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Gédehem
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 Posté - 11 déc. 2011 : 09:56:38
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Sur les poutres/solives formant plancher-plafond séparatif de vos 2 lots je suis d'accord avec votre analyse, logique, de bon sens !
Sauf que cette précision n'est pas apportée pat votre RDC, et que dans le silence des actes ce sont les dispositions de L.art.3 qui s'imposent.
S'il y a litige, soyez certain qu'on viendra vous le mettre sous le nez ....
Ce point rejoint le suivant (qui n'a pourtant rien à voir) avec cette histoire de grenier/palier :
"Personne ne conteste que le palier en question et les greniers soient des parties commues entre nos deux lots seulement, c'est d'ailleurs très explicitement spécifié par le RCP. Le syndic nous oblige cependant à les racheter,......."
A les racheter sans doute, mais à qui ???
Certainement pas à TOUS les copropriétaires.
L'institution de PCS a pour conséquence :
- que les décisions qui les concernent sont prises exclusivement par les seuls copropriétaires concernés.
- que la répartition des charges sur ces PCS est faite exclusivement entre les seuls copropriétaires concernés.
Vous seuls (les 2) avez des droits et des devoirs pour ces PCS. On ne peut vous imposer ici quoi que ce soit, dont ce "rachat" auquel les autres n'ont aucun droit puisqu'il ne votent pas pour décider de la cession : vos 5000 € seroint sans aucun doute plus utiles ailleurs.
Si vous deviez "racheter" ces PCS en indemnisant en conséquence les autres copropriétaires, cela ne concerne que ceux parties prenantes sur ces PCS.
Autrement dit vous devrez "racheter" la part que votre sœur possède sur les PCS que vous convoitez, votre sœur "racheter" la part de PCS qui vous revient sur celles qu'elle compte récupérer....
Les autres copropruétaires sont tiers dans cette affaire, n'étant pas du tout concernés par ces PCS. Il y a de l'arnaque là dessous !
Une AG est convoquée pour statuer sur un dossier qui me semble très mal ficelé, tout particulièrement sur un éventuel "rachat" qui n'a pas du tout lieu d'être s'agissant de PCS qui vous sont spécifiques. Je saute la question des travaux, qui elle aussi me semble très mal engagée.
Encore une fois, la SEULE façon de sortir des ambiguités, c'est la création d'un syndicat secondaire pour votre bâtiment composé de 2 lots avec 2 copropriétaires. Il n'y aura plus alors aucun problème pour faire ce que bon vous semble en interne sur des parties communes qui seront "à vous" en totalité. |
Édité par - Gédehem le 11 déc. 2011 10:03:43 |
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ainohi
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 22
Posté - 11 déc. 2011 : 10:50:22
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citation: Initialement posté par Gédehem
"Il s'agit de parties communes spéciales qui ne sont en indivision qu'entre les deux copropriétaires du pavillon."
Ce qu est en indivision ici, ce sont 2 lots privatifs !
Les parties communes sont communes à l'ensemble des lots, chaque lots en ayant une part.
Il n'y a pas indivision de droit commun sur les parties communes spéciales, cela se saurait. C'est la loi de 65 qui régie ces parties communes. Georgette et Paul ne peuvent donc rien décider seuls dans leur coin. Ils peuvent décider dans leur coin tout ce qui se vote à la majorité de l'article 24, c'est à dire principalement tout ce qui porte sur l'entretien de l'immeuble. Il en va différemment des aliénations de parties communes pour lesquelles il faut faire intervenir l'assemblée générale de tout le syndicat.
citation: Initialement posté par Gédehem
'il s'agit de décider sur les parties communes d'un syndicat, il faut préalablement la convocation d'un syndic ou d'une personne ayant qualité pour qu'il ait AG !
Demain on fait ça au téléphone sans même se réunir ...?? Parfaitement. A la fin de la réunion les deux copropriétaires signeront un PV où il sera enregistré ce qu'ils ont décidé de faire. L'AG ne se sera pas réunie régulièrement. Sa validité pourra donc être contestée. Par qui ? Par les opposants ou absents. Or il n'y en a pas. Du moment qu'il y a unanimité, les modalités de convocation n'ont aucune importance. |
Édité par - ainohi le 11 déc. 2011 10:51:35 |
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Posté - 11 déc. 2011 : 11:21:06
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ainohi : citation: il n'y a pas forcément d'inconvénient à ne pas respecter les règles.
!!!!!!! AH BON. SI lecachanlot suit votre raisonnenemtnelle va directement dans le mur.
le RDC est assez flou.Gedehem a raison sur ce point. Vous faites partie d'une grande copropriété, avec ces charges communes générales que vous payez suivant votre quote-part, et de certains charges communes spéciales. Le gros aouvre, les parties horizontales et verticales sont des charges communes générales. n avis de juriste serait le bienvenu dans votre cas.
Comme souligé : seule l'AG décide, et le syndic ne donne aucune autorisation de travaux.
lecachalot : citation: En ce qui concerne la prise en charge d'éventuels travaux, personne n'a jamais voté ni versé d'argent quand il s'agissait, par exemple, de repeindre la cage d'escalier, ni concernant aucun des nombreux travaux que nous avons du faire effectuer sur l'une ou l'autre de ces parties communes; nous (mon père quand il était vivant) avons toujours financé seuls ces travaux.
