ouvrage.
Les règles sont les mêmes pour un bâtiment de 100 logements que pour un pavillon de deux logements, certes. Dans la pratique, lorsqu'il n'y a que deux copropriétaires qui s'entendent bien, il n'y a pas forcément d'inconvénient à ne pas respecter les règles.
Si Lecachalot signe, d'accord avec sa soeur, une commande de travaux à un entrepreneur, il est engagé vis à vis de l'entrepreneur. Pour ce dernier, que ce soit le syndic ou Lecachalot qui ait commandé les travaux, cela ne change rien.
Qui aurait intérêt et qualité pour s'opposer à ce Cachalot court-circuite le syndic ? Le syndic lui-même ? Dans quel but ? Il sera au contraire bien content qu'on ne l'ennuie pas avec cette affaire. Les copropriétaires des autres bâtiments ? Ce n'est pas leur affaire. |
Édité par - ainohi le 10 déc. 2011 22:17:39 |
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Posté - 10 déc. 2011 : 22:00:26
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citation: Initialement posté par Gédehem[i]". Dans la mesure où votre RDC ne préciserait pas que le gros œuvre constitutif de votre bâtiment, dont en particulier les poutres/solives formant plancher-plafond entre 2 lots, serait "partie commune spéciale aux seuls propriétaires de lots " du bâtiment considéré, il est indistinctement "parties communes générales" à tous les copropriétaires ! Bienvenue au club ! De quand date votre RDC ?
Il date de 1952.
Je ne nie pas que les poutres et les solives soient des parties communes, mais je persiste à penser qu'il s'agit de parties communes spéciales.
"les fondations, les gros murs de caves et de facades (...) ainsi que la toiture" sont spécifiées parties communes à nos deux lots seulement. Il s'agit bien là du "gros œuvre constitutif de votre bâtiment". Alors comment les poutres et solives, elles, pourraient-elles constituer des parties communes générales ?
Même si la loi fait loi dans le silence du contrat, il y a quand même une question de bon sens !
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Édité par - Lecachalot le 10 déc. 2011 22:06:00 |
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Gédehem
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11
Posté - 10 déc. 2011 : 22:03:32
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Avec "La partique", qui est une sacrée bonne femme de bonne composition, gironde et bien accommodante type 'girouette qui prend le sens du vent", on fait effectivement ce qu'on veut comme on veut, du moins selon le sens du vent, loi et convention étant jetées aux orties ..... |
Édité par - Gédehem le 10 déc. 2011 22:07:38 |
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ainohi
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Posté - 10 déc. 2011 : 22:07:04
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citation: Initialement posté par Lecachalot
A ce point, on peut se poser la question, sur quelle base le syndic peut-il refuser son autorisation ? Je ne pense pas que la référence à cette "autorisation" entraîne la possibilité pour le syndic de nous imposer son artisan ou les solutions techniques préconisées par son architecte. Le syndic ne peut vous refuser son autorisation. Au pire, vous invitez votre soeur à boire le café et vous rédigez un procès-verbal d'assemblée générale et le syndic sera obligé d'exécuter les décisions que vous aurez prises. Vous pourrez même vous donner mandat pour l'exécution de ces décisions. |
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ainohi
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Posté - 10 déc. 2011 : 22:17:11
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citation: Initialement posté par Lecachalot
[quote]Initialement posté par Gédehem
[i]"Je ne nie pas que les poutres et les solives soient des parties communes, mais je persiste à penser qu'il s'agit de parties communes spéciales.
"les fondations, les gros murs de caves et de facades (...) ainsi que la toiture" sont spécifiées parties communes à nos deux lots seulement. Il s'agit bien là du "gros œuvre constitutif de votre bâtiment". Alors comment les poutres et solives, elles, pourraient-elles constituer des parties communes générales ?
Même si la loi fait loi dans le silence du contrat, il y a quand même une question de bon sens ! Mais bien sûr. A la lecture du RdC on pourrait se demander si tout le gros oeuvre du pavillon ne serait pas partie commune spéciale sauf ces poutres. Mais ce serait absurde. Or lorsqu'une convention est ambigüe, on fait appel au bon sens. C'est ce que dit le code civil : voir les articles 1156 à 1164. |
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Posté - 10 déc. 2011 : 22:19:07
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citation: Initialement posté par Gédehem
Avec "La partique", qui est une sacrée bonne femme de bonne composition, gironde et bien accommodante type 'girouette qui prend le sens du vent", on fait effectivement ce qu'on veut comme on veut, du moins selon le sens du vent, loi et convention étant jetées aux orties .....