Vous êtes dans une totale illégalité.
Cette salle de bain a été posé sans accord de l'AG - travaux privatifs affectant les parties communes. CEtte fuite est à l'origine des ces nombreux dégats. Si votre voisin n'étatit pas votre soeur, celui-ci aurait refuser de payer sa quote-part des dégats, avec raison.
Le futur acheteur pourra considérer, à la lecture des PV qu'aucune autorisation n'a été donné par l'AG pour de nombreux travaux privatifs.
lecachalot : citation: indivision portant sur un immeuble.
L'indivison ne porte pas sur votre pavillon immeuble, mais sur vos lots de copropriété.
Vous oubliez que vous allez vendre un des lots. Le propriétaire va récupérer ce lor avec tous ces inconvénients actuels MAIS aussi avec les résolutions votés auparavent. Il sera responsable des bricolages et de la non application de la loi qu'ainohi vous propose.
Vous devez redresser cette situation juridiquement bancale.
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Posté - 11 déc. 2011 : 11:53:49
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citation: Initialement posté par Gédehem
Sur les poutres/solives formant plancher-plafond séparatif de vos 2 lots je suis d'accord avec votre analyse, logique, de bon sens !
Sauf que cette précision n'est pas apportée pat votre RDC, et que dans le silence des actes ce sont les dispositions de L.art.3 qui s'imposent.
S'il y a litige, soyez certain qu'on viendra vous le mettre sous le nez ....
Les lois, heureusement peut-être, ne peuvent couvrir toute la réalité, il est donc bien rare qu'une loi n'ait pas besoin d'interprétation, les innombrables et très bavardes décisions des tribunaux, souvent controversées évidemment, le démontrent suffisamment...
Bon, ceci dit, je pense que nous pouvons clore ce chapitre, même sur un désaccord. Vos interventions, même si elles ne m'ont pas convaincu, m'ont bien aidé à préciser mon point de vue. |
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ainohi
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25
Posté - 11 déc. 2011 : 12:29:33
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citation: Initialement posté par Lecachalot
En ce qui concerne l'article 3 de la loi, je reste en désaccord avec vous. Je ne pense pas qu'on puisse s'appuyer sur le silence du règlement ou des titres de propriété, dans la mesure où tous les éléments du gros œuvre (avec les escaliers, les paliers, les greniers, etc.) sont spécifiés parties communes à nos deux lots seulement, et que tout le reste est spécifié comme partie privative, à l'exception du sol. Il est donc inconcevable que les solives et les poutres soient autre chose que des parties privatives, comme les appartements (probablement non), ou des parties communes entre tous les copropriétaires, comme le sol et les murs d'enceinte du jardin (probablement oui). Il est facile de comprendre l'absurdité d'une décision qui désignerait comme parties communes de tous les copropriétaires, le sol, la grille et les murs d'enceinte... et les poutres ! Mais bien sûr ! L'ensemble du bâtiment est indivis entre ses deux copropriétaires, c'est à dire que les parties communes de ce bâtiment sont parties communes spéciales et non générales.
L'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 définit les parties communes, qu'elles soient générales ou spéciales, par rapport aux parties privatives. On l'invoque à mauvais escient.
citation: Initialement posté par Lecachalot
Sur le dernier point (création de parties privatives par retranchement des parties communes), vous êtes en désaccord avec notre syndic, avec mon notaire, et avec l'ensemble des copropriétaires. Mais peut-être me suis-je mal exprimé. Nous voulons vendre des studios au 2ème étage en leur annexant le palier, qui deviendra l'entrée, et les greniers. Rien à voir avec la question des poutres qui concerne l'étage du dessous (autre vente, autre acheteur). Personne ne conteste que le palier en question et les greniers soient des parties commues entre nos deux lots seulement, c'est d'ailleurs très explicitement spécifié par le RCP. Le syndic nous oblige cependant à les racheter, et il nous conseille fortement de faire une proposition qui ne soit pas très éloignée des prix du marché. Le revenu de cette vente sera partagé entre tous les copropriétaires proportionnellement à leurs tantièmes de copropriété. Le notaire, comme je le disais, a la même analyse. De même que le président du Conseil syndical, le conseil dans son ensemble, et on peut le supposer l'ensemble des copropriétaires, puisqu'ils ont reçu il y a déjà 15 jours l'ordre du jour de l'AG spéciale que j'ai demandé au syndic de convoquer à nos frais pour délibérer sur cette question, le projet de modification de l'état de division établi par un géomètre, ainsi que le courrier que je leur fait parvenir dans lequel j'explique notre projet et je propose 5000 euros, et que personne n'a réagi. C'est aberrant. On veut vous spolier. Si nécessaire, consultez un avocat. Une simple consultation ne vous coûtera pas cher.
Il est entendu qu'il s'agit de parties communes spéciales. L'ensemble de la construction, mais non le sol, étant partie commune spéciale, il est réparti exclusivement entre les deux copropriétaires de cette construction. Celle-ci pouvait très bien à l'origine n'appartenir qu'à un seul copropriétaire et avoir été ultérieurement divisée en deux lots. C'est alors qu'on a défini des parties communes spéciales pour déterminer ce qui restait commun aux copropriétaires de ces deux lots. Si ces deux lots sont d'égale valeur, les parties communes spéciales ainsi crées appartiennent alors pour moitié à chacun des deux copropriétaires concernés. La division n'a pu avoir eu aucune conséquence sur les autres copropriétaires. Cela ne leur a bien évidemment rien coûté ni rien rapporté. Si maintenant il est question de diviser à nouveau cette construction, cela ne peut non plus ni leur rapporter ni leur coûter.
Donc, si vous achetez les combles pour 5000 €, en fait, vous achetez la part de votre soeur à qui vous remettrez 2500 €. Cet somme pourra transiter par le compte bancaire du syndicat mais c'est tout. Il ne sera pas réparti entre tous.
La division devra rester neutre pour les autres copropriétaires. Il ne faudra pas modifier les quotes parts de parties communes générales des lots extérieur au pavillon. Il faudra diminuer les quotes parts de parties communes générales des deux lots existant de sorte que la somme des quotes parts des trois lots tels qu'ils résultent de la division reste égale à la somme des quotes parts des deux lots existant actuellement.
Exemple chiffré.
Ensemble de la copropriété : 10 000 tantièmes.
Le pavillon est divisé en deux lots
Lot A : 250 / 10 000 de parties communes générale et 500 / 1 000 de parties communes spéciales.
Lot B : 250 / 10 000 de parties communes générale et 500 / 1 000 de parties communes spéciales.
Vous voulez créer un lot C sur les parties communes spéciales actuelle avec 200 / 1 000 de parties communes spéciales.
Vous aurez alors :
Lot A : 500 / 1 200 de parties communes spéciales
Lot B : 500 / 1 200 de parties communes spéciales
Lot C : 200 / 1 200 de parties communes spéciales
Mais la somme des parties communes générales devra rester égal à 500.
Dans le rapport 500 / 200 entre lots A et B par rapport à C, cela donnera
Lot A : 209 / 10 000 de parties communes générales
Lot B : 209 / 10 000 de parties communes générales
Lot C : 82 / 10 000 de parties communes générales |
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ainohi
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26
Posté - 11 déc. 2011 : 13:03:16
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citation: Initialement posté par philippe388
le RDC est assez flou. Avec un minimum de bon sens tout s'éclaire.
citation: Initialement posté par philippe388
Comme souligé : seule l'AG décide, et le syndic ne donne aucune autorisation de travaux. Certes, mais c'est une AG à deux, ce qui simplifie les choses.
citation: Initialement posté par philippe388lecachalot : citation: En ce qui concerne la prise en charge d'éventuels travaux, personne n'a jamais voté ni versé d'argent quand il s'agissait, par exemple, de repeindre la cage d'escalier, ni concernant aucun des nombreux travaux que nous avons du faire effectuer sur l'une ou l'autre de ces parties communes; nous (mon père quand il était vivant) avons toujours financé seuls ces travaux. Vous êtes dans une totale illégalité. Admettons. Qui alors a qualité et intérêt à faire condamner cette illégalité ?
Personne.
Il n'y a donc pas lieu de s'inquiéter.
citation: Initialement posté par philippe388
Cette salle de bain a été posé sans accord de l'AG - travaux privatifs affectant les parties communes. CEtte fuite est à l'origine des ces nombreux dégats. Si votre voisin n'étatit pas votre soeur, celui-ci aurait refuser de payer sa quote-part des dégats, avec raison.
Le futur acheteur pourra considérer, à la lecture des PV qu'aucune autorisation n'a été donné par l'AG pour de nombreux travaux privatifs. Il suffit avant la vente que les deux copropriétaires se réunissent et ratifient ce qui a été fait de façon informelle. On aura soin de communiquer le PV de cette AG au nouveau copropriétaire avant la signature du compromis. Il n'aura aucun recours contre ce qui a été fait avant son arrivée.
citation: Initialement posté par philippe388
L'indivison ne porte pas sur votre pavillon immeuble, mais sur vos lots de copropriété. Il y a deux indivisions, celle qui porte sur les parties communes générales et celles qui portent sur les parties communes spéciales. Ces dernières ne concernent que deux copropriétaires.
citation: Initialement posté par philippe388Vous oubliez que vous allez vendre un des lots. Le propriétaire va récupérer ce lor avec tous ces inconvénients actuels MAIS aussi avec les résolutions votés auparavent. Il sera responsable des bricolages et de la non application de la loi qu'ainohi vous propose. Vous devez redresser cette situation juridiquement bancale. Je n'ai jamais dit qu'il fallait faire n'importe quoi n'importe comment. J'ai simplement dit qu'on pouvait s'affranchir d'un certain formalisme quand il y avait unanimité sans rendre la situation bancale.
Il est plus difficile de contester une décision prise à l'unanimité au cours d'une assemblée convoquée irrégulièrement qu'une décision prise à la majorité des voix au cours d'une assemblé convoquée régulièrement. Cela peut vous étonner, mais c'est ainsi et c'est logique.