GGAAAARGL ! Mais je n'ai aucune intention de jeter la loi et le règlement aux orties ! Mon raisonnement se veut juridique. Pour que la loi se substitue dans ce cas à la convention, il faudrait supposer que c'est volontairement que le règlement ne mentionne pas les poutres et solives, et qu'il y ait intention d'en faire effectivement des parties communes générales, alors même que les parties communes générales sont énumérées par ailleurs... et qu'elles ne les mentionnent pas !
Si la loi précise qu'en l'absence de convention contraire (ce qui veut dire, au passage, qu'elle n'est pas d'ordre public) les parties sont communes générales, je pense que c'est en référence à la situation commune d'une copropriété où plusieurs copropriétaires cohabitent dans le même immeuble, et non pas à un cas comme celui-là (indivision portant sur un immeuble.
Merci de votre message de bienvenue/ |
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ainohi
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Posté - 10 déc. 2011 : 22:22:06
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citation: Initialement posté par Gédehem
Avec "La partique", qui est une sacrée bonne femme de bonne composition, gironde et bien accommodante type 'girouette qui prend le sens du vent", on fait effectivement ce qu'on veut comme on veut, du moins selon le sens du vent, loi et convention étant jetées aux orties .....
La loi est faite pour l'homme et non l'homme pour la loi.
Quand on est cent, le formalisme s'impose.
Quand on est deux, on n'est pas obligé de se compliquer la vie, surtout quand personne n'a ni qualité ni intérêt pour contester ce que vous faites. |
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ainohi
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Posté - 10 déc. 2011 : 22:29:10
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citation: Initialement posté par Lecachalot
Je suis d'accord. précisons que Paul et Georgette, qui ne sont plus précisément des enfants, sont propriétaires en indivision de deux lots qui constituent à eux deux la totalité du bâtiment. Il n'en reste pas moins que ça concerne le syndic, et qu'il faut une AG. Il y a AG dès l'instant où Paul et Georgette se rencontrent et décident quelque chose.
citation: Initialement posté par Lecachalot
D'ailleurs nous envisageons également de racheter certaines de ces parties communes à nos deux lots seulement (un palier notamment), et il va bien falloir débourser quelques milliers d'euros que vont se partager l'ensemble des copropriétaires... Il s'agit de parties communes spéciales qui ne sont en indivision qu'entre les deux copropriétaires du pavillon.
En fait vous ne possédez en commun avec les autres copropriétaires que le sol. |
Édité par - ainohi le 10 déc. 2011 22:31:03 |
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Posté - 10 déc. 2011 : 22:53:19
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citation: Initialement posté par ainohicitation: Initialement posté par Lecachalot
Je suis d'accord. précisons que Paul et Georgette, qui ne sont plus précisément des enfants, sont propriétaires en indivision de deux lots qui constituent à eux deux la totalité du bâtiment. Il n'en reste pas moins que ça concerne le syndic, et qu'il faut une AG. Il y a AG dès l'instant où Paul et Georgette se rencontrent et décident quelque chose. citation: Initialement posté par Lecachalot
D'ailleurs nous envisageons également de racheter certaines de ces parties communes à nos deux lots seulement (un palier notamment), et il va bien falloir débourser quelques milliers d'euros que vont se partager l'ensemble des copropriétaires... Il s'agit de parties communes spéciales qui ne sont en indivision qu'entre les deux copropriétaires du pavillon. En fait vous ne possédez en commun avec les autres copropriétaires que le sol.
...ainsi que la grille et les murs de clôture des cours et jardins, et les canalisations d'eau usées qui collectent plusieurs bâtiments.
Ceci-dit, en ce qui concerne les parties que nous voulons privatiser, un palier ainsi que des greniers, même s'il s'agit de parties spéciales à notre immeuble, tout le monde semble d'accord pour estimer que nous devons verser de l'argent à la copro pour les racheter (pour les revendre)...
En ce qui concerne l'AG, dans la mesure où le syndic est au courant (il a mobilisé son architecte et son artisan...), un certain formalisme n'est-il pas nécessaire ? Je pensais mettre à la question à l'ordre du jour de la prochaine AG, même s'il n'y a que nous qui votons, ou propose au syndic qu'on se déplace, Georgette et moi, dans ses locaux pour y tenir notre AG à deux.
Cordialement |
Édité par - Lecachalot le 10 déc. 2011 22:54:30 |
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Gédehem
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Posté - 10 déc. 2011 : 23:17:21
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"Il s'agit de parties communes spéciales qui ne sont en indivision qu'entre les deux copropriétaires du pavillon."
Ce qu est en indivision ici, ce sont 2 lots privatifs !
Les parties communes sont communes à l'ensemble des lots, chaque lots en ayant une part.