Et pour enfoncer le clou :
Entendu au cours d'une conférence de la bouche d'un avocat faisant autorité dans le domaine où il s'est spécialisé : "Mais ce n'est pas grave d'être dans l'illégalité !".
Propos à replacer dans leur contexte évidemment. |
Édité par - ainohi le 11 déc. 2011 13:03:54 |
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Posté - 11 déc. 2011 : 13:27:17
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ainohi : toujours une interprétation très spéciale pour arranger votre point de vue !!!!
Mais vous oubliez une chose : la gestion des parties communes interressent TOUT le syndicat.
Vous avez zappé mes posts au sujet des votes exclusifs des 2 soeurs sur les parties communes spéciales. Bien évidemment elles voteront POUR leur projet, mais elle ne peuvent pas zapper une AG.
Aucune spoliation dans ce dossier.
Que du formalisme, mais on applique la loi.
ainohi : vous oubliez qu'un autre copropriétaire va remplacer une des soeurs !!!! et les choix à venir seront également à voter à deux, et chacun aura 50% des tantièmes !!!!! sur ces parties communes spéciales.
Cet acheteur ne désirera pas prendre la responsabilité des travaux effectués par ces 2 soeurs sans aucun accord de l'AG. Il était si facile de les voter pour ces 2 soeurs. Il achète ces vieux dossiers avec son lot !!!  |
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ainohi
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28
Posté - 11 déc. 2011 : 14:00:55
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citation: Initialement posté par philippe388
Mais vous oubliez une chose : la gestion des parties communes interressent TOUT le syndicat. La gestion des parties communes générales intéresse tout le syndicat. La gestion des parties communes spéciales intéresse exclusivement les copropriétaires ayant une quote part de ces parties communes spéciales. En l'occurrence ces copropriétaires ne sont que deux.
citation: Initialement posté par philippe388
Vous avez zappé mes posts au sujet des votes exclusifs des 2 soeurs sur les parties communes spéciales. Bien évidemment elles voteront POUR leur projet, mais elle ne peuvent pas zapper une AG. J'ai répondu.
citation: Initialement posté par philippe388
Aucune spoliation dans ce dossier. Si le produit de la vente de parties communes spéciales n'appartenant qu'à deux copropriétaires doit être partagé au prorata des quotes parts de parties communes générales entre tous les copropriétaires il y a bien spoliation.
Revenons à mon exemple. A l'origine le pavillon n'appartient qu'à une personne qui le divise en deux lots et vend un. Cette personne recevra la totalité du produit de la vente puisque ce qu'elle aura vendu lui appartenait en totalité. Elle ne va pas partager avec ceux qui n'avaient aucune part de propriété.
citation: Initialement posté par philippe388
Que du formalisme, mais on applique la loi. Chacune des deux personnes concernées peut exiger de l'autre le respect de la loi. Mais si elles sont d'accord pour procéder autrement, personne ne pourra rien dire.
citation: Initialement posté par philippe388ainohi : vous oubliez qu'un autre copropriétaire va remplacer une des soeurs !!!! et les choix à venir seront également à voter à deux, et chacun aura 50% des tantièmes !!!!! sur ces parties communes spéciales. Cet acheteur ne désirera pas prendre la responsabilité des travaux effectués par ces 2 soeurs sans aucun accord de l'AG. Il était si facile de les voter pour ces 2 soeurs. Il achète ces vieux dossiers avec son lot !!! Lisez mes explications et faites l'effort de les comprendre. |
Édité par - ainohi le 11 déc. 2011 14:03:50 |
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Gédehem
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Posté - 11 déc. 2011 : 14:03:40
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L'approche d'Ainohi est cohérente dans le cas d'une copropriété à 2 ( et même plus) , tous en accord dans le même sens, sur une ile déserte ....
Parce que pour l'aliénation de parties communes, il faudra bien trouver un notaire qui, sur la base d'un PV d'AG transmis par le syndic en place, rédige l'acte modifiant l'EDD/RDC, que ce soit pour le descriptif des lots ou pour celui des tantièmes, éventuellement.
Car si nous sommes partis sur la base d'un bâtiment quasi propriété privative, il n'en sera pas de même demain matin puisque le projet semble être la création de 2 studios qui seraient vendus.
Le passage par une AG décidant de l'aliénation des parties communes "grenier et palier", éventuellement la modif des tantièmes s'il y a disparité entre ces greniers intégtés aux lots, la modif de l'EDD/RDC qui en décolue, est incontournable.
Il faudra bien produire un PV d'AG (ou un extrait cerifié conforme par le syndic) au notaire chargé de la publication.
Pour ce qui concerne les 5000 € prétenduement à répartir entre tous, c'est bien entendu une arnaque. Les autres copropriétaires ne sont pas du tout concernés par cette aliénation de parties communes spéciales, sur laquelle il n'ont pas droit de regard, sur laquelle ils ne peuvent exprimer un vote. |
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ainohi
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Posté - 11 déc. 2011 : 14:19:37
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Gedehem, nous ne sommes pas en désaccord. S'il y a création de nouveaux lots dans le pavillon, l'AG de tous les copropriétaires sera concernée. Mais elle n'aura pas de pouvoir de décision. On lui demandera simplement de prendre acte.
Cette opération est très proche de celle de la division d'un lot.
Seul le copropriétaire d'un lot décide de sa division. Si cela n'est pas contraire à la destination de l'immeuble, la possibilité de le diviser est pour lui un droit. La décision lui appartient, mais à lui seul.
Il en résultera toutefois une modification à l'EDD et au règlement de copropriété qui devra être approuvée par l'assemblée générale à la majorité de l'article 24.
Il pourra éventuellement également y avoir une modification de la répartition des charges s'il y a changement d'usage de parties privatives à voter à la majorité de l'article 25.
Il en sera de même en ce qui concerne le pavillon dans lequel on poursuit la division.
- Décision d'aliénation prise par les copropriétaires du pavillon,
- Ratification de la modification de l'EDD et du RDC en résultant à la majorité de l'article 24 par l'AG de tous les copropriétaires,
- formalités de publication exécutées par le syndic,
- acte de vente des parties communes spéciales signé par le syndic,
- produit de la vente remis au syndic,
- distribution du produit de la vente par le syndic entre les deux copropriétaires concernés.
Une autre personne que le syndic pourra être mandatée pour l'exécution des formalités.
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Édité par - ainohi le 11 déc. 2011 14:23:49 |
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Posté - 11 déc. 2011 : 14:29:07
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citation: Initialement posté par philippe388ainohi : citation: il n'y a pas forcément d'inconvénient à ne pas respecter les règles.
Vous êtes dans une totale illégalité.
Cette salle de bain a été posé sans accord de l'AG - travaux privatifs affectant les parties communes. CEtte fuite est à l'origine des ces nombreux dégats. Si votre voisin n'étatit pas votre soeur, celui-ci aurait refuser de payer sa quote-part des dégats, avec raison.
Le futur acheteur pourra considérer, à la lecture des PV qu'aucune autorisation n'a été donné par l'AG pour de nombreux travaux privatifs.
lecachalot : [quote]indivision portant sur un immeuble.
Mais comment avez-vous pu imaginer que cette salle de bain avait été construite sans autorisation ? Notre père se serait-il conduit comme un vulgaire délinquant ?
Est-ce que nous devrons assister bientôt à la destruction de ladite salle de bain par une brute épaisse armée d'une masse d'arme assistée d'un huissier de justice et sous l'oeuil vigilant du commissaire de police du quartier ? Quelle honte !
Et après viendra le tour de la salle de bain du RdeC, puis celle du 2ème, puis les WC de chaque appartement, qui datent de la même époque ? Et quid des cuisines ? Et puis toutes les salles de bains, de tous les WC privatifs, et d'un certain ombres de cuisines dans les deux autres immeuble, puisque tous les copropriétaires des autres immeubles ont procédé aux mêmes transformations, peu s'en faut, à peu près à la même époque, sans jamais demander notre avis, évidemment ?
Quelle hécatombe en perspective ! |
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Gédehem
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Posté - 11 déc. 2011 : 14:37:19
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L'exposé de Lecachalot n'étant pas très clair, nous ne pouvons être en désaccord, nos propos portant sur des principes, des généralités.
Il (elle ?) exposait posséder en indivision avec sa sœur les 2 seuls lots d'un même bâtiment.
L'un des 2 lots doit être vendu, ce qui est à l'origine de la découverte des poutres et solives éventuellement à changer.
Pour le reste (les 2 studios) c'est une supposition faite sur les propos de Lecachalot (post n°19) :
"Sur le dernier point (création de parties privatives par retranchement des parties communes), vous êtes en désaccord avec notre syndic, avec mon notaire, et avec l'ensemble des copropriétaires. Mais peut-être me suis-je mal exprimé. Nous voulons vendre des studios au 2ème étage en leur annexant le palier, qui deviendra l'entrée, et les greniers. Rien à voir avec la question des poutres qui concerne l'étage du dessous (autre vente, autre acheteur). Personne ne conteste que le palier en question et les greniers soient des parties commues entre nos deux lots seulement, c'est d'ailleurs très explicitement spécifié par le RCP. Le syndic nous oblige cependant à les racheter, et il nous conseille fortement de faire une proposition qui ne soit pas très éloignée des prix du marché. (....)"
Nous ne savons pas d'où sortent ces 'studios", s'ils sont créés intégralement à partir des greniers "privatisés" (ils le sont quasi déja), ni ce qu'il en est d'un projer d'EDD/RDC inrégrant la création de ces 2 nouveaux lots ....
On est bien loin de la réfection du plancher et de la réunion décisionnelle entre 2 portes.