Il n'y a pas indivision de droit commun sur les parties communes spéciales, cela se saurait. C'est la loi de 65 qui régie ces parties communes. Georgette et Paul ne peuvent donc rien décider seuls dans leur coin.
"Il y a AG dès l'instant où Paul et Georgette se rencontrent et décident quelque chose."
S'il s'agit de décider d'aller prendre un pot ensemble après s'être rencontré en sortant de l'apparte, c'est une réunion d'amis, ici de famille ....
S'il s'agit de décider sur les parties communes d'un syndicat, il faut préalablement la convocation d'un syndic ou d'une personne ayant qualité pour qu'il ait AG !
Demain on fait ça au téléphone sans même se réunir ...??
"je pensais mettre la question à l'ordre du jour de la prochaine AG, même s'il n'y a que nous qui votons"
C'est incontournable, le vote (de vous 2) devant intervenir sur un projet détaillé et chiffré qui sera joint à la convocation.
"alors même que les parties communes générales sont énumérées par ailleurs... et qu'elles ne les mentionnent pas !"
L.art.3 : "Dans le silence ou la contradiction des titres ......."
Votre RDC de 52 est sans aucun doute mal rédigé. Mais étant silencieux sur la classification des poutres et soluves formant plancher séparatif de lots privatifs, celles-ci sont "parties communes générales".
Si l'on n'est pas d'accord avec les textes sur ce point, pas la peine d'y faire référence ici ou ailleurs.
Prenons le sens du vent et faisons comme on veut.
"tout le monde semble d'accord pour estimer que nous devons verser de l'argent à la copro pour les racheter (pour les revendre)..."
C'est alors considérer que ce sont des parties communes générales, dont tous les propriétaires de lots ont une quote part, d'où le racaht de la fraction de cette quoire-part.
D'où il en découlerait que les travaux sur ces mêmes parties communes générales seraient décidées par tous, à charge de tous. Idem pour poutres et solives.
Dans la mesure où grenier et palier sont des parties communes spéciales, spécifiques à vos seuls lots, il n'y a ren à acheter puisque vous seuls en avez une quote part.
Ou pour être plus précis, il faudrait que vous versiez la part "grenier" que vous voulez privatiser à l'autre propriétaire de sa part de ce grenier, lequel pour "son" grenier devrait vous verser votre quote-part sur la partie qu'il veut privatiser.
.Dans votre cas particulier, on comprend le gag.
AJOUT :
LA SEULE solution permettant de mettre fin à tout ce décortiquage, non sans interet, c'est la création d'un syndicat secondaire pour votre bâtiment.
Vous seriez alors totalement indépendants, libres de faire ce que vous voulez en interne, ici pour les poutres, là pour les greniers.
L'un de vous 2 serait 'syndic', et l'affaire est entendue dans l'immédiat. |
Édité par - Gédehem le 11 déc. 2011 00:16:54 |
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Posté - 11 déc. 2011 : 01:00:37
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citation: Initialement posté par Gédehem
"Il s'agit de parties communes spéciales qui ne sont en indivision qu'entre les deux copropriétaires du pavillon."
Ce qu est en indivision ici, ce sont 2 lots privatifs !
Les parties communes sont communes à l'ensemble des lots, chaque lots en ayant une part.
Il n'y a pas indivision de droit commun sur les parties communes spéciales, cela se saurait. C'est la loi de 65 qui régie ces parties communes. Georgette et Paul ne peuvent donc rien décider seuls dans leur coin.
"Il y a AG dès l'instant où Paul et Georgette se rencontrent et décident quelque chose."
S'il s'agit de décider d'aller prendre un pot ensemble après s'être rencontré en sortant de l'apparte, c'est une réunion d'amis, ici de famille ....
S'il s'agit de décider sur les parties communes d'un syndicat, il faut préalablement la convocation d'un syndic ou d'une personne ayant qualité pour qu'il ait AG !
Demain on fait ça au téléphone sans même se réunir ...??
"je pensais mettre la question à l'ordre du jour de la prochaine AG, même s'il n'y a que nous qui votons"
C'est incontournable, le vote (de vous 2) devant intervenir sur un projet détaillé et chiffré qui sera joint à la convocation.
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"alors même que les parties communes générales sont énumérées par ailleurs... et qu'elles ne les mentionnent pas !"
L.art.3 : "Dans le silence ou la contradiction des titres ......."
Votre RDC de 52 est sans aucun doute mal rédigé. Mais étant silencieux sur la classification des poutres et soluves formant plancher séparatif de lots privatifs, celles-ci sont "parties communes générales".
Si l'on n'est pas d'accord avec les textes sur ce point, pas la peine d'y faire référence ici ou ailleurs.