Nous sommes en total accord sur l'arnaque des 5000 €, création de lots ou pas. |
Édité par - Gédehem le 11 déc. 2011 14:37:56 |
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Posté - 11 déc. 2011 : 14:37:39
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citation: Initialement posté par ainohicitation: Initialement posté par Lecachalot
En ce qui concerne l'article 3 de la loi, je reste en désaccord avec vous. Je ne pense pas qu'on puisse s'appuyer sur le silence du règlement ou des titres de propriété, dans la mesure où tous les éléments du gros œuvre (avec les escaliers, les paliers, les greniers, etc.) sont spécifiés parties communes à nos deux lots seulement, et que tout le reste est spécifié comme partie privative, à l'exception du sol. Il est donc inconcevable que les solives et les poutres soient autre chose que des parties privatives, comme les appartements (probablement non), ou des parties communes entre tous les copropriétaires, comme le sol et les murs d'enceinte du jardin (probablement oui). Il est facile de comprendre l'absurdité d'une décision qui désignerait comme parties communes de tous les copropriétaires, le sol, la grille et les murs d'enceinte... et les poutres ! Mais bien sûr ! L'ensemble du bâtiment est indivis entre ses deux copropriétaires, c'est à dire que les parties communes de ce bâtiment sont parties communes spéciales et non générales. L'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 définit les parties communes, qu'elles soient générales ou spéciales, par rapport aux parties privatives. On l'invoque à mauvais escient. [quote] Initialement posté par Lecachalot (...) C'est aberrant. On veut vous spolier. Si nécessaire, consultez un avocat. Une simple consultation ne vous coûtera pas cher.
Merci de votre avis, je vais effectivement consulter.
Cdt |
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Gédehem
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Posté - 11 déc. 2011 : 14:40:50
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5000 - 100 € de consultation (si on vous fait payer), vous aurez gagné 4900 €.... à mettre dans les travaux des poutres. |
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Posté - 11 déc. 2011 : 15:09:41
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citation: Initialement posté par Gédehem
L'exposé de Lecachalot n'étant pas très clair, nous ne pouvons être en désaccord, nos propos portant sur des principes, des généralités.
Il (elle ?) exposait posséder en indivision avec sa sœur les 2 seuls lots d'un même bâtiment.
L'un des 2 lots doit être vendu, ce qui est à l'origine de la découverte des poutres et solives éventuellement à changer.
Pour le reste (les 2 studios) c'est une supposition faite sur les propos de Lecachalot (post n°19) :
"Sur le dernier point (création de parties privatives par retranchement des parties communes), vous êtes en désaccord avec notre syndic, avec mon notaire, et avec l'ensemble des copropriétaires. Mais peut-être me suis-je mal exprimé. Nous voulons vendre des studios au 2ème étage en leur annexant le palier, qui deviendra l'entrée, et les greniers. Rien à voir avec la question des poutres qui concerne l'étage du dessous (autre vente, autre acheteur). Personne ne conteste que le palier en question et les greniers soient des parties commues entre nos deux lots seulement, c'est d'ailleurs très explicitement spécifié par le RCP. Le syndic nous oblige cependant à les racheter, et il nous conseille fortement de faire une proposition qui ne soit pas très éloignée des prix du marché. (....)"
Nous ne savons pas d'où sortent ces 'studios", s'ils sont créés intégralement à partir des greniers "privatisés" (ils le sont quasi déja), ni ce qu'il en est d'un projer d'EDD/RDC inrégrant la création de ces 2 nouveaux lots ....
On est bien loin de la réfection du plancher et de la réunion décisionnelle entre 2 portes.
Nous sommes en total accord sur l'arnaque des 5000 €, création de lots ou pas.
Mon propos n'était pas de soumettre toutes les questions de copropriété dans ce forum, mais je me suis laissé entraîner à les évoquer.
Le pavillon se trouve sur une copro avec deux autres pavillons. Il a un RdeC, un étage, et les combles mansardés, d'une assez bonne hauteur, anciennes chambres de bonne, comme on disait, sont loués depuis longtemps, d'abord à deux personnes distinctes, puis à une seule famille.
Il est divisé en 2 lots qui nous appartiennent en indivision à ma sœur et à moi.
Il y a effectivement deux questions distinctes.
D'abord la réfection d'une poutre qui se trouve sous le plancher d'un appartement (1er étage) que nous vendons. La question était : est-ce que l'architecte du syndic peut nous imposer sa solution technique et son artisan ? Il me semble que cette question a trouvé sa réponse.
Deuxième question venue incidemment : nous envisageons de vendre ensemble deux petits studios mansardés qui se trouvent au 2ème et dernier étage (autrefois loués), en y intégrant le palier (qui deviendrait une entrée), qui est actuellement une partie commune, et les sous-pente qui sont aussi des parties communes (1).
Le RCP date de 52, et les parties mansardées étaient rattachées pour moitié au 2ème étage, que ma soeur garde, et pour moitié au 1er que nous vendons (ce serait impossible dans un RCP d'aujourd'hui).
Pour vendre le 2ème étage, il faut donc éclater les lots, modification de l'EDD, avec intervention d'un géomètre, information du syndic et des copropriétaires, mais qui n'ont pas à se prononcer. Mais pour la création de parties privatives par retranchement des parties communes, il faut un vote en AG (majorité de l'art 24 je crois). Il semble que ces deux points ne soulèvent pas de contestation.
Là où je m'interroge sérieusement, c'est sur l'exigence du syndic d'avoir à payer pour cette opération un prix se rapprochant du prix du marché, dont il ne nous reviendrait qu'un montant proportionnelle à nos tantièmes de copropriété.
Peut-être ai-je mal compris, ou peut-être le syndic s'est-il mal exprimé. La proportion de tantièmes devrait bien plutôt être celle qui opère la répartition des charges entre nos deux lots seulement, ce qui dans ce cas n'a aucune importance, puisque nous sommes propriétaires de ces deux lots, ma sœur et moi en indivision.
Entre nos 2 lots : 88/179 et 179/100, alors qe notre pavillon par rapport à la copro : 88/1000.
C'est du moins la conclusion à laquelle je suis parvenu après avoir entendu vos points de vue.
J'espère avoir été plus clair.
(1) Inutile de me dire que nous étions dans l'illégalité pour avoir loués, avec les studios, des sous pentes qui étaient en fait des parties communes... |
Édité par - Lecachalot le 11 déc. 2011 15:14:56 |
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ainohi
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Posté - 11 déc. 2011 : 15:59:55
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Ce que je comprends, c'est que :
- le pavillon comprend 2 lots et des parties communes spéciales à ces 2 lots,
- ces 2 lots sont indivis entre votre soeur et vous.
De la sorte, le pavillon appartient en totalité à un seul copropriétaire qui est l'indivision que vous constituez avec votre soeur.
En ce qui concerne l'entretien de ces deux lots, c'est à dire en fait l'ensemble du bâtiment, les règles de la copropriété ne s'appliquent que dans les rapports pouvant exister entre vous et les copropriétaires des deux autres bâtiments. Pour tout ce qui ne concerne pas ces autres copropriétaires, vous, c'est à dire l'indivision, n'avez qu'à vous entendre avec vous-mêmes et le syndic n'a pas à s'immiscer.
Le RCP de 1952 ne correspond plus aux normes actuelles. Ce que vous envisagez risque d'être impossible à publier et, de toutes façons, difficile à gérer, ce dont vous êtes bien conscient. Il faudrait tout reprendre de sorte qu'il y ait un lot par local distinct et des parties communes spéciales indivises entre les copropriétaires de ces lots. C'est un travail de géomètre qui ne sera malheureusement pas gratuit mais que je pense indispensable.
Cela vous amènera à répartir différemment les parties communes actuelles et à modifier en conséquence les EDD et RCP, ce que vous ferez ratifier par l'assemblée générale. Jusque là l'opération sera neutre aussi bien pour le syndicat dans son ensemble que pour les deux indivisaires.
Ensuite vous partagerez et vendrez les lots comme vous l'entendrez : ce sera un partage de l'indivision total ou partiel. Il ne s'agira que de partage et de vente de lots privatifs dont le syndic n'a pas à se mêler.
En fait il vous faut procéder comme si vous possédiez un immeuble entier et que vous aviez à créer une copropriété avant de vendre tout ou partie de cet immeuble à la découpe, à cela près que cet immeuble est déjà intégré dans une copropriété, mais ce qui importe peu puisque l'opération que vous mènerez sera neutre à l'égard de la copropriété.
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Édité par - ainohi le 11 déc. 2011 16:14:59 |
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Gédehem
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Posté - 11 déc. 2011 : 17:39:31
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Pardon, mais selon le dernier exposé (si j'ai bien compris, car imprécis), l'affaire est plus simple qu'initialement envisagé.
Ce bâtiment est divisé en 2 lots (1 RdeCh et 1 étage) , lesquels comprennent chacun un appart ET une (des) chambres de 'bonnes' sous le toit.
Autrement dit, il n'y aurait pas création de lots privatifs supplémentaires par retrait sur les parties communes, mais division de lots (séparation apparte/chambre de bonne).
L'aliénation d'un palier, d'une sous-pente est ici accessoire.
En résumé, il n'y a que les 2 copropriétaires de ce bâtiment qui sont concernés par cette opération, à laquelle les autres copropriétaires sont totalement étrangers.
Ce qui renforce l'idée que l'histoire des 5000 € n'est pas une arnaque mais du vol, avec peut-être un abus de confiance de la part du syndic, prétenduement "spécialiste" de la gestion immobilière.
L'opération n'a rien de compliquée, y compris pour la ventillation des tantièmes entre les futurs lots issus de la division. Une calculette, une regle de 3, l'affaire est dans le sac avec l'accord des 2 copropriétaires.
On ne peut faire comme pour une opération à la découpe puisque la copropriété existe déja avec 2 lots. Il s'agirait ici et quasi exclusivement d'une simple division de lots, opération simplisimes lorsqu'on est 2 à se partager les 2 lots qui composent l'intégralité du bâtiment (et que les 2 s'entendent parfaitement, ce qui est la condition sine qua non  ), sans nécessité de passer par un géometre..