Prenons le sens du vent et faisons comme on veut.
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"tout le monde semble d'accord pour estimer que nous devons verser de l'argent à la copro pour les racheter (pour les revendre)..."
C'est alors considérer que ce sont des parties communes générales, dont tous les propriétaires de lots ont une quote part, d'où le racaht de la fraction de cette quoire-part.
D'où il en découlerait que les travaux sur ces mêmes parties communes générales seraient décidées par tous, à charge de tous. Idem pour poutres et solives.
Dans la mesure où grenier et palier sont des parties communes spéciales, spécifiques à vos seuls lots, il n'y a ren à acheter puisque vous seuls en avez une quote part.
Ou pour être plus précis, il faudrait que vous versiez la part "grenier" que vous voulez privatiser à l'autre propriétaire de sa part de ce grenier, lequel pour "son" grenier devrait vous verser votre quote-part sur la partie qu'il veut privatiser.
J'ai bien convenu que nous ne pouvons rien décider sas concertation avec le syndic, le RCP, en ce qui concerne les transformations à apporter aux parties communes spéciales parle même d'une "autorisation".
En ce qui concerne l'article 3 de la loi, je reste en désaccord avec vous. Je ne pense pas qu'on puisse s'appuyer sur le silence du règlement ou des titres de propriété, dans la mesure où tous les éléments du gros œuvre (avec les escaliers, les paliers, les greniers, etc.) sont spécifiés parties communes à nos deux lots seulement, et que tout le reste est spécifié comme partie privative, à l'exception du sol. Il est donc inconcevable que les solives et les poutres soient autre chose que des parties privatives, comme les appartements (probablement non), ou des parties communes entre tous les copropriétaires, comme le sol et les murs d'enceinte du jardin (probablement oui). Il est facile de comprendre l'absurdité d'une décision qui désignerait comme parties communes de tous les copropriétaires, le sol, la grille et les murs d'enceinte... et les poutres !
Sur le dernier point (création de parties privatives par retranchement des parties communes), vous êtes en désaccord avec notre syndic, avec mon notaire, et avec l'ensemble des copropriétaires. Mais peut-être me suis-je mal exprimé. Nous voulons vendre des studios au 2ème étage en leur annexant le palier, qui deviendra l'entrée, et les greniers. Rien à voir avec la question des poutres qui concerne l'étage du dessous (autre vente, autre acheteur). Personne ne conteste que le palier en question et les greniers soient des parties commues entre nos deux lots seulement, c'est d'ailleurs très explicitement spécifié par le RCP. Le syndic nous oblige cependant à les racheter, et il nous conseille fortement de faire une proposition qui ne soit pas très éloignée des prix du marché. Le revenu de cette vente sera partagé entre tous les copropriétaires proportionnellement à leurs tantièmes de copropriété. Le notaire, comme je le disais, a la même analyse. De même que le président du Conseil syndical, le conseil dans son ensemble, et on peut le supposer l'ensemble des copropriétaires, puisqu'ils ont reçu il y a déjà 15 jours l'ordre du jour de l'AG spéciale que j'ai demandé au syndic de convoquer à nos frais pour délibérer sur cette question, le projet de modification de l'état de division établi par un géomètre, ainsi que le courrier que je leur fait parvenir dans lequel j'explique notre projet et je propose 5000 euros, et que personne n'a réagi.
En ce qui concerne la prise en charge d'éventuels travaux, personne n'a jamais voté ni versé d'argent quand il s'agissait, par exemple, de repeindre la cage d'escalier, ni concernant aucun des nombreux travaux que nous avons du faire effectuer sur l'une ou l'autre de ces parties communes; nous (mon père quand il était vivant) avons toujours financé seuls ces travaux.
Très cdt
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Édité par - Lecachalot le 11 déc. 2011 01:15:37 |
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Posté - 11 déc. 2011 : 08:27:18
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la jurisprudence reconnait que les éléments qui séparent deux lots distinctement (dans votre cas plafond/plancher) sont du ressort des propriétaires des deux lots et sont parties communes à eux deux seulement. On pourrait s'appuyer là -dessus.
En fait, je pense que vous devez faire dans les règles, lors d'une AG générale à tous, faites mettre à l'ordre du jour les travaux que vous souhaitez (avec devis)n faites mettre mandat est donné à l'un de vous deux pour la conduite des travaux, payez au syndic les appels de fonds que le syndic vous adressera lorsqu'il aura les factures. Bien sur seuls vous deux voterez et vous verrez que personne n'y verra rien à redire (vous faites tout le travail et vous payez !!!).
Mais au moins ainsi, en cas de problême ultérieur (responsabilité decennale) et en cas de vente de vos lots vous serez "couverts". |
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