Cette division de lots (avec aliénation de paliers et sous-pente) est effectivement neutre pour le syndicat. |
Édité par - Gédehem le 11 déc. 2011 17:48:52 |
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ainohi
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Posté - 11 déc. 2011 : 20:20:11
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citation: Initialement posté par GédehemL'opération n'a rien de compliquée, y compris pour la ventillation des tantièmes entre les futurs lots issus de la division. Une calculette, une regle de 3, l'affaire est dans le sac avec l'accord des 2 copropriétaires. On ne peut faire comme pour une opération à la découpe puisque la copropriété existe déja avec 2 lots. Il s'agirait ici et quasi exclusivement d'une simple division de lots, opération simplisimes lorsqu'on est 2 à se partager les 2 lots qui composent l'intégralité du bâtiment (et que les 2 s'entendent parfaitement, ce qui est la condition sine qua non ), sans nécessité de passer par un géometre.. Cette division de lots (avec aliénation de paliers et sous-pente) est effectivement neutre pour le syndicat. L'opération ne sera pas aussi simple que vous le dites. Lecachalot nous dit dans son message n°35 : Le RCP date de 52, et les parties mansardées étaient rattachées pour moitié au 2ème étage, que ma soeur garde, et pour moitié au 1er que nous vendons (ce serait impossible dans un RCP d'aujourd'hui).Les chambres sous combles, bien que parties privatives, ne constituent pas des lots distincts, elles sont rattachées aux appartements du 1er et du 2ème étage. Aussi faut-il redéfinir les lots de copropriété pour pouvoir les vendre indépendamment des appartements.
Il s'agit d'un EDD antérieur à la réforme foncière de la publicité foncière de 1955 qui ne répond plus aux normes instituées par celle-ci. Il y a lieu de le refondre, d'autant plus que l'agencement de l'immeuble a déjà été modifié. Ce n'est pas une opération titanesque mais ce n'est toutefois pas simplissime.
Si j'ai bien compris, il n'y a pas deux copropriétaires dans ce bâtiment, mais un seul, les deux enfants en indivision héritant de leur père décédé qui possédait tout le bâtiment. |
Édité par - ainohi le 11 déc. 2011 20:27:17 |
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Posté - 12 déc. 2011 : 01:17:58
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Le géomètre a procédé à la scission des lots, ou si on veut à leur éclatement. Tous les lots non contigus ont maintenant un numéro. Conformément aux désignations explicites de l'ancien RCP, certains sont des parties privatives (les 4 chambres de bonnes de jadis au 2ème, les appartements du RdeC et du 1er), et d'autres des parties communes spéciales.
Cette première opération sera soumis à l'AG, mais juste pour info.
Les copropriétaires auront par contre à donner leur avis sur la création de parties privatives par retranchement de parties communes (spéciales), et sur le coût de cette acquisition. Il s'agit de sous pentes de moins d'un mètre de hauteur considérées comme "greniers" dans le RCP, d'un ancien couloir de distribution qu'on ne distingue plus aujourd'hui, ayant été annexé de fait aux 4 chambres de bonnes réunies en 2 studios, sous-pentes et couloir qu'il faut bien rendre privatives pour pouvoir vendre les deux studios, même en l'état. De plus, pour vendre le tout comme un seul appartement, le palier avec ses WC, pour le transformer entrée.
Voilà , vous savez (presque) tout.
Merci à tous de vos avis, même contradictoires. La vérité se fait jour dans la confrontation des points de vue. |
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Gédehem
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Posté - 12 déc. 2011 : 10:25:54
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Les chambres sous le toit constitue une partie/fraction des 2 lots.
Les détacher pour créer de nouveaux lots revient à diviser les 2 lots d'origine.
Il faut effectivement modifier l'EDD/RDC, indispensable puisqu'il y a de (2?) nouveaux lots nés de la division des 2 lots initiaux.
Peut être pas simplissime mais certainement "simplisme"...
"Les copropriétaires auront par contre à donner leur avis sur la création de parties privatives par retranchement de parties communes (spéciales), et sur le coût de cette acquisition. Il s'agit de sous pentes de moins d'un mètre de hauteur considérées comme "greniers" dans le RCP, d'un ancien couloir de distribution qu'on ne distingue plus aujourd'hui, ayant été annexé de fait aux 4 chambres de bonnes réunies en 2 studios, sous-pentes et couloir qu'il faut bien rendre privatives pour pouvoir vendre les deux studios, même en l'état."
Pas du tout !!!!
Les morceaux de sous-pente et ce/ces paliers ne vont pas créer par eux mêmes de nouveaux lots privatifs.
Ils vont être aliénés pour être attachés aux parties privatives "ex-chambres de bonnes" , lesquelles vont constituer de nouveaux lots privatifs par division de lots.
La création de lots privatifs par retranchement de parties communes consiste à créer intégralement un nouveau lot à partir de parties communes aliénées.
Ce n'est pas le cas de Lecachalot
La personne qui demande l'aliénation d'un bout de palier, d'un grenier, afin de l'annexer à son lot (agrandissement de ses parties privatives par aliénation de parties communes qui le jouxte ou pas) ne créait rien de plus.
C'est exactement le cas de lecachalot : division de lots pour création de nouveaux lots, annexion à ces nouveaux lots de parties communes.
Il n'y a pas d'acquisition de parties communes pour création de lots, ou s'il y en a c'est exclusivement auprès de l'autre copropriétaire de ce bâtiment, s'agissant de parties communes spéciales.
Encore une fois (100 fois sur le métier.....) il n'y a pas d'acquisition, certainement pas auprès de l'ensemble des copropriétaires composant ce syndicat.
Met'avis que le syndic est en train de vous roulez dans la farine ...... |
Édité par - Gédehem le 12 déc. 2011 10:31:47 |
